TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/
N° RG 23/02185 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YLNP
5 copies
EXPERTISE
GROSSE délivrée
le 26/08/2024
à la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS
la SELARL TRASSARD & ASSOCIES
COPIE délivrée
le 26/08/2024
à
2 copies au service expertise
Rendue le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 08 juillet 2024,
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors des débats et de David PENICHON, Greffier lors du prononcé.
DEMANDERESSE
La SCP [X] & [U], mandataires judiciaires au redressement et à la liquidation des entreprises
dont le siège social est :
[Adresse 3]
[Localité 4]
ès qualité de mandataire judiciaire de la SARL MYO
Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 8] (France)
nommée par jugement en date du 12 juillet 2023 prononçant la résolution du plan de sauvegarde et la liquidation judiciaire.
Représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
La S.C.I. [Adresse 11]
dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 5]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de BORDEAUX
FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte en date du 13 octobre 2023, la SCP [X]-[U], en qualité de mandataire liquidateur de la SARL MYO, a assigné la SCI [Adresse 11], au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de se voir accorder des délais de paiement au titre des arriérés de loyers commerciaux dus à compter du mois d’août 2023 à la SCI [Adresse 11], pour une durée de 10 mois à compter de la signification de l’ordonnance, les dépens étant réservés.
La demanderesse expose que par acte sous seing privé du 05 août 2015, la SARL YO INVESTISSEMENTS, aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 11] suite à l’achat des murs le 20 décembre 2019, a donné à bail à la SARL MYO, pour l’exercice de son activité de restauration, bar, séminaires, location de salles et de bureaux, des locaux à usage commercial situés aux rez-de-chaussée et 1er étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 9] à [Localité 8], [Adresse 9] Bâtiments C et A ; qu’une procédure de sauvegarde a été ouverte au bénéfice de la société MYO par jugement du tribunal de commerce du 05 avril 2017, suivie d’un plan de sauvegarde arrêté par jugement du 30 mai 2018 modifié par jugement du 1er décembre 2021 ; que sur assignation de la bailleresse, par ordonnance en date du 12 juin 2023, le juge des référés a constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, prononcé l’expulsion de la société MYO et l’a condamnée au paiement d’une somme provisionnelle de 15 888,94 euros ; que par jugement du 12 juillet 2023, le tribunal de commerce a résolu le plan de sauvegarde, placé la société MYO en liquidation judiciaire et désigné la SCP [X]-[U] en qualité de liquidateur ; que compte tenu de sa situation, elle n’est pas en mesure de payer les loyers exigibles depuis le 1er juillet 2023 ; qu’elle est redevable d’une somme de 23 403,57 euros au titre des loyers d’août à octobre 2023 ; qu’un candidat acquéreur a proposé d’acheter le fonds de commerce pour un montant de 50 000 euros, ce qui permettrait de solder la dette postérieure au jugement d’ouverture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2024. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 08 juillet 2024.
Les parties ont conclu pour la dernière fois :
- la demanderesse, le 04 juillet 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite le rejet des demandes de la SCI LES PLATANE et demande :
- la désignation d’un expert, aux frais avancés de la défenderesse, pour examiner le système d’alimentation électrique des locaux donnés à bail et déterminer la consommation électrique imputable à la société MYO ;
- la condamnation de la défenderesse à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’exécution forcée à défaut de règlement spontané des condamnations.
Elle expose qu’au vu des montants élevés des factures d’électricité, la société MYO a mené des investigations qui ont révélé que son compteur électrique desservait non seulement les locaux loués mais d’autres locaux dont un local d’architecte et une salle de sports transformée en spa ; que cela a été confirmé par un PV de constat du 16 novembre 2023 ; que cette situation lui a causé un préjudice important, puisqu’il lui est imputé depuis août 2015 une consommation qui ne lui incombe pas et pour laquelle elle a engagé indûment sa trésorerie ; que la demande reconventionnelle en paiement des loyers se heurte à une contestation sérieuse.
- la défenderesse, le 05 juillet 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite :
- le rejet de toutes les demandes ;
- à titre reconventionnel, la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 33 435,66 euros au titre des loyers et charges impayés postérieurement au jugement d’ouverture et jusqu’à la résiliation de plein droit du bail outre le somme de 219,59 euros au titre du commandement de payer ;
- en toute hypothèse, le rejet des demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens et la condamnation de la demanderesse à lui verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Elle expose qu’elle a déclaré sa créance au titre des loyers antérieurs à l’ouverture de la liquidation pour un montant de 84 550,64 euros ; qu’elle a sollicité du liquidateur le 10 août 2023 le règlement des loyers et charges du 3ème trimestre qui sont restés impayés ; qu’elle a délivré le 25 octobre 2023 un commandement de payer, et saisi le juge commissaire d’une requête en constat de résiliation à laquelle il a été fait droit le 06 décembre 2023, ce qui aurait dû conduire le liquidateur à se désister de la procédure visant à l’octroi de délais ; qu’il a au contraire modifié ses demandes pour former une demande d’expertise qui est dépourvue de motif légitime ; que le juge doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties ; que toute demande relative à la période antérieure à son acquisition le 20 décembre 2019 est irrecevable et manifestement vouée à l’échec ; qu’elle a fait réaliser un audit en novembre 2022 qui a confirmé la conformité des installations ; que l’entreprise sollicitée le 08 février 2024 a indiqué n’avoir pas identifié de locaux susceptibles d’être sur un compteur non approprié ; que le constat, non contradictoire, comporte des constatations erronées ; que le dysfonctionnement n’est pas établi ; qu’alors qu’elle était à même de constater le dysfonctionnement, la demanderesse ne l’a interrogée que très tardivement et opportunément début septembre 2022 ; enfin, que la somme de 26 187,87 euros dont la société MYO est redevable au titre de la consommation électrique pour les années 2020 à 2023 a été réglée par elle et non par la locataire qui, compte tenu des provisions dont elle s’est acquittée (18 447,40 euros), reste débitrice d’une somme de 7 740,47 euros ; que sa demande en paiement des loyers dus au titre de la période postérieure à l’ouverture de la liquidation judiciaire n’est pas sérieusement contestable.
