COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 54G
Ch civ. 1-4 copropriété
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 03 JUILLET 2024
N° RG 22/04218 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VI6Q
AFFAIRE :
S.A.S. LES CURES MARINES
C/
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER « LE BEACH HOTEL » pris en la personne de son syndic, la SARL Cabinet VINDICIS dont le siège est [Adresse 2] à [Localité 14],
et autres
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 juin 2014 par le Tribunal de grande instance de LISIEUX
N° Chambre :
N° Section :
N° RG : 14/00106
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Martine DUPUIS,
Me Christine BLANCHARD-MAS,
Me Julie GOURION-RICHARD,
Me Claire RICARD,
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 09/07/2020 cassant et annulant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de ROUEN, 1ère chambre, sur renvoi cassation le 19/09/2018
S.A.S. LES CURES MARINES
[Adresse 8]
[Localité 10]
Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Marie-Odile LARDIN de la SEP BEAUVISAGE et Associés - LCP, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W01, substitué à l'audience par Me Isabelle SALEIRO, avocat au barreau de PARIS
****************
DÉFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER « LE BEACH HOTEL » pris en la personne de son syndic, la SARL Cabinet VINDICIS dont le siège est [Adresse 2] à [Localité 14], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Me Christine BLANCHARD-MASI de la SELARL CALICE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 10 et Me Jean-Pierre RAYNE de l'ASSOCIATION RAYNE - SALOMEZ, Plaidant, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, vestiaire : 54
S.A.R.L. HDS [Localité 5]
Beach hôtel
[Adresse 15]
[Localité 5]
Représentant : Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 et Me Richard DAZIN, Plaidant, associé du cabinet CM AVOCATS, avocat au Barreau de Marseille
S.A.S. FONCIERE SOLEIL INVEST
Soleil Vacances
Les Patios de Forbin
[Adresse 12]
[Localité 4]
Représentant : Me Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 et Me Richard DAZIN, Plaidant, associé du cabinet CM AVOCATS, avocat au Barreau de Marseille
SA NATIOCREDIBAIL
[Adresse 3]
[Localité 13]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Quentin SIGRIST de la SELARL SIGRIST & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
Société CREDIT FONCIER DE FRANCE, venant aux droits de la S.A. LOCINDUS (radiée suite à fusion-absorption sans dissolution intervenue le 28 juin 2019)
[Adresse 6]
[Localité 11]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Quentin SIGRIST de la SELARL SIGRIST & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
SAS ARKEA CREDIT BAIL
[Adresse 7]
[Localité 9]
Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 et Me Quentin SIGRIST de la SELARL SIGRIST & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,
****************
La société Les cures marines a entrepris d'importants travaux de construction et de rénovation sur l'emprise des locaux du casino de [Localité 5], dans le cadre de la création d'un centre de thalassothérapie, et a pour voisin la résidence le Beach hôtel, ainsi qu'un hôtel 'Le Beach' qui a été vendu à la société HDS [Localité 5]. La société Natiocreditbail, la société Locindus et la société Arkea Crédit bail, à qui la cession du bail à construction consentie par la commune de [Localité 5] a été concédée par la société Les cures marines selon acte notarié du 16 octobre 2012, sont maîtres d'ouvrage dans le cadre de ces opérations. La maîtrise d'ouvrage a été déléguée à la société Les cures marines, laquelle est tout à la fois preneur avec option d'achat et titulaire d'un bail à construction. La société foncière Soleil Invest possède des lots dans ledit immeuble à usage d'hôtel.
Un litige est né au sujet des servitudes de vue sur le patio sur l'hôtel voisin, revendiquées par la société Les cures marines, laquelle se fondait sur les résolutions favorables de l'assemblée générale de la copropriété Le Beach hôtel.
