COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 30G
12e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 06 JUILLET 2023
N° RG 21/06502 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZYJ
AFFAIRE :
[P] [C]
C/
SARL GARAGE DU PONT
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Septembre 2021 par le TJ de PONTOISE
N° Chambre : 2
N° RG : 19/00267
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Mélina PEDROLETTI
Me Anne-Laure DUMEAU
TJ PONTOISE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [P] [C]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Christophe DELPLA de la SCP DELPLA & LAPALU, Plaidant, avocat au barreau du VAL D'OISE
APPELANT
****************
SARL GARAGE DU PONT
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Anne-Laure DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et Me Laurence THOMAS RIOUALLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1317
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Mai 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur François THOMAS, Président,
Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,
Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 30 octobre 1970, Mme [N] [K], veuve [C], (Mme [C]) a consenti à M. et Mme [E], un bail commercial portant sur un terrain nu d'une contenance de 1.800 m² environ, sis à [Adresse 3], contigu sur la gauche, à un pavillon portant le n° 33 de ce boulevard, appartenant également au bailleur, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er octobre 1970.
Le terrain loué était à usage exclusif de 'Dépôt de véhicules automobiles et de vente de tous véhicules automobiles, de pièces détachées et accessoires'. Il était précisé au bail que les locataires pourront édifer sur le terrain, à leurs frais et sous leur seule responsabilité, après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires, une construction légère destinée à l'exploitation de l'activité envisagée.
Par acte du 20 février 1973, les époux [E], preneurs, ont donné leur fonds de commerce en location-gérance à MM. [I] et [R] [S], mécaniciens en automobiles, pour une durée de 6 mois. La description des éléments corporels du fonds, mentionnait la présence d'un hangar de construction légére édifié par les époux [E] sur le terrain loué. Mme [C], bailleur, est intervenue à l'acte et a donné son agrément à la location gérance.
Par acte du 24 septembre 1974, les époux [E] ont cédé leur droit au bail à MM. [I] et [R] [S], à compter rétroactivement du 1er septembre 1974. Mme [C] est également intervenue à l'acte et a donné son agrément à la cession.
Par acte du même jour, Mme [C] a consenti à MM. [I] et [R] [S], désormais preneurs du bail commercial, un bail d'habitation portant sur le pavillon contigü ([Adresse 4]) au terrain loué ([Adresse 3]) avec la précision 'en suite de ce pavillon, bâtiment en retour d'équerre comprenant au rez-de chaussée un grand garage et au premier étage deux pièces et grenier », outre un petit jardin derrière le bâtiment et une courette devant le pavillon.
Le 25 août 2016, MM. [I] et [R] [S] ont mis un terme au bail d'habitation et quitté les lieux le 29 novembre 2016.
Par acte signé les 4 et 11 mars 1980, M. [W] [C] et Mme [F] [C], épouse [V], venant aux droits de Mme [N] [C], ont signé avec MM. [I] et [R] [S] un acte dénommé 'Renouvellement de bail' prévoyant une durée de 9 années entières et consécutives, à compter rétroactivement du 1er octobre 1979. Cet acte reprend purement et simplement la désignation des lieux figurant au bail renouvelé antérieurement, sans tenir compte de la construction édifiée par les époux [E], précédents preneurs.
Par courrier du 2 avril 1984, les preneurs ont sollicité des bailleurs l'autorisation d'agrandir l'auvent qui servait d'atelier précisant que ce bâtiment serait construit en léger et démontable. Les bailleurs ont donné leur autorisation le 6 avril 1984.
Le bail a fait ensuite l'objet de plusieurs renouvellements, en février 1989 à effet du 1er octobre 1988, en novembre 1997 à effet du 1er octobre 1997, en janvier 2007 à effet du 1er octobre 2006, la SARL Garage du Pont venant aux droits de MM. [I] et [R] [S], enfin en mai 2016 à effet du 1er octobre 2015. Ce dernier bail est toujours en cours.
