T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
____________
JUGEMENT
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND
REFERE n° : N° RG 24/05025 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KJI4
MINUTE n° : 2024/ 124
DATE : 28 Août 2024
PRESIDENT : Madame Sandra FARGETAS
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires LE MASTERS représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Lionel ALVAREZ, avocat au barreau de TOULON
DEFENDERESSE
Madame [V] [O], demeurant [Adresse 3]
comparante
DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 17 Juillet 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Lionel ALVAREZ
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Lionel ALVAREZ
EXPOSE DU LITIGE
Suivant relevé de propriété, Madame [V] [O] est propriétaire des lots numéros 74, 83, 91, 109, 144 et 148 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 5], située [Adresse 1] à [Localité 6] (83).
Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] a mis en demeure Madame [V] [O] d’avoir à régler les charges impayées.
Par acte d’huissier en date du 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété dénommée LE MASTERS, représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, a assigné Madame [V] [O], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement des sommes de 2277,71 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 avril 2024, au titre des charges de copropriété impayées, de 3 000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Sur l’assignation remise à personne, Madame [V] [O] n’a pas constitué avocat, mais a comparu à l’audience.
A l’audience du 17 juillet 2024, Madame [V] [O] n’a pas contesté la demande en paiement. Elle a indiqué avoir des problèmes de santé et financiers. Elle sollicite du juge des référés de lui accorder de plus larges délais pour procéder au règlement de l’arriéré de charges de copropriété, en reportant la date d’exigibilité de 24 mois. Par ailleurs, elle déclare s’opposer aux autres demandes présentées par le syndicat demandeur.
Par ailleurs, sur la demande de délai de grâce le Conseil du syndicat des copropriétaires LE MASTERS déclare s’en rapporter à justice et accepte la production de pièces en cours de délibéré. Il déclare que faute de respect des délais accordés, il sollicite que la dette soit immédiatement et entièrement exigible.
MOTIFS
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ».
L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».
L'article 14-2 de ladite loi dispose que I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2».
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ... ».
Madame [V] [O] a été mise en demeure le 29 avril 2024 de régler la somme de 2 318,31 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :
- le décompte des sommes dues au 31 mai 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 septembre 2022 et 6 septembre 2023, approuvant les comptes 2021/2022, 2022/2023 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- les lettres de mise en demeure du 18 avril 2023, 29 avril 2024 au titre des charges impayées.
Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de 2 277,71 euros, à laquelle il convient également d’ôter la somme totale de 85,20 euros, correspondant aux frais de dépôt de dossier avocat, relevant des frais irrépétibles et ramenant la créance à la somme de 2 192,51 euros, au titre des charges impayées au 31 mai 2024.
Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 2 192,51 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024.
Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »
En l’espèce, si le défaut de paiement est bien justifié, il n’est pas démontré de préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par les intérêts moratoires. En outre, aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de la défenderesse dans sa carence de paiement.
Le syndicat requérant sera débouté de sa demande en dommages et intérêts et en général du surplus de ses demandes principales.
Sur la demande d’octroi du délai de grâce
Selon l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »
Madame [V] [O] justifie d’une consultation du médecin en date du 30 septembre 2022 assortie d’un courrier du médecin du centre hospitalier intercommunal de [Localité 4] en date du 17 novembre 2023. Il est mentionné que Madame [V] [O] avait été diagnostiquée en 2018 d’un cancer et que celle-ci forme une demande d’invalidité pour perte de ressources financières et d’une incapacité totale de travail.
Elle produit notamment aux débats une consultation du médecin en date du 27 décembre 2023, lui ayant prescrit un traitement à vie et permanent.
La défenderesse produit en outre les premières pages de ses avis d’impôt sur les revenus de l’année 2021 et 2022, ainsi que sa déclaration sur les revenus de 2023 laissant apparaître un montant restant à payer de 0 euros assorti d’un taux de prélèvement à la source de 0 %.
Il peut être déduit que les difficultés personnelles de la défenderesse l’ont conduite à une période d’impayés de charges.
Compte tenu de cette situation, la défenderesse peut prétendre à l’octroi d’un délai de paiement sur la période d’une année. Le surplus de sa demande de délai sera en outre rejeté.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS
Nous, vice-présidente déléguée par madame la Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNONS Madame [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, la somme de 2 192,51 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024, au titre des charges de copropriété impayées et à échoir ;
ACCORDONS à Madame [V] [O] un délai de grâce d’une durée d’un an pour s’acquitter des sommes dues ;
DISONS que faute de respect de règlement à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement et entièrement exigible sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure ;
REJETTONS la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNONS Madame [V] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL ARGENS IMMOBILIER, la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [V] [O] aux entiers dépens ;
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
