COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
PAR DEFAUT
DU 19 JUIN 2024
N° RG 22/04786 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VKOD
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS LIMA DS GESTION
C/
[C] [N]
et autre
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Juin 2022 par le Tribunal de proximité de PUTEAUX
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 21-000676
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me [X] [W]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS LIMA DS GESTION, dont le siège social est [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Anne MARTY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2371
APPELANTE
****************
Monsieur [C] [N]
Appart 242 - Etage 47
[Adresse 3]
[Localité 5]
Défaillant
Madame [Z] [J]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Défaillante
INTIMÉS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
M. [C] [N] et Mme [Z] [J] sont propriétaires indivis du lot n°3108 de l'immeuble sis [Adresse 1] (92), régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires les a assignés devant le Tribunal de proximité de Puteaux (92) aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :
- 3 859,16 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2021,
- 4 000 euros de dommages-intérêts,
- 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile
- les dépens.
Par jugement du 13 juin 2022, réputé contradictoire (M. [N] et Mme [J] n'ayant pas comparu et n'étant pas représentés), le Tribunal de proximité de Puteaux a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Le tribunal s'est notamment fondé sur les motifs suivants :
s'agissant des arriérés de charges, au titre de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : le tribunal a considéré que les charges issues du solde exigible lorsque l'ancien syndic était en fonction, pour 2 278,08 euros, n'étaient pas justifiées en l'absence de production de pièces à ce sujet et que les charges d'avril 2020 à décembre 2020, pour un montant total de 1 981,08 euros, n'étaient pas établies faute de produire les appels individuels de charges afférents.
S'agissant des frais de recouvrement, au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: le tribunal n'y a pas fait droit en l'absence de production des frais de la mise en demeure d'octobre 2020.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 19 juillet 2022 dont signification a été faite par commissaire de justice en date du 12 septembre 2022, individuellement à M. [N] et à Mme [J], par remise à l'étude, ainsi que le jugement attaqué et les premières conclusions d'appelant du syndicat des copropriétaires.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions enregistrées par RPVA le 9 janvier 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires invite la Cour, à :
à titre principal :
- condamner solidairement M. [N] et Mme [J] à lui payer la somme de 12 468,13 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 31 juillet 2021 ;
à titre subsidiaire :
- condamner solidairement M. [N] et Mme [J] à lui payer la somme de 9 951,24 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 31juillet 2021 ;
en tout état de cause :
- rejeter toutes demandes de délais ou d'échelonnement qui pourraient être sollicitées par le copropriétaire débiteur ;
- condamner solidairement M. [N] et Mme [J] à lui payer la somme de 1 845 euros au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- condamner solidairement M. [N] et Mme [J] à lui payer la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement M. [N] et Mme [J] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire du 'jugement' à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie ;
- condamner in solidum M. [N] et Mme [J] en tous les dépens.
M. [N] et Mme [J], à qui les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires ont été signifiées par commissaire de justice le vendredi 16 février 2024, par remise à l'étude pour chacun d'entre eux, n'ont pas constitué avocat.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 23 avril 2024.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions.
Sur la demande du syndicat en paiement de la somme de 12 468,13 euros d'arriérés de charges de copropriété et appels travaux
En droit :
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;
En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.
En l'espèce :
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [N] et Mme [J],
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2019, 2020 et 2021 puis, en l'absence d'assemblée générale en 2022, le procès-verbal de l'assemblée générale 2023 qui valide les comptes des années 2022 et 2023, ainsi que les attestations de non-recours contre les assemblées générales de 2020, 2021 et 2023,
- un extrait du compte de copropriétaires de M. [N] et Mme [J] au 2 septembre 2022, et ses deux actualisations au 28 juin 2023 (pièce 9) puis au 9 janvier 2024 (pièce 12) pour un montant total de 12 468,13 euros à cette dernière date,
- les appels de fonds trimestriels pour les années 2019 à 2023, ainsi que celui du premier trimestre 2024,
- le mandat de la société Lima DS Gestion, désignée comme syndic par l'assemblée générale du 8 juillet 2021.
