COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50G
3e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 29 JUIN 2023
N° RG 21/00758
N° Portalis DBV3-V-B7F-UJR2
AFFAIRE :
SARL JDC CONSEIL IMMOBILIER
...
C/
[N] [Z]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Septembre 2020 par le TJ de NANTERRE
N° Chambre : 2
N° RG : 18/01931
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Sophie JULIENNE
Me Stéphanie ARENA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
S.A.R.L. JDC CONSEIL IMMOBILIER
N° SIRET : 500 876 164
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentant : Me Sophie JULIENNE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 704
APPELANTS
****************
Monsieur [N] [Z]
né le 09 Octobre 1939 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637
Représentant : Me Frédéric CATTONI du Cabinet SALLARD CATTONI, plaidant, avocat au barreau de PARIS C.199
INTIME
Monsieur [Y] [X]
né le 27 octobre 1982 à [Localité 7] (16)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentant : Me Sophie JULIENNE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 704
INTERVENANT FORCE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 avril 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président chargé du rapport, et Monsieur Jean Yves PINOY, conseiller appelé à compléter la composition par ordonnance du 19 avril 2023.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Florence PERRET, Président,
Madame Odile CRIQ, Conseiller,
Monsieur Jean Yves PINOY, Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame FOULON
FAITS ET PROCEDURE
Selon un compromis signé le 26 avril 2017 entre M. [Z], âgé de 77 ans et M. [X], en présence de la société JDC Conseil immobilier, M. [Z] a vendu à M. [X] un logement de deux pièces d'une surface de 49,51 m2, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 3]) au prix de 264 000 euros, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire pour un montant maximum de 185 000 euros avant le 26 juin 2017 : la réitération de la vente par acte authentique était prévue entre le 25 et le 29 septembre 2017.
Le 20 juin 2017, M. [X] a obtenu un accord de principe de la Caisse d'Epargne (ci-après la CEP) pour un prêt bancaire sous réserve de l'obtention de l'assurance couvrant le prêt. Le 23 juin suivant, la CEP a formalisé son accord pour assurer M. [X]. L'offre de prêt défitive a été éditée le 29 juin 2017 et portée à la connaissance du vendeur le jour même par courrier de son notaire.
Le 20 juillet 2017, M. [Z] a écrit à M. [X] qu'il avait l'intention d'interrompre le processus de vente en l'absence de justificatif d'obtention du prêt de ce dernier.
Par lettre du 21 août 2017, M. [Z] a reproché à la société JDC Conseil Immobilier de l'avoir piégé en diminuant le prix de vente sans son consentement.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 septembre 2017, M. [Z] a saisi la chambre des notaires des Hauts-de-Seine d'un différend avec son notaire, qui lui aurait tardivement remis le justificatif de l'offre de prêt faisant ainsi échouer sa propre acquisition d'un autre logement.
M. [Z] ne s'est pas présenté au rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente le 10 octobre 2017.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 octobre 2017, le conseil de la société JDC Conseil immobilier et M. [X] ont vainement mis en demeure M. [Z] de payer à la première la clause pénale de 13 200 euros prévue au contrat et au second la clause pénale de 26 400 euros à défaut de quoi ils saisiraient le tribunal en vente forcée et dommages et intérêts.
Par acte du 29 février 2018, M. [Y] [X] et la société JDC Conseil Immobilier ont fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de le voir condamner à leur payer ces clauses pénales.
Par jugement du 10 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Nanterre a :
- condamné M. [Z] à payer à M. [X] la somme de 26 400 euros,
- condamné M. [Z] aux dépens avec recouvrement direct conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné M. [Z] à payer à M. [X] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement déféré,
Par acte du 5 février 2021, la société JDC Conseil immobilier a interjeté appel.
