MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 03 Septembre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00528 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U4CE
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. 128 rue Garibaldi à Saint Maur des Fossés C/ [D] [V]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSÉS, immatriculée au RCS de MELUN sous le n° 341 198 081, dont le siège social est sis 6 rue du Champ Patureau - 77173 CHEVRY-COSSIGNY
représentée par Me Karine BUCHBINDER-BOTTERI, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 372
DEFENDERESSE
Madame [D] [V] née le 1er Février 1983 à SAINT MAUR DES FOSSES (94), demeurant 128 rue Garibaldi - 94100 SAINT MAUR DES FOSSÉS
représentée par Me Nathalie SOUFFIR, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 318
INTERVENANTE VOLONTAIRE
SAS AUX PAPILLES GOURMANDES, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 911 682 474, dont le siège social est sis 128 rue Garibaldi - 94100 SAINT MAUR DES FOSSES
représentée par Me Nathalie SOUFFIR, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 318
Débats tenus à l’audience du : 23 Juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Septembre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 14 décembre 2017, la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES a consenti à Monsieur [P] [C] [I] et Madame [D] [V] un renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2017 portant sur des locaux situés 128 rue Garibaldi 94100 SAINT MAUR DES FOSSES, moyennant un loyer annuel de 22 000,00 € hors charges et hors taxes payable trimestriellement et à terme échu.
Monsieur [P] [C] [I] et Madame [D] [V] ont divorcé et le fonds de commerce du local commercial situé 128 rue Garibaldi 94100 SAINT MAUR DES FOSSES a été attribué à Madame [D] [V], selon acte du 28 décembre 2021.
Des loyers sont demeurés impayés depuis septembre 2022.
La SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 19 juillet 2023 à Madame [D] [V] pour une somme de 23 806,16 € au titre de l’arriéré locatif au 29 juin 2023.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 16 février 2024, la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES a fait assigner Madame [D] [V] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail depuis le 19 août 2023 pour défaut de paiement,
- ordonner son expulsion des lieux loués ainsi que de celle de tous occupants de son chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- condamner provisionnellement Madame [D] [V] à lui payer la somme de 28.394,16 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 19 août 2023, terme du mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023, date du commandement de payer,
- condamner provisionnellement Madame [D] [V] à lui payer une indemnité d’occupation, jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée à une somme égale au montant du loyer et des charges, soit 2.294 euros par mois à compter du 19 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux,
- condamner Madame [D] [V] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 23 juillet 2024 à laquelle la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 55 136,29 € selon décompte au 30 juin 2024.
Elle s’est opposée aux délais de paiement sollicités, la boulangerie étant fermée depuis juillet 2023, les impayés datant de 2 ans et la défenderesse ne produisant aucun justificatif financier à l’appui de sa demande. Elle a par ailleurs souligné que Madame [D] [V] reconnaissait devoir les loyers impayés, à l’exception des charges concernant la réparation de la toiture, somme qui a néanmoins été réglée en 2020 à la suite d’un accord entre les parties.
La SAS AUX PAPILLES GOURMANDES est intervenue volontairement à l’instance.
Par conclusions visées et soutenues à l’audience, la SAS AUX PAPILLES GOURMANDES sollicite du juge des référés de :
- fixer le montant de la dette locative due par la SAS « AUX PAPILLES GOURMANDES », Madame [D] [V], à la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES à la somme de 29.428,76 euros (juin 2024), compte tenu des travaux de toiture supportés par la concluante et relevant de l’article 606 du code civil,
- accorder à la SAS « AUX PAPILLES GOURMANDES », Madame [D] [V], des délais de paiement et l’autoriser à s’acquitter de sa dette en 23 échéances mensuelles de 200 euros et une 24ème échéance correspondant au solde de la datte, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d’exigibilité du loyer,
- suspendre l’acquisition de la clause résolutoire pendant la durée des délais,
- débouter la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES du surplus de ses demandes.
