COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30B
16e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 23 FEVRIER 2023
N° RG 21/07230 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U33Y
AFFAIRE :
S.A. ALLIANZ IARD
C/
S.A. CNP ASSURANCES
S.A.S. DOUBLETRADE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE
N° RG : 16/06741
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 23.02.2023
à :
Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES
Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES,
Me Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT TROIS FEVRIER DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A. ALLIANZ IARD
N° Siret : 542 110 291 (RCS Nanterre)
[Adresse 6]
[Localité 3]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER ET ASSOCIÉS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G450 - Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40
APPELANTE
****************
S.A. CNP ASSURANCES
N° Siret : 341 737 062 (RCS Paris)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Martin LECOMTE de l'ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R110 - Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2268133
S.A.S. DOUBLETRADE
Anciennement dénommée REED BUSINESS INFORMATION puis INTESCIA
N° Siret : 339 611 956 (RCS Nanterre)
[Adresse 4]
[Localité 5]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Me Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 - N° du dossier 382965 - Représentant : Me Catherine LECLERCQ de la SELARL CATHERINE LECLERCQ AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0153, substitué par Me Ergün KOCA, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Janvier 2023, Madame Fabienne PAGES, président ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Fabienne PAGES, Président,
Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller,
Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO
EXPOSÉ DU LITIGE
La société CNP Assurance est propriétaire d'un immeuble situé au [Adresse 1] (92 130).
Elle a selon contrat du 17 juillet 1997 donné à bail à la société Reed Business Information (RIB) (devenue Intescia puis Doubletrade) des locaux à usage de bureaux dépendants de cet immeuble.
Le bail a été renouvelé le 6 juin 2006 pour une durée de 9 ans à compter du 15 septembre 2006, moyennant le paiement d'un loyer initial de 950.000 euros HT pour une surface de 3.667 m2 de bureaux et 70 places de parking.
Quatre avenants d'extension ont été régularisés entre les parties, en 2001, 2006, 2007 et 2008, le dernier avenant en date du 11 juin 2008 portant à compter du 1er septembre 2008 à 4.969 m2, la surface de bureaux donnée à bail et à 93 les emplacements de parking, moyennant un loyer annuel de 1.389.610 euros HT. Le dépôt de garantie était de 384.437,90 euros.
Faisant valoir différents désordres affectant les locaux loués, la locataire a obtenu par ordonnance du juge des référés du 10 septembre 2009, (la locataire obtenait devant le juge des référés) la désignation d'un expert, M [W], chargé de « décrire les désordres existants dans les locaux, déterminer leur cause et origine, décrire les travaux nécessaires à leur remise en état et en évaluer le coût ». Par cette même décision la demande d'autorisation de séquestre des loyers de la locataire était rejetée.
Par acte du 12 mars 2010, la société Reed Business Information a signifié un congé à la société CNP Assurance avec effet au 14 septembre 2010.
La mission de l'expert était étendue par ordonnance du 11 janvier 2011 aux compagnies Allianz Iard, et FM Global, assureurs respectivement du propriétaire et du locataire.
Parallèlement aux opérations d'expertise, la société CNP Assurances assignait le 19 octobre 2011 la société RBI en paiement des loyers et charges impayés, coût des travaux de réfection, de la clause pénale et de dommages et intérêts.
Un sursis à statuer était prononcé le 16 octobre 2014 dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.
M [W] a déposé son rapport le 31 octobre 2015.
Par acte du 5 décembre 2018, la société CNP Assurances a fait citer la société Allianz IARD en intervention forcée en sa qualité d'assureur de l'immeuble.