L'acte du 12 mai 2016, comme celui du 12 janvier 2007, définit les lieux ainsi :'[Adresse 3], à l'angle du chemin latéral du chemin de fer :
- Un terrain d'une contenance de 1.800 m' environ, ce terrain contigu sur la gauche au pavillon portant le n° 33 sur le boulevard Pasteur,
- sur ce terrain, les preneurs ont modifé un petit local dans lequel se trouvent deux ponts mécaniques.'.
Saisi par la société Garage du Pont, se plaignant de défauts d'entretien des locaux de la part du bailleur, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a, le 30 juin 2017, ordonné une expertise et désigné en qualité d'expert M.[G] [B], remplacé le 24 août 2017 par Mme [A] [O].
L'expert a déposé son rapport le 12 juillet 2018.
Par acte du 14 janvier 2019, la société Garage du Pont a fait assigner M. [C] devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de le voir condamner à lui payer diverses sommes.
Par jugement du 27 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a :
- débouté M.[C] de ses demandes reconventionnelles ;
Avant dire droit sur les demandes de la société Garage du Pont :
- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 20 mai 2021 et la réouverture des débats;
- ordonné à M.[C] de communiquer le calcul de la taxe foncière applicable au seul n°[Adresse 3] pour les années 2010 à 2019, après l'avoir sollicité de la direction générale des finances publiques ;
- invité la société Garage du Pont à modifier sa demande au titre des réparations ;
- dit que l'affaire serait rappelée à l'audience de mise en état du jeudi 25 novembre 2021 à 9h30 pour clôture, et à l'audience de plaidoirie du lundi 13 décembre 2021 à 14 heures ;
- sursis à statuer sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Par déclaration du 26 octobre 2021, M. [C] a interjeté appel du jugement.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par dernières conclusions notifiées le 3 avril 2023, M.[C] demande à la cour de :
- juger recevable et bien fondé son appel relevé du jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 27 septembre 2021 ;
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 27 septembre 2021 en ce qu'il a :
// débouté M. [C] de ses demandes reconventionnelles,
// avant dire droit sur les demandes de la société Garage du Pont,
// ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 20 mai 2021 et la réouverture des débats,
// ordonné à M.[C] de communiquer le calcul de la taxe foncière applicable au seul n° [Adresse 3] pour les années 2010 à 2019, après l'avoir sollicité de la direction générale des finances publiques,
// invité la société Garage du Pont à modifier sa demande au titre des réparations,
// dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de mise en état du jeudi 25 novembre 2021 à 9 h 30 pour clôture et à l'audience du lundi 13 décembre 2021 à 14 h pour plaidoiries,
// sursis à statuer sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
// ordonné l'exécution provisoire du jugement,
Et statuant à nouveau,
- condamner la société Garage du Pont à réaliser, à ses frais et sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la démolition de :
- sur la parcelle du [Adresse 3]
- la partie de l'atelier construite sur cette parcelle, en dur, non « légère » et non démontable,
- sur la parcelle du [Adresse 4]
- la partie de l'atelier construite sans autorisation sur cette parcelle au lieu et place du
jardin initial,
- les diverses constructions implantées sans autorisation au fond de la parcelle,
- l'extension du bureau construite sans autorisation et ne figurant pas au cadastre,
- les toilettes construites sans autorisation,
- condamner la société Garage du Pont à réaliser à ses frais la remise à niveau de la cour pavée et la réparation des toilettes de l'atelier dans la cour sur la parcelle du [Adresse 4],
- condamner la société Garage du Pont à payer à M.[C] :
- une indemnité d'occupation mensuelle de 2.530 € pour l'occupation de la parcelle du [Adresse 4], cadastré AK[Cadastre 5] b
- la somme de 154.330 € au titre de ladite indemnité d'occupation pour la période de janvier 2017 à janvier 2022 inclus (2.530 X 61 mois), sauf à parfaire jusqu'à la fin de l'occupation,
- condamner la société Garage du Pont à payer à M.[C] la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société Garage du Pont de l'ensemble de ses demandes,
- juger irrecevables les demandes en cause d'appel de la société Garage du Pont au titre des travaux de réparation et des travaux de reprise de la clôture et du mur mitoyen,
A titre subsidiaire,
- revoir le chiffrage de l'expert, notamment pour tenir compte de l'absence d'entretien et des dégâts constatés sur la clôture du fait de la société Garage du Pont,
En tout état de cause,
- juger prescrite l'action en répétition de l'indu de la société Garage du Pont, s'agissant des taxes foncières des années 2010 à 2013 inclus, par application de l'article 2224 du code civil,
- prendre acte que M.[C] reconnaît devoir à la société Garage du Pont, au titre du trop-perçu de taxe foncière, la somme de 966 € ou, subsidiairement, si la cour ne jugeait pas prescrite l'action en répétition de l'indu pour les années 2010 à 2013 inclus, la somme de 4.280€,
- condamner la société Garage du Pont aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile lesquels seront recouvrés par Me Pedroletti Avocat.