Elle explique que Madame [D] [V] exploite le fonds de commerce de boulangerie dans les locaux loués, et ce en société, via la SAS AUX PAPILLES GOURMANDES, créée le 15 mars 2022. Elle souligne habiter dans le logement qui se trouve au-dessus du commerce avec son fils. Elle indique que le bailleur refuse de faire des travaux, ce qui est une difficulté dans le cadre de la vente de son fonds de commerce, laquelle lui permettra de rembourser la dette locative.
Concernant les travaux de la toiture, elle indique que s’ils ont été pris pour partie en charge par elle à hauteur de 25.707,53 euros, ils relevaient finalement de l’article 606 du code civil et auraient dû être supportés en totalité par la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES, de sorte que selon elle la dette locative non sérieusement contestable s’élève à la somme de 29.428,76 euros.
Madame [D] [V] a également constitué avocat.
A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’intervention volontaire de la SAS AUX PAPILLES GOURMANDES :
Madame [D] [V] indique exploiter le fonds de commerce de boulangerie en société, par la SAS AUX PAPILLES GOURMANDES, raison pour laquelle la SAS AUX PAPILLES GOURMANDES sollicite son intervention volontaire.
Ainsi, conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SAS AUX PAPILLES GOURMANDES.
Toutefois, force est de constater que le bail a été conclu avec Madame [D] [V] et que ce dernier n’a pas été apporté à la SAS AUX PAPILLES GOURMANDES, la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES n’ayant consenti à aucune cession du bail. Aucune condamnation de la SAS AUX PAPILLES GOURMANDES ne sera donc prononcée.
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 19 juillet 2023 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 23 806,16 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 août 2023.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de Madame [D] [V] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par Madame [D] [V] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Si Madame [D] [V] conteste le paiement des frais de réparation de la toiture à hauteur d’une somme qu’elle évalue à 25.707,53 euros, force est de constater que le paiement de ces réparations a fait l’objet d’un accord signé entre les parties le 29 juin 2020, de sorte que cette somme ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Ainsi, au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES, l'obligation de Madame [D] [V] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 30 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 54 916,58 € (déduction faite des frais de commandement faisant l'objet d'une demande autonome), somme au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [D] [V], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 23 806,16 € et à compter du 16 février 2024 pour le solde.
Sur la demande de délais de paiement :
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.
En l’espèce, Madame [D] [V] ne fournit aucune pièce justifiant de sa situation financière, de sorte que le juge des référés ne peut s’assurer de sa capacité à respecter un échéancier de paiement. Par ailleurs, force est de constater que le dernier paiement remonte à septembre 2022 et que la dette n’a fait qu’augmenter depuis lors, aucune activité n’étant plus exercée dans le local commercial.
Le fait que Madame [D] [V] souhaite vendre son fonds de commerce, incluant le droit au bail, n’est pas suffisant à lui accorder des délais de paiement, la situation de la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES, non payée depuis septembre 2022, devant être également prise en compte.
Madame [D] [V] sera dans ces conditions déboutée de sa demande de délai de paiement et suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [D] [V], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Madame [D] [V] ne permet d’écarter la demande de la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
RECEVONS la SAS AUX PAPILLES GOURMANDES en son intervention volontaire,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 août 2023,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [D] [V] et de tout occupant de son chef des lieux situés à 128 rue Garibaldi 94100 SAINT MAUR DES FOSSES avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [V], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Madame [D] [V] à la payer,
CONDAMNONS par provision Madame [D] [V] à payer à la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES la somme de 54 916,58 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023 sur 23 806,16 € euros et à compter du 16 février 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
REJETONS la demande de délai de paiement formulée en défense,
CONDAMNONS Madame [D] [V] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
CONDAMNONS Madame [D] [V] à payer à la SCI du 128 rue Garibaldi à SAINT MAUR DES FOSSES la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 septembre 2024.
LE GREFFIER , LE JUGE DES RÉFÉRÉS
