COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 21 JUIN 2023
N° RG 21/06338 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZHZ
AFFAIRE :
[E] [Z] [R]
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic le Cabinet [T] - [G] ' [X]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Septembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Pontoise
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 20/03613
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sonia OULAD BENSAID
Me Christel THILLOU DUPUIS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [E] [Z] [R]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Sonia OULAD BENSAID de la SELARL BARBIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 211
APPELANTE
****************
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son syndic le Cabinet [T] - [G] ' [X], dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2], [Adresse 5]
[Localité 4]
Représentant : Me Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33
INTIMÉ
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,
Madame Séverine ROMI, Conseiller,
Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
Madame [Z] [R] [E] est propriétaire des lots 11,26 et 504 dans la Résidence [Adresse 6] à [Localité 4].
Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise, a :
-Condamné Madame [Z] [R] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 4] les sommes de :
*10 667,26 au titre des charges impayées à compter du 1er trimestre 2017 jusqu'au 3ème trimestre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2018 sur la somme de:
*8 516,91 euros et à compter du 28 août 2020 pour le surplus
*332,74 € euros au titre des frais nécessaires ;
*1 000 € à titre de dommages-intérêts ;
*1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Ordonné la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,
-Débouté Madame [Z] [R] de sa demande de délais de paiement, et de ses demandes plus amples ou contraires ;
-Condamné Madame [Z] [R] [E] aux dépens ;
-Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Mme [E] [Z] [R] a interjeté appel suivant déclaration du 15 octobre 2021, à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 4].
Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 23 janvier 2023, au visa des dispositions des articles 1353 du code civil, 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :
-Infirmer le jugement en ce qu'il a :
*Condamné Madame [Z] [R] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 4] les sommes de :
-10.667,26 euros au titre des charges impayées à compter du 1er trimestre 2017 jusqu'au 3ème trimestre 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2018 sur la somme de 8.516,91 euros et à compter du 28 août 2020 pour le surplus,
- 332,74 euros au titre des frais nécessaires,
- 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
*Ordonné la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,
*Débouté Madame [Z] [R] de sa demande de délais de paiement, et de ses demandes plus amples ou contraires,
*Condamné Madame [Z] [R] [E] aux dépens.
Statuant de nouveau,
A titre principal,
-Constater que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet [T] [G] ' [X] ne justifie pas du quantum ni de l'antériorité de la dette. En conséquence,
-Débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet [T] ' [G] ' [X] de l'ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son Syndic, le cabinet [T] ' [G] ' [X] du surplus de ses demandes au titre de dommages et intérêts, d'augmentation de la dette au taux légal à compter du 28 mars 2018 et d'article 700 du code de procédure civile,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet [T] ' [G] ' [X] de sa demande de condamnation de Madame [Z] [R] à la somme de 244.94 euros au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 16 mars 2022,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic, le Cabinet [T] ' [G] ' [X] de sa demande de condamnation de Madame [Z] [R] à la somme de 618,78 euros au titre des frais nécessaires,
En tout état de cause,
-Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet [T] ' [G] ' [X] de sa demande de condamnation de Madame [Z] [R] à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ;
-Dire et juger que Madame [Z] [R] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l'article 10-1 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
-Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic, le cabinet [T] ' [G] ' [X] à verser à Madame [Z] [R] une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] à [Localité 4], demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 20 septembre 2022, de :
-Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Pontoise du 14 septembre 2021 en ce qu'il a :
*Condamné Madame [Z] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] les sommes de :
' 10 667,26 au titre des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2018 sur la somme de 8.516,91€ et à compter du 28 août 2020 pour le surplus ;
' 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
' 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
*condamné Madame [Z] [R] au paiement des frais nécessaires ;
*ordonné la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;
*débouté Madame [Z] [R] de sa demande de délais ;
*condamné Madame [Z] [R] aux dépens ;
-L'infirmer quant au quantum des frais nécessaires qu'il a mis à la charge de Madame [Z] [R] ;
Et statuant à nouveau,
-Condamner Madame [Z] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 618,78€ au titre des frais nécessaires ;
Y ajoutant ;
-Prendre acte de ce que Madame [Z] [R] a exécuté les termes du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 14 septembre 2021 ;
-Dire et juger qu'après exécution du jugement du Tribunal Judiciaire de Pontoise du 14 septembre 2021 Madame [Z] [R] reste devoir la somme de 244,94€ au titre des charges impayées suivant décompte arrêté au 18 juillet 2022 ;
En conséquence,
-Condamner Madame [Z] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 244,94€ au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 mars 2022 ;
En tout état de cause,
-Débouter Madame [Z] [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
-Condamner Madame [Z] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile à valoir en cause d'appel ;
-Condamner Madame [Z] [R] aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.