Par jugement en date du 6 juin 2014, le Tribunal de grande instance de Lisieux a :
- déclaré l'action de la société Les cures marines à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Beach hôtel, de la société HDS [Localité 5] et de la société foncière Soleil Invest recevable ;
- débouté la société Les cures marines de ses prétentions tendant à se voir reconnaître un droit à ouverture avec servitude de vue ;
- débouté la société Les cures marines de sa demande en paiement ;
- rejeté la demande d'expertise ;
- jugé que la société Les cures marines a un droit de tour d'échelle ;
- ordonné à la société Les cures marines de retirer les échafaudages portés sur les murs 5, 6 et 7 du plan, et ce sous astreinte journalière de 200 euros ;
- condamné la société Les cures marines au paiement de deux indemnités de procédure de 1 800 euros.
La société Les cures marines ayant relevé appel de ce jugement, la Cour d'appel de Caen, par arrêt du 19 janvier 2016, l'a confirmé, après avoir relevé :
- qu'une servitude de vue devait se fonder sur un titre comme il est dit à l'article 690 du code civil ;
- que si une délibération du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Beach hôtel du 15 juillet 2009 avait autorisé la création de ces vues, aucun acte authentique n'avait été dressé par la suite ;
- que le projet avait ensuite été modifié, avec la création envisagée de nouvelles ouvertures et l'octroi d'un permis de construire modificatif ;
- que si une nouvelle délibération du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Beach hôtel du 10 novembre 2012 avait autorisé la création de ces vues, aucun acte authentique n'avait non plus été dressé.
Par arrêt en date du 14 septembre 2017, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, mais uniquement en ce qu'il avait débouté la société Les cures marines de ses demandes relatives à l'assemblée générale du 15 juillet 2009, après avoir relevé qu'aucun texte n'exigeait que l'acte constitutif d'une servitude soit dressé en la forme authentique ou publié.
Par arrêt en date du 19 septembre 2018, la Cour d'appel de Rouen désignée en tant que cour de renvoi a :
- déclaré les conclusions du syndicat des copropriétaires irrecevables et jugé que l'intéressé s'en tient aux moyens développés lors de l'instance devant la précédente Cour d'appel ;
- dit que dans les limites de la saisine de la Cour de renvoi, seules sont examinées les demandes du syndicat des copropriétaires tendant au débouté de la demande de la société Les cures marines tendant à se voir reconnaître un droit à ouverture avec servitude de vue, au rejet de la demande principale, et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens ;
- déclaré la société HDS [Localité 5] et la société foncière Soleil Invest irrecevables en leurs demandes sauf celles en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- confirmé le jugement en ce qu'il a débouté la société Les cures marines de ses prétentions tendant à se voir reconnaître un droit à ouverture avec servitude de vue ;
- déclaré sans objet sa demande d'expertise ;
- déclaré sans objet les demandes de la société Arkea Crédit bail, la société Locindus et la société Natiocreditbail tendant à obtenir la garantie de la société Les cures marines ;
- rejeté les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile de la société Les cures marines, de la société Arkea Crédit bail, de la société Locindus et de la société Natiocreditbail ;
- condamné la société Les cures marines à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Beach hôtel la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Les cures marines à payer à la société HDS [Localité 5] et la société foncière Soleil Invest la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Les cures marines aux dépens.
Pour statuer ainsi, elle a relevé :
- que si la servitude revendiquée par la société Les cures marines était de nature à porter atteinte aux parties communes de l'immeuble 'Le Beach hôtel', la société foncière Soleil Invest ne démontrait pas de préjudice ;
- qu'il n'existait pas de servitude par destination du père de famille, ce qui aurait supposé l'existence préalable de deux fonds divisés et la constitution de servitudes préalables à cette division ;
- que le règlement de copropriété faisait état de servitudes mais ne mentionnait pas celle invoquée par la société Les cures marines, alors qu'aucun plan n'était produit ;
- que la prescription trentenaire n'était pas acquise ;
- que la délibération du 15 juillet 2009 impliquait la signature d'un acte, fût-il sous seing privé, dont le projet avait été annexé aux convocations à l'assemblée générale susvisée ; qu'il était nécessaire de désigner le lot et les volumes qui en résulteraient pour le fonds dominant ;
- que la servitude n'était ainsi pas constituée.
