TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1
JUGEMENT N°
du 18 Juin 2024
Enrôlement : N° RG 20/06626 - N° Portalis DBW3-W-B7E-XXQU
AFFAIRE : S.A.S. IMMOBILIERE CARREFOUR ( Me Laure COUSTEIX)
C/ AFUL DU CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL [Localité 8] (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES) - SA KLEPIERRE, SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL, KLEPIERRE MANAGEMENT (Me Frédéric MARCOUYEUX)
DÉBATS : A l'audience Publique du 16 Avril 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :
Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,
Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Juin 2024
PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2024
Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge
Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSE
LA S.A.S. IMMOBILIERE CARREFOUR, inscrite au RCS d’EVRY sous le numéro 323 439 786 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Laure COUSTEIX, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître DELVOVE, avocat au barreau de PARIS, 103 boulevard Malesherbes 75008 Paris
C O N T R E
DEFENDERESSES
L’AFUL DU CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 6], représentée par son Président, la société Klepierre Management, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Véronique BOLLANI, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4]
LA S.A. KLEPIERRE, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 780 152 914 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Eric MARTIN-IMPERATORI, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 2]
LA S.A.S. KLEPPIERRE GRAND LITTORAL, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 501 513 980 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat postulant de Maître Eric MARTIN-IMPERATORI, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 2]
LA SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 562 100 214 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Frédéric MARCOUYEUX de la SELARL MARCOUYEUX ET ASSOCIEES, avocats au barreau de [Localité 8], avocat postulant de Maître Mathieur ROGER-CAREL, avocat plaidant au barreau de Paris, [Adresse 1]
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MOTIFS DE LA DECISION
La zone d’aménagement concerté (ZAC) SAINT ANDRÉ à [Localité 8] a été créée par délibération du conseil municipal en date du 20 décembre 1990 et divisée en plusieurs secteurs, parmi lesquels le secteur Uea1, lui-même divisé en sept volumes selon acte en date du 7 octobre 1994.
L’AFUL du sous-secteur UEa1 a été dissoute et l’AFUL du CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL a vu son périmètre étendu à la totalité du sous-secteur Uea1. Ses statuts ont été mis à jour de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006 par acte du 3 septembre 2012. L'AFUL GRAND LITTORAL est membre de l'organisation plus étendue, l'AFUL DE L'ESPACE LITTORAL.
Le centre commercial GRAND LITTORAL a été construit par la société TREMA PROMOTION, devenue LESSEPS PROMOTION, et la SAS [Localité 8] GRAND LITTORAL, entre 1994 et 1996. Une partie du parking a été construite sur des remblais d’une épaisseur de 54 mètres, laissant présager un tassement de l'ouvrage pendant plusieurs années.
Depuis l’ouverture au public en 1996, des opérations de vérinage du parking ont été réalisées.
La société KLEPIERRE GRAND LITTORAL est propriétaire du parking silo et la société KLEPIERRE MANAGEMENT préside l'AFUL CC GRAND LITTORAL. La société IMMOBILIERE CARREFOUR est propriétaire d'un volume exploitant l'hypermarché du même nom.
Les covolumiers bénéficient de servitudes leur permettant d'utiliser le volume parking à charge pour eux de participer à son entretien et à sa réparation.
Une procédure judiciaire relative au parking a été engagée en 2005 par l'aménageur à l'encontre des locateurs d'ouvrage concernés et de l'assureur dommages-ouvrage, la société SMABTP. Un protocole d'accord est intervenu le 28 février 2013 entre la société CORIO GRAND LITTORAL et la société SMABTP, portant sur le versement d'une indemnité transactionnelle de 25,4 millions d'euros.
Aux termes d’un courrier en date du 14 novembre 2019, la société KLEPIERRE MANAGEMENT, président de l'AFUL, a sollicité la prise en charge par l’AFUL des frais de vérinage dudit parking :
- au titre des années 2015 à 2019 pour un montant total de 1.770.863,90 euros HT,
- et au titre de l’année à venir, l’intégration des coûts de vérinage, évalués à 400.000 euros HT, dans le budget prévisionnel des charges courantes pour 2020.
Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2019, ont notamment été approuvées les résolutions suivantes :
n°11 : approbation de la prise en charge des frais de vérinage par l’AFUL portant sur les années 2015 à 2019 ;
n°15 : budget exceptionnel 2020 – approbation des travaux de structure parking ;
n°31 : budget prévisionnel 2020 – approbation des charges courantes.
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Par actes d'huissier du 16 juillet 2020, la société IMMOBILIERE CARREFOUR a fait assigner la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la société KLEPIERRE MANAGEMENT et l'Association foncière urbaine libre du centre commercial Grand Littoral [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin d'obtenir l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale du 11 décembre 2019 ainsi que la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 50 000 euros en réparation de ses préjudices (RG n°20/06626).
Par actes d'huissier du 4 décembre 2020, la société IMMOBILIERE CARREFOUR a fait assigner la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la société KLEPIERRE MANAGEMENT et l'Association foncière urbaine libre du centre commercial Grand Littoral [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin d'obtenir l'annulation des résolutions n°19 et 20 de l'assemblée générale du 30 septembre 2020 ainsi que la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 50 000 euros en réparation de ses préjudices (RG n°20/11691).
Par actes d'huissier du 27 janvier 2021, la société IMMOBILIERE CARREFOUR a fait assigner la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la société KLEPIERRE MANAGEMENT et l'Association foncière urbaine libre du centre commercial Grand Littoral [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Marseille, afin d'obtenir l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 15 décembre 2020 ainsi que la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 50 000 euros en réparation de ses préjudices (RG n°21/01317).
Par ordonnance du 1er février 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 20/06626, RG 20/11691 et RG 21/01317 sous le numéro RG 20/06626.
Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a ordonné l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale de l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [Localité 8] GRAND LITTORAL du 11 décembre 2019 et débouté la société requérante de ses demandes d'annulation des résolutions n° 15 et 31.
Le 6 décembre 2023, la société demanderesse a relevé appel partiel du jugement s'agissant du rejet de sa demande d’annulation des résolutions n°15 et 31.
La procédure est actuellement pendante devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
Par actes d’huissier en date du 23 mars 2022, la société IMMOBILIERE CARREFOUR a fait assigner la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la société KLEPIERRE MANAGEMENT et l'Association foncière urbaine libre du centre commercial Grand Littoral [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nullité des résolutions n°10, 11 et 37 de l’assemblée générale en date du 15 décembre 2021 (RG n°22/02955).
Par actes d’huissier en date du 8 décembre 2022, la société IMMOBILIERE CARREFOUR a fait assigner la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la société KLEPIERRE MANAGEMENT et l'Association foncière urbaine libre du centre commercial Grand Littoral [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nullité des résolutions n°7 et 8 de l’assemblée générale du 20 septembre 2022 (n° RG 22/12475).
Par actes d’huissier en date du 17 février 2023, la société IMMOBILIERE CARREFOUR a fait assigner la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la SA KLEPIERRE, la société KLEPIERRE MANAGEMENT et l'Association foncière urbaine libre du centre commercial Grand Littoral [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de nullité de la résolution n°24 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 (RG n°23/02326).