Par ordonnance du 11 avril 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté toutes les demandes de M. [X], a déclaré recevable l'assignation en appel provoqué délivrée à son encontre par M. [Z], a condamné M. [X] à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'incident avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières écritures du 30 avril 2021, la société JDC Conseil immobilier Conseil Immobilier prie la cour de :
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté la société JDC Conseil immobilier de ses demandes tendant à la condamnation de M. [Z] à lui verser la somme de 13 200 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente,
* débouté la société JDC Conseil immobilier de ses demandes tendant à la condamnation de M. [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Par conséquent, statuant de nouveau,
- condamner M. [Z] à verser à la société JDC Conseil Immobilier la somme de 13 200 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente et au mandat de vente,
- condamner M. [Z] à verser à la société JDC Conseil Immobilier la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure engagés en première instance ainsi que 3 000 euros au titre des frais de procédure engagés en appel,
- condamner M. [Z] en tous les dépens de la procédure au fond en première instance et en appel, avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le cabinet immobilier reprend les arguments développés en première instance pour assurer le caractère parfait de la vente et sa stricte observation des devoirs qui lui incombaient aux termes du mandat que lui avait confié M. [Z]. Selon lui, ce dernier a été régulièrement tenu au courant par lui des étapes de l'acceptation du prêt accordé à l'acheteur dans les délais prévus à la promesse de vente.
Il démontre la mauvaise foi de M. [Z] notamment par le fait que ce dernier a mis le 5 septembre 2017 une annonce sur le Bon Coin pour vendre son appartement à un prix plus élevé que celui figurant dans l'acte et ce, alors qu'il était tenu de respecter son engagement de vendre à M. [X] et que ce dernier avait procédé à toutes les démarches mises à sa charge.
Il explique pourquoi le tribunal avait un exemplaire illisible du mandat, raison pour laquelle il a été débouté de ses demandes, par le fait que seule une très pâle copie a été versée par M. [Z] aux débats, lui-même s'étant abstenu en pensant que celle-ci produite par son adversaire était suffisante. Il indique qu'il verse à hauteur d'appel à son dossier une copie lisible démontrant son droit à rémunération et s'oppose en outre à la limitation de la clause pénale devant le comportement du vendeur.
Par dernières écritures du 15 mars 2023, M. [Z] prie la cour de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté la société JDC Conseil immobilier de sa demande de condamnation au paiement de toute somme au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 26 avril 2017,
* débouté la société JDC Conseil immobilier de sa demande de condamnation de M. [Z] au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
A titre subsidiaire,
- limiter à la somme de 1 euro la clause pénale qui serait éventuellement due à la société JDC Conseil immobilier,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* condamné M. [Z] à payer à M. [X] la somme de 26 400 euros,
* débouté M. [Z] de ses demandes visant à voir constater la défaillance de la condition suspensive et que le compromis est caduc,
* débouté M. [Z] de sa demande de condamnation de M. [X] au paiement de la somme de 26 400 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis,
* condamné M. [Z] à payer à M. [X] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné M. [Z] à supporter les dépens,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [Z] :
* de sa demande visant à voir constater que la société JDC Conseil Immobilier a engagé sa responsabilité,
* de sa demande de condamnation de la société JDC Conseil immobilier à lui payer des dommages et intérêts,
* de sa demande visant à voir la société JDC Conseil Immobilier à l'indemniser au titre du préjudice subi du fait de la procédure abusive,
* de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- constater que la société JDC Conseil immobiliera manqué à ses obligations vis-à-vis de M. [Z],
- en conséquence, la condamner à payer à M. [Z] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice,
- débouter M. [X] de toutes ses demandes à l'encontre de M. [Z],
- à titre subsidiaire, limiter à la somme de 1 euro la clause pénale qui serait éventuellement due à M. [X],
- condamner M. [X] à payer à M. [Z] la somme de 26 400 euros au titre de la clause pénale,
- condamner in solidum la société JDC Conseil immobilier et M. [X] à payer à M. [Z]
la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,
- ordonner la compensation entre les condamnations respectivement mises à la charge de M. [Z] et de la société JDC Conseil Immobilier et de M. [X],
- accorder à M. [Z] des délais pour s'acquitter de toute condamnation mise à sa charge,
En tout état de cause,
- condamner in solidum la société JDC Conseil immobilier et M. [X] à payer à M. [Z] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société JDC Conseil immobilier aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le vendeur considère que le promesse de vente était devenue caduque dès lors que M. [X] devait lui notifier l'obtention du prêt au plus tard le 26 juin 2017, sans quoi la condition était réalisée, que le 26 juin 2017, alors qu'il n'avait toujours pas reçu l'offre de prêt, il a adressé un courrier recommandé à M. [X] le sommant de justifier de l'offre écrite obtenue, en vain jusqu'en août.
Il explique que figuraient en outre des noms différents sur la promesse de vente et sur l'offre de prêt ([X] et [X] [F]) ce qui avait éveillé sa méfiance.