Le jugement contradictoire du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 3 novembre 2021 a :
Condamné la société Doubletrade à payer à la CNP Assurances la somme de 693.906,70 euros au titre des loyers impayés
Condamné la société Doubletrade à payer à la CNP Assurances la somme de 81.718,83 euros au titre de la remise en état des lieux
Condamné la CNP Assurances à payer à société Doubletrade les sommes suivantes :
1.389.609 euros au titre de la surévaluation des loyers
104.205 euros HT au titre des frais de déménagement
292.000 euros HT au titre des frais liés à la recherche de nouveaux locaux et à la négociation d'un nouveau bail
7.500 euros au titre de la mission de space planning
74.450 euros HT au titre de la coordination des travaux
7.780 euros HT au titre des deux factures du bureau Veritas relatives à l'aménagement des locaux et un contrat de coordination Sécurité Santé
284.907,90 euros HT au titre de l'aménagement des nouveaux locaux
340.907,90 euros HT au titre de l'urbanisation, l'aménagement et le câblage de la salle informatique des nouveaux locaux
21.950 euros HT au titre des frais de notaire et d'assurance de dommages ouvrage
Condamné la CNP Assurances à payer à société Doubletrade la somme de 384.437,90 euros au titre du dépôt de garantie
Dit que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2011
Ordonné la compensation entre les condamnations prononcées à l'encontre de la société Doubletrade et les condamnations prononcées à l'encontre de la CNP Assurances
Condamné la CNP Assurances, partie succombante à l'instance, au paiement des dépens ainsi qu'à une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Doubletrade
Condamné la société Allianz IARD à garantir la CNP Assurances des condamnations prononcées son encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens
Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
Prononcé l'exécution provisoire de la présente décision.
La compagnie Allianz IARD a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 4 décembre 2021.
Dans ses dernières conclusions n° 6 transmises par RPVA le 8 décembre 2022 , auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la compagnie Allianz IARD, appelante, demande à la cour de :
infirmer intégralement le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la société Doubletrade à l'encontre de la Compagnie Allianz
Statuant à nouveau,
A titre liminaire, de déclarer irrecevable comme prescrite la demande de garantie formée par CNP Assurances à l'encontre de la Compagnie Allianz
En tout état de cause, de débouter la société CNP Assurances ou toute autre partie de leurs demandes, eu égard notamment à la date de survenance du sinistre, à l'exclusion prévue à l'article 16-E de la police, au défaut d'aléa, et au caractère intentionnel et dolosive de la faute commise par CNP Assurances
A titre infiniment subsidiaire, de ramener le préjudice allégué pouvant être imputé à la Compagnie Allianz à de bien plus justes proportions, en tenant compte notamment du chiffrage de l'expert judiciaire, du défaut (au moins partiel) de lien causal, et de l'enrichissement sans cause dont bénéficierait la société Doubletrade
A titre infiniment subsidiaire également, de dire que la garantie de la compagnie Allianz ne sera due que dans la limite de la somme de 76.225 euros, avec déduction d'une franchise de 900 euros à la charge de la société CNP Assurances
En tout état de cause, de rejeter toute demande formulée par la société Doubletrade et par la société CNP Assurances
En tout état de cause, de condamner la société CNP Assurances à verser à la compagnie Allianz une somme de 20.000 euros au titre du caractère abusif de son action
En tout état de cause, de condamner la société CNP Assurances ou tout autre succombant à verser à la compagnie Allianz une somme de 25.000 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions n° 3 transmises par RPVA le 5 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la CNP Assurances, intimée, demande à la cour de :
1. Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Doubletrade à payer à la CNP Assurances la somme de 693.906,70 euros TTC au titre des échéances de loyers et charges dus, 3 ème trimestre 2010 inclus
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la CNP Assurances de ses demandes relatives aux régularisations des charges des années 2009 et 2010
En conséquence,
Condamner la société Doubletrade à payer à la CNP Assurances les sommes de 111.180,64 euros TTC et de 32.653,00 euros TTC au titre des régularisations des charges des années 2009 et 2010
2. Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la Société Doubletrade à indemniser la CNP Assurances du préjudice qu'elle a subi du fait des dégradations locatives constatées lors de la restitution des lieux loués
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de la société Doubletrade à ce titre à la seule somme de 81.718,43 euros
En conséquence,
Condamner la société Doubletrade à payer à la CNP Assurances la somme de 579.004,00 euros au titre des dégradations locatives
3. Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la CNP Assurances de ses demandes relatives à la clause pénale contractuelle et aux dommages et intérêts pour résistance abusive
En conséquence,
Condamner la Société Doubletrade à payer à la CNP Assurances les sommes de 120.232,49 euros TTC et de 30.000,00 euros TTC au titre de la clause pénale contractuelle et à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
4. Juger que la clause de renonciation à recours insérée au bail doit recevoir application
En conséquence,
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé les demandes de la société Doubletrade recevables
Débouter la société Doubletrade de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions formulées à l'encontre de la CNP Assurances radicalement irrecevables
5. Juger que la clause du bail relative à la déclaration des sinistres auprès du bailleur doit recevoir application
En conséquence,
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé les demandes de la société Doubletrade recevables
Débouter la société Doubletrade de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions formulées à l'encontre de la CNP Assurances, radicalement irrecevables
6. Si par extraordinaire, la Cour estimait ne pas devoir infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré les demandes de la société Doubletrade recevables
Infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne le montant des condamnations,
Débouter la société Doubletrade de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions formulées à l'encontre de la CNP Assurances, tant en principal, dommages et intérêts, intérêts, indemnité due au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'au titre des dépens,
Subsidiairement, ramener le montant des condamnations à de plus justes proportions, et en tout cas aux sommes déterminées par l'expert [W], qui constituent un maximum, à savoir :
troubles de jouissance : 347.402,00 euros HT,
frais de déménagement : 86.000,00 euros HT,
frais de recherche de locaux : 30.000,00 euros HT,
ingénierie d'aménagement : 25.500,00 euros HT,
travaux d'aménagement : 256.500,00 euros HT,
travaux d'informatique : 227.271,00 euros HT,
Veritas : 2.880,00 euros HT,
frais de notaire : 7.600,00 euros HT,
police dommages-ouvrage : 14.350,00 euros HT,
7. Juger que la demande de garantie de la CNP Assurances à l'encontre de la Compagnie Allianz Iard n'est pas prescrite,
Juger que les garanties de l'article 14 de la police d'assurance souscrite auprès de la Compagnie Allianz Iard trouvent à s'appliquer, Écarter la clause d'exclusion de l'article 16 E de la police pour non-respect de l'article L. 113-1 du code des assurances,
Juger que la Compagnie Allianz ne peut exciper de la clause de l'article 16 E de la police pour dénier devoir sa garantie,
Juger que la Compagnie Allianz Iard ne peut soutenir que la police d'assurance a été souscrite sans aléa,
Juger que la CNP Assurances n'a commis aucune faute dolosive,
En conséquence,
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Compagnie Allianz Iard à garantir et à relever intégralement indemne la CNP Assurances de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
Confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la Compagnie Allianz Iard de sa demande pour « caractère abusif de l'action » de la CNP Assurances
Débouter la Compagnie Allianz Iard de l'ensemble de ses demandes,
fins, conclusions et prétentions formulées à l'encontre de la CNP Assurances
En tant que de besoin, condamner la Compagnie Allianz Iard à garantir la CNP Assurances de toute somme complémentaire qui serait mise à la charge de la CNP Assurances, tant en principal, dommages et intérêts, intérêts, indemnité due au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'au titre des dépens,
8. Condamner, au besoin in solidum, toute(s) partie(s) succombante(s) à payer à la CNP Assurances la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
9. Condamner, au besoin in solidum, toute(s) partie(s) succombante(s) aux entiers dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise, et d'appel dont le recouvrement pourra être poursuivi, pour ces derniers, par Maître Martine Dupuis, de la Selarl Lexavoué Paris-versailles, avocat postulant au barreau de Versailles, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions n° 3 transmises par RPVA le 7 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Doubletrade, intimée, demande à la cour de :
Confirmer le jugement entrepris en date du 3 novembre 2021 sauf en ce qu'il a condamné la société DOUBLETRADE (anciennement dénommée REED BUSINESS INFORMATION puis INTESCIA) au titre des loyers impayés et de la remise en état des lieux
En conséquence,
Condamner la société CNP ASSURANCES à payer à la société DOUBLETRADE les sommes suivantes :
1.389.609 euros au titre de la surévaluation des loyers
104.205 euros HT au titre des frais de déménagements