Le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en cause d'appel, et sollicite de la Cour la condamnation solidaire de M. [N] et Mme [J] à lui payer au principal la somme de 12 468,13 euros d'arriérés de charges, due au 9 janvier 2024.
Premièrement, le tribunal avait considéré que les charges exigibles lorsque l'ancien syndic était en fonction, pour 2 278,08 euros, n'étaient pas justifiées en l'absence de production de pièces à ce sujet. La Cour ne peut que constater que ce 'solde à nouveau' figurant en-tête des extraits de compte de copropriétaires des intimés, pour 2 278,08 euros, n'est pas davantage justifié.
Ce montant de 2 278,08 euros, n'est pas retenu.
Deuxièmement, s'agissant des frais divers et émoluments, ils n'entrent pas dans les sommes exigibles au titre de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, les montants suivants ne sont pas retenus, pour un total de 2 698,89 euros, se détaillant comme suit :
* 20 octobre 2020 'mise en demeure' 60 euros
* 20 mai 2021 '[F] [U]' 72 euros
* 28 septembre 2021 'frais dossier avocat' 50 euros
* 4 avril 2022 'SCP Venezia' 165,81 euros
* 14 avril 2022 '[F] [U]' 360 euros
* 19 juillet 2022 '[X] [W]' 945 euros
* 5 septembre 2022 '[F] [U]' 480 euros
* 13 septembre 2022 'SCP Mercadal' 86,08 euros
* 10 juillet 2023 '[F] [U]' 480 euros
En troisième et dernier lieu, les appels de provisions pour charges et travaux, qui sont étayés et justifiés par la production des appels de charges trimestriels, sont retenus.
Le jugement sera donc infirmé en tant qu'il a rejeté l'intégralité de la demande d'arriérés de charges et travaux. Il sera fait partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires faite sur ce fondement en appel, en condamnant M. [N] et Mme [J] à lui payer solidairement, la somme de (12 468,13 - 2 278,08 - 2 698,89) euros soit : 7 491,16 euros.
S'agissant des intérêts :
La somme de 3 859,16 euros euros portera intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2021 date de l'assignation devant le Tribunal de proximité de Puteaux, tandis que le solde, portera intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022, date de la signification des premières conclusions d'appel.
Sur la demande formulée au titre des frais de recouvrement:
En droit
Aux termes du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Concernant les frais de constitution de dossier d'avocat ou d'huissier ou de suivi de dossier contentieux ou d'impayés, ils relèvent de l'activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d'administration de la copropriété.
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires n'en change pas la nature : ces frais ne sont donc pas regardés comme nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n'est pas opposable au copropriétaire qui n'est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d'autant que comme dit précédemment, il n'est pas justifié d'une quelconque clause d'aggravation.
En l'espèce :
Le syndicat des copropriétaires demande le paiement de frais de recouvrement arrêtés au 9 janvier 2024, à hauteur de 2 698,89 euros.
En application du a) précité de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Correspondent à ces frais, les dépenses suivantes mentionnées par le syndicat :
* 20 octobre 2020 'mise en demeure' 60 euros
* 4 avril 2022 'SCP Venezia' 165,81 euros
* 13 septembre 2022 'SCP Mercadal' 86,08 euros
Toutefois, ces frais ne sont pas assortis des pièces justificatives nécessaires à leur prise en compte par la Cour : ils ne seront pas retenus.