Par dernières conclusions notifiées le 12 avril 2023, la société Garage du Pont demande à la cour de :
- juger mal fondé l'appel interjeté par M. [C] et en conséquence le rejeter ;
- confirmer le jugement prononcé le 27 septembre 2021 en ce qu'il a fait application de la clause contractuelle d'accession et a rejeté en conséquence les demandes reconventionnelles
de M. [C] au titre des démolitions et paiement d'indemnité d'occupation ;
- confirmer le jugement prononcé le 27 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que relèvent des grosses réparations incombant au bailleur :
- la reprise de la toiture atelier sur la base du devis GOBI de 29.814 € HT réactualisé
sur l'indice BT01, auquel il convient d'ajouter le second devis GOBI de 6.566,37 € HT réactualisé au titre des plaques verticales,
- la reprise de la toiture de l'annexe objet du devis CMTSV de 4.433 € réactualisé sur
l'indice BT01, visant une réfection à l'identique au contraire du devis GOBI de 2.992 € HT visant une réfection par bacs acier,
- le raccordement des toilettes au tout à l'égout sur la base du devis STEP de 14.825,20 € réactualisé sur l'indice BT01,
- condamner en conséquence M. [C] à faire procéder auxdits travaux sous astreinte quotidienne de 1.000 € à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- à défaut d'exécution dans les 3 mois de ladite signification, autoriser la société Garage du Pont à se substituer au propriétaire pour faire réaliser lesdits travaux en déduction des loyers.
Y ajoutant,
- condamner M.[C] à faire procéder aux travaux de réparation du mur mitoyen de séparation sous astreinte quotidienne de 1.000 € à compter du prononcé de la décision à intervenir,
- à défaut d'exécution dans les quinze jours de la signification, autoriser la société Garage du Pont à se substituer au propriétaire pour faire réaliser lesdits travaux en déduction des loyers sur la base du devis objet de la pièce 19 ;
- condamner M.[C] à payer à la société Garage du Pont la somme de 12.027,90 € (120 + 10683,90 + 1.224) en réparation des dommages subis du fait de l'effondrement du mur ;
- condamner M.[C] à rembourser à la société Garage du Pont la somme de 15.104,40€ TTC au titre de la reprise de la clôture objet de la facture du 26 avril 2021.
- condamner M.[C] à rembourser à la société Garage du Pont la somme de 22.854 € en restitution des taxes foncières de 2010 à 2019 injustifiées en leurs quanta par application des dispositions des articles 1302 et suivants du code civil, assortie des intérêts à compter de la présente assignation ;
- ordonner l'anatocisme ;
- condamner M.[C] au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de la présente instance y inclus les frais d'expertise d'un montant de 5.159,69 € outre les frais de constat du 20 décembre 2022 de 345,20 €.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mai 2023.
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur les demandes du bailleur
- la demande de démolition
Le bailleur sollicite la condamnation de la société Garage du Pont à procéder, à ses frais et sous astreinte, à la démolition de la partie de l'atelier édifiée sur la parcelle du [Adresse 3], en dur, non 'légère' et non démontable, et la partie de ce même atelier construite sur la parcelle du [Adresse 4], ainsi que diverses constructions érigées sans son autorisation sur le fond de cette parcelle ou formant l'extension du bureau ne figurant pas au cadastre ainsi que des toilettes avec pour conséquence de cette destruction la remise à niveau de la cour pavée et la réparation des toilettes de l'atelier.