SUR CE LA COUR
1- Sur la demande au titre de charges impayées
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.
Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation.
L'appelante conteste le montant de 244,94 euros réclamé par le syndicat des copropriétaires, au motif que celui-ci ne produit pas de décompte détaillé et que l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constitue pas l'approbation du compte individuel d'un copropriétaire, même en l'absence d'un recours dans les délais prescrits par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle fait par ailleurs valoir qu'ayant vendu son appartement en date du 18 juillet 2021, elle ne peut être redevable d'aucune somme postérieure à cette date.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris, soutenant par ailleurs que selon le décompte arrêté au 18 juillet 2022, le solde des charges dues par Mme [Z] [R] s'élève à 244,94 euros et sollicite une condamnation à ce titre.
La cour retient ce qui suit.
Pour justifier sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, des pièces suivantes :
- la matrice cadastrale qui établit la qualité de propriétaire de Mme [Z] [R] ( pièce 1) ;
- un décompte des sommes dues au titre des charges impayées du 1er trimestre 2017 au 3ème trimestre 2020 inclus dont le montant total après addition des montants de postes correspondants et avant imputation des règlements effectués par l'appelante s'élève à 10.667,26 euros, sur lequel figure également le solde antérieur de 942,8 euros(pièce 2) ;
- un décompte global du 1er janvier 2014 au 17 février 2022, comportant l'ensemble d'appels de fond, 3ème trimestre 2021 compris, les frais comptabilisés par le syndicats, ainsi que les règlements effectués par Mme [Z] [R] imputés sur les montants dus à hauteur de 3.899,07 euros, conformément au détail qu'elle fournit par ailleurs ( sa pièce 3 et un virement de 13.000 euros enregistré dans les comptes en date du 17/02/2022 ;
- les procès-verbaux des assembles générales des années 2013, 2014, 2016 à 2021 ayant approuvé les comptes de la copropriété ( pièces 27 à 30, 64, 65, 82 et 83) ;
- les appels de fonds et régularisation de ces mêmes exercices( pièces 3 à 26, 35 à 63) ;
Il résulte des justificatifs produits qu'à la date de l'audience devant le tribunal judiciaire de Pontoise, Mme [Z] [R] était redevable de la somme de 10.667,26 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er trimestre 2017 au 3ème trimestre 2020, le versement de 13.000 euros étant intervenu postérieurement au prononcé du jugement critiqué.
Ce jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné Mme [Z] [R] au paiement de la somme de 10.667,26 euros, y compris dans ses dispositions relatives aux intérêts et à leur capitalisation.
Se fondant sur le décompte global sus-mentionné arrêté au 17 février 2022 et sur l'état des frais engagés, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de l'appelante au reliquat des charges impayées de 244,94 euros, déduisant le montants de ces frais du solde allégué au titre des charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2021.
Il résulte des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a engagé les frais suivants dans le cadre de recouvrement de sa créance auprès de Mme [Z] [R] (pièces 31 à 33, 67 à 71, 74):
- mises en demeures datées des 17 novembre 2014, 16 février 2015, 20 mai 2015, 1er septembre 2015 pour un montant total de 301 euros ( 75,25x4);
- frais de dossier d'avocat - 185, 62 euros;
- frais de suivi de procédure- 90,30 euros;
- frais de requête -150, 20 euros;
- commandement de payer- 182,24 euros;
- frais de signification - 41,86 euros;
L'addition de ces montants conduit à constater que les frais exposés tels que présentés par ailleurs dans le décompte arrêté au 17 février 2022, s'élèvent en réalité à 951,22 euros, ce même décompte fixant le solde restant dû par Mme [Z] [R] au titre de chargées impayées jusqu'au troisième trimestre 2021 à 863,72 euros.
Cependant, il résulte des éléments précités que le montant de 951,22 euros des frais qu'il convient de déduire du solde de 863,72 euros figurant sur le décompte, afin d'isoler le montant dû au titre des seules charges impayées, est supérieur à ce solde, ce qui conduit au rejet de la demande de condamnation de Mme [Z] [R] formée par le syndicat des copropriétaires à ce titre, cette dernière n'étant plus redevable de chargées impayées.
2- Sur les frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi du dossier contentieux", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
L'article 9 du contrat type établi avec le syndic figurant à l'annexe 1 visée par l'article 29 du décret du 17 mars 1967 créée par le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dresse la liste prestations dont le coût est imputable au titres des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au seul copropriétaire concerné:
-mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;
-relance après mise en demeure ;
-conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;
-frais de constitution d'hypothèque ;
-frais de mainlevée d'hypothèque ;
-dépôt d'une requête en injonction de payer ;
-constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;
-suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
L'appelante conteste la somme de 618,78 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre de frais nécessaires au recouvrement de sa créance, soutenant que seules les frais de mises en demeure et de signification du jugement, à savoir la somme de 342,86 euros au total, peuvent être qualifiés de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, dont elle sollicite par ailleurs l'exonération au motif de sa bonne foi dans les règlements en dépit de sa situation financière difficile.
