TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
70C
Minute n°
N° RG 23/02413 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMBL
8 copies
GROSSE délivrée
le 26/08/2024
à la SARL ARCAMES AVOCATS
la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
Me Fabrice DANTHEZ
la SCP HARFANG AVOCATS
Me Christine MOREAUX
la SELARL RAMURE AVOCATS
la SELARL STÉPHANE DESPAUX
COPIE délivrée
le 26/08/2024
à
Rendue le VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 08 Juillet 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors des débats et de David PENICHON, Greffier lors du prononcé
DEMANDERESSE
Le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “ [Adresse 33]”
Dont le siège social est :
sis [Adresse 3] - [Adresse 25] –
[Adresse 26] - [Adresse 7]
[Localité 15]
agissant par son syndic la Société NEXITY LAMY,
SAS dont le siège social est :
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 27]
prise en son établissement secondaire
NEXITY [Localité 30] [Adresse 1]
Dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 16]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
DÉFENDEURS
La SCI VERDEUN
Société Civile Immobilière
Dont le siège social est :
[Adresse 22]
[Localité 18]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Fabrice DANTHEZ, avocat au barreau de BORDEAUX
La Société Civile Immobilière BORDOMANIA
Dont le siège social est :
[Adresse 12]
[Localité 20]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Défaillante
La SCI ERS
Société Civile Immobilière dont le siège social est :
[Adresse 9]
[Localité 5]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Défaillante
La SCI [Adresse 33]
Dont le siège social est :
[Adresse 23]
[Localité 17]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Défaillante
La SAS GROUPE REAUMUR FRANCE
Dont le siège social est :
[Adresse 28]
[Localité 15]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Stéphane DESPAUX de la SELARL STÉPHANE DESPAUX, avocats au barreau de BORDEAUX
La SCI DES TROIS ARCHES
Dont le siège social est :
[Adresse 31]
[Localité 13]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
La SC DES DEUX ARCHES
Dont le siège social est :
[Adresse 3] [Adresse 14]
[Localité 15]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
Madame [P] [G]
née le [Date naissance 4] 1946 à [Localité 30] (33)
[Adresse 10]
[Localité 21]
Représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
Madame [V] [L]
née le [Date naissance 8] 1953 à [Localité 30] (33)
[Adresse 10]
[Localité 21]
Représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
La Société Civile Immobilière PARETHEGUI
Dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 19]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX
La Société Civile Immobilière MAISON MICHARD
Dont le siège social est :
[Adresse 3]
[Localité 15]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
La Société Civile Immobilière des ETABLISSEMENTS MICHARD ARDILLIER [Localité 30]
Dont le siège social est :
[Adresse 3]
[Localité 15]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
La SCI R.S
Dont le siège social est :
[Adresse 9]
[Localité 5]
Prise en la personne de son(ses) représentants légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège
Défaillante
Monsieur [Z] [U]
né le [Date naissance 24] 1964 à [Localité 32] (33)
[Adresse 11]
[Localité 29]
Représenté par Maître Emilie FRIEDE de la SARL ARCAMES AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par actes des 23, 24, 26 octobre, 08, 09 et 10 novembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 33]”, représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, a fait assigner la SCI VERDEUN, la SCI BORDOMANIA, la SCI E.R.S, la SCI [Adresse 33], la SAS GROUPE REAUMUR FRANCE, la SCI DES TROIS ARCHES, la SCI DES DEUX ARCHES, Madame [P] [G], Madame [V] [L], la SCI PARETHEGUI, Madame [K] [U], la SCI MAISON MICHARD, la SCI DES ETS MICHARD ARDILLIER [Localité 30], et la SCI R.S, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :
- ordonner à chacune des défenderesses de prendre toutes dispositions pour laisser libre le passage de la copropriété et de le vider de tout objet meuble l’occupant, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance ;
- se réserver la liquidation de l’astreinte ;
- condamner chacune des défenderesses à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais nécessaires à l’exécution.
Le syndicat des copropriétaires expose que l’ensemble immobilier se compose de cinq bâtiments différents mais mitoyens situés [Adresse 3], [Adresse 25], [Adresse 26], et [Adresse 7], traversés par un passage couvert dénommé “[Adresse 33] “ qui, à l’issue d’une longue procédure engagée par certains copropriétaires, est reconnue comme une partie commune générale ; qu’il a demandé aux propriétaires occupant ce passage de le libérer au plus tard le 1er septembre 2023 ; qu’aucun n’a répondu à ce courrier ; qu’il y a urgence à remédier à cette situation, contraire à l’article 6 paragraphe 2 du règlement de copropriété, le passage étant ouvert aux passants et la sécurité devant en être assurée ; que cette appropriation sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite ; que la demande ne souffre aucune contestation sérieuse.