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, la société IMMOBILIERE CARREFOUR demande au Tribunal de :
Vu les articles L.322-1 du Code de l’urbanisme et l’ordonnance du 1er juillet 2004 ;
Vu les articles 1103 et 1240 du Code civil ;
Vu la jurisprudence,
Vu les statuts de l’AFUL et le Cahier des Charges et des Servitudes,
Vu les pièces versées aux débats,
- DECLARER la société IMMOBILIERE CARREFOUR recevable et bien fondée en ses demandes,
- Y faisant droit, pour l'assemblée générale du 11 décembre 2019, CONSTATER que la demande d’annulation de la résolution n°11 votée en assemblée générale le 11 décembre 2019 par l’AFUL CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL est devenue sans objet du fait de l’annulation de cette même résolution par l’effet du jugement rendu le 4 juillet 2023 par le Tribunal Judiciaire de Marseille (RG N°20/06960),
- Subsidiairement, ANNULER la résolution n°11 votée en assemblée générale le 11 décembre 2019 par l’AFUL CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL ;
- En tout état de cause, CONDAMNER solidairement la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la société KLEPIERRE SA et la société KLEPIERRE MANAGEMENT à verser à la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice pour abus de majorité ;
- Pour l’AG du 30 septembre 2020, ANNULER les résolutions n°19 et 20 votées en assemblée générale le 30 septembre 2020 par l’AFUL CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL ;
- CONDAMNER solidairement la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la société KLEPIERRE SA et la société KLEPIERRE MANAGEMENT à verser à la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice pour abus de majorité ;
- Pour l’AG du 15 décembre 2020, ANNULER la résolution n°14 votée en assemblée générale le 15 décembre 2020 par l’AFUL CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL ;
- CONDAMNER solidairement la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la société KLEPIERRE SA et la société KLEPIERRE MANAGEMENT à verser à la société IMMOBILIÈRE CARREFOUR la somme de 50.000 euros en réparation de son préjudice pour abus de majorité ;
- En tout état de cause, CONDAMNER solidairement la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL, la société KLEPIERRE SA et la société KLEPIERRE MANAGEMENT à verser à la société IMMMOBILIERE CARREFOUR la somme de 30.000 euros sauf à parfaire en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- REJETER les demandes formulées par l’AFUL CENTRE COMMERCIAL GRAND LITTORAL et les sociétés KLEPIERRE GRAND LITTORAL, KLEPIERRE SA et KLEPIERRE MANAGEMENT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- LES CONDAMNER aux entiers dépens.
Elle fait état des dispositions des statuts et du cahier des charges et servitudes et indique qu'il existe une nette distinction de régime de prise en charge entre d’une part les grosses réparations qui sont à la charge exclusive du propriétaire et donc hors du périmètre de l’AFUL et d’autre part l’entretien courant du volume entrant dans l’objet de l’AFUL, pris en charge par les co-volumiers en fonction des répartitions de tantièmes de servitude mentionnées au cahier des charges et des servitudes.
Aussi, les statuts de l’AFUL, qui se réfèrent expressément au code civil, effectuent à propos des charges de servitude la même distinction que celle opérée par les articles 605 et 606 du code civil à propos de la répartition à opérer en matière d’usufruit entre d’une part les grosses réparations et d’autre part les frais d’entretien : les grosses réparations visant les murs, les voûtes, les poutres et la toiture sont à la charge du nu-propriétaire ; les réparations d’entretien courant sont dues par l'usufruitier.
Or, les frais de vérinage relèvent à l’évidence des travaux de destruction et de reconstruction au sens des dispositions mentionnées des statuts de l’AFUL puisque le parking a subi des désordres portant atteinte à sa solidité nécessitant des interventions sur la structure pour éviter son affaissement, l’état actuel du parking et l’ampleur des vérins positionnés étant une preuve supplémentaire de la nature des désordres. Elle ajoute que le propriétaire lui-même reconnait que la destruction est la seule solution envisageable, le coût des interventions sur les vérins étant sans commune mesure avec les frais d’entretien courant d’un parking sur vérin mais correspondant à des frais de grosses réparations imputables au seul propriétaire.
Elle fait état du rapport d’expertise en date du 2 janvier 2021 réalisé par Monsieur [P] et ajoute que la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL qui n’a pas mis en oeuvre de solution pérenne pour le parking depuis plusieurs années ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour aujourd’hui demander le paiement aux covolumiers des opérations de vérinage, alors qu’il lui appartient de les supporter étant le propriétaire du fonds.
Elle indique que la police dommages-ouvrage a été actionnée compte-tenu de la nature des désordres relevant de la garantie décennale et qu'ainsi, le propriétaire du lot parking a obtenu une indemnisation intégrale et forfaitaire du sinistre aux termes de la transaction intervenue, le propriétaire ayant reconnu devoir supporter seul les frais y afférents lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015.