Par arrêt en date du 9 juillet 2020, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, sauf en ce qu'il avait déclaré les conclusions du syndicat des copropriétaires irrecevables et déclaré la société HDS [Localité 5] et la société foncière Soleil Invest irrecevables en leurs prétentions à l'exception de celles en application de l'article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens. La Cour de cassation a relevé que la Cour d'appel n'avait pas constaté au préalable que la délibération de l'assemblée générale du 15 juillet 2009 avait subordonné l'institution de la servitude de vue à la conclusion d'un acte retranscrivant la volonté commune des parties, et n'avait pas non plus constaté que la société Les cures marines avait renoncé de façon non équivoque au bénéfice de ladite délibération.
Par déclaration en date du 27 juin 2022, la société Les cures marines a saisi la Cour d'appel de Versailles en tant que cour de renvoi.
En ses conclusions datées du 18 janvier 2024, elle expose :
- que les demandes autres que celles relatives à l'assemblée générale du 15 juillet 2009 ont été irrévocablement jugées ;
- que le projet de convention relative à la servitude de vue, signé par elle, avait été retourné au syndicat des copropriétaires le 15 octobre 2012 mais qu'il avait refusé de le signer ainsi que la société HDS [Localité 5] ;
- que finalement la copropriété refuse que soient ouvertes des vues sur le patio ;
- que la Cour de cassation a donné son plein effet à l'assemblée générale du 15 juillet 2009, laquelle avait donné l'autorisation de création des vues sans condition ; qu'il existe donc un titre au sens de l'article 690 du code civil ;
- que pour sa part, elle n'a nullement renoncé à cette autorisation qui lui a été ainsi donnée ; que le protocole du 15 octobre 2012 qui lui est opposé ne vaut pas renonciation, vu que ni le syndicat des copropriétaires ni la société HDS [Localité 5] ne l'ont signé ;
- que de plus, l'autorisation susvisée n'a jamais été révoquée ;
- qu'antérieurement à cette assemblée générale, les plans des murs Nord Ouest et Nord Est avaient été communiqués aux copropriétaires ; que l'assemblée générale portait bien sur ces deux murs ; que le plan produit par la société Vindicis, l'actuel syndic, ne peut être retenu ;
- que par la suite, elle a voulu augmenter le nombre de chambres et partant, le nombre de vues ;
- que si l'article 702 du code civil prohibe l'aggravation des servitudes, à supposer que celles autorisées le 15 juillet 2009 ne soient pas respectées il n'existe aucune sanction, alors même que le syndicat des copropriétaires ne peut démontrer aucun préjudice, la création de quelques fenêtres de plus étant sans incidence réelle ;
- que la présente juridiction ne peut ordonner l'occultation des ouvertures actuelles, car il faudrait alors maintenir les vues préexistantes aux travaux de rénovation et rendre les nouvelles conformes à l'article 676 du code civil.
La société Les cures marines demande en conséquence à la Cour de :
- déclarer irrecevables les demandes nouvelles du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Beach hôtel ;
- infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Lisieux en ce qu'il l'a déboutée de ses prétentions au titre du droit à ouverture et des servitudes de vue, et l'a condamnée à payer deux indemnités de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;
- juger qu'elle-même et les crédit-bailleurs, la société Natiocreditbail, la société Locindus et la société Arkea Crédit bail, sont titulaires d'une servitude de vue concédée par l'assemblée générale du 15 juillet 2009 selon les plans annexés à la demande de permis de construire reçue le 19 mai 2008 et à la convocation à ladite assemblée générale ;
- juger qu'ils sont titulaires de servitudes de vue aggravées résultant des plans annexés à la demande de permis de construire modificatif reçue le 14 décembre 2010 ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives à l'occultation des ouvertures ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société foncière Soleil Invest et la société HDS [Localité 5] au paiement de la somme de 20 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Dans ses conclusions notifiées le 20 mars 2023, le syndicat des copropriétaires réplique :
- qu'à la demande de la société Les cures marines, l'assemblée générale du 15 juillet 2009 a autorisé la création de servitudes de vue sur son patio en contrepartie de la création d'un passage direct vers l'institut de thalassothérapie, créant ainsi une servitude de passage ;