L’affaire, fixée à l’audience du 22 janvier 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 08 juillet 2024.
Les parties ont conclu pour la dernière fois :
- le demandeur, le 04 juillet 2024, par des écritures aux termes desquelles il déclare se désister de son action et de l’instance à l’encontre des sociétés E.R.S et R.S, de son action à l’encontre des SCI DES DEUX ARCHES ET DES TROIS ARCHES et de Monsieur [Z] [U] ès qualités, renoncer à sa demande d’astreinte à l’encontre de la SCI DES ETS MICHARD ARDILLIER [Localité 30], mais maintient ses demandes pour le surplus et sollicite le rejet de toutes les demandes adverses ;
- la SCI VERDEUN, le 26 février 2024, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite à titre principal sa mise hors de cause ; à titre subsidiaire, le rejet de la demande en l’absence d’urgence et la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, demandant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- la SAS GROUPE REAUMUR FRANCE, le 13 février 2024, par des écritures aux termes desquelles elle sollicite que le syndicat des copropriétaires soit déclaré irrecevable en ses demandes en raison de la prescription intervenue et condamné à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
- la SCI DES TROIS ARCHES et la SCI DES DEUX ARCHES, le 22 février 2024, par des écritures aux termes desquelles elles font valoir qu’il n’y a pas lieu à référé et sollicitent le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et sa condamnation à leur payer à chacune la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont dispense à leur profit ;
- Madame [P] [G] et Madame [V] [L], le 08 juillet 2024, par des écritures aux termes desquelles elles font valoir que le juge des référés est incompétent compte tenu de l’existence de contestations sérieuses et sollicitent le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, et sa condamnation à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont dispense à leur profit ;
- la SCI PARETHEGUI, le 08 juillet 2024, par des écritures aux termes desquelles elle fait valoir que le juge des référés est incompétent compte tenu de l’existence de contestations sérieuses et sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes et sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont dispense à son profit ;
- Monsieur [Z] [U], le 28 mai 2024, par des écritures aux termes desquelles il sollicite à titre principal sa mise hors de cause, à titre infiniment subsidiaire qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence de contestations sérieuses, le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à son encontre et en tout état de cause sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de la procédure abusive outre 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont dispense à son profit ;
- la SCI MAISON MICHARD et la SCI DES ETS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX, le 08 juillet 2024, par des écritures aux termes desquelles elles soutiennent à titre principal l’incompétence du juge des référés ; à titre subsidiaire, sollicitent que les demandes soient déclarées irrecevables car prescrites ; à titre plus subsidiaire, que le syndicat des copropriétaires soit débouté de toutes ses demandes ; qu’il soit donné acte à la SCI DES ETS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX qui l’accepte du désistement d’astreinte du syndicat des copropriétaires à son encontre ; en tout état de cause, elles sollicitent sa condamnation à leur payer à chacune la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, dont dispense à leur profit
La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.
Bien que régulièrement citées à comparaître à personne habilitée, la SCI BORDOMANIA, la SCI E.R.S, la SCI [Adresse 33] et la SCI R.S n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La procédure est régulière et elles ont disposé d’un délai suffisant pour faire valoir leurs observations. Il sera statué en leur absence par décision réputée contradictoire.
II - MOTIFS DE LA DÉCISION
sur les désistements :
Aux termes de ses dernières écritures, le demandeur déclare se désister de son action et de l’instance à l’encontre des sociétés E.R.S et R.S, de son action à l’encontre des SCI DES DEUX ARCHES ET DES TROIS ARCHES et de Monsieur [Z] [U], et renoncer à sa demande d’astreinte à l’encontre de la SCI DES ETS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX qui a indiqué l’accepter.
Les SCI E.R.S et R.S n’ayant pas contitué avocat, le désistement à leur égard est parfait.
Il convient pour le surplus de donner acte au Syndicat des copropriétaires de son désistement d’action envers les SCI DES DEUX ARCHES ET DES TROIS ARCHES et Monsieur [Z] [U] qui ne l’ont pas accepté.
sur la demande principale :
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans tous les cas d'urgence, de prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Selon l'article 835, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut allouer une provision au créancier ou ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir en l’espèce qu’il y a urgence à remédier à la situation, contraire à l’article 6 paragraphe 2 du règlement de copropriété, le passage étant ouvert aux passants et la sécurité devant en être assurée ; que cette appropriation sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite ; que la demande ne souffre aucune contestation sérieuse.
