COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
chambre 1-2
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 23 AVRIL 2024
N° RG 22/01738 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VCMH
AFFAIRE :
Mme [Y] [E] épouse [F]
C/
FONDATION POUR LE LOGEMENT SOCIAL
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de MONTMORENCY
N° RG : 11-21-89
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 23/04/24
à :
Me Elodie BASALO
Me Nathalie ROUX
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Madame [Y] [E] épouse [F]
née le 13 Octobre 1956 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentant : Maître Elodie BASALO, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 560
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008456 du 18/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)
APPELANTE
****************
FONDATION POUR LE LOGEMENT SOCIAL
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Nathalie ROUX de l'AARPI DURAND & ROUX, ASSOCIÉS, A.A.R.P.I., Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 746
INTIMEE
****************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 03 Octobre 2023, Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat de location du 30 décembre 2011, la société Fondation pour le Logement Social a donné à bail à Mme [Y] [F] un appartement sis [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant un loyer principal mensuel de 432, 88 euros hors charges.
Par un acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2021, la société Fondation pour le Logement Social a assigné Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de la voir condamner à rembourser des arriérés locatifs, des pénalités contractuelles et des charges locatives pour un montant total de 11 006, 57 euros.
Par un jugement en date du 16 mars 2021, le tribunal de proximité de Montmorency a :
- condamné Mme [F], à verser à la société Fondation pour le Logement Social la somme de 10 778,83 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 5 janvier 2021, terme du mois de décembre 2020 inclus, en deniers ou quittances pour tenir compte d'éventuels versements depuis réalisés, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juillet 2020 sur la somme de 8 214,96 euros et de l'assignation pour le surplus,
- dit n'y avoir lieu d'accorder à Mme [F] quelque délai de paiement pour se libérer de sa dette,
- débouté la société Fondation pour le Logement Social de sa demande au titre de la pénalité sollicitée,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,
- débouté la société Fondation pour le Logement Social de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [F] aux entiers dépens de la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Nathalie Roux, avocat aux offres de droit,
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement, frais et dépens compris, dont distraction sera faite au profit de Me Nathalie Roux, avocat aux offres de droit.
Par déclaration reçue au greffe en date du 19 mai 2021, Mme [F] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 06 août 2021, Mme [F] demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
- débouter la société Fondation pour le Logement Social de l'ensemble des demandes, fins et conclusions;
- infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de
proximité de Montmorency le 16 mars 2021 ;
Et statuant de nouveau, à titre principal :
- prendre acte de son départ effectif des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8], dès le 11 juillet 2019 ;
- prendre acte du congé qu'elle a notifié le 1er décembre 2019 à la société Fondation pour le Logement Social ;
- prendre acte qu'elle n'est finalement redevable que des loyers et charges arrêtés au 11 juillet 2019 ;
- enjoindre à la société Fondation pour le Logement Social de justifier de la vente du logement situé au [Adresse 6].
A titre subsidiaire , si la cour d'appel n'infirme pas le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency le 16 mars 2021, lui octroyer des délais de paiement, à hauteur de 150 € par mois pour le début de l'exécution du jugement, sur une durée de 24 mois et jusqu'à apurement de la dette locative.
En tout état de cause :
- condamner la société Fondation pour le Logement Social à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 février 2023, la société Fondation pour le Logement Social demande à la cour de :
- Débouter Mme [F] de ses demandes d'avoir à :
- « prendre acte » de son départ effectif des locaux dès le 11 juillet 2019
- « prendre acte » du congé notifié le 1 décembre 2019 à la société Fondation pour le Logement Social,
- « prendre acte » qu'elle n'est finalement redevable que des loyers et charges arrêtés au 11 juillet 2019,
- enjoindre à la société Fondation pour le Logement Social de justifier de la vente du logement situé [Adresse 6]
Et de la condamnation de la société Fondation pour le Logement Social à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tout dépens,
- statuer ce que de droit sur la demande de délais de paiement formulée par Mme [F],
Si des délais de paiement étaient accordés,
- dire et juger qu'en cas le non-respect d'une seule mensualité par Mme [F], l'intégralité de la somme redeviendra immédiatement exigible, le créancier pouvant recouvrer le solde alors dû par toutes voies de droit, sans préjudice de la caducité du plan de surendettement,
- confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement prononcé le 16 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, sauf fixer le montant de la dette locative en principal frais et intérêts au mois d'août 2022 inclus à la somme de 9 422,22 euros.