Il a donc écrit au maire de [Localité 6] et au Bâtonnier de l'ordre des avocats pour solliciter leur intervention.
Il assure aussi avoir averti le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 octobre 2017 pour préciser qu'il ne pourrait être présent au rendez-vous de signature de l'acte authentique fixé pour des raisons de santé et qu'il attendait en tout état de cause encore des réponses concernant les questions relatives au prêt.
Il relate l'achat manqué par la faute des intimés d'un appartement à [Localité 9] destiné à ses vieux jours.
Outre les griefs tenant à la fixation du prix et à sa ventilation, il considère que l'agent immobilier ne lui a apporté aide et conseil en se rangeant systématiquement aux côtés de M. [X], engageant ainsi sa responsabilité aux termes du mandat.
Par dernières écritures du 14 octobre 2021, M. [X] prie la cour de :
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a:
* condamné M. [Z] à payer à M. [X] la somme de 26 400 euros,
* condamné M. [Z] aux dépens,
* condamné M. [Z] à payer à M. [X] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* débouté M. [Z] de ses demandes à l'encontre de M. [X],
Par conséquent,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [Z] en cause d'appel,
- condamner M. [Z] à verser à M. [X] la somme de 3 000 euros en indemnisation du préjudice moral subi,
- condamner M. [Z] à verser à M. [X] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de procédure engagés en première instance,
- condamner M. [Z] aux entiers dépens en tous les dépens de la procédure au fond en première instance et en appel, avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
En exergue, sur le plan procédural, Il rappelle que les conclusions de l'appelant principal ou de l'appelant incident doivent déterminer l'objet du litige porté devant la cour d'appel et comporter en conséquence dans le dispositif une demande d'infirmation ou de réformation du jugement attaqué et que Monsieur [Z] ne sollicitant ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement dans le cadre de l'assignation en intervention forcée délivrée le 21 juillet 2021 à M. [X] valant conclusions, la cour d'appel doit confirmer le jugement prononcé purement et simplement par le tribunal judiciaire de Nanterre.
M. [X] retrace les différentes étapes de l'acception de son prêt et de l'assurance afférente : le 20 juin 2017, il a eu la confirmation écrite de l'obtention de son prêt bancaire, sous la réserve de la garantie du prêt, le 23 juin 2017, la compagnie d'assurance AXA lui a donné son accord quant à la garantie du financement, rendant ainsi l'accord de prêt effectif, le 26 juin 2017, il a transmis ces éléments à son notaire, lequel a informé son confrère, Maître [U], intervenant pour le compte de M. [Z], du caractère parfait de la vente.
L'offre de prêt de M. [X] a ensuite été éditée le 29 juin 2017, réceptionnée le même jour par celui-ci, et immédiatement portée à la connaissance de M. [Z] et de son notaire, Maître [U].
M. [Z] a donc valablement été informé de l'obtention par M. [X] d'un prêt bancaire et de la levée de la condition suspensive prévue au compromis de vente par l'agence JDC Conseil immobilier d'une part, et par son notaire d'autre part dans les délais prévus au compromis de vente.
Ayant constaté la volonté de M. [Z] de ne plus vendre dès l'été 2017 confirmée par l'annonce mise sur le Bon Coin en septembre et son absence au rendez-vous de signature le 10 octobre 2017, et après différentes tentatives de prise de contact avec le venderu, M. [X] a pris acte que, bien qu'il soit en droit d'agir en exécution forcée de la vente, il lui serait extrêmement difficile d'obtenir le départ de M. [Z] du logement vendu.
M. [X] forme par la présente un appel incident et sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de sa demande indemnitaire en réparation du préjudice moral subi.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2023.
SUR QUOI :
Sur la demande de confirmation du jugement présentée par M. [X] :
M. [X] considère que la cour ne peut que confirmer le jugement déféré sans examen au fond dans la mesure où M. [Z] n'aurait pas sollicité l'infirmation de la décision de première instance dans son assignation valant conclusions et que dès lors, ses demandes ne seraient pas recevables.
L'assignation en intervention forcée délivrée le 21 juillet 2021 l'a été avec des conclusions qui sollicitent effectivement l'infirmation partielle du jugement entrepris alors que l'assignation avec laquelle elles font corps précise les chefs du dispositif du jugement déféré attaqués de sorte que l'ensemble de ces mentions permettent à M. [X] de déterminer très précisément l'objet du litige porté devant la cour d'appel.
