T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 23/09008 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KB6K
MINUTE n° : 2024/ 441
DATE : 04 Septembre 2024
PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDEURS
S.C.I. GAIA, dont le siège social est sis [Adresse 5] LA STE. BEAUME
représentée par Me Albert TREVES, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [T] [B], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Albert TREVES, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [X] [Y], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Albert TREVES, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Jean DUVAL, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
Monsieur [L] [N], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Jean DUVAL, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19 Juin 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Jean-louis BERNARDI
Me Albert TREVES
2 copies service des expertises
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Jean-louis BERNARDI
Me Albert TREVES
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
La Société civile immobilière Gaïa représentée par sa gérante, Mme [T] [B], a acquis, par acte notarié du 16 décembre 2022, auprès de M. [M] [N] et de M. [L] [N], une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le prix de 510 000 €.
Le 1er février 2023, la SCI Gaïa a signé un contrat de location mixte pour un usage d’habitation et d’exercice d’une activité professionnelle avec la SAS Erit Assistance Technique, représentée par Mme [T] [B].
Mme [B] et M. [X] [Y] indiquent vivre dans la maison objet du litige.
Se plaignant de la découverte de nombreux désordres (tableau électrique fondu et carbonisé, infiltrations en toiture, des plaques d’amiante en toiture fendues et rafistolées au silicone, une étanchéité défaillante des façades, des canalisations enterrées dans un état déplorable, des désordres affectant la piscine et son système de filtration) la SCI Gaïa, Mme [T] [B] et M. [X] [Y] ont fait assigner, le 11 décembre 2023, M. [M] [N] et M. [L] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan afin de voir ordonner une expertise judiciaire et de réserver les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 8 avril 2024, au visa des articles 1104 du code civil, 145 et 263 du code de procédure civile, la SCI Gaïa, Mme [T] [B] et M. [X] [Y] maintiennent leur demande d’expertise judiciaire et sollicitent le débouté des consorts [N] avec réserve des dépens et des sommes réclamées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils contestent avoir été prévenus de l’état de vétusté de la maison, ils rappellent l’avoir payé 510 000 € et soutiennent que la maison était déclarée comme étant en bon état sur la fiche de présentation.
Ils ajoutent qu’ils n’ont pas pu constater les infiltrations en toiture avant les pluies, n’ont jamais vu fonctionner les sanitaires et les tuyaux coulés dans la dalle avant l’entrée dans les lieux, n’ont pas pu constater d’humidité en plein été et en période de sécheresse.
Ils indiquent qu’ils n’ont pas pu se rendre de l’état réel de la piscine recouverte d’un abri qui n’est pas coulissant et qui ne s’ouvre pas entièrement. Ils soulignent sur ce point que les défendeurs produisent une photographie non conforme à la réalité au moment de la vente, de la piscine découverte, ce pour tenter de tromper la religion du juge des référés.
Ils font valoir que les vendeurs sont chauffagistes et plombiers de père en fils et qu’ils ont indiqué avoir effectué les réparations notamment dans les toilettes.
Ils exposent que maison n’a été vidée de ses meubles que le 24 octobre et qu’ils ne pouvaient pas vérifier les sanitaires puisque la maison était purgée de son eau et l’électricité coupée.
Ils considèrent que la garantie des vices cachés doit s’appliquer, que les vendeurs avaient connaissances des vices au moment de la vente.
M. [L] [N] et M. [M] [N] par conclusions numéro 3, notifiées par RPVA le 23 mai 2024, demandent au juge des référés de :
Déclarer Mme [B] et M. [Y] irrecevables en leur action pour défaut de qualité à agir ;
En conséquence,
Débouter Mme [B] et M. [Y] de leur demande au titre d'un prétendu préjudice de jouissance ;
Donner acte aux consorts [N] de ce qu'ils font toutes les protestations et réserves sur les faits tels que présentés par la société Gaïa ;
Dire si les « vices » ou désordres étaient connus de l’acheteur avant la vente et s'ils résultent de l’ancienneté du bien ;
Dire si les travaux entrepris par la SCI Gaïa sont susceptibles d'avoir entrainé une partie des désordres invoqués, et s'ils présentent des malfaçons, défauts de conception ou manquements aux règles de l'art et les identifier, indépendamment du bien vendu en l'état ;
Donner son avis sur la valeur vénale du bien vendu en l’état en fonction des biens immobiliers similaires situés dans le même secteur par les méthodes dites de « comparaison » et « sol + construction - vétusté » ;
Subsidiairement,
Fixer la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être le cas échéant consignée par moitié par la SCI GaÏa, d'une part, et les consorts [N], d'autre part, entre les mains du Régisseur d'Avances et de Recettes de ce tribunal, dans un délai de 6 semaines à compter de la décision à intervenir.
Réserver les dépens.