292.000 euros HT au titre des frais liés à la recherche de nouveaux locaux et à la négociation d'un nouveau bail
7.500 euros HT au titre de la mission de space planing
74.450 euros HT au titre de la coordination des travaux
7.780 euros HT au titre des deux factures du BUREAU VERITAS relatives à l'aménagement des locaux et un contrat de coordination Sécurité Santé
284.907,90 euros HT au titre de l'aménagement des nouveaux locaux
340.907, 90 euros HT au titre de l'urbanisation, l'aménagement et le câblage de la salle informatique des nouveaux locaux
21.950 euros HT au titre des frais de notaire et l'assurance de dommages ouvrage
Condamner la société CNP ASSURANCES à payer à la société DOUBLETRADE la somme de 384.437,90 euros au titre du dépôt de garantie
Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2011
Condamner la société CNP, partie succombant à l'instance, au paiement des dépens ainsi qu'à une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société DOUBLETRADE
Condamner la société ALLIANZ IARD à payer à la société CNP ASSURANCE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamner la société ALLIANZ IARD à garantir la société CNP ASSURANCES des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens
Infirmer le jugement entrepris en date du 3 novembre 2021 en ce qu'il a condamné la société DOUBLETRADE (anciennement dénommée REED BUSINESS INFORMATION puis INTESCIA) au titre des loyers impayés et de la remise en état des lieux
A titre subsidiaire, en ce qui concerne les loyers impayés et la remise en état des lieux,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société DOUBLETRADE à régler la somme de 81.718,43 euros au titre de la remise en état des locaux
Debouter la société CNP ASSURANCES de sa demande tendant à la condamnation de RBI au paiement de la somme de 579.004 euros
Ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l'encontre de la société DOUBLETRADE et les condamnations prononcées à l'encontre de CNP ASSURANCES
A titre infiniment subsidiaire, en ce qui concerne les loyers impayés et la remise en état des lieux,
ordonner la compensation entre les condamnations prononcées à l'encontre de la société DOUBLETRADE et les condamnations prononcées à l'encontre de CNP ASSURANCES.
En tout état de cause,
Debouter les sociétés ALLIANZ IARD et CNP ASSURANCES de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions
Condamner à titre solidaire les sociétés ALLIANZ IARD et CNP ASSURANCES au paiement de 25.000 euros au titre de l'Article 700 du code de procédure civile
Condamner à titre solidaire les sociétés ALLIANZ IARD et CNP ASSURANCES aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL REYNAUD AVOCATS.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 10 janvier 2023, fixée à l'audience du 25 janvier 2023 et mise en délibéré au 23 février 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement de la CNP Assurances au titre de l' arriérés de loyers
Les parties s'accordent quant à la date de départ des lieux loués de la société Doubletrade, soit la date prévue au congé délivré par cette dernière à son bailleur, le 14 septembre 2010.
La CNP Assurances, en sa qualité de bailleur reprend ses demandes présentées devant le premier juge et sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Doubletrade au paiement de la somme de 693.906,70 euros au titre du solde locatif resté impayé par la locataire au jour de son départ des lieux.
Le premier juge a fait exactement droit à cette demande au titre des échéances de loyers dus jusqu'au 3° trimestre inclus.
La société Doubletrade fait valoir au soutien de sa demande d'infirmation de ce chef de décision, comme en première instance que l'expert désigné a reconnu que le montant du loyer était manifestement disproportionné au regard de l'état des lieux.
Le premier juge a parfaitement retenu que la locataire qui présentait une demande d'indemnisation du préjudice subi consécutif à la surévaluation du montant du loyer, demande qui sera ensuite évoquée, ne pouvait également prétendre à la déduction de cette somme du solde locatif resté impayé, sauf à être deux fois indemnisée à ce titre.
Force est de constater, que la locataire ne conteste pas plus avant ce chef de demande et notamment ne conteste pas utilement le décompte versé aux débats en pièce n°12 par la bailleresse justifiant du solde impayé de 693 906,70 euros, le jugement déféré faisant droit à cette demande, il sera par conséquent confirmé de ce chef.
Sur la demande en paiement de la CNP Assurances au titre de la quote part de la régularisation de charges de 2009 et de la provision de la quote part de 2010
La CNP Assurances demande l'infirmation du jugement contesté en ce qu'il a n'a pas fait droit à sa demande en paiement au titre de la régularisation de charges pour les années 2009 et 2010. Pour rejeter cette demande, le premier juge a retenu que la bailleresse n'avait pas communiqué l'état récapitulatif des charges de 2008 et leur régularisation éventuelle et ce, contrairement à ce que disait l'ordonnance du juge des référés.
