TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 18 Juin 2024
Enrôlement : N° RG 18/05801 - N° Portalis DBW3-W-B7C-UWAY
AFFAIRE : M. [T] [K], Mme [H] [K], Mme [V] [U], M. [L] [B], Mme [O] [B], [E] [A] ( Me Stéphanie SPITERI)
C/ SDC de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) - Me [I] [S], notaire ( ) - M. [F] [R] (Me Claire FLAGEOLLET) - Mme [W] [P] (décédée)
DÉBATS : A l'audience Publique du 16 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Juin 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Monsieur [T] [K], né le 27 avril 1983 à [Localité 9] (13), de nationalité française,
et
Madame [H] [K], née le 22 janvier 1986 en Arménie, de nationalité française, tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 7]
Madame [V] [U], née le 05 juin 1959 à [Localité 9] (13), de nationalité française, domiciliée et demeurant [Adresse 3]
Monsieur [L] [Z] [B], né le 14 Août 1962 à [Localité 9] (13), de nationalité française,
et
Madame [O] [J] [B], née le 27 Juin 1968 à [Localité 9] (13), de nationalité française, tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 8]
Intervenant volontaire :
Monsieur [E] [A], né le 18 février 1967 à [Localité 11] (Tunisie), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 1]
tous les six représentés par Maître Stéphanie SPITERI, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDEURS
Madame [W] [X] [P] épouse [C], née le 14 août 1956 et décédée le 18 août 2021 (en cours de procédure)
Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SARL Cabinet DELLAPORTA, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 066 805 102 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
Maître [I] [S], notaire, membre de la SCP Serge DUBOST, [I] [S], Jean-Jacques ROUVIER, dont l’étude est sise [Adresse 6]
défaillant
Monsieur [F] [R], domicilié et demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Claire FLAGEOLLET, avocat au barreau de MARSEILLE
***
EXPOSE DU LITIGE
Madame [H] [K], Monsieur [T] [K], Madame [V] [U], Madame [O] [B], Monsieur [L] [B] et Monsieur [E] [A] sont propriétaires de lots situés dans l’immeuble [Adresse 4].
Le 20 novembre 2017, le cabinet DALLAPORTA a été désigné en qualité de syndic lors de l’assemblée générale convoquée à cette fin.
Par acte du 12 octobre 2015, Madame [P], l’une des anciennes copropriétaires de l’immeuble, a conclu un compromis de vente avec Monsieur [Y] et Madame [D] portant sur les lots de copropriété n°8 à 16. Madame [P] leur a vendu les lots par acte notarié du 22 février 2016 faisant état d'une assemblée générale tenue le 6 février 2016 autorisant l’exploitation d’un théâtre spectacle et entérinant des travaux réalisés dans les lots 8 à 16.
Monsieur [Y] et Madame [D] ont exploité sur place un fonds de commerce sous l’enseigne « BAR [10] ».
Les copropriétaires se sont plaints de nuisances liées à l’exploitation de ce fonds de commerce, engendrant des désordres dans la copropriété.
Ils ont également dénoncé l’existence d’un faux procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 6 février 2016, autorisant le nouvel acquéreur à exploiter un établissement de nuit.
***
Par exploit d’huissier en date du 17 mai 2018, les consorts [K], [U] et [B] ont assigné Madame [P] et le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nullité du procès-verbal d’assemblée générale et de réparation de leur préjudice.
Par acte extrajudiciaire en date des 29 et 30 novembre 2018, Madame [P] a assigné en intervention forcée Maître [I] [S], notaire instrumentaire, et Monsieur [F] [R], exploitant du « BAR [10] » au temps de la vente.
Le juge de la mise en état a ordonné la jonction des instances le 23 janvier 2020.
Madame [P] est décédée en cours de procédure.
