LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 8 février 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 81 F-D
Pourvoi n° M 22-18.015
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 FÉVRIER 2024
La Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) Occitanie, société anonyme à conseil d'administration, venant aux droits de la SAFER du Languedoc-Roussillon, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° M 22-18.015 contre l'arrêt rendu le 21 avril 2022 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [R] [D], domicilié [Adresse 6],
2°/ à M. [Z] [S], domicilié [Adresse 2],
3°/ au groupement foncier agricole du [Adresse 7], dont le siège est [Adresse 6],
4°/ à la société Domaine de l'Epanchoir, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
5°/ à M. [X] [F], domicilié [Adresse 4], pris en qualité d'administrateur ad hoc du [Adresse 7],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Bosse-Platière, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Occitanie, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [S], de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. [D] et du groupement foncier agricole du [Adresse 7], de la SCP Bénabent, avocat de la société Domaine de l'Epanchoir, après débats en l'audience publique du 19 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Bosse-Platière, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Layemar, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 avril 2022), le 14 décembre 2010, M. [M], gérant du groupement foncier agricole du [Adresse 7] (le GFA), a conclu avec la société [Adresse 5] une promesse synallagmatique de vente portant sur diverses parcelles.
2. Le 27 avril 2011, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural Occitanie, venant aux droits de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural du Languedoc-Roussillon (la SAFER), a exercé son droit de préemption.
3. M. [D], associé au sein du GFA, a saisi un tribunal de grande instance en annulation du compromis de vente du 14 décembre 2010 et de la préemption subséquente faite par la SAFER.
Examen des moyens
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
4. La SAFER fait grief à l'arrêt d'annuler la promesse de vente conclue le 14 décembre 2010, et de prononcer l'annulation de la décision de préemption, alors :
« 1°/ que les juges ne doivent pas dénaturer les termes du litige tels qu'ils résultent des conclusions des parties ; qu'en l'espèce les parties s'accordaient pour considérer que l'objet social du [Adresse 7] autorisait la vente d'immeubles par le gérant, le litige portant uniquement sur la question de savoir si la vente du 14 décembre 2010 avait ou non pour objet l'intégralité du patrimoine immobilier du GFA ; qu'en retenant, pour annuler le compromis de vente, que l'objet social du [Adresse 7] se limitait à l'acquisition et la gestion par tous moyens d'un patrimoine immobilier agricole à l'exclusion de la vente d'immeubles, quand il était admis par toutes les parties, dont M. [D] et le GFA du [Adresse 7], que l'objet social du [Adresse 7] autorisait la vente d'immeubles, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir, au préalable, provoqué les explications des parties ; qu'en se fondant d'office, pour annuler le compromis de vente du 14 décembre 2010, sur le moyen pris de ce que l'objet social du GFA du [Adresse 7] n'autoriserait pas la vente d'immeubles, sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°/ que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ; que l'objet social d'une société civile désignant une activité par son genre, sans exclure expressément la vente d'immeubles lui appartenant, autorise la vente d'immeubles par le gérant ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le [Adresse 7] avait pour objet statutaire "la mise en valeur, la gestion et l'administration des immeubles à destination agricole qui seront ci-après apportés à la société, l'achat et la location de tous autres immeubles à destination agricole et généralement, toutes autres opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à la mise en valeur, à la gestion ou à l'administration desdits immeubles, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société" ; qu'ainsi, en l'absence d'exclusion expresse de la vente d'immeubles ou de désignation d'une activité d'exploitation visant précisément des biens déterminés, il s'en déduisait nécessairement que la promesse de vente immobilière litigieuse entrait dans l'objet social du GFA du [Adresse 7] ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1849 du code civil ;
4°/ que dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social ; qu'en l'absence d'exclusion exprès de la vente d'immeubles, la notion d'acte de gestion inclut les actes de disposition pouvant être réalisés par le gérant sur ces immeubles ; que selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, le [Adresse 7] avait pour objet social l'acquisition et la gestion par tous moyens d'un patrimoine immobilier agricole ; qu'en jugeant que la notion d'acte de gestion et d'administration, seule envisagée par les statuts, exclurait tout acte de disposition et notamment tout acte de vente des biens dont le GFA est propriétaire, la cour d'appel a violé l'article 1849 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. La cour d'appel a, d'abord, exactement retenu que les actes de gestion et d'administration excluaient les actes de disposition et constaté que l'objet social du GFA consistait dans l'acquisition et la gestion par tous moyens d'un patrimoine immobilier agricole et n'envisageait pas la vente d'immeubles.
6. Elle a, ensuite, relevé que, conformément à l'article 16 des statuts du GFA, expressément invoqué par M. [D], la décision d'aliéner ne pouvait être prise qu'à l'unanimité des associés.
7. Elle a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, que l'acte du 14 décembre 2010 n'entrait pas dans l'objet social du GFA et a ainsi, à bon droit, annulé cet acte et décidé que cette annulation était opposable aux tiers.