Y ajoutant,
- condamner Mme [F] au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Roux, avocat aux offres de droit.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mars 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé délivré par la locataire
Mme [F], appelante, fait valoir les dispositions des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicables au bail en cause, et indique à la cour qu'elle aurait notifié à son bailleur son départ des lieux oralement, puis par écrit le 1er décembre 2019.
Elle produit la copie d'un courrier simple, daté du 1er décembre 2019, aux termes duquel elle indique avoir déménagé du [Adresse 6] à [Localité 8], le 11 juillet 2019.
Outre la présence de quelques biens meubles laissés sur place, qu'elle déclare abandonner, l'appelante reconnaît être redevable d'une dette de loyer arrêtée au 11 juillet 2019 et demande un rendez-vous pour l'état des lieux de sortie.
La société Fondation pour le Logement Social, intimée, indique n'avoir jamais reçu de congé de la part de sa locataire et conclu au débouté des demandes de l'appelante à ce titre.
Sur ce,
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le congé doit être notifié par " lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre ".
En outre, il est établi que l'appelante n'a jamais restitué les clés du logement à la société Fondation pour le Logement Social.
Par mail en date du 18 octobre 2021 adressé au commissaire de justice chargé de l'exécution, Mme [F] a admis" qu'aucune remise des clés ni état des lieux n'ont été effectués' et indique au commissaire de justice poursuivant que " de manière tardive, elle va lui adresser dans les meilleurs délais et par pli recommandé les clés du logement situé au [Adresse 6]'.
L'appelante ne justifie pas avoir ensuite restitué ces clés en dépit de son engagement.
Il se déduit de ces constatations que Mme [F] n'a pas donné congé au bailleur dans les formes requises à l'article 15 précité, ni exprimé une volonté de mettre fin au bail en conservant les clés.
La circonstance que l'appelante justifie avoir souscrit un nouveau contrat d'électricité en juin 2019 puis en juin 2020, une nouvelle assurance habitation n'est pas de nature à lui permettre d'être déchargée du paiement des loyers et charges à son ancien bailleur, en l'absence de congé valable et de restitution des clés.
Mme [F] sera déboutée de ses demandes de prise d'acte au titre du congé qu'elle prétend avoir délivré au bailleur, dès le 11 juillet 2019, pour les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8].
Sur la connaissance par le bailleur du départ du locataire
Mme [F] fait grief à l'intimée de ne pas s'être rapprochée de la CAF afin d'obtenir les aides personnalisées au logement à compter d'avril 2020.
Or, c'est à elle qu'il appartenait de faire une telle démarche et non pas à son bailleur, en outre les impayés de loyers de l'appelante demeurent anciens et récurrents, ce qui au vu des pièces produites est de nature à justifier la suppression de son droit au versement des APL.
Mme [F] reconnaît, en outre, avoir laissé sur place divers meubles meublants : 3 banquettes, une armoire de rangement , un bureau, un meuble ordinateur, une plaque de cuisson et un four, ainsi qu'une une table ronde, ce qui ne permet pas de retenir, comme elle le soutient que le logement loué serait vide suite à son départ le 11 juillet 2019 et qu'une partie des loyers ne serait ainsi pas due.
Mme [F] ne justifie pas du fondement de la demande qu'elle formule aux fins d'enjoindre à la société Fondation pour le Logement Social de justifier de la vente du logement situé au [Adresse 6]. Elle sera déboutée de cette demande et le jugement déféré ayant condamné Madame [F] au paiement des loyers et charges dues jusqu'au mois de décembre 2020 inclus confirmé.