***
Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 octobre 2023, Monsieur [A], Monsieur [K], Madame [K], Madame [U], Madame [B] et Monsieur [B] demandent au Tribunal de :
Vu la loi n°65-567 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 17, 42 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu l’article 1240 du Code civil,
Vu les pièces produites,
PRENDRE ACTE de l’intervention volontaire de Monsieur [E] [A] ;
RECEVOIR Monsieur [E] [A], Monsieur [T] [K], Madame [H] [K], Madame [V] [U], Madame [O] [B], Monsieur [L] [B] en leurs demandes et les dire bien fondées;
PRENDRE ACTE du désistement d’instance et d’action de Monsieur [T] [K], Madame [H] [K], Madame [O] [B], Monsieur [L] [B] et de Monsieur [E] [A] ;
CONSTATER l'absence de convocation à l'assemblée générale du 06 février 2016 ;
JUGER que l'absence de convocation à une assemblée générale est contraire aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967;
CONSTATER l'absence d'élection du Président de séance et des scrutateurs dans le procès-verbal d'assemblée générale du 06 février 2016,
JUGER que l'absence d'élection du Président de séance et des scrutateurs est contraire aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ;
JUGER, en conséquence, que toutes les résolutions du procès-verbal d'assemblée générale du 06 février 2016 sont nulles et les annuler ;
ANNULER en conséquence le procès-verbal d'assemblée générale du 06 février 2016 ;
DIRE ET JUGER que la décision à intervenir sera commune et opposable aux parties à l’instance ;
REJETER toutes demandes contraires ;
DEBOUTER les parties adverses de leurs demandes ;
DIRE ET JUGER que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens d’instance.
Ils soutiennent qu'aucune notification du procès-verbal d’assemblée générale du 6 février 2016 n’a pas pu avoir lieu puisque la copropriété était dépourvue de syndic depuis plusieurs années, aussi ils sont recevables à en solliciter l’annulation.
Ils expliquent que la modification du règlement de copropriété ne peut résulter que d’un vote en assemblée générale puisque l’accord donné pour l’exploitation d’un établissement de nuit avec les nuisances sonores afférentes y est directement contraire. En outre, faute de convocation régulière, une simple réunion de copropriétaires ne peut être qualifiée d’assemblée générale au sens de la loi : or, aucun des copropriétaires demandeurs n’a été destinataire d’une quelconque convocation.
Ils font état de l’irrégularité tenant au non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 17 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, s'agissant de l’élection du président de séance.
***
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 avril 2021, M. [R] demande au Tribunal de :
Vu les pièces versées aux débats ; Vu les dispositions de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Rejeter la demande de sursis à statuer formulée par Madame [P] ;
Déclarer irrecevable la demande en annulation formulée par les requérants principaux, les consorts [K]/[U]/[B], la date du procès-verbal litigieux mentionnée dans l’acte introductif d’instance étant erronée ;
Déclarer irrecevable la demande en annulation formulée par les requérants principaux, les consorts [K]/[U]/[B], faute de justifier de la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants leur permettant d’invoquer les dispositions de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
En conséquence, Débouter les consorts [K]/[U]/[B] de leur demande en annulation d’un procès-verbal d’assemblée générale en date du 22 février 2016 ;
Débouter purement et simplement Madame [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Monsieur [R] ;
Condamner solidairement tout succombant au paiement au profit de Monsieur [R] de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du CPC.
Il expose que la date du procès-verbal litigieux mentionnée dans l’acte introductif d’instance est erronée, de sorte que le Tribunal déclarera irrecevable la demande en annulation ainsi formulée.
En outre, les requérants n’étaient ni opposants, ni défaillants. Il affirme que les copropriétaires de cet ensemble immobilier avaient coutume de se réunir pour prendre des décisions au sujet de l’immeuble et qu'ils ne versent aucun élément probant aux débats pour justifier de la qualification pénale de faux.
Il conteste toute faute de sa part, affirmant que les déclarations de Mesdames [M] et [G] sont particulièrement imprécises. Il estime que la passivité dont ont fait preuve les copropriétaires et voisins du fonds de commerce exploité révèle plutôt l’intention de ces derniers de se délier de leurs engagements en tentant de faire annuler une autorisation d’exploitation qu’ils avaient auparavant consentie. Il ajoute qu'il ne pouvait céder son droit au bail dont la destination commerciale était strictement limitée à l’activité de bar et qu'il a été convenu que la cession de la licence de débit de boissons excluait toute cession de clientèle, le bail étant réputé résilié.