Les défendeurs s’opposent à la demande en faisant valoir divers moyens :
- l’absence d’urgence ;
- l’irrecevabilité des demandes en raison de la prescription ;
- à tout le moins l’existence d’une contestation sérieuse ;
- l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite.
Sur le premier moyen, ils soutiennent que le demandeur a choisi la voie des référés pour se soustraire à l’obligation de recueillir l’autorisation de l’assemblée générale pour engager la procédure, ce qui constitue un dévoiement de la procédure des référés, aucune urgence n’étant établie dans la mesure où les commerces donnant sur la galerie ont historiquement bénéficié d’une tolérance.
Il convient en effet de relever que l’arrêt de la cour d’appel sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes date du 1er avril 2021, et qu’il ne justifie pas avoir alerté les copropriétaires sur cette question entre cette date et le mois d’août 2023, ni jugé opportun de mettre cette question à l’ordre du jour des assemblées générales de 2022 et 2023. L’urgence n’est pas caractérisée.
Sur la prescription, les défendeurs font valoir que l’occupation du passage par les commerçants dure depuis des décennies et qu’ils sont fondés à se prévaloir d’une possession acquisitive qui fait obstacle aux demandes, prescrites en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui précisent que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ (cinq ans à compter du jour où le titualire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer) sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Le demandeur objecte qu’avant l’arrêt du 1er avril 2021, le passage était une partie commune spéciale dont les charges incombaient aux seuls commerçants du rez-de-chaussée ; que depuis cet arrêt, il est une partie commune générale dont les charges doivent être réparties entre tous les copropriétaires ; que c’est ce changement de droit qui marque le point de départ du délai de prescription.
Le débat qui oppose les parties sur le point de départ du délai de prescription de l’action ouverte au syndicat des copropriétaires, et la possession acquisitive dont se prévalent les défendeurs, relève d’un examen de fond qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés, et caractérise une contestation sérieuse.
C’est par ailleurs à bon droit que les défendeurs soutiennent l’absence d’un trouble manifestement illicite, le passage étant occupé dans des conditions similaires depuis de nombreuses décennies sans que le demandeur ne démontre ni n’allègue l’existence d’un risque particulier.
Il y a lieu en conséquence, les conditions des articles 834 et 835 n’étant pas réunies, de dire n’y avoir lieu à référé, et de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes.
Sur les autres demandes
Faute de rapporter la preuve d’un préjudice particulier, la demande de dommages et intérêts formée reconventionnellement par M. [Z] [R] sera rejetée.
Il apparait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés dans le cadre de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur payer à chacun la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le demandeur sera condamné aux dépens.
III - DÉCISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, par décision mise à disposition au greffe, rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile
Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment l’article 10-1
Donne acte au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 33]”, représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY de son désistement d‘instance et d’action à l’encontre des sociétés E.R.S et R.S, et de son désistement d’action à l’encontre des SCI DES DEUX ARCHES ET DES TROIS ARCHES et de Monsieur [Z] [U] ;
Dit n’y avoir lieu à référés pour le surplus
Déboute le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 33]”, représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, de toutes ses demandes à l’encontre de la SCI VERDEUN, la SCI BORDOMANIA, la SCI [Adresse 33], la SAS GROUPE REAUMUR FRANCE, Madame [P] [G], Madame [V] [L], la SCI PARETHEGUI, la SCI MAISON MICHARD et la SCI DES ETS MICHARD ARDILLIER [Localité 30]
Déboute Monsieur [Z] [U] de sa demande de dommages et intérêts
Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 33]”, représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, à payer à la SCI VERDEUN, la SCI BORDOMANIA, la SCI [Adresse 33], la SAS GROUPE REAUMUR FRANCE, la SCI DES TROIS ARCHES, la SCI DES DEUX ARCHES, Madame [P] [G], Madame [V] [L], la SCI PARETHEGUI, Monsieur [Z] [U], la SCI MAISON MICHARD et la SCI DES ETS MICHARD ARDILLIER BORDEAUX chacun la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 33]”, représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY aux dépens ;
Rappelle que les défendeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
La présente décision a été signée par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