Aussi, elle estime que les opérations de vérinage du parking des années 2015 à 2021 et les frais en résultant sont la conséquence exclusive des désordres de nature décennale portant atteinte à la solidité de l’immeuble. Or, ils ont fait l’objet d’une indemnité forfaitaire, CORIO a renoncé à toute demande ultérieure et les sommes versées par l’assurance au propriétaire sont destinées à la réparation définitive du parking de sorte qu'il n’est pas fondé à en demander la prise en charge par l’AFUL.
Elle expose que la demande d’annulation de la résolution n°11 est devenue sans objet en ce qu’elle a déjà fait l’objet d’une annulation dans le cadre d’une autre instance. A défaut, elle indique que la résolution n° 11 imputant à l’AFUL les frais de vérinage est radicalement nulle comme contraire aux statuts précités et aux articles 13 et 14 du cahier des charges et servitudes, que l’approbation de la résolution n° 11 ne trouve sa cause que dans un abus de majorité caractérisé des sociétés KLEPIERRE SA et KLEPIERRE GRAND LITTORAL, étant précisé que la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL avait également parfaitement connaissance du procès-verbal de l’assemblée générale de l’AFUL du 10 novembre 2015 qui autorisait la société CORIO à faire procéder à ses frais exclusifs les travaux de stabilisation du parking vérinable.
Par ailleurs, le président de l’AFUL, la société KLEPIERRE MANAGEMENT, n’a jamais soumis à l’approbation de l’assemblée générale de l’AFUL CC GRAND LITTORAL les budgets relatifs aux travaux portant sur le parking, aucune des factures n’a été produite, seul un tableau récapitulatif étant annexé, sans aucun descriptif de travaux.
Elle sollicite des dommages et intérêts en raison de l’abus de majorité mis en oeuvre par le propriétaire majoritaire et fait état de la responsabilité de la société KLEPIERRE MANAGEMENT en qualité de président de l’AFUL qui par ses actions a autorisé un tel vote favorable aux sociétés du groupe auquel elle appartient au détriment des autres co-volumiers.
Elle fait état des mêmes moyens concernant les résolutions n°19 et 20 de l'assemblée générale du 30 septembre 2020 qui comprennent notamment les travaux vérinage parking 2015 à 2019. Elle explique que le président de l’AFUL a accepté en violation des statuts de faire porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 décembre 2019 puis à celui du 30 septembre 2020 le remboursement des frais de vérinage du parking incombant à la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL par l’AFUL, aussi il ne peut en aucun cas être dans l’intérêt collectif de l’AFUL, composé de l’ensemble des propriétaires, de lui donner quitus pour sa gestion au titre de l’exercice 2019.
Enfin, de même, selon elle, la résolution n°14 de l'assemblée du 15 décembre 2020 imputant à l’AFUL les frais de vérinage au titre du budget prévisionnel pour l’année 2021 est radicalement nulle comme contraire aux statuts et ne trouve sa cause que dans un abus de majorité caractérisé.
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024, l’Association Foncière Urbaine Libre du centre commercial GRAND LITTORAL demande au Tribunal de :
Vu l’article 1134 ancien, devenu notamment les articles 1103 et 1104 nouveaux du code civil,
- DEBOUTER la société IMMOBILIERE CARREFOUR de l’ensemble de ses demandes ;
- CONDAMNER la société IMMOBILIERE CARREFOUR à payer à l’AFUL du centre commercial GRAND LITTORAL la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- CONDAMNER la société IMMOBILIERE CARREFOUR aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de Maître RANIERI conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;
- DIRE que le jugement à intervenir ne sera pas assorti de l’exécution provisoire.
Elle fait état du litige relatif à plusieurs résolutions adoptées par l’assemblée générale du 11 décembre 2019 tranché par jugement en date du 4 juillet 2023 et relève que cette résolution a déjà été annulée par jugement du 4 juillet 2023, opposable à l'ensemble des covolumiers.
Elle expose que la surveillance et les travaux ponctuels de vérinage participent de l’entretien des parkings, en permettent la stabilisation et la réception du public et entrent, par conséquent, pleinement dans l’objet de l’AFUL. Elle ajoute qu'ils participent de mesures conservatoires, confirmant la notion d’entretien et non de travaux réparatoires, aussi l’intégration de ces frais dans les charges communes générales extérieures se trouve parfaitement justifiée. Au surplus, il n'est pas démontré que la résolution n°11 est contraire aux intérêts collectifs et n'a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires car l'entretien répond à un impératif collectif, de sorte que la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL n’a pas à en assumer seule la charge.