***
Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :
Vu l'ordonnance du président du tribunal de grande instance de Marseille en date du 4 octobre 2017,
DIRE ET JUGER irrecevables et mal fondées les demandes des requérants tendant à solliciter l'annulation d'un document d'une assemblée générale inexistante,
DONNER acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il ignore l'existence de cette prétendue assemblée générale,
En conséquence, STATUER sur le droit sur les demandes des requérants,
En toute hypothèse : CONDAMNER tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens.
Il expose que les requérants ne peuvent demander l'annulation d'un procès-verbal relatif à une assemblée générale inexistante et qu'il n'existait pas de syndic à cette date, un administrateur provisoire ayant été désigné en octobre 2017. Il fait état d'un litige d'ordre privatif, aucun élément relatif à cette assemblée générale n'ayant pu être retrouvé.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
***
Mme [P] avait constitué avocat et fait parvenir ses conclusions le 27 mars 2019, mais est décédée en cours de procédure le 18 août 2021.
Maître [I] [S], notaire, régulièrement assigné à étude, n'a pas constitué avocat. La décision rendue sera réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 16 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il sera par ailleurs observé que Mme [P] étant décédée en cours de procédure, sans qu'aucun ayant-droit ne régularise la procédure à son endroit, le tribunal ne statuera pas sur ses demandes notifiées le 27 mars 2019.
I/ Sur l'intervention volontaire de M. [A] et la recevabilité des demandes des copropriétaires
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il est constant que si la régularisation est possible et constatée au moment où le tribunal statue, l’irrecevabilité sera écartée.
En l'espèce, si les copropriétaires ont entendu solliciter, dans le cadre de l'acte introductif d'instance du 11 mai 2018, l'annulation des résolutions du procès-verbal d'assemblée générale du « 22 février 2016 », ceci procédant manifestement d'une erreur de plume puisque le corps de leurs écritures vise l'assemblée générale du 6 février 2016, cette irrégularité a été postérieurement régularisée puisque la demande de nullité porte désormais sur l'assemblée générale du 6 février 2016 aux termes des conclusions récapitulatives des demandeurs.
Ce moyen d'irrecevabilité doit donc être écarté.
Selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Si M. [R] soulève l'absence de qualité à agir des copropriétaires, puisqu'ils n'étaient ni opposants, ni défaillants, force est de constater que le procès-verbal d'assemblée générale du 6 février 2016 indique certes que la résolution a été adoptée à l'unanimité de tous les copropriétaires, mais n'est aucunement signé par le président de séance valablement désigné, ni par le secrétaire de séance et n'est accompagné d'aucune fiche de présence. En tout état de cause, les copropriétaires soulèvent la fausseté de ce procès-verbal, ce qui n'a été contesté ni par le syndicat des copropriétaires, ni par Madame [P] dans ses conclusions du 27 mars 2019.
Une telle irrecevabilité n'est donc pas non plus constituée.
Le syndicat des copropriétaires oppose par ailleurs l'irrecevabilité des demandes des copropriétaires dans la mesure où l'assemblée générale du 6 février 2016 n'existerait pas.
Néanmoins, force est de constater que les copropriétaires ont sollicité l'annulation du seul procès-verbal d'assemblée générale, qualifié de faux, que celui-ci est bien produit aux débats et a pu être annexé à l'acte de vente des lots n°8 à 16 conclu le 22 février 2016 entre Mme [P], M. [Y] et Mme [D].
Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de cette demande d'irrecevabilité.
Il sera donné acte à M. [A] de son intervention volontaire.
II/ Sur le désistement d'instance et d'action des époux [K], [B] et M. [A]
Les articles 394 à 396 et 399 du code de procédure civile disposent que :
« Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance »,
« Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »,
« Le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime »,
« Le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte. ».
En l'espèce, Madame [H] [K], Monsieur [T] [K], Madame [O] [J] [B], Monsieur [L] [B] et Monsieur [E] [A] ont déclaré par conclusions du 25 octobre 2023 se désister de l'instance et de leur action. Madame [U] indique quant à elle maintenir uniquement sa demande tendant à constater la nullité du procès-verbal du 6 février 2016 et se désister de ses demandes indemnitaires, de frais et dépens d’instance.
Madame [P], à l'encontre de laquelle les demandes indemnitaires des parties étaient dirigées, est décédée en cours de procédure.
