COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 JUILLET 2024
N° RG 22/02878 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VE64
AFFAIRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Président du conseil syndical et syndic, Monsieur [T]
C/
[Z] [Y]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 21/01776
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Emilie VAN HEULE,
Me Alexandra LECOQ
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Président du conseil syndical et syndic, Monsieur [T], domicilié [Adresse 1]
[Adresse 2] et [Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 et Me Thierry BAQUET de la SCP DOMINIQUE-DROUX ET BAQUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191 substitué à l'audience par Me Diaka CISSE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
APPELANTE
****************
Madame [Z] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentant : Me Alexandra LECOQ, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 650 et Me Flora LABROUSSE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
FAITS & PROCÉDURE
Mme [Y] [Z], propriétaire des lots n°1628 et 1771 de la Résidence [Adresse 4], a été condamnée, par jugement du Tribunal d'instance de Gonesse du 11 janvier 2018, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] sise [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], les sommes de :
- 1 399, 29 euros au titre des arriérés de charges au 1er janvier 2017,
- 324,98 euros au titre des frais de recouvrement,
- 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens (à savoir 119,33 euros de frais de notification d'assignation).
Le 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires lui a délivré un commandement de payer des arriérés de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019, pour un montant total de 14 418,34 euros.
Par acte d'huissier du 31 mars 2021, le syndicat des copropriétaires l'a assignée devant le Tribunal judiciaire de Pontoise afin d'obtenir sa condamnation à verser :
- la somme de 15 049,15 euros correspondant aux charges de copropriété impayées du 1er janvier 2017 au 22 mars 2021 (1er trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019, date du commandement de payer,
- la somme de 292,66 euros de frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019,
- 2 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,
- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Par jugement contradictoire du 12 avril 2022, le Tribunal judiciaire de Pontoise a :
- Condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 8 019, 50 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 22 mars 2021, 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019 ;
- 292,66 euros au titre des frais nécessaires avec intérêt au taux légal à compter du 30 octobre 2019 ;
- 800 euros à titre de dommages-intérêts ;
- 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;
- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ;
- Condamné Mme [Y] aux entiers dépens.
Le premier juge s'est notamment fondé sur les motifs suivants :
S'agissant des arriérés de charges de copropriété du 1er janvier 2017 au 22 mars 2021, 1er trimestre 2021 inclus: le premier juge a déduit de la dette réclamée, trois sommes au titre des apurements de charges 2017, 2018 et 2019 pour des montants respectifs, inscrits dans la colonne 'charges', de 2 178,82 euros, 3103,70 euros et 3 611,67 euros, calcul résultant en un arriéré net à régler de 8 019,50 euros soumis au taux légal d'intérêts à compter du 30 octobre 2019, date du commandement de payer.
S'agissant des dommages et intérêts : le Tribunal a estimé que le préjudice du syndicat était constitué par la carence de la copropriétaire, et l'a indemnisé à hauteur de 800 euros.
Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du 12 avril 2022 du Tribunal judiciaire, par déclaration en date du 26 avril 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 25 mars 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :
- le déclarer recevable et bien fondé en son appel,
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire le 12 avril 2022 en ce qu'il a limité le montant de la condamnation de Mme [Y] à la somme de 8 019,50 euros au titre des charges arrêtées à mars 2021,
Statuant à nouveau,
- Condamner Mme [Y] à lui verser 15 049,15 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées du 1er janvier 2017 au 22 mars 2021 (1er trimestre 2021 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019,
- Débouter Mme [Y] de toutes ses demandes,
- Condamner Mme [Y] à lui verser 7 948,96 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées du 23 mars 2021 au 1er février 2024 (1er trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024,
- La condamner en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700
du code de procédure civile.
Vu les conclusions notifiées le 30 avril 2024, par lesquelles Mme [Y], intimée, invite la Cour à :
- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 292,66 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019,
- Infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 8 019,50 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2017 au 22 mars 2021, 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019,
- 800 euros à titre de dommages-intérêts,
- 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
- Constater l'absence d'effet dévolutif de l'appel concernant la demande tendant à ce qu'elle soit condamnée à régler la somme de 7 948,96 euros au titre des charges impayées du 23 mars 2021 au 1er février 2024 ;
Et statuant à nouveau,
- Fixer à 6 143,54 euros la somme due au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2017 au 22 mars 2021,
- Débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La procédure devant la Cour a été clôturée le 7 mai 2024.
SUR CE,
La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
A titre préliminaire:
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.
Il n'y sera ainsi pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.
Sur la demande du syndicat en paiement des arriérés de charges de copropriété, actualisés en appel à la somme totale de 22 998,11 euros :
En droit
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.
En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.
En l'espèce
A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [Y],
- le jugement du Tribunal d'instance de Gonesse daté du 11 janvier 2018,
- le commandement de payer du 30 octobre 2019,
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2018, 2019, 2021, 2022 et 2023,
- les attestations de non-contestation pour les assemblées générales de 2018, 2019 et 2021,
- plusieurs décomptes des sommes dues, jusqu'au 1er février 2024,
- les appels de fonds trimestriels, couvrant la période allant du 2ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2024 inclus.