- que ladite assemblée générale n'est pas créatrice de droits, et n'a pas reçu un commencement d'exécution, alors qu'aucun acte notarié n'a été signé ;
- qu'ensuite le projet a été modifié ;
- que l'assemblée générale du 10 novembre 2012 a confirmé l'autorisation du droit d'accès direct vers l'institut de thalassothérapie, et a donné tout pouvoir au syndic pour régulariser l'acte authentique de constitution de la servitude de vue et de passage, la décision étant pendante à la signature d'une convention valant transaction ;
- qu'en réalité, aucune convention n'a été signée, la société HDS [Localité 5] s'opposant au projet motif pris de ce que les travaux seraient réalisés dans des conditions inadéquates, juste devant l'entrée de l'hôtel ;
- que l'autorisation est donc caduque ; que l'assemblée générale du 22 mai 2013 a statué en ce sens, annulant d'une part la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 15 juillet 2009, d'autre part la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 10 novembre 2012 ;
- que l'assemblée générale du 22 mai 2013 n'a pas été contestée par la société Les cures marines ;
- que dans ses deux décisions, la Cour de cassation n'a pas consacré le principe de la servitude litigieuse mais a seulement reproché aux deux cours d'appel une insuffisance de motivation ;
- que la société Les cures marines est donc dépourvue de titre ;
- que même à supposer le contraire, le droit est éteint ; qu'en effet la société Les cures marines y a renoncé en signant l'accord tripartite du 15 octobre 2012 qui mentionnait que l'accord de 2009 devrait être réitéré et que la création des vues constituait une condition résolutoire dudit accord de 2012 ;
- que s'agissant des trois fenêtres du mur Est, la Cour d'appel de Caen a statué de façon définitive ;
- qu'il y a bien eu aggravation de la servitude d'origine, au mépris des dispositions de l'article 707 du code civil, puisque des ouvertures supplémentaires ont été créées, ce qui lui cause un préjudice.
Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence à la Cour de :
- confirmer le jugement ;
- y ajoutant, ordonner l'occultation de toutes les ouvertures pratiquées dans les deux murs au dessus du patio, et ce sous astreinte journalière de 1 000 euros ;
- subsidiairement, ordonner l'occultation des ouvertures autres que celles figurant au plan annexé à la convocation à l'assemblée générale du 15 juillet 2009 (à savoir les ouvertures n° 17, 18, 101, 102, 103 et 104) ;
- condamner la société Les cures marines au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Blanchard Masi.
Dans leurs conclusions notifiées le 22 janvier 2024, la société HDS [Localité 5] et la société foncière Soleil Invest soutiennent :
- que la société Les cures marines a sollicité l'autorisation d'avoir des vues le 15 juillet 2009 soit postérieurement au dépôt de la demande de permis de construire, qui sera obtenu le 10 mai 2011 ;
- que la précédente autorisation ayant été donnée en fonction des plans issus dudit permis de construire, le projet a été modifié ;
- que c'est pour cette raison qu'une seconde assemblée générale est intervenue le 10 novembre 2012, une renonciation implicite au bénéfice de celle de 2009 étant caractérisée ;
- qu'en outre le protocole du 15 octobre 2012, qui n'a pas été signé du syndicat des copropriétaires et de la société HDS [Localité 5], n'a pas été respecté par la société Les cures marines, les travaux par elle mis en oeuvre ayant causé des nuisances à l'hôtel voisin ;
- que l'assemblée générale du 22 mai 2013 est revenue sur la précédente autorisation ;
- que la société Les cures marines a ainsi pratiqué des ouvertures sans droit, et même à supposer que l'autorisation de 2009 soit valable, portant sur 9 fenêtres, celles résultant du projet de 2012 sont irrégulières car le principe de ce projet a été définitivement écarté par la Cour d'appel de Caen ;
- qu'il existe à ce jour 12 ouvertures, si bien que la servitude a été aggravée au mépris des dispositions de l'article 707 du code civil.
La société HDS [Localité 5] et la société foncière Soleil Invest demandent en conséquence à la Cour de :
- rejeter les prétentions de la société Les cures marines ;
- rejeter celles des autres parties qui seraient formées contre elles ;
- confirmer le jugement ;
- condamner la société Les cures marines à leur régler à chacune la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Gourion.