Les demandes de M. [Z] à l'encontre de M. [X] doivent être examinées au fond.
Sur la caducité de la promesse de vente :
L'article 1583 du code civil relatif à la vente énonce que : " Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. "
Ce contrat prévoyait la vente du bien dans les termes suivants :
- prix de vente d'un montant de 264.000 euros,
- frais d'agence à hauteur de 13.200euros à la charge du vendeur à prélever sur le prix de la vente,
- versement par l'acquéreur auprès du notaire du vendeur d'une somme de 21.000 euros à valoir sur les frais d'acte,
- vente soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur d'un montant maximum de 185.000 euros, l'offre de prêt devant être justifiée par l'acquéreur auprès de l'agence JDC Conseil immobilier, et non auprès du vendeur, et sa réception devant intervenir au plus tard le 26 juin 2017,
- versement par l'acquéreur auprès du notaire du vendeur d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 14.000 euros,
- réitération de la vente au plus tôt le 25 septembre 2017 et au plus tard le 29 septembre 2017.
Dès le lendemain, le 27 avril 2017, un avenant au compromis de vente a été régularisé entre les parties, M. [Z] n'ayant pas précisé au rédacteur ni à l'acquéreur avoir diligenté une procédure contentieuse à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble.
Concernant la condition suspensive d'obtention du prêt, celle-ci est réputée remplie dès lors que l'acquéreur a réceptionné une offre de prêt conforme aux exigences contractuelles : Cass. Civ. 3e, 24 septembre 2003, n°02-11.815, Cass. Civ. 3e, 11 mai 2011, n°1014.536.
Il ressort des différentes pièces versées aux débats que M. [X] a bien obtenu un prêt aux conditions stipulées dans le compromis ainsi que l'assurance afférente dans les délais impartis, soit les 20 et 23 juin 2017 ; il l'a fait savoir au mandataire comme cela était prévu dans cet acte, contrairement à ce que soutient M. [Z] qui prétend être le bénéficiaire de l'information dans ces délais. Le vendeur dit n'avoir appris que le 29 juin, soit hors délai, l'émission de l'offre de prêt.
Cet accord de prêt précise le montant de l'emprunt à hauteur de 160.467 euros, sa durée de 228 mois, son taux de 1,50%, ses échéances mensuelles d'un montant de 809,24 euros.
S'il précise en effet qu'il ne s'agit pas d'une offre définitive dans la mesure où il ne sera valable qu'à réception de l'obtention de l'assurance couvrant le prêt, cette réserve liée à l'obtention d'une assurance ne porte pas atteinte au caractère ferme de l'offre de crédit caractérisant l'obtention d'un prêt au sens de la loi : Cass. Civ. 3e, 14 janvier 2010, n°08-21.520, 23 juin 2010, n°09-15.963.
Et en outre, c'est dès le 23 juin 2017 que la compagnie d'assurance AXA a donné à M. [X] son accord quant à la garantie du financement, rendant ainsi l'accord de prêt effectif.
Il résulte de la lecture du compromis que l'offre de prêt devait être notifiée par l'acquéreur au mandataire dans les trois jours suivants l'expiration du délai donné pour réceptionner l'offre de prêt, soit le 29 juin 2017.
Comme l'a souligné très justement le premier juge, si jamais le mandataire a omis de transmettre immédiatement au vendeur ou à son notaire le fait que la condition suspensive était réalisée ce qu'il ne prouve pas formellement par écrit, cela ne faisait qu'ouvrir pour le vendeur un droit de mettre en demeure l'acquéreur de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.
Dans une lettre adressée à la chambre départementale des Hauts de Seine en date du 11 septembre 2017, M. [Z] a reconnu avoir été averti par une lettre de son propre notaire du 29 juin 2017 de ce que l'offre de prêt avait été émise et que donc, la condition suspensive était levée. Malgré ce courrier officiel émanant d'un officier ministériel qu'il a choisi pour défendre ses intérêts, M. [Z] qualifie l'opération de 'nébuleuse' et croyant pouvoir soutenir qu'aucune certitude n'existait quant à la vente future. Il admet dans ce courrier avoir 'interrompu' la vente à cette date et remet aussi curieusement le financement possible de l'acquisition.