Le bailleur critique le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de démolition au motif que ces édifications sont devenues propriété du bailleur par le jeu de la clause d'accession figurant au bail. Il soutient que la clause d'accession figurant au bail initial a été maintenue dans tous les actes de renouvellement de bail et que celle-ci ne peut jouer qu'à l'expiration du bail renouvelé encore en cours de sorte que les constructions litigieuses ne sont pas sa propriété et qu'il est en droit d'en demander la destruction au preneur qui les a réalisées sans autorisation.
La société Garage du Pont fait valoir que l'historique du renouvellement des baux démontre que le loyer a été déplafonné au regard des aménagements réalisés devenus ainsi la propriété du bailleur dont l'entretien reste à sa charge en application des dispositions de l'article 606 du code civil expréssément visées au bail. Elle soutient qu'il n' y a pas lieu à démolition des constructions situées sur la parcelle du [Adresse 3] qui ont fait l'objet d'une autorisation, ni de celles situées sur la parcelle du [Adresse 4] qui sont visées au bail dès 1989.
*
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire (pièce 53 - M. [C]) qu'une première partie de l'atelier dont la démolition est demandée, a été édifiée au cours du bail du 30 octobre 1970, les preneurs (M.et Mme [E]) ayant été autorisés à édifier une 'construction légère sur le terrain, à leurs frais et sous leur seule responsabilité, après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires.', destinée à l'exploitation de l'activité envisagée et que la seconde partie de l'atelier a été construite avec l'accord du bailleur le 6 avril 1984. L'expert relève également la présence d'un appentis, en fond de parcelle ([Adresse 3]) dont le bailleur indique qu'il existait du temps des précédents locataires (M.et Mme [E]) soit antérieurement au 20 février 1973. L'expert fait également état d'un local à usage de bureau édifié sur la parcelle du [Adresse 4] dans le prolongement de l'atelier, préexistant au 1er septembre 1974, date d'entrée dans les lieux de MM. [I] et [R] [S] (attestations attachées à la pièce 5 du Garage du Pont constituant le dire n° 2 et citées par l'expert). Le bailleur ne justifie pas de la présence de toilettes dont il demande la démolition, indépendantes des constructions litigieuses.
Ainsi que les premiers juges l'ont rappelé pertinemment, contrairement à ce que soutient le bailleur qui considère que la clause d'accession n'a pas encore joué et se serait maintenue continuement du fait de la succession initerrompue des baux, le renouvellement d'un bail donne naissance à un nouveau bail, de sorte que si, en vertu d'une clause d'accession, le bailleur n'a pas invité le preneur au terme du bail, avant son renouvellement, à remettre en l'état initial les locaux loués, le bailleur devient propriétaire des constructions édifiés par son preneur lors du renouvellement.
En l'espèce, une clause d'accession figure dans chacun des baux depuis l'origine (bail du 1er octobre 1970 renouvelé le 1er octobre 1979, puis le 1er octobre 1988, le 1er octobre 1997, le 1er octobre 2006 et enfin le 1er octobre 2015, actuellement en cours) et prévoit qu'à l'expiration du bail, les constructions et installations, aménagements, améliorations et embellisements effectués par le preneur resteront, sans indemnité, la propriété du bailleur à moins que celui-ci ne réclame le rétablissement de tout ou partie des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur.
Il importe donc peu que le bailleur ait donné ou non son autorisation à ces édifications ou améliorations.
Le bailleur ne justifie pas avoir sollicité du preneur la remise en état des lieux au terme du premier bail, soit avant le 1er octobre 1979, s'agissant de la première partie de l'atelier, de l'appentis en fond de parcelle et du bureau, de sorte que ces constructions sont la propriété du bailleur depuis cette date en vertu de la clause d'accession.
Le bailleur ne rapporte pas davantage la preuve d'avoir demandé la remise en état des lieux avant le 1er octobre 1988 s'agissant de la seconde partie de l'atelier dont l'édification a été autorisée le 6 avril 1984 de sorte que le bailleur en est propriétaire depuis cette date.