Dans leurs conclusions notifiées le 21 octobre 2022, la société Natiocreditbail, la société Crédit Foncier de France venant aux droits de la société Locindus et la société Arkea Crédit bail indiquent :
- qu'un contrat de crédit-bail a été conclu a été conclu le 16 octobre 2021 avec la société Les cures marines ;
- qu'à ce titre, elles sont propriétaires de l'immeuble même si le crédit-preneur, la société Les cures marines, s'est vue transférer l'ensemble des obligations du propriétaire notamment celle d'assurer les travaux ;
- que la création des vues a été autorisée par la copropriété adjacente ;
- qu'elles font leur l'argumentation de la société Les cures marines ;
- que si les demandes adverses étaient accueillies, elles seraient fondées à solliciter la contre garantie du crédit-preneur, en vertu de l'article 28.1 des conditions particulières de la convention.
La société Natiocreditbail, la société Crédit Foncier de France et la société Arkea Crédit bail demandent en conséquence à la Cour de :
- débouter le syndicat des copropriétaires le Beach hôtel, la société HDS [Localité 5] et la société foncière Soleil Invest de leurs prétentions ;
- subsidiairement, condamner la société Les cures marines à les garantir ;
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Une demande d'observations a été adressée par la Cour aux parties le 26 septembre 2023, relativement au moyen tiré de l'irrecevabilité éventuelle des conclusions du syndicat des copropriétaires. Ce dernier a répondu le 11 octobre 2023 que seules ses conclusions du 22 mars 2018 avaient été déclarées irrecevables et non pas ses moyens de première instance.
Par ordonnance en date du 6 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a dit qu'il appartiendra à la Cour, et non pas à lui-même, de statuer sur la recevabilité des conclusions du syndicat des copropriétaires du Beach hôtel eu égard aux limites de la cassation qui fonde sa saisine sur renvoi.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 mars 2024.
MOTIFS
Sur la demande de la société Les cures marines :
Il résulte des articles 675 et suivants du code civil qu'un propriétaire ne peut pratiquer dans un mur non mitoyen joignant immédiatement la propriété d'autrui, des vues donnant sur ce fonds voisin. Cette règle reçoit exception s'il est constitué une servitude entre ces fonds.
Il résulte du procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété résidence le Beach hôtel daté du 15 juillet 2009 qu'il a, en sa résolution n° 11, autorisé l'hôtel (anciennes cures marines) à créer des ouvertures sur le patio constituant une servitude de vues, et la création d'un accès direct vers l'institut de thalassothérapie, constituant une servitude de passage (cf plans et projet de constitution de servitudes annexés à la convocation), conformément à l'avant-projet sommaire.
Il n'était nullement prévu que la constitution de cette servitude soit formalisée dans un acte notarié ou un acte sous seing privé ; cette délibération est donc suffisante à opérer création d'une servitude, et ce, conformément aux dispositions de l'article 690 du code civil selon lesquelles une servitude peut s'acquérir par titre.
Toutefois, la situation a évolué ultérieurement. En effet une nouvelle assemblée générale s'est tenue le 10 novembre 2012, et sa résolution n° 5 a relevé que l'assemblée générale du 15 juillet 2009 avait donné son accord pour la création d'ouvertures sur le patio constituant une servitude de vues au profit des volumes immobiliers de la société Les cures marines, et pour la création à sa charge d'un accès direct vers l'institut de thalassothérapie projeté, constituant en une servitude de passage au profit du Beach Hôtel sur les volumes immobiliers de la société Les cures marines, et que celle-ci a finalisé son projet définitif représenté sur le plan du 24 novembre 2010 joint à la convocation. La résolution (1ère décision) confirme son autorisation pour la création d'un droit d'accès direct vers l'institut de thalassothérapie avec tarification préférentielle au profit du Beach Hôtel et la création de vues sur le patio selon le plan susvisé du 24 novembre 2010, (2ème décision) donne en conséquence son autorisation à la société Les cures marines pour la pose d'un échafaudage dans le patio le long du mur pignon Nord-Ouest au sol et en appui des constructions existantes ou en surplomb le temps nécessaire à la réalisation du percement des vues, (3ème décision) donne tous pouvoirs au syndic à l'effet de régulariser l'acte authentique de constitution des servitudes (vues et passage) objet des décisions n° 1 et 2 avec la société Les cures marines (ou tous ses ayants-cause ou ayants-droit) selon le projet de rédaction joint à la convocation, et (4ème décision) prend acte que ces décisions sont pendantes à la signature d'une convention ayant valeur de transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil, convention jointe à la convocation à la présente assemblée générale, laquelle approuve les termes de la convention et autorise le syndic à procéder à sa signature.