Sur le montant de la dette actualisée
Aux termes de son assignation la société Fondation pour le Logement Social a initialement sollicité le paiement des sommes suivantes :
- sommes dues au titre du commandement de payer du 8 juillet 2020 (arrêtées à juin 2020 inclus) : 8 396,98 euros ;
- loyers et charges des mois de juillet, août, septembre, octobre novembre et décembre 2020 : 3410,40 euros (568,40 x 6 mois) ;
- pénalités contractuelles des mois de juillet, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2020 : 45,72 euros (7,62 x 6 mois) ;
- Solde régularisation de charges locatives - 846,53 € ;
Total général : 11 006,57 euros (11.853,10 - 846,53).
Aux termes de la décision déférée, le 1er juge a retenu une somme de 10 778,83 €, mais il est établi que des règlements sont ensuite intervenus directement entre les mains du commissaire de justice poursuivant, entre septembre 2021 et juillet 2022, pour un total de 1 700 euros, de sorte que la dette de Mme [F] s'élève désormais à la somme totale de 9 422,22 euros actualisée au mois d'août 2022.
Le jugement déféré sera dès lors partiellement infirmé sur le montant de la créance de loyers, charges et accessoires arrêté au 30 août 2022 à la somme de 9 422,22 euros.
- Sur la demande de délais.
Mme [F] qui excipe de sa bonne foi, sollicite des délais de paiement, offrant de se libérer du montant de sa dette par versements mensuels de 150 euros, compte tenu de ses faibles revenus.
La société Fondation pour le Logement Social fait valoir qu'un tel échéancier ne permettrait à l'appelante que de régler la somme de 3 600 euros au total alors que le montant de la dette est 3 fois plus important.
Elle indique qu'au vu de ses pièces communiquées, les revenus de Mme [F] ne lui permettaient pas en outre de respecter l'échéancier qu'elle propose, et relève que l'appelante ne justifie pas de son dernier avis d'imposition sur les revenus 2020, que seuls 3 versements de 150 euros sont intervenus depuis le mois d'août 2021.
Sur ce,
Selon de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d'effectuer une offre sérieuse et précise de règlement et d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé.
Mme [F], qui a déjà bénéficié de délais dans le cadre de la présente procédure, ne produit pas de documents probants permettant de corroborer la situation financière obérée qu'elle allègue puisqu'elle se borne à verser aux débats des justificatifs de ressources parcellaires sans production de son avis d'imposition.
L'intimée produit en outre un courrier démontrant que Mme [F] est propriétaire d'un bien immobilier évalué à la somme de 250 000 euros, ce que celle-ci ne conteste pas, et dont le produit de la vente pourrait désintéresser son créancier.
Au surplus, elle n'indique pas comment ses seules ressources, en dehors de toute réalisation de son patrimoine immobilier, lui permettraient, dans un délai de 24 mois, de régler une somme aussi importante que celle au paiement de laquelle elle est condamnée, soit 9 422, 22 euros.
Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Succombant en son recours, Mme [F] sera condamnée aux dépens d'appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.
La somme qui doit être mise à la charge de Mme [F] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par société Fondation pour le Logement Social peut être équitablement fixée à 1 000 euros.
PAR CES MOTIFS.
La cour,
Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe de la première chambre 2,
Confirme partiellement le jugement déféré,
Statuant à nouveau sur l'unique chef du jugement infirmé :
Condamne Mme [Y] [F] à verser à la société Fondation pour le Logement Social la somme de 9 422,22 euros actualisée au terme du mois d'août 2022 inclus, au titre de l'arriéré de loyers et charges locatives, ce montant portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 juillet 2020 sur la somme de 8 214,96 euros et de l'assignation pour le surplus,
Confirme pour le surplus les dispositions non contraires du jugement entrepris,
Y ajoutant,
Déboute Mme [Y] [F] de ses autres demandes plus amples ou contraires,
Condamne Mme [Y] [F] à verser à la société Fondation pour le Logement Social la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [Y] [F] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions concernant l'aide juridictionnelle et aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par Me Roux, avocat en ayant fait la demande.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier Placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