Le syndicat des copropriétaires et M. [R] n'ont aucunement conclu sur le désistement d'une partie des demandeurs quant à la demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale et ne justifieraient d'aucun motif légitime à s'y opposer, de sorte que ce désistement doit être déclaré parfait.
III/ Sur l'annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 6 février 2016
En application de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 1er mars 2007, la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges.
Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
Par ailleurs, l'article 64 du même décret dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.
Lorsque la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires ne respecte pas ce délai légal, l'assemblée en son entier est déclarée nulle, quand bien même le copropriétaire concerné n'aurait subi aucun préjudice.
Il résulte des pièces communiquées que Mme [P] a vendu, par acte authentique du 22 février 2016, à M. [Y] et Mme [D], les lots de copropriété n°8 à 16 dans l'immeuble situé [Adresse 3], l'acte faisant état du règlement de copropriété du 3 mai 1985 et de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2016 autorisant notamment l'exploitation d'un théâtre spectacle dans les biens vendus, prévue dans les conditions suspensives de l'avant-contrat du 12 octobre 2015.
Le syndicat des copropriétaires indique lui-même, dans ses écritures, que la copropriété était dépourvue de syndic à la date du 6 février 2016 avant la désignation d'un administrateur provisoire par ordonnance du 4 octobre 2017 et que le nouveau syndic n'a pu retrouver dans les documents de la copropriété aucun élément relatif à cette assemblée générale, dont il ignore l'existence.
Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne peut justifier d'aucune convocation à l'assemblée générale du 6 février 2016 délivrée à l'ensemble des copropriétaires, notamment par le syndic, ni d'aucune existence de ladite assemblée générale, le caractère frauduleux du procès-verbal d'assemblée générale dénoncé en mars et avril 2017 par les copropriétaires n'est au demeurant, pas contesté par lui.
En conséquence, il convient d'annuler l'ensemble des résolutions du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2016.
La présente décision est naturellement commune et opposable à l'ensemble des parties à l'instance en l'état de la jonction ordonnée le 23 janvier 2020.
IV/ Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
L'article 699 du même code prévoit que le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l'instance éteinte.
En l'absence d'allégation de convention contraire et licite, il convient de faire application des dispositions de l'article 399 du code de procédure civile soumettant la partie qui se désiste, soit Madame [H] [K], Monsieur [T] [K], Madame [O] [J] [B], Monsieur [L] [Z] [B] et Monsieur [E] [A] à l'obligation de payer les frais de l'instance éteinte.
Le syndicat des copropriétaires succombant s'agissant de l'annulation du procès-verbal d'assemblée générale, il sera également condamné aux dépens.
Aucune condamnation n'ayant été prononcée à l'encontre de M. [R], il ne peut être tenu aux dépens. De même, Mme [U] ne sera pas condamnée aux dépens, dans la mesure où sa demande d'annulation du procès-verbal d'assemblée générale a été accueillie.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
M. [R] ayant été mis en cause par Mme [P] et non par les autres copropriétaires, et le syndicat des copropriétaires succombant, les demandes formulées au titre des frais irrépétibles doivent être rejetées.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement réputé contradictoire mis à la disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,
REJETTE les fins de non-recevoir formulées par Monsieur [F] [R] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4],
DONNE ACTE à Monsieur [E] [A] de son intervention volontaire,
CONSTATE le désistement d'instance et d'action de Madame [H] [K], Monsieur [T] [K], Madame [O] [B], Monsieur [L] [B] et Monsieur [E] [A] au titre de leurs demandes d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 février 2016 et de leurs demandes indemnitaires et le DÉCLARE parfait;
CONSTATE le désistement d'instance et d'action de Madame [V] [U] au titre de ses demandes indemnitaires, de frais et dépens d’instance,
ORDONNE l'annulation du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] en date du 6 février 2016,
DIT que la présente décision est commune et opposable à l'ensemble des parties à l'instance en l'état de la jonction ordonnée le 23 janvier 2020,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
CONDAMNE Madame [H] [K], Monsieur [T] [K], Madame [O] [B], Monsieur [L] [B], Monsieur [E] [A] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL Cabinet DALLAPORTA aux dépens,
REJETTE l'ensemble des demandes formulées au titre des frais irrépétibles.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 juin 2024.
Le GreffierLe Président