Contrairement à la précédente assemblée générale de 2009, celle susvisée a subordonné la modification de la servitude à la signature d'un acte notarié, et a prévu de surcroît que ses décisions dépendaient ou à tout le moins devaient être concomitantes à la signature d'une convention. D'ailleurs, à la lecture du procès-verbal d'assemblée générale daté du 22 mai 2013 dont il sera parlé plus loin, il est acquis que le syndic avait été mandaté par l'assemblée générale du 10 novembre 2012 à l'effet de signer la convention et également les actes authentiques de création de servitudes sous certaines réserves, et notamment signer le protocole transactionnel qui avait été joint à la convocation à ladite assemblée générale. Il s'avère qu'aucun acte notarié n'a été dressé, et que s'agissant de la convention, un protocole a été établi le 15 octobre 2012 mais n'a été signé que de la société Les cures marines et non pas des autres parties, à savoir le syndicat des copropriétaires du Beach Hôtel et la société HDS [Localité 5] ; l'appelante le reconnaît dans ses écritures, du reste. Cette modification de la servitude n'a donc jamais été régularisée.
C'est en vain que le syndicat des copropriétaires prétend que la société Les cures marines a renoncé au bénéfice de la servitude initiale, en signant l'accord tripartite du 15 octobre 2012 qui mentionnait que l'accord de 2009 devrait être réitéré et que la création des vues constituait une condition résolutoire dudit accord de 2012. En effet, dès lors que ce protocole n'a pas été signé par l'ensemble des parties il n'a aucun effet obligatoire, y compris vis-à-vis de la société Les cures marines qui l'avait elle-même signé, notamment en ce qui concerne son article 1 qui prévoyait que le syndicat des copropriétaires devait entériner l'attribution des servitudes ce qui était présenté comme une condition pour que ladite convention produise ses effets.
Le syndicat des copropriétaires objecte, encore, que l'autorisation est caduque du fait que l'assemblée générale du 22 mai 2013 a annulé la résolution n° 11 de l'assemblée générale du 15 juillet 2009. La résolution n° 8 a indiqué que la société Les cures marines avait remis en cause la signature du protocole transactionnel, et que la résolution susvisée était devenue caduque, n'étant pas devenue créatrice de droits ni d'obligations à l'égard du syndicat des copropriétaires, et que d'autre part cette résolution n'avait pas été exécutée. L'assemblée générale a notamment :
- déploré que les démarches entreprises en amont de sa réunion du 10 novembre 2012 n'aient pas permis de trouver un accord équilibré entre la société Les cures marines et le syndicat des copropriétaires ;
- confirmé que les autorisations accordées par la résolution n° 5 du 10 novembre 2021 étaient conditionnées à la signature préalable du protocole transactionnel tripartite joint à la convocation ;
- précisé qu'à défaut de signature -par l'ensemble des parties- dudit protocole dans un délai de huit jours après notification du procès-verbal de la présente assemblée à la société Les cures marines, les résolutions n° 11 de l'assemblée générale du 15 juillet 2009 et n° 5 de l'assemblée générale du 12 novembre 2012 seraient définitivement annulées, et qu'il en sera de même de l'ensemble des autorisations qui y sont accordées de manière conditionnelle.