La cour relève donc que M. [Z], pourtant entouré de deux professionnels de la vente immobilière, s'est plaint de défauts et dangers chimériques.
Son propre notaire, qu'il vilipende pour avoir considéré la vente comme parfaite, avait reçu une lettre officielle de son confrère, notaire de M. [X], en date du 29 juin 2017 'faisant suite à [leur] conversation téléphonique' et lui annonçant que M. [X] avait obtenu son offre de prêt 'ce jour' et que donc la condition suspensive prévue dans le compromis de vente était levée.
La promesse de vente n'était donc pas caduque, la condition suspensive n'a pas défailli et c'est à tort que le vendeur ne s'est pas présenté au rendez-vous de signature de l'acte authentique . Il invoque à hauteur d'appel un motif tenant à sa santé alors que quelques jours auparavant, il avait déposé sur le site le Bon Coin une annonce pour vendre son appartement 19600 euros plus cher qu'à M. [X], en violation de son engagement dont le caractère parfait le contraignait. Les courriers précités et les avertissements de son notaire ainsi que de son mandataire lui avaient été délivrés et seul son entêtement l'a conduit à ne pas venir signer l'acte authentique.
L'argument invoqué par M. [Z] tendant à considérer les échanges entretenus entre M. [X] et sa banque non conformes aux dispositions des articles L. 313-1 du code la consommation issus de la loi Scrivener 2 du 13 juillet 1979 ne sont pas pertinents, seul le bénéficiaire de la protection pouvant les invoquer.
Sa mauvaise foi est donc patente et c'est à bon droit que le jugement entrepris a retenu que " le vendeur a empêché la réitération de la vente ".
Dès lors, la clause pénale est due dans son principe.
Aux termes de l 'article 123 1-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme ù titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure".
La clause pénale du compromis de vente du 26 avril 2007 prévoyait : "en application des présentes et après levée de toutes les conditions suspensives. il est convenu. au cas où l 'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu 'elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuite et de recours en justice sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois la partie qui n 'est pas en défaut pourra, à son choix. prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.
Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n 'est pas en défaut percevra de l 'autre partie à titre d 'indemnisation forfaitaire de son préiudice la somme égale à 10 % du prix de vente stipulé ci avant à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale. De plus, dans l'une et l'autre éventualité, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire, dans les conditions de formes prévues ci avant, l'opération étant définitivement conclue (article 74 décret 72-678 du 20/(97/1972) .'
La cour, au vu des circonstances particulières de la cause et de la mauvaise foi du vendeur, n'estime pas devoir diminuer le montant de la clause pénale prévue entre les parties, ce d'autant que M. [X] a procédé à des démarches amiables restées sans aucune réaction de la part de M. [Z]. Le jugement déféré sera confirmé en ce qui concerne la condamnation de M. [Z] à payer à M. [X] la somme de 26 400 euros à titre de clause pénale.
Sur l'appel incident de M. [X] et sa demande indemnitaire en réparation du préjudice moral subi :
M. [Y] [X] allègue un préjudice moral constitué par la déception de ne pas acquérir, la nécessité de recourir à la justice et le comportement inapproprié du vendeur.
Le tribunal, pour rejeter cette demande, a retenu que la clause pénale précitée avait été stipulée afin de réparer forfaitairement le préjudice résultant d'un refus de réitération de la vente par acte authentique au profit de la partie qui ne se trouve pas en défaut.
C'est par de justes motifs qu'il a également considéré qu'en l'espèce. M. [X] ne justifiait pas d'un préjudice ne trouvant pas sa source dans l'absence de réitération de la vente.
Le jugement sera confirmé sur ce point également.
Sur les demandes du cabinet JDC Conseil immobilier, appelant principal:
L'agence immobilière sollicite la condamnation du vendeur à lui verser une somme de 13.200 euros en application de la clause pénale précitée correspondant à sa perte de rémunération, les frais d'agence ayant été fixés à ce montant.
Pour rejeter les demandes du mandataire, le tribunal a retenu à la lecture de la copie du mandat produite par M. [Z] que la clause pénale stipulée au bénéfice du mandataire n'était pas chiffrée, que le montant de la rémunération convenue au mandat n'était démontré par aucune pièce, le mandat signé le 16 février 2017 ne comportant ni numéro, ni identification du vendeur, ni description du bien, ni prix de vente, ni rémunération du mandataire.