Ils font valoir que le bien immobilier a été acquis par la SCI Gaïa puis loué à la société Erit Assistance Technique et qu’il convient de distinguer le patrimoine des sociétés de celui de ses associés. Ils considèrent que malgré les bulletins de paie versées aux débats par Mme [B] et M. [Y] ces derniers n’ont pas qualité à agir.
Ils exposent que la SCI Gaïa a monté un dossier pour financer ses travaux de rénovation et a inventé une fable autour d’une prétendue situation catastrophique.
Ils indiquent que les dires de cette société ne sont pas confirmés par les pièces communiquées, que les acheteurs ont visité les lieux à maintes reprises y compris en étant accompagnés d’entreprises du bâtiment, qu’ils s’y sont rendus lorsque l’habitation était occupée et que tous ses équipements fonctionnaient.
Ils soulignent que la SCI Gaïa a acquis le bien dans l’état dans lequel il se trouvait et en parfaite connaissance.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’affaire, enrôlée sous le n° RG 23/9008, a été appelée à l’audience du 19 juin 2024 et mise en délibéré au 4 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande de Mme [T] [B] et de M. [X] [Y] :
L'article 31 du code de procédure civile, dispose l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu 'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L'article 122 du même code indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, telle défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
La lecture de l’acte notarié de vente du 16 décembre 2022 permet de constater que le bien immobilier sis à Bras a été acquis uniquement par la SCI Gaïa puis a été loué à la SAS Erit Assistance Technique.
Aussi, si Mme [B] et M. [Y] vivent depuis mars 2023 dans la maison achetée en 2022 selon les attestions qu’ils communiquent, s’ils se domicilient fiscalement à [Adresse 4] et bénéficient d’un avantage en nature au titre du logement au vu de leurs bulletins de paie respectifs émis par la SAS Erit, ils ne sont ni propriétaires ni locataires du bien objet du litige et le patrimoine des sociétés est distinct de celui de ses associés ou salariés, par conséquent leur action sera déclarée irrecevable.
Seule l’action de la SCI Gaïa sera déclarée recevable.
Sur la demande d’expertise judiciaire :
L’article 145 du code de procédure civile permet à tout intéressé de solliciter en référé l’organisation d’une mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.
Pour l’application de ce texte, il doit être démontré l’existence d’un litige potentiel dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment caractérisés, et d’une prétention non manifestement vouée à l’échec.
La SCI Gaïa produit un procès-verbal de constat établi par Me [H] [E] le 25 septembre 2023. Ce Commissaire de justice indique que la maison présente une surface de 150 m² sur une parcelle d’environ 7000 m².
Il constate les désordres suivants :
Au niveau de la piscine, le liner est plissé à de très nombreux endroits, des masticages silicone ont été réalisés sur certaines parties du liner, il précise que les réparations ne sont visibles que filtration arrêtée. Au niveau du local technique un vieux filtre à sable est stocké, il s’agit d’un filtre métallique dans lequel le sable est totalement colmaté, comme du ciment.
Au niveau de l’entrée de la salle séjour/cuisine une mise en eau a permis de constater que l’eau ruisselle au niveau de la jonction entre l’auvent et le mur de la maison ainsi qu’au-dessus de l’espace barbecue
Les tuyaux de cuivre de distribution sont scellés dans la dalle béton sans isolation,
Une remise en peinture globale a été réalisés et les murs sont recouverts d’un enduit en mortier peint en blanc mais les murs sont dégradés, ils présentent des boursouflures tout le long des pieds de murs et notamment des boursouflures très importantes le long d’une cloison contigüe avec la salle de bains, au niveau des WC, dans une chambre, au niveau du placard dans lequel la peinture s’est effacée pour laisser place au salpêtre, dans une autre chambre et son placard. De l’humidité et des fissures ont été relevées dans une autre chambre pourtant entièrement refaite.
Au niveau du garage il existe une fissure au niveau de la porte d’entrée du garage avec jonction du bâtiment principal et une lézarde dans un angle de la pièce.
Le tableau électrique est neuf et l’ensemble de l’installation électrique a été refait.
Pour la toiture, les plaques sous tuile utilisées sont des plaques eternit amiantées.
Des photographies ont été prises et commentés par les représentants de la SCI, Veolia a avisé la SAS Erit le 20 octobre 2023 d’une consommation d’eau inhabituelle et la SASU Platanium qui a notamment effectué des recherches de fuite a constaté des infiltrations en bas du mur de façade, des réparations anciennes sous les tuiles, des fissures sur la chape, dans une chambre des canalisations en cuivre dans le sol et la cloison sans aucune gaine de protection, une hygrométrie naturelle élevée constante nécessitant la mise en place de déshumidificateurs pendant la durée des travaux, des descentes pluviales obstruées à 100% sur la toute la longueur par des racines présentes depuis plusieurs années.
Messieurs [N] contestent ces désordres point par point et il appartiendra au juge du fond de statuer sur les conditions d’application de la garantie des vices cachés mais la SCI Gaïa au vu du constat des désordres précités justifie d’un motif légitime pour obtenir l’instauration d’une mesure d’instruction qui fournira à la juridiction compétente les éléments d’ordre technique qui font actuellement défaut et se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être concernées.