Il est constant que le caractère définitif d'une résolution adoptée en assemblée générale de copropriétaires n'a pas pour corollaire son irrévocabilité et que l'assemblée générale des copropriétaires, organe souverain de la copropriété, peut revenir sur une décision devenue définitive à défaut d'avoir été contestée dans le délai de deux mois, dès lors que cette décision n'a pas été exécutée et que son annulation ne porte pas atteinte aux droits acquis des copropriétaires ni à l'intérêt collectif de la copropriété. Or la société Les cures marines a d'ores et déjà pratiqué les ouvertures.
Il en résulte que la société Les cures marines peut bénéficier de la servitude de vue autorisée par l'assemblée générale du 15 juillet 2009, et uniquement celle-ci, et que par ailleurs, l'assemblée générale du 22 mai 2013 ne peut pas porter atteinte au droit acquis par la société Les cures marines, alors que l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 10 novembre 2012 est sans effet. Il convient ensuite de déterminer quelle était l'assiette exacte de la servitude ainsi créée en 2009, étant rappelé que selon l'article 702 du code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.
Les documents annexés à la convocation à l'assemblée générale du 15 juillet 2009 mentionnaient une servitude de vue réelle et perpétuelle portant sur des ouvertures de 1,20 m x 2,15 m, du rez-de-chaussée au 4ème étage ; leur nombre n'était pas spécifié mais sur les plans étaient visibles 16 ouvertures sur le pignon Nord-Ouest (sur deux étages) et 16 sur le pignon Nord Est (sur 5 étages).
Par ailleurs, le projet soumis à la délibération du 15 juillet 2009 a été modifié et a fait l'objet d'une demande de permis de construire modificatif le 24 octobre 2010. En effet la société Les cures marines souhaitait augmenter le nombre de chambres initialement prévues pour le porter de 85 à 103. Les plans annexés à cette demande montraient qu'il y aurait désormais 17 vues sur le pignon Nord Ouest et 18 sur le mur Nord Est.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 juin 2013, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Les cures marines de n'engager aucun travaux de création de vues donnant sur l'hôtel ; il était répondu le 2 juillet suivant que la copropriété ne pouvait empêcher l'exécution du programme prévu au regard des autorisations données en 2008, 2009 et 2012.
A la lecture d'un procès-verbal de constat en date du 19 avril 2016, il appert que :
- sur la façade de l'immeuble voisin donnant sur la courette des cuisines du Beach hôtel se trouvent 9 ouvertures dont 8 sont pourvues de vitres ;
- sur le mur en retour perpendiculaire au mur de façade de l'immeuble voisin et donnant sur la courette des cuisines du Beach hôtel, se trouvent 4 ouvertures dont 2 sont munies d'une grille de ventilation ;
- sur le mur de l'immeuble voisin donnant sur la piscine du Beach Hôtel, au niveau du deuxième étage de ce dernier, il n'existe aucune ouverture ;
- sur le mur de l'immeuble voisin donnant sur le patio du Beach Hôtel côté Nord, il existe 10 ouvertures avec des vitres transparentes ;
- sur la partie de mur de l'immeuble voisin, située à gauche du mur précédent, côté Nord, il existe une ouverture de taille moyenne avec des vitres en verre transparent ;
- sur le mur de l'immeuble voisin donnant sur la patio du Beach hôtel, côté Est, il existe 18 ouvertures.
Il existe donc trois vues supplémentaires, à savoir deux vues dans le mur Nord Est et une vue dans le mur Nord Ouest. La société Les cures marines le reconnaît d'ailleurs dans ses écritures ; la servitude a été ainsi aggravée. D'ailleurs dans les pièces de l'intéressée figurent des croquis et des photographies qui montrent que les travaux réalisés sont conformes aux plans de 2012 et non pas à ceux de 2009. En tout état de cause, la circonstance qu'une demande de permis de construire modificatif ait été déposée en 2010 et que le projet initial ait été remanié n'enlève nullement à l'assemblée générale du 15 juillet 2009 sa force obligatoire.