Les autres frais, relatifs notamment au suivi de procédure, à la constitution du dossier pour l'huissier, l'avocat et/ou le service de la publicité foncière, n'entrent pas dans le champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'agit des dépenses ci-dessous, mentionnées par le syndicat des copropriétaires :
* 20 mai 2021 '[F] [U]' 72 euros
* 14 avril 2022 '[F] [U]' 360 euros
* 19 juillet 2022 '[X] [W]' 945 euros
* 5 septembre 2022 '[F] [U]' 480 euros
* 10 juillet 2023 '[F] [U]' 480 euros
Le jugement sera confirmé en tant qu'il a rejeté la demande relative aux frais de recouvrement.
Sur la demande formulée au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Le syndicat des copropriétaires produit deux courriers de mise-en-demeure (pièce 6), mentionnant respectivement les références personnelles de chacun des deux intimés. Cependant ces courriers, réputés avoir été envoyés en recommandé avec accusé de réception, ne sont pas assortis de preuves d'envoi ni de réception. Dans ces conditions cette demande doit être rejetée.
Sur la demande d'une somme de 4 000 euros au titre des dommages-intérêts
En droit
Selon l'article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.
Le syndicat des copropriétaires peut se voir accorder une indemnisation pour le préjudice occasionné par la réticence d'un débiteur à payer son dû et une autre somme, à titre supplémentaire, pour le déséquilibre dans la trésorerie du syndicat (Cass. Civ.3, 21 novembre 2000, n°99-13.756).
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).
En l'espèce
Il ressort des pièces produites que les intimés n'ont rien versé en paiement de leurs charges, depuis le mois d'octobre 2020, sans fournir d'explication ni s'en justifier devant le juge. Le présent arrêt conclut à ce que le total de leurs arriérés de charges s'élève à 7 491,16 euros. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires, qui met en avant ses difficultés de trésorerie causées par les défauts de paiement, est fondé à se voir verser, solidairement par M. [N] et Mme [J], une somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts.
Le jugement sera infirmé en tant qu'il a rejeté cette demande.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt, où M. [N] et Mme [J] succombent, conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été faite par le premier juge de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [N] et Mme [J], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance comme aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires, in solidum, une somme 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, et également une somme de 1 000 euros au titre du même article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe du présent arrêt rendu par défaut,
- Infirme le jugement du 13 juin 2022 du Tribunal de proximité de Puteaux en tant qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] (92) représenté par son Syndic, la société Lima DS Gestion, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 810 413 dont le siège social est [Adresse 2] (92), de :
- sa demande de paiement des arriérés de charges et travaux,
- sa demande relative aux dommages et intérêts,
- sa demande relative à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- sa demande relative aux dépens de première instance.
- Confirme ce jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs réformés,
- Condamne M. [C] [N] et Mme [Z] [J] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]) représenté par son Syndic, la société Lima DS Gestion, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 810 413 dont le siège social est [Adresse 2] (92), la somme totale de 7 491,16 euros au titre des des arriérés de charges et travaux dus au 9 janvier 2024,
- Dit que la somme de 3 859,16 euros portera intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2021, tandis que le solde, portera intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2022,
- Condamne M. [C] [N] et Mme [Z] [J] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]) représenté par son Syndic, la société Lima DS Gestion, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 810 413 dont le siège social est [Adresse 2] (92), la somme de 1 500 euros au titre des dommages et intérêts,
- Condamne M. [C] [N] et Mme [Z] [J] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]) représenté par son Syndic, la société Lima DS Gestion, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 810 413 dont le siège social est [Adresse 2] (92), la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,
- Condamne M. [C] [N] et Mme [Z] [J] à payer in solidum les entiers dépens de première instance,
Y ajoutant,
- Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] (92) représenté par son Syndic, la société Lima DS Gestion, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 810 413 dont le siège social est [Adresse 2]), de sa demande formulée au titre de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- Condamne M. [C] [N] et Mme [Z] [J] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]) représenté par son Syndic, la société Lima DS Gestion, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 821 810 413 dont le siège social est [Adresse 2]) la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'appel,
- Condamne M. [C] [N] et Mme [Z] [J] à payer in solidum les entiers dépens d'appel,
- Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