Force est de constater que, l'ordonnance de référé du 10 septembre 2009 enjoint de communiquer l'état récapitulatif de charges pour l'année 2008 et la régularisation éventuelle de celle-ci et que le décompte du 6 juillet 2011 déduit un avoir de 6.845,52 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2008.
Le non respect de l'obligation de communication de pièces pour justifier de l'éventuelle régularisation de charges pour l'année 2008 ne peut être opposé à la bailleresse pour justifier d'une demande de condamnation à ce titre pour l'année 2009 ou 2010.
Il n'en demeure pas moins, que la bailleresse doit justifier d'une telle demande conformément aux stipulations du bail ce qu'elle confirme en relevant que le bail, conclu net de toutes charges, prévoit aux conditions générales en page 3 que le bailleur doit procéder à une régularisation de charges pour tenir compte des dépenses réelles, alors que tout comme devant le premier juge, elle ne produit en cause d'appel aucun décompte ou aucune pièce de nature à justifier d'une telle demande de régularisation tant pour l'année 2009 que l'année 2010.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement la CNP Assurances à l'encontre de la locataire à ce titre.
Sur la demandes de la CNP Assurances au titre des réparations locatives
Alors que la bailleresse demandait en première instance, la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 579.004 euros au titre des réparations locatives , il a été fait droit à cette demande à hauteur de la somme de 81.718,43euros, au motif que le coût de la remise en état n'était justifié qu' à hauteur de cette somme.
La bailleresse sollicite par voie d'infirmation quant au quantum du jugement déféré, la condamnation de la société Doubletrade au paiement de la somme de 579.004 euros à ce titre. Elle fait valoir que cette somme correspond au coût des travaux de remise en état, tels qu'évalués par l'expert judiciaire, à la charge de la locataire.
En réponse, la locataire forme un appel incident et conclut au débouté de cette demande au motif que le rapport d'expertise établit que les désordres en cause doivent être qualifiés de vice rédhibitoire à la charge de la bailleresse.
Aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur doit répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant la jouissance à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute et les articles 5.2 et 5.7 du contrat de bail prévoient que le preneur doit effectuer dans les locaux loués les travaux d'entretien nécessaires et doit à son départ rendre les lieux loués dans l'état dans lequel il les a trouvés.
Le rapport d'expertise judiciaire explique que la société Doubletrade n'a pas restitué les lieux en bon état de location ce qui est corroboré comme relevé par le premier juge par le fait que la locataire ne justifie par aucun élément avoir satisfait à son obligation d'entretien des lieux résultant tant des dispositions légales que conventionnelles susvisées et ce pendant toute la durée du bail de plus de 13 ans, le bail étant de 1997.
La locataire ne peut prétendre être exonérée de ses obligations d'entretien et de restitution des lieux en bon état de location par l'existence d'éventuels vices rédhibitoires et alors qu'elle a occupé les lieux pendant plusieurs années.
La bailleresse chiffre le coût de la remise en état à la charge de la locataire à 5 mois de loyer conformément à un accord bilatéral qui aurait été signé par les parties à l'entrée dans les lieux.
Or, force est de constater qu'elle ne justifie pas de cet accord contesté par la partie adverse et non mentionné par le bail commercial versé aux débats.
En revanche, elle justifie avoir fait réaliser des travaux de remise en état par la société Qualiconsult à hauteur de la somme de 81 718,83 euros, le coût des frais de remise en état à la charge de la locataire est par conséquent démontré à hauteur de cette somme.
Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu'il condamne la société Doubletrade à hauteur de cette somme.
Sur la demandes de la CNP Assurances au titre de la clause pénale contractuelle
La CNP Assurances demande dans le dispositif de ses dernières conclusions devant la cour, la condamnation de la locataire au paiement de 120.231,49 euros TTC au titre de la clause pénale représentant 12 % du solde impayé.
Force est de constater que le dispositif de la décision dont appel ne mentionne pas de condamnation en paiement de la locataire ou de rejet à ce titre, dispositif qui par ailleurs mentionne 'déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires'.