Il convient en conséquence de :
- infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Lisieux en ce qu'il a débouté la société Les cures marines de ses prétentions tendant à se voir reconnaître un droit à ouvertures avec servitudes de vue ;
- juger que la société Les cures marines (et non pas les trois crédits-bailleurs vu qu'ils n'ont formé aucune demande en ce sens) est titulaire d'une servitude de vue concédée par l'assemblée générale du 15 juillet 2009 selon les plans annexés à la demande de permis de construire reçue le 19 mai 2008 et à la convocation à ladite assemblée générale ;
- rejeter la demande de la société Les cures marines tendant à se voir déclarer titulaire de servitudes de vue aggravées résultant des plans annexés à la demande de permis de construire modificatif reçue le 14 décembre 2010.
Sur la demande d'occultation des ouvertures formée par le syndicat des copropriétaires :
Par arrêt du 19 septembre 2018, la Cour d'appel de Rouen désignée en tant que cour de renvoi a déclaré les conclusions du syndicat des copropriétaires irrecevables, et jugé que l'intéressé s'en tient aux moyens développés lors de l'instance devant la précédente Cour d'appel ; elle a également dit que dans les limites de la saisine de la Cour de renvoi, seules sont examinées les demandes du syndicat des copropriétaires tendant au débouté de la demande de la société Les cures marines tendant à se voir reconnaître un droit à ouverture avec servitude de vue, au rejet de la demande principale, et les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile et relatives aux dépens. Cet arrêt n'a pas été cassé de ce chef et ce point est définitivement jugé. Il appert que devant la Cour d'appel de Caen, à la lecture de l'exorde de l'arrêt, encore que les écritures que le syndicat des copropriétaires avaient prises ne soient pas produites, l'intéressé n'avait formé aucune demande à fin d'occultation des ouvertures : il avait seulement réclamé des dommages et intérêts en réparation du préjudice à lui causé par la pose des échafaudages sur le fonds voisin.
Il en résulte que les demandes du syndicat des copropriétaires tendant :
- à voir ordonner l'occultation de toutes les ouvertures pratiquées dans les deux murs au dessus du patio, et ce sous astreinte journalière de 1 000 euros ;
- subsidiairement, à voir ordonner l'occultation des ouvertures autres que celles figurant au plan annexé à la convocation à l'assemblée générale du 15 juillet 2009 ;
sont irrecevables.
Sur les autres demandes :
L'issue du litige commande d'infirmer le jugement du Tribunal de grande instance de Lisieux en ce qu'il a condamné la société Les cures marines à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à la société HDS Trouville et la société foncière Soleil Invest, unies d'intérêts, la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. De même, il sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Les cures marines aux dépens.
En équité, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société Les cures marines la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à la société HDS [Localité 5] et la société foncière Soleil Invest, unies d'intérêts, une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes fondées sur ce texte seront rejetées.
Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
- INFIRME le jugement du Tribunal de grande instance de Lisieux en date du 6 juin 2014 en ce qu'il a :
* débouté la société Les cures marines de ses prétentions tendant à se voir reconnaître un droit à ouvertures avec servitudes de vue ;
* condamné la société Les cures marines à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Beach hôtel la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné la société Les cures marines à payer à la société HDS [Localité 5] et la société foncière Soleil Invest, unies d'intérêts, la somme de 1 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamné la société Les cures marines aux dépens ;
et statuant à nouveau :
- DIT que la société Les cures marines est titulaire d'une servitude de vue concédée par l'assemblée générale du 15 juillet 2009 selon les plans annexés à la demande de permis de construire reçue le 19 mai 2008 et à la convocation à ladite assemblée générale ;
- DÉBOUTE la société Les cures marines du surplus de ses demandes ;
- CONFIRME le jugement pour le surplus ;
- DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Beach hôtel tendant à voir ordonner l'occultation de toutes les ouvertures pratiquées dans les deux murs au dessus du patio, et ce sous astreinte journalière de 1 000 euros, et subsidiairement à voir ordonner l'occultation des ouvertures autres que celles figurant au plan annexé à la convocation à l'assemblée générale du 15 juillet 2009 ;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Beach hôtel à payer à la société Les cures marines la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE la société HDS [Localité 5] et la société foncière Soleil Invest, unies d'intérêts, à payer à la société Les cures marines la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Beach hôtel aux entiers dépens de première instance et d'appel ;
- DIT que ces derniers seront recouvrés par Maître Gourion conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