A hauteur d'appel, le mandataire verse aux débats une copie lisible du mandat dont en fait, toutes les mentions étaient si pâles qu'elles étaient difficilement lisibles pour le premier juge.
M. [Z] ne dément pas qu'il s'agisse du mandat qu'il a signé et ne prétend pas à une autre rémunération de l'intermédiaire.
Il argue de ce que le mandat ne lui aurait pas été remis en original ce qui le rendrait nul et de ce que la vente n'ayant pas eu lieu, le mandataire n'a pas droit à sa rémunération.
Il accuse sans le prouver le cabinet JDC Conseil immobilier d'avoir diminué de façon occulte le prix du bien puis d'avoir ventilé différemment le prix entre la partie immobilière et la partie mobilière. Aucun commencement de preuve n'est produit ni même allégué.
Il avait déjà menacé son mandataire de ruiner sa réputation en le traitant de 'salopard'.
Il a été vu dans les rapports avec M. [X] comment la condition suspensive de la promesse de vente s'est réalisée conformément aux stipulations, comment M. [Z] en a été parfaitement informé et comment il a tenté de saisir les prétextes les plus divers pour tenter de vendre seul son appartement à un prix plus élevé.
M. [Z] échoue à prouver que le mandat ne lui aurait pas été remis en original et qu'il est nul.
Après un différend avec le syndicat des copropriétaires de son immeuble, avec son acheteur, avec son mandataire, il se plaignait ensuite de Maître '[O]' (en réalité Maître [U]) son propre notaire, auprès de la chambre départementale des Hauts de Seine dans une lettre du 11 septembre 2017 qui démontre que celui-ci lui a expliqué en quoi son refus de vendre pouvait donner lieu à des sanctions financières.
C'est le vendeur qui, par son obstination, a empêché la vente de se réaliser et sa faute, qui engage sa responsabilité, ouvre droit au paiement de la clause pénale prévue au mandat au bénéfice du mandataire qui a accompli toutes ses obligations. Il accuse ce dernier de vénalité dans ses écritures après l'avoir traité de 'salopard' dans son courrier et lui demande 30 000 euros de dommages et intérêts.
C'est avec une mauvaise foi consommée de ce qu'il se plaint de ce qu'à aucun moment la société JDC Conseil immobilier ne lui a expliqué la situation, ni que la promesse ne serait peut-être pas caduque alors que sa propre lettre du 21 août 2017 prouve le contraire et qu'il n'a jamais répondu à la lettre recommandée avec accusé de réception envoyé le 18 octobre 2017 par M. [X] et le cabinet JDC Conseil immobilier ou bien seulement par des insultes et insinuations sur l'honnêteté de ses contradicteurs.
Le mandat contenant toutes les informations utiles pour déterminer cette rémunération, la cour ne voit pas de motif de rejeter la demande légitime du cabinet JDC Conseil immobilier pour le montant de 13 200 euros prévu contractuellement auquel M. [Z] sera condamné après infirmation du jugement sur ce point.
Sur les autres demandes :
Vu le sens de la décision, M. [Z] sera débouté de l'ensemble de ses demandes, ne prouvant aucune faute de la part de M. [X] et du cabinet JDC Conseil immobilier et en outre, aucun préjudice.
Succombant, il sera condamné à payer :
- à M. [X] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- et au cabinet JDC Conseil immobilier la somme de 2 000 euros sur le même fondement pour ses frais en première instance et 2 000 euros pour ses frais en appel.
Il supportera les entiers dépens d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. .
PAR CES MOTIFS:
La cour, statuant par arrêt contradictoire
Rejette la demande d'irrecevabilité des prétentions de M. [Z] à l'encontre de M. [X],
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les demandes formées par le cabinet JDC Conseil immobilier à l'encontre de M. [Z],
Stataunt de nouveau de ces chefs critiqués,
Condamne M. [Z] à payer au cabinet JDC Conseil immobilier la somme de 13200 euros en application de la clause pénale,
Déboute M. [Z] de l'ensemble de ses demandes,
Condamne M. [Z] à payer :
- à M. [X] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- et au cabinet JDC Conseil immobilier la somme de 2 000 euros sur le même fondement pour ses frais en première instance et 2 000 euros pour ses frais en appel,
Condamne M. [Z] aux dépens d'appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame F. PERRET, Président et par Madame K. FOULON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