8. Le moyen n'est donc pas fondé.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
5. La SAFER fait grief à l'arrêt d'annuler la décision de préemption, alors :
« 1°/ que le juge ne peut fonder sa décision sur un moyen qu'il a relevé d'office sans avoir, au préalable, provoqué les explications des parties ; qu'en retenant, pour considérer que la SAFER ne pouvait se prévaloir d'un mandat apparent du notaire, que le formulaire de déclaration d'aliéner ne serait pas complet dans la mesure où le notaire mandataire a omis de mentionner le nom de la personne physique représentant les deux groupements fonciers agricoles vendeurs des parcelles et que la connaissance par la SAFER de l'identité de la personne physique représentant la personne morale serait une information indispensable pour asseoir sa croyance légitime que le notaire, officier public et ministériel chargé d'instrumenter la vente projetée, disposait bien du pouvoir d'engager le [Adresse 7], sans avoir au préalable invité les parties à s'en expliquer, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
2°/ que lors d'une vente, d'un échange ou d'un apport en société portant sur un fonds agricole ou un terrain à vocation agricole situé dans une zone où la SAFER est autorisée à exercer le droit de préemption, le notaire chargé d'instrumenter est tenu, deux mois avant la date envisagée pour cette aliénation, de faire connaître à la SAFER « la consistance du bien, sa localisation, le cas échéant la mention de sa classification dans un document d'urbanisme, s'il en existe, le prix et les conditions demandés, ainsi que les modalités de l'aliénation projetée. En outre, le notaire fait connaître à la société les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien » ; qu'en l'espèce, pour considérer que la SAFER ne pouvait se prévaloir d'un mandat apparent et annuler la décision de préemption, la cour d'appel a retenu que le formulaire de déclaration d'aliéner ne serait pas complet dans la mesure où le notaire mandataire avait omis de mentionner le nom de la personne physique représentant les deux groupements fonciers agricoles vendeurs des parcelles ; qu'en statuant ainsi quand l'identité du représentant de la personne morale venderesse ne figure pas au nombre des mentions obligatoires prévues dans la déclaration d'intention d'aliéner, la cour d'appel a violé l'article R. 143-4 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1998 du code civil ;
3°/ que le notaire, officier public et ministériel, chargé d'instrumenter est investi d'une mission légale d'information du prix, des charges, des conditions et modalités de la vente projetée ; que la notification est ainsi censée exprimer la volonté du vendeur tant dans son principe que dans ses modalités ; qu'il s'ensuit que l'acceptation par une SAFER des prix et conditions d'une vente de terres agricoles que le notaire instrumentaire lui a notifiés rend la vente parfaite, sauf à démontrer qu'elle ne pouvait légitimement croire que le notaire disposait des pouvoirs nécessaires pour engager le vendeur aux prix, charges, modalités et conditions de la vente projetée tels que notifiés ; qu'en l'espèce, pour considérer que la SAFER ne pourrait se prévaloir d'un mandat apparent et annuler la décision de préemption, la cour d'appel a retenu que le formulaire de déclaration d'aliéner ne serait pas complet dans la mesure où le notaire mandataire a omis de mentionner le nom de la personne physique représentant les deux groupements fonciers agricoles vendeurs des parcelles, information qui serait indispensable pour asseoir la croyance légitime de la SAFER ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser des éléments pouvant mettre en cause le fait que la SAFER ait pu légitimement croire que le notaire avait le pouvoir d'engager les propriétaires, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil, ensemble l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime et l'article R. 143-4, dans sa rédaction applicable en la cause, du même code ;
4°/ que la notification par le notaire, investi d'une mission légale d'information du prix, des charges, des conditions et modalités de la vente projetée, est censée exprimer la volonté du vendeur tant dans son principe que dans ses modalités ; qu'en l'espèce, pour considérer que la SAFER ne pourrait se prévaloir d'un mandat apparent et annuler la décision de préemption, la cour d'appel a retenu que la SAFER qui reçoit notification d'un projet de vente de parcelles de terre appartenant à une société ne laissant apparaître ni le nom de son représentant légal, ni une copie de la délibération de cette société manifestant consentement à l'acte ne pourrait tirer de la seule démarche du notaire la croyance légitime que ce dernier disposait des pouvoirs nécessaires pour engager cette société ; qu'en statuant ainsi quand le notaire n'a nullement l'obligation de joindre à la déclaration d'intention d'aliéner un document attestant de la volonté du vendeur dont il est le mandataire, la cour d'appel a violé l'article 1998 du code civil, ensemble l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime et l'article R. 143-4, dans sa rédaction applicable en la cause, du même code. »
Réponse de la Cour
9. La cour d'appel a rappelé, à bon droit, que lorsque le notaire agit sans y être invité par le propriétaire ou sur le fondement d'un consentement à la vente qui n'a pas été valablement exprimé, la SAFER peut invoquer la théorie du mandat apparent pour faire déclarer la préemption régulière, mais qu'il faut que son erreur ait été légitime.
10. Elle a pu retenir que la connaissance par la SAFER de l'identité de la personne physique représentant la personne morale était une information indispensable pour asseoir sa croyance légitime que le notaire, officier public et ministériel chargé d''instrumenter, disposait bien du pouvoir d'engager le GFA, et qu'en l'absence de cette information et d'une copie de la délibération manifestant son consentement à l'acte, la SAFER ne pouvait pas se prévaloir de la régularité du mandat et que la décision de préemption devait être annulée.
11. Le moyen, qui critique, en ses première et deuxième branche, un motif surabondant, n'est pas fondé pour le surplus.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Occitanie aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Occitanie, la condamne à payer à M. [D] et au groupement foncier agricole du [Adresse 7] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille vingt-quatre.