Le syndicat des copropriétaires soutient qu'outre les frais reconnus comme nécessaires aux termes de l'article 10 - 1 du 10 juillet 1965, il est fondé à solliciter le paiement des frais de constitution et de suivi du dossier transmis à l'avocat en tant que diligences exceptionnelles, sur le fondement d'un contrat type défini à l'article 9 de l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967.
La cour retient ce qui suit.
Il ressort des pièces versées aux débats que les frais de dossier avocat et de suivi de procédure datent du 25 novembre 2015 et que la première mise en demeure adressée à Mme [Z] [R] est datée du 17 novembre 2014.
La période concernée par ces diligences s'étale sur un an et la constitution et la transmission du dossier comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d'assemblées générales sur une période aussi courte ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.
Dès lors, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires formée de ce chef.
Seront retenus au titre des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les mises en demeure pour un montant limité à 150,50 euros et les frais de requête et de commandement de payer, conformément aux pièces ci-dessus mentionnées, soit un montant total de 482,94 euros ( 150,50+150,20+182,24 ).
Certes, comme le fait valoir Mme [Z] [R], le juge a la faculté de décider en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige, en application de l'article précité.Néanmoins, le processus de recouvrement à son encontre a duré plusieurs années, l'essentiel du paiement étant intervenu postérieurement à la condamnation par le jugement entrepris et l'attestation de droits au revenu de solidarité active qui a été délivrée par la CAF le 11 septembre 2020 n'établit pas la situation actuelle de l'appelante.
La demande de Mme [Z] [R] sera ainsi rejetée.
Le jugement critiqué ayant retenu la somme de 332,74 euros au titre des frais nécessaires, il sera infirmé sur le quantum et Mme [Z] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 482,94 euros .
3- Sur les dommages et intérêts
L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et expose le syndicat à devoir régler des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.
En outre, les impayés fragilisent la situation financière de la copropriété et l'absence récurrente de paiement grève sérieusement le budget de la copropriété et désorganise la trésorerie du syndicat.
L'appelante soutient que c'est à tort que le premier juge l'a condamnée au paiement des dommages et intérêts, alors qu'elle a effectué des règlements réguliers et qu'elle a été mise en situation de détresse financière en raison de la gestion désastreuse des comptes de l'ancien syndic du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaire sollicite la confirmation du jugement critiqué au motif que les paiements irréguliers de Mme [Z] [R] ont fragilisé la situation financière de la copropriété et l'ont contraint à effectuer de nombreuses démarches de recouvrement de leur créance.
La cour retient que le premier juge a condamné à juste titre Mme [Z] [R] au paiement de 1.000 euros de dommages et intérêts, dès lors qu' il résulte des décomptes examinés que sa dette n'a cessé de progresser de juillet 2014 à juillet 2021, que si huit règlements ont été effectués sur cette période, leur caractère irrégulier au regard de l'importance de la dette a causé un préjudice à l'ensemble de la copropriété, étant observé que l'essentiel de la dette a été réglé postérieurement à la signification du jugement entrepris, à savoir le 17 février 2022.
En outre, Mme [Z] [R] n'explique pas en quoi les carences de gestion de l'ancien syndic du syndicat des copropriétaires lui auraient causé un préjudice personnel et ne démontre pas davantage l'existence de difficultés financières actuelles comme ci-dessus précisé.
Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé de ce chef.
4- Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure
Le sens de l'arrêt conduit à rejeter la demande de Mme [Z] [R] à ce titre.
5- Sur les demandes accessoires
Le premier juge ayant fait une exacte appréciation de la charge des dépens et d'indemnité de procédure, le jugement entrepris sers confirmé en ses dispositions.
Principale partie perdante, Mme [Z] [R] devra supporter les dépens d'appel et l'équité commande à la condamner comme suit en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le montant des frais nécessaires;
Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,
Condamne Mme [Z] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic le Cabinet [T] ' [G] ' [X], la somme de 482,94 euros au titre des frais nécessaires;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic le Cabinet [T] ' [G] ' [X], de condamnation de Mme [Z] [R] à la somme de 244,94 à titre de solde de charges impayées;
Condamne Mme [Z] [R] aux dépens d'appel;
Condamne Mme [Z] [R] à payer une indemnité de procédure de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son syndicle Cabinet [T] ' [G] ' [X] et rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