La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE LA DECISION
sur la mesure d’expertise :
L'article 145 du code de procédure civile dispose que, s'il existe un motif légitime d'établir avant tout procès la preuve de faits pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.
La mise en oeuvre de cette disposition suppose l'existence d'un litige dont l'objet et le fondement sont suffisamment caractérisés, et l'impossibilité pour le demandeur de réunir lui même des éléments de preuve.
La défenderesse oppose l’absence de motif légitime en faisant valoir d’une part que l’action au fond, s’agissant de la période antérieure à son acquisition le 20 décembre 2019, est irrecevable et manifestement vouée à l’échec ; d’autre part, que le dysfonctionnement allégué n’est pas établi, l’audit réalisé en novembre 2022 à sa demande, et la visite de l’entreprise en février 2024, ayant confirmé la conformité de l’installation électrique.
L’irrecevabilité, partielle, invoquée par la défenderesse, ne relève pas du pouvoir du juge des référés, qui n’a pas à s’assurer du bienfondé de l’action envisagée pour ordonner une mesure d’expertise. Il suffit que l’action ne soit pas manifestement (et complètement) irrecevable ou vouée à l’échec.
Quant à l’audit réalisé en novembre 2022, il n’est pas suffisamment détaillé et probant pour combattre les constatations de l’huissier en novembre 2023 dont il ressort que le compteur attribué à la société MYO enregistrait alors des consommations provenant d’autres locaux, ce que les occupants desdits locaux ont d’ailleurs confirmé au commissaire de justice.
Cet état de fait est susceptible de caractériser, de la part des bailleurs successifs, un manquement contractuel pouvant justifier une action en remboursement des sommes indument payées par la société preneuse à bail.
La société MYO, en la personne de son liquidateur, justifie donc d’un intérêt légitime à voir organiser une expertise judiciaire aux fins de voir examiner l’installation électrique et déterminer si le dysfonctionnement qu’elle dénonce existe et dans l’affirmative, établir le montant du préjudice en découlant.
Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise, dans les termes précisés au dispositif.
L’expertise ne peut cependant être réalisée qu’aux frais avancés de la demanderesse bénéficiaire de la mesure.
sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers :
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Il est constant que la demanderesse ne s’est acquittée d’aucun versement au titre des loyers et charges nés postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire et jusqu’à la résiliation de plein droit du bail le 06 décembre 2023, de sorte que la créance de la défenderesse est justifiée pour un montant non sérieusement contestable de 33 435,66 euros TTC (4 mensualités de 7 973,12 euros pour les mois d’août à novembre + un prorata de 1 543,18 pour le mois de décembre 2023), les dysfonctionnements invoqués par la demanderesse ne pouvant impacter pour cette période le montant des sommes provisionnelles comprises dans la créance au titre de la consommation électrique.
La société MYO représentée par son liquidateur sera donc condamnée au paiement de cette somme.
sur les autres demandes :
Les dépens seront provisoirement supportés par la demanderesse, qui pourra ultérieurement les inclure le cas échéant dans son préjudice matériel.
Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
III - DECISION
Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel,
Vu l’article 145 du code de procédure civile,
Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,
Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder procéder :
Monsieur [J] [R],
[Adresse 7]
[Localité 6]
[Courriel 10]
Dit que l’expert répondra à la mission suivante :
Après avoir convoqué et entendu les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueilli leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise, s’être fait remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,
- procéder à l’examen des lieux situés aux rez-de-chaussée et 1er étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] à [Localité 8], [Adresse 9] Bâtiments C et A ;
- examiner le système d’alimentation électrique mis en place dans les locaux donnés à bail ;
- dire si le compteur attribué à ces locaux enregistre, ou a enregistré, des consommations en provenance d’autres locaux de l’immeuble au cours de la période d’occupation de l’immeuble par la société MYO (2015-2023) ;
- dans l’affirmative, préciser si des travaux sont intervenus pour mettre fin au dysfonctionnement
- décrire les conséquences des dysfonctionnements et indiquer si cela est possible le coût de la consommation indûment mise à la charge de la société MYO ;
- procéder à toutes vérifications utiles pour en déterminer les causes afin de permettre aux juges de se prononcer sur les responsabilités encourues
- plus généralement, faire toutes observations utiles
DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;
DIT que l’expert devra déposer un pré-rapport, le soumettre aux parties à qui il impartira un délai pour présenter leurs dires et qu’il devra répondre aux dires reçus dans le délai imparti ;
DIT que l’original du rapport définitif sera déposé au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine, sauf prorogation expresse ;
DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 264 et suivants du code de procédure civile et qu’en particulier, il pourra s’adjoindre, en cas de besoin, un sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;
DÉSIGNE le Juge chargé du contrôle des expertises pour suivre le déroulement de la présente expertise ;
FIXE à la somme de 1 500 euros la provision que la société MYO en la personne de son liquidateur la SCP [X] [U] devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;
DIT que la société MYO en la personne de son liquidateur la SCP [X] [U] conservera provisoirement la charge des dépens ;
CONDAMNE la SARL MYO à payer à la SCI [Adresse 11] la somme de 33 435,66 euros TTC au titre des loyers et charges impayés pour les mois d’août 2023 au 06 décembre 2023 ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