Il appartient pour autant à la cour saisie de cette demande de statuer, conformément aux dispositions de l'article 954 al4 du code de procédure civile. Il sera ajouté que le jugement entrepris ne mentionne aucune motivation spécifique à ce titre non plus.
Le bail conclu entre les parties mentionne en page V des conditions particulières que l'indemnité de retard sera calculée sur la base du taux légal majoré de 5 points l'an, avec un minimum de 12% de TVA en plus et en page 4 des conditions générales une clause pénale de 12%.
Les parties s'accordent pour qualifier cette clause de clause pénale.
Il sera rappelé comme le fait la société Doubletrade dans ses conclusions que la clause pénale peut être diminuée ou supprimée.
Il sera ajouté que la modification par le juge même d'office d'une telle clause convenue par les parties à un contrat, oblige la partie demanderesse à cette à caractériser que la clause est manifestement excessive ou dérisoire.
Or, la société Doubletrade en demande de la suppression de cette clause pénale, ne démontre ni même ne prétend au caractère manifestement excessif ou dérisoire de cette clause puisqu'elle fait uniquement valoir au soutien de sa demande de suppression que la responsabilité de la bailleresse est engagée.
La locataire ne démontre pas le caractère manifestement excessif de cette clause. Il sera ajouté que l'indemnisation du retard à hauteur de 12% des sommes restées impayées ne peut être considérée comme manifestement excessive.
Il sera par conséquent fait droit par voie d'infirmation à la demande en paiement de la CNP Assurances à l'encontre e la société Doubletrade à la somme de 120.231,49 euros TTC au titre de la clause pénale.
Sur la demandes de la CNP Assurances à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive
La CNP Assurances demande dans le dispositif de ses dernières conclusions devant la cour, la condamnation de la locataire au paiement de 30 000 TTC à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Force est à nouveau de constater que le dispositif de la décision dont appel ne mentionne pas de condamnation en paiement de la locataire ou de rejet à ce titre, dispositif qui par ailleurs mentionne 'déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires'.
Il appartient pour autant à la cour saisie de cette demande de statuer conformément aux dispositions de l'article 954 al4 du code de procédure civile. Il sera ajouté que cette décision ne mentionne aucune motivation spécifique à ce titre.
Pour justifier du bien fondé de cette demande, la CNP Assurances fait valoir qu'elle a subi de nombreux préjudices du fait des retards de paiement de sa locataire.
Or la clause pénale susvisée et au paiement de laquelle il a été fait droit a justement pour objet l'indemnisation forfaitaire convenue entre les parties du préjudice consécutif à tout retard de paiement, ce qui ne permet dès lors pas à la cour de faire à nouveau droit à l'indemnisation de ce même préjudice.
Cette demande sera rejetée par voie de confirmation.
Sur la demande en paiement de la société Doubletrade au titre du remboursement du dépôt de garantie
Le premier juge a fait droit à la demande de la locataire à l'encontre de la bailleresse au titre de la restitution du dépôt de garantie à hauteur de la somme de 384.437,90 euros.
La société Doubletrade demande la confirmation du jugement déféré de ce chef et la CNP Assurances propose à l'occasion de sa demande en paiement du solde locatif resté impayé de déduire le montant du dépôt de garantie de ce solde, reconnaissant ainsi devoir le restituer en totalité. Il sera constaté que la bailleresse n'oppose pas à la locataire à l'occasion de cette demande le coût des dégradations locatives dont elle demande par ailleurs réparation à l'encontre de la société Doubletrade.
Le jugement déféré sera par conséquent confirmé à ce titre.
Sur la demande en paiement de la société Doubletrade au titre de la restitution des charges
La société Doubletrade sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 147.347,20 euros représentant un avoir consenti par CNP Assurances au titre d'une réduction de charges.
Il sera d'une part constaté, que la bailleresse ne conteste pas devoir cette somme devant venir en déduction du solde locatif et que, d'autre part elle est déjà déduite du solde sollicité par la bailleresse au vu du décompte du 6 juillet 2011 versé aux débats en pièce n° 12, cette somme étant clairement mentionnée en déduction des sommes dues par la locataire à la différence du montant du dépôt de garantie non mentionné par ce décompte.