S'agissant du quantum d'arriérés de charges retenu par le premier juge : celui-ci a déduit de la dette réclamée, trois montants inscrits dans la colonne 'charges' des écritures intitulées 'apurement de charges' des années 2017, 2018 et 2019, dont les montants sont respectivement de 2 178,82 euros, 3 103,70 euros et 3 611,67 euros.
La Cour observe toutefois que chacune de ces trois lignes d'écritures 'apurement de charges' correspond à la régularisation, après approbation des comptes de l'année écoulée faite en assemblée générale, des charges effectivement réalisées. Chaque ligne d'écriture intitulée 'apurement de charges' présente ainsi dans la colonne 'crédit', la somme des quatre appels de charges provisionnels de l'année concernée et mentionne dans la colonne 'charges', la quote-part des charges annuelles réelles, imputables à Mme [Y] contrairement à ce qu'elle soutient en défense.
Ainsi, s'agissant de l'année 2017, le total des charges annuelles réelles était de 2 178,82 euros tandis que la somme des quatre appels de charges provisionnels était de 2 041,40 euros, ce qui résulte en un montant de 137,42 euros de charges supplémentaires pour l'année 2017.
Dès lors, c'est à tort que le premier juge a déduit de la dette réclamée, ces trois montants inscrits dans la colonne 'charges', de 2 178,82 euros, 3 103,70 euros et 3611,67 euros dont les écritures sont intitulées 'apurement de charges' respectivement pour les années 2017, 2018 et 2019.
Cet arriéré de charges du au 22 mars 2021 s'élève ainsi à 14 757,82 euros, ce qui correspond à la somme de toutes les écritures du décompte produit par le syndicat des copropriétaires dans la pièce n°5, prenant en compte l'écriture 'apurement charges 2020" (pièce n°13) mais pas l'écriture intitulée 'apurement comptes attente', dont le montant de 743,73 euros à charge n'est pas justifié au vu des pièces produites.
Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.
Sur l'arriéré de charges actualisé en appel au 1er février 2024, premier trimestre 2024 inclus :
La Cour en est valablement saisie, en application de l'article 566 du code de procédure civile qui énonce que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge, que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.', contrairement à ce que soutient Mme [Y].
Il ressort du décompte produit en pièce n°13, justifié au vu des éléments produits et non sérieusement contesté, à l'exception de la ligne d'écriture 'apurement comptes attente' pour les mêmes motifs que précédemment, qu'il s'élève à la somme de 22 301,63 euros au total.
Enfin, si Mme [Y] fait encore valoir son indigence et présente des justificatifs de revenus, cet argumentation est sans incidence sur l'issue du présent litige, d'autant plus qu'elle ne présente aucune demande de délai de paiement devant la Cour.
Mme [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22 301,63 euros au titre des arriérés de charges de copropriété dus pour la période comprise entre janvier 2017 et le 1er février 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 14 757,82 euros à compter du 30 octobre 2019 date du commandement de payer, et à compter du 25 mars 2024 pour le surplus.
Sur les frais de recouvrement jugés en première instance :
Le syndicat des copropriétaires ne présente aucune prétention concernant les frais de recouvrement. Mme [Y] demande à la Cour de confirmer le jugement sur ce chef de décision sans articuler de moyen au soutien de sa prétention.
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les dommages et intérêts alloués en première instance :
La Cour adopte les motifs du premier juge qui a constaté que l'arriéré des charges n'était toujours pas réglé en 2022, a donc retenu que le préjudice du syndicat des copropriétaires était constitué par la carence de Mme [Y], et l'a indemnisé à hauteur de 800 euros.
La Cour estime de plus que la résistance abusive et fautive de la copropriétaire est constituée par des défauts de paiement récurrents, ce qui fait que sa dette s'élève au principal à 22 301,63 euros en février 2024, cette somme importante étant par son fait, mise à la charge des autres copropriétaires dans l'attente d'une solution de paiement de la part de Mme [Y].
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt, qui prononce l'aggravation de l'arriéré des charges dues, conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [Y], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
- Infirme le jugement du 12 avril 2022 du Tribunal judiciaire de Pontoise en tant qu'il a condamné Mme [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4], [Adresse 2] et [Adresse 3], agissant poursuites et diligences du président du conseil syndical et syndic M. [T], domicilié [Adresse 1], la somme de 8 019,50 euros au titre des charges de copropriété du 1er janvier 2017 au 22 mars 2021, 1er trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019,
- Le confirme en toutes ses autres dispositions,
Statuant à nouveau du chef infirmé
- Condamne Mme [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 5], [Adresse 2] et [Adresse 3], agissant poursuites et diligences du président du conseil syndical et syndic M. [T], domicilié [Adresse 1], la somme de 22 301,63 euros au titre des arriérés de charges de copropriété dus pour la période comprise entre janvier 2017 et le 1er février 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2019 sur la somme de 14 757,82 euros, et à compter du 25 mars 2024 pour le surplus,
Y ajoutant,
- Condamne Mme [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] à [Localité 5], [Adresse 2] et [Adresse 3], agissant poursuites et diligences du président du conseil syndical et syndic M. [T], domicilié [Adresse 1], la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- Condamne Mme [Z] [Y] à payer les entiers dépens d'appel,
- Rejette toute autre demande.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