Par ailleurs, elle affirme qu'aucune stipulation des statuts ne prévoit qu’une dépense ne peut pas être approuvée a posteriori.
Concernant l'assemblée générale du 30 septembre 2020, notamment sa résolution n°19, les frais de vérinage ne consistent aucunement en de gros travaux sur la structure du parking mais portent exclusivement sur la surveillance de la zone et des travaux ponctuels de vérinage, zone conçue comme devant faire l’objet d’ajustements ponctuels par un système de vérins : aussi, les frais dont la prise en charge par l’AFUL a été décidée relèvent de l’entretien des parkings qui sont indispensables à l’exploitation du centre commercial dans son ensemble, leur entretien répond donc à un impératif collectif. En sus, ces charges entrent dans les prévisions de l’article 18 des statuts.
Elle conclut que les frais de surveillance et de vérinage du parking doivent être assumés par l’AFUL, que le président n’a pas manqué à ses obligations et que les résolutions n’ont pas été adoptées par suite d’un abus de majorité.
Concernant l'assemblée générale du 15 décembre 2020, elle oppose les mêmes moyens relatifs à la résolution n014, qui n’est pas contraire aux intérêts collectifs de l’AFUL et ne procède pas d’un abus de majorité.
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, la SAS KLÉPIERRE GRAND LITTORAL et la SA KLEPIERRE demandent au Tribunal de :
Vu l'ancien article 1134 du Code civil,
Vu les articles 1103, 1104, 1192 et 1994 du Code civil,
Vu les articles 606, 697 et 698 du Code civil,
Vu les articles 7 à 10 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,
Vu l'article L.322-2 du Code de l'urbanisme,
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Marseille du 4 juillet 2023,
Vu les jurisprudences,
Vu les Statuts et le Cahier des Charges et Servitudes de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral,
Vu les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,
Vu les pièces versées aux débats,
? DIRE ET JUGER que les sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre SA n'ont pas commis d'abus de majorité ;
? DIRE ET JUGER régulière la résolution n°11 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 11 décembre 2019 ;
? DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°19 et 20 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 30 septembre 2020 ;
? DIRE ET JUGER régulière la résolution n°11 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 15 décembre 2020 ;
? En conséquence :DEBOUTER la société Immobilière Carrefour de sa demande d'annulation de la résolution n°11 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 11 décembre 2019 ;
? DEBOUTER la société Immobilière Carrefour de sa demande de versement d'un montant de 50.000 euros à raison de l'absence de commission d'un quelconque abus de majorité réalisé par les sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre SA au cours de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 11 décembre 2019 ;
? DEBOUTER la société Immobilière Carrefour de sa demande d'annulation des résolutions n°19 et 20 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 30 septembre 2020 ;
? DEBOUTER la société Immobilière Carrefour de sa demande de versement d'un montant de 50.000 euros à raison de l'absence de commission d'un quelconque abus de majorité réalisé par les sociétés Klépierre Grand Littoral et Klépierre SA au cours de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 30 septembre 2020 ;
? DEBOUTER la société Immobilière Carrefour de sa demande d'annulation de la résolution n°11 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral en date du 15 décembre 2020.
Elles rappellent le cadre juridique organisé par les statuts et le cahier des charges et servitudes prévoyant un partage des coûts de conservation, donc d'entretien et réparation du parking vérinable, des différentes servitudes entre les co-volumiers propriétaires des fonds dominants et soutiennent que les frais d'instrumentation et de vérinage constituent bien des dépenses d'entretien, de réparation et à tout le moins de réfection au sens des statuts. Elles expliquent que les travaux d'entretien, de réparation du parking non vérinable et vérinable, et par extension des fondations sur lesquelles ces derniers sont appuyés, entrent expressément dans l'objet de l'AFUL et que le cahier des charges et servitudes n'exclut pas la participation des propriétaires de fonds dominants aux dépenses d'entretien, de réparation ou de réfection des éléments de structure/superstructure du fonds servant.