Il s'en déduit qu'il a déjà été fait droit à cette demande de restitution. Il sera constaté que cette demande n'a d'ailleurs pas fait l'objet d'une condamnation dans le dispositif du jugement déféré à nouveau contrairement au dépôt de garantie.
Cette demande sera par conséquent rejetée.
Force est de constater que le jugement entrepris n'est pas contesté en ce qu'il assortit les condamnations prononcées à l'encontre de la CNP Assurances de l'intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2011 et en ce qu'il ordonne la compensation entre les condamnations prononcées à l'encontre de la CNP Assurances et la société Doubletrade.
Ces chefs de dispositif seront confirmés.
Sur les demandes en paiement de la société Doubletrade au titre des manquements de la CNP Assurances à son obligation de délivrance
La bailleresse oppose à la demande d'indemnisation des différents préjudices consécutifs au manquement à son obligation de délivrance de sa locataire, l'article 6.3'renonciation à recours'du bail conclu entre les parties prévoyant que le preneur s'engage pour lui même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d'exploitation.
Le premier juge, pour faire droit à l'indemnisation de ces différents préjudices a considéré qu'une telle clause ne pouvait exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.
Aux termes des dispositions de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
Or, l'article 1720 du code civil, qui met à la charge du bailleur toutes les réparations autres que locatives, n'est pas d'ordre public ; il peut y être dérogé par des conventions particulières.
Il s'en déduit que la clause du bail susvisée doit recevoir application. il en résulte que le preneur a renoncé à tous recours contre le bailleur pour les dégâts causés dans les locaux loués aux objets mobiliers, marchandises ou matériels quelle qu'en soit l'origine, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués, privant la société Doubletrade de toute demande d'indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et donc y compris celle au titre de l'indemnisation du surcoût du loyer.
Ces différentes demandes d'indemnisation seront déclarées rejetées par voie d'infirmation.
Il n'y a pas lieu par conséquent de statuer sur le second motif d'irrecevabilité développé par la bailleresse relatif à l'absence de déclaration de sinistre au bailleur en violation de l'article 6.4 des conditions particulières du bail commercial susvisé.
Sur la recevabilité de la demande de garantie de la CNP Assurances à l'encontre de la Compagnie Allianz
À titre liminaire, il sera rappelé que le premier juge a retenu la prescription de la demande en garantie de la société Doubletrade à l'encontre de la Compagnie Allianz, que la société Doubletrade n'a pas formé d'appel incident de ce chef alors que la Compagnie Allianz a demandé la confirmation du jugement déféré de ce chef, par conséquent désormais définitif.
En revanche, il a fait droit à l'appel en garantie de la CNP Assurances à l'encontre de la Compagnie Allianz, en sa qualité d'assureur multirisques immeuble, le jugeant recevable, objet de l'appel de cette dernière.
Le 1er juge a considéré que cette action n'était pas prescrite au motif que la prescription de l'article L114-1 du code des assurances n'était pas opposable à l'assurée car la clause du contrat ne précise pas de manière exhaustive les conditions relatives aux causes d'interruption de la prescription applicables, bien que la CNP Assurances soit elle-même soumise au code des assurances.
Au soutien de son appel la Compagnie Allianz fait valoir la prescription de l'action de son assurée à son encontre résultant de l'article L 114-1 du code des assurances.
Elle explique que le délai applicable de deux ans ayant commencé à courir à compter du 28 janvier 2004, date de la 1ère réclamation de la locataire alors qu'elle a été assignée le 5 décembre 2018 est expiré et ajoute que l'obligation de l'article L112-1 du code des assurances, permettant d'informer l'assuré quant aux modalités de cette courte prescription ne peut en l'espèce être valablement exigé, son assurée étant soumise au code des assurances et à ce titre(virgule,) (est) parfaitement informée des modalités d'interruption de cette prescription.
Aux termes de l'article L114-1 du code des assurances, toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'avènement qui y donne naissance et l'article L112-1 du même code met à la charge de l assureur l'obligation de rappeler dans le contrat qu'il conclut les dispositions des titres I et II du livre I de la partie législative du présent code et la prescription des actions dérivant du contrat d'assurance.