Ainsi, le bailleur doit être débouté de sa demande, fondée sur la clause d'accession, de voir condamner sous astreinte le preneur à procéder, à ses frais, à la démolition des constructions édifiées par ses soins ainsi qu'à la remise à niveau de la cour pavée et la réparation des toilettes de l'atelier.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
- l'indemnité d'occupation
Le bailleur sollicite la condamnation de la société Garage du Pont à une indemnité d'occupation mensuelle de 2.530 € pour l'occupation de la parcelle du [Adresse 4], cadastrée AK[Cadastre 5]b ainsi qu'à la somme de 154.330 € au titre de cette indemnité d'occupation pour la période de janvier 2017 à janvier 2022 inclus (2.530 X 61 mois), sauf à parfaire jusqu'à la fin de l'occupation. Il soutient que la société Garage du Pont occupe illicitement une partie de la parcelle du [Adresse 4] du fait des constructions réalisées par le preneur sans son autorisation (ses écritures page 28).
La société Garage du Pont fait valoir que deux avenants aux baux ( 2ème révision d'octobre 1994 et 1ère révision du 24 février 2010) confirment que le bail a été accordé également pour divers locaux situés sur la parcelle du [Adresse 4].
*
Il a été jugé précédemment que les constructions édifiées partiellement sur la parcelle du [Adresse 4] étaient devenues la propriété du bailleur de sorte que la présence de ces constructions ne saurait être qualifiée d'illicite et justifier en elle-même une indemnité d'occupation.
La désignation des lieux loués ne se réfère pas à une parcelle cadastrale mais à un terrain situé au [Adresse 3] d'une surface d' 'environ' 1.800 m² contigu à un pavillon situé au [Adresse 4] de sorte que le bailleur qui ne s'est pas opposé en son temps à l'édification de constructions sur la parcelle du [Adresse 4] par le preneur ce dont il se déduit qu'elles constituaient des éléments du fonds loué, ne justifie pas de l'occupation sans titre du preneur sur cette parcelle.
Le jugement qui a débouté le bailleur de sa demande d'indemnité d'occupation sera confirmé.
Sur les demandes du preneur
- les grosses réparations et la taxe foncière
La société Garage du Pont sollicite, au visa de l'article 606 du code civil, la condamnation sous astreinte de M. [C] à diverses sommes au titre des grosses réparations (toiture de l'atelier, toiture de l'annexe, raccordement des toilettes) ainsi qu'au titre de la réfection du mur de séparation.
La société Garage du Pont demande également la restitution des taxes foncières de 2010 à 2019.
M. [C] soutient que les demandes du preneur sont irrecevables, faisant valoir que le jugement entrepris est un jugement avant dire droit qui ne s'est pas encore prononcé sur les demandes du preneur.
*
Il résulte du dispositif du jugement entrepris que les premiers juges ont préféré surseoir à statuer sur les seules demandes de la société Garage du Pont, invitant cette dernière à modifier ses prétentions au titre des réparations et ordonnant à M.[C] de communiquer le calcul de la taxe foncière applicable au seul n°[Adresse 3] pour les années 2010 à 2019, après l'avoir sollicité de la Direction Générale des Finances Publiques.
La cour ne peut donc se prononcer sur des demandes qui n'ont pas fait l'objet d'une décision de fond en première instance.
Les demandes de la société Garage du Pont au titre des réparations et de la taxe foncière sont donc, à ce stade de la procédure, irrecevables.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
M. [C] qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens d'appel.
M. [C] sera condamné à verser à la société Garage du Pont une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 27 septembre 2021,
Dit irrecevables les demandes de la société Garage du Pont au titre des grosses réparations, de la réparation du mur de séparation et de son effondrement, de la reprise de la clôture et au titre de la taxe foncière,
Rejette toutes autres demandes,
Y ajoutant,
Condamne, M. [P] [C] aux dépens d'appel,
Condamne, M. [P] [C] à verser à la société Garage du Pont une indemnité de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