En ce qui concerne la mission de l’expert judiciaire, eu égard au temps écoulé entre l’achat de la maison, le 16 décembre 2022 et la mesure d’instruction, il sera également demandé à l’expert de rechercher si les travaux entreprise par la SCI Gaïa sont susceptibles ou non d’avoir entrainé une partie des désordres invoqués ou de les avoir aggravés. L’expert devra également donner des éléments techniques permettant de déterminer la valeur vénale du bien vendu en l’état selon la méthode qu’il lui conviendra d’adopter.
Cette mesure d’instruction sera effectuée aux frais avancés de la SCI Gaïa, qui a intérêt à l’instauration d’une telle mesure d’instruction.
Il est donné acte à M. [L] [N] et M. [M] [N] de leurs protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.
La SCI Gaïa, compte tenu de la nature de l’instance et du fait qu’elle a intérêt à la mesure d’expertise, conservera la charge des dépens. Les dépens de l’instance de référé ne peuvent être réservés dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,
DECLARONS irrecevable l’action de Mme [T] [B] et de M. [X] [Y] ;
DECLARONS recevable l’action de la SCI Gaïa ;
ORDONNONS une expertise au contradictoire de toutes les parties à la procédure et
DESIGNONS pour y procéder :
M. [G] [S]
[Adresse 10]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX03] Port. : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 9]
Lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tout sachant :
- Se rendre sur les lieux, sis à [Adresse 4],
- examiner et décrire le bien immobilier litigieux,
- rechercher les conventions verbales et écrites entre les parties, étudier les documents contractuels et l’acte notarié du 16 décembre 2022, les annexer à son rapport,
- dire si le vendu est affectée de désordres, malfaçons, non-façons, ou non-conformités aux normes techniques en vigueur ainsi qu’aux règles de l’art, ou aux conventions entre les parties, visés dans l’acte introductif d’instance, l et le procès-verbal de constat de commissaire de justice, établi par Me [H] [E] le 25 septembre 2023,
- si des désordres sont constatés, les décrire, en rechercher l’origine et la cause, en précisant s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériau, d’un défaut ou d’une erreur d’exécution, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages, ou de toute autre cause,
- dire s’ils sont imputables à des vices apparents ou cachés,
- dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés,
- préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, et le rendent impropre à sa destination,
- rechercher si les travaux entrepris par la SCI Gaïa sont susceptibles ou non d’avoir entrainé une partie des désordres invoqués ou de les avoir aggravés,
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et sur la proportion des responsabilités,
- identifier les travaux de mise en conformité à réaliser, des réparations et de consolidation, et en chiffrer le coût après avoir sollicité des parties la remise de devis qui seront examinés par l’expert et annexés à son rapport ; dans l’hypothèse où les parties n’ont pas fourni les devis attendus, procéder à une évaluation des travaux de reprise,
- donner toute indication relative aux préjudices éventuellement subis par la SCI Gaïa, en précisant la durée des travaux de reprise et en indiquant si des moins-values sont constatées sur le bien immobilier, tout en donnant des éléments techniques permettant de déterminer la valeur vénale du bien vendu en l’état,
- en cas d’urgence, proposer les travaux indispensables qui seront réalisés par les parties demanderesses à leurs frais avancés,
- faire toute observation jugée utile à la manifestation de la vérité,
DISONS que l’expert fera connaître sans délai s’il accepte la mission,
DISONS qu’à la fin de ses opérations, l’expert adressera un pré-rapport aux parties et leur impartira un délai leur permettant de lui faire connaître leurs observations,
DISONS qu’il répondra aux dites observations en les annexant à son rapport définitif,
DISONS que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises,
DISONS toutefois que, dans l’hypothèse où l’expert aurait recueilli l’adhésion formelle des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée pour les convocations, les communications de pièces et plus généralement pour tous les échanges,
DISONS que la SCI Gaïa versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal une provision de 3000 euros (TROIS MILLE EUROS) à valoir sur la rémunération de l’expert, dans le délai de TROIS MOIS à compter de la notification de la présente décision, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée aurait été accueillie, auquel cas les frais seront avancés par l’Etat,
DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera caduque,
DISONS que, lors de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,
DISONS qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,
DISONS que l’expert devra déposer son rapport dans le délai de HUIT MOIS suivant la date de la présente ordonnance,
DISONS qu’en cas de refus, carence ou empêchement, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance rendue d’office ou à la demande de la partie la plus diligente,
DISONS que les opérations d’expertise seront contrôlées par le magistrat désigné pour assurer ce rôle par le président du tribunal judiciaire de Draguignan,
DONNONS ACTE à M. [L] [N] et M. [M] [N] de leurs protestations et réserves,
LAISSONS les dépens à la charge de la SCI Gaïa,
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