Le contrat d'assurance versé aux débats, conclu entre les parties mentionne en son article 3.10 intitulé ' prescription' : toutes actions dérivant du contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance, dans les conditions prévues aux articles L114-1 et L114-2 du code des assurances. L'assuré peut interrompre la prescription par l'envoi à l'assureur d'une lettre recommandée avec accusé de réception.
Force est de constater que cette clause ne mentionne pas de façon exhaustive les dispositions relatives aux causes d'interruption de la prescription, comme exigé par la Cour de cassation pour satisfaire aux exigences de l'article l'article L112-1, le fait que l'assurée soit informée de l'existence de la prescription biennale et des modalités d'interruption de ce délai car est soumise au code des assurances ne permet pas à l'assureur d'échapper à l'obligation susvisée pesant sur lui, de telle sorte que l'assureur ne peut opposer à son assurée la prescription biennale prévue par l'article L114-1 du code des assurances.
Les demandes de la CNP Assurances à l'encontre de la Compagnie Allianz seront déclarées recevables comme non prescrites.
Sur la demande de garantie de la CNP Assurances à l'encontre de la Compagnie Allianz
Il sera constaté qu'il résulte des développements précédents que la CNP Assurances est condamnée à payer à la société Doubletrade la seule somme au titre du remboursement du dépôt de garantie et comme précisé précédemment, restitution non contestée par cette dernière, que sa responsabilité sur le fondement du manquement à son obligation de délivrance n'a pas été retenue et l'ensemble des demandes d'indemnisation de la locataire à ce titre rejetées par voie d'infirmation de telle sorte qu'en l'absence de condamnation de la bailleresse au profit de sa locataire autre qu'au titre du dépôt de garantie, l'appel en garantie de la CNP Assurances à l'encontre de son assureur est désormais sans objet.
Sur la demande de la Compagnie Allianz à l'encontre de la CNP Assurances au titre des dommages et intérêts pour le caractère abusif de son action
Pour justifier du caractère abusif de l'action de la CNP Assurances à son encontre, elle fait essentiellement valoir qu'elle a été mise en cause tardivement et que le montant de la garantie présentée à son encontre est très important.
Or, ces seuls éléments ne peuvent suffire à justifier du caractère abusif de la présente action, la mise en cause tardive étant sanctionnée par l'éventuelle irrecevabilité consécutive à la prescription.
Cette demande sera rejetée.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque.
Chacune des parties succombant partiellement, devra garder la charge de ses propres dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il
condamne la société Doubletrade à payer à la CNP Assurances la somme de 693 906,70 euros au titre de l'arriéré locatif
condamne la société Doubletrade à payer à la CNP Assurances la somme de 81 718,83 euros au titre des frais de remise en état
condamne la CNP Assurances à payer à la société Doubletrade la somme de 384.437,90 euros au titre du dépôt de garantie
assortit des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2011 la condamnation susvisée
rejette la demande en paiement de la CNP Assurances au titre de la régularisation de charges pour les années 2009 et 2010
rejette la demande en paiement de la CNP Assurances au titre de la demande de dommages et intérêts pour la résistance abusive
ordonne la compensation entre les condamnations prononcées à l'encontre de la société Doubletrade et les condamnations prononcées à l'encontre de la CNP Assurances ;
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne la société Doubletrade à payer à la CNP Assurances la somme de 120.231,49 euros TTC au titre de la clause pénale ;
Rejette les demandes en paiement de la société Doubletrade à l'encontre de la CNP Assurances ;
Y ajoutant ,
Rejette la demande de condamnation de la société Doubletrade à l'encontre de la CNP Assurances de la somme de 147 347,20 euros au titre de l'avoir de réduction de charges.
Déclare recevables comme non prescrites les demandes de la CNP Assurances à l'encontre de la Compagnie Allianz ;
Dit que l'appel en garantie de la CNP Assurances à l'encontre de la Compagnie Allianz est sans objet ;
Rejette la demande en dommages et intérêts de la Compagnie Allianz à l'encontre de la CNP Assurances au titre du caractère abusif de son action ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
