T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
REFERE n° : N° RG 24/04483 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KI55
MINUTE n° : 2024/ 122
DATE : 28 Août 2024
PRESIDENT : Madame Sandra FARGETAS
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires [4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laura RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSE
S.C.I. STEMER représentée par sa gérante en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 17 Juillet 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Laura RUGGIRELLO
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Laura RUGGIRELLO
EXPOSE DU LITIGE
Suivant relevé de propriété, la SCI STEMER est propriétaire des lots 56 et 57 au sein de la copropriété dénommée [4], située [Adresse 2]
Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 29 août 2018, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] a mis en demeure la SCI STEMER d’avoir à régler les charges impayées.
Par acte d’huissier en date du 6 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée [4], représenté par sen syndic en exercice, la SAS FONCIA GRAND BLEU, a assigné la SCI STEMER, représentée par sa gérante en exercice Madame [L] [E], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 48 912,33 euros avec intérêts au taux légal en principal représentant l'arriéré de charges échues et de frais imputés au compte
individuel depuis le 1er janvier 2017, impayé au 3 avril 2024, outre intérêts au taux légal courant sur la somme de 11 341,13 euros à compter du 3 septembre 2018, sur celle de 1 656,99 euros à compter du 6 décembre 2018, sur celle de 23 621,05 euros à compter du 31 octobre 2023 et, pour le surplus (7 292,86 euros), à compter de la délivrance de la présente assignation, le tout jusqu’à complet règlement, au titre des charges de copropriété impayées, avec la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière au titre de l’article 1343-2 du Code civil, outre 4 500 euros à titre de dommage et intérêts, 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens dont ceux avancés sans provision directement recouvrés par Maitre Laura RUGGIRELLO, membre de la SELARL Cabinet HÁWADIER-RUGGIRELLO.
Bien qu’assignée à domicile la SCI STEMER n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 17 juillet 2024.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L'article 14-2 de ladite loi dispose que I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2».
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ... ».
La SCI STEMER a été mise en demeure les 29 août 2018, 26 octobre 2023 et 27 février 2024 à payer les arriérés de charges de copropriété. Ces mises en demeure sont restées infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elles permettent au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 décembre 2024 et des appels de fonds pour les travaux votés.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :
- les relevés de compte individuel du 1er janvier.2017 au 3 avril 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2017, 30 juillet 2018, 27 juin 2019, 18 décembre 2019, 5 juillet 2021, 18 juillet 2022, 10 octobre 2023, approuvant les comptes 2016, 2017, 2018 ,2019, 2020, 2021, 2022 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- les lettres de mise en demeure des 29 août 2018, 26 octobre 2023 et 27 février 2024 au titre des charges impayées.
- la sommation de payer les charges de copropriété du 6 décembre 2018 et le commandement de payer du 18 août 2023.
Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 48 912,33 euros, à laquelle il convient d’ôter la somme totale de 2 457,49 euros, correspondant aux frais de constitution et de transmission de dossier avocat en date des 29 août 2018, 17 décembre 2019 et 13 octobre 2023 (1 152 euros), de suivi de dossier en date des 16 juin 2023, 21 septembre 2023 et 23 mars 2024 (798 euros), les frais de sommation du 12 mars 2019 (196,49 euros), outre les frais de suivi procédure recouvrement en date des 5 mars 2021, 17 juin 2021, 23 septembre 2021, 17 décembre 2021, 21 juin 2022, 21 septembre 2022, 20 décembre 2022, 20 mars 2023 (1 463 euros), relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme de 46 454,84 euros, au titre des charges impayées au 21 juillet 2023.
Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 46 454,84 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024.
Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts échus dus pour au moins une année entière, par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.
Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.
Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.
La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Nous, vice-présidente déléguée par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNONS la SCI STEMER à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [4], représenté par sen syndic en exercice, la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 46 454,84 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 février 2024, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;
CONDAMNONS à la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière par application des dispositions de l'article 1 343-2 du Code civil ;
REJETTONS la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNONS la SCI STEMER à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [4], représenté par sen syndic en exercice, la SAS FONCIA GRAND BLEU, la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la SCI STEMER aux entiers dépens ;
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