Elles estiment que M. [P], qui n'a de son propre aveu jamais participé à la construction de parkings vérinables au cours de sa carrière, ne tire pas les conséquences du caractère très particulier de la typologie de travaux qu'implique un parking vérinable, qui requiert structurellement des travaux multiples de surveillance, maintenance et entretien qui dérogent des travaux à appliquer dans un parking classique.
Elles contestent que Corio Grand Littoral ait accepté de prendre en charge l'ensemble des frais d'instrumentation et de vérinage à la résolution n°4 de l'assemblée de 2015 puisque lesdits travaux réparatoires consistaient en : "un confortement en sous-oeuvre par micropieux au pied de chaque poteau du parking" et la création d'ailettes devant constituer "une nouvelle semelle coiffant la semelle existante", des travaux radicalement différents des travaux d'entretien, de réparation et de réfection décrits par M. [P] et relevant de la police d'assurance dommages-ouvrages et du protocole transactionnel.
Elles réfutent que les coûts de surveillance du sol et des ouvrages ainsi que l'entretien subséquent des vérins puissent s'inscrire dans le cadre de la mise en oeuvre d'une solution réparatoire définitive, impliquant éventuellement une démolition/reconstruction du parking vérinable, dont le financement relève entre autres du protocole transactionnel. En effet, le vérinage ne s'apparente pas à une quelconque destruction/reconstruction partielle des poteaux d'appui du parking vérinable dont la structure en béton armé n'est pas modifiée, mais à leur adaptation continue aux phénomènes de tassements, via des rehaussements successifs depuis sa construction.
Aussi, selon elles, les frais d'instrumentation et de vérinage rentrent dans l'objet de l'AFUL, ne correspondent pas à la réparation des désordres décennaux et relèvent des charges générales extérieures devant être réparties entre les membres conformément aux stipulations de l'article 18 des statuts.
Elles relèvent que l'article 14 du cahier des charges et servitudes prévoit une répartition des coûts exposés au titre de l'entretien entre le propriétaire du fonds servant et les propriétaires des fonds dominants et que la résolution n°11 est dépourvue de toute irrégularité concernant la demande de mise au vote.
Elles nient tout abus de majorité, puisque dans l'attente d'une solution réparatoire définitive, la société Klépierre Grand Littoral a provisoirement supporté, au profit des différents co-volumiers bénéficiaires des servitudes grevant les volumes n°59 et 94, l'ensemble des frais de contrôle du bon état de fonctionnement, de réparation et d'entretien du parking vérinable, puis, eu égard à l'importance du montant cumulé de ces travaux, a légitimement demandé la stricte application des stipulations des statuts et du cahier des charges et servitude.
Elle souligne que l'indemnité transactionnelle a vocation à financer exclusivement la solution réparatoire définitive et ne peut être allouée à un autre objet, les opérations de vérinage n'étant pas en lien.
Elles opposent les mêmes moyens concernant l'assemblée générale du 30 septembre 2020 et contestent toute violation des statuts par le président ou tout manquement à ses obligations.
S'agissant de l'assemblée générale de décembre 2020, la résolution n°14 ne peut s'assimiler à un quelconque abus de majorité car Klépierre Grand Littoral n'est pas le redevable final de frais d'instrumentation et de vérinage tant pour le passé que pour le futur ; elle ne fait que rétablir conformément aux statuts une égalité dans la contribution aux charges d'entretien et de réparation du parking vérinable ; et la surveillance des mouvements du sol de même que la réalisation des travaux d'entretien, de réparation et de réfection du parking vérinable présentent un intérêt réel et direct pour Carrefour et l'exploitation de son hypermarché.
Enfin, elles estiment que la société demanderesse ne justifie pas de la nature réelle du préjudice prétendument subi et des modalités de calcul de l'indemnisation réclamée.
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Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, la SNC KLÉPIERRE MANAGEMENT demande au Tribunal de :
Vu les articles 606 et 698 du Code civil,
Vu les articles 7 à 10 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,
Vu l'article L.322-2 du Code de l'urbanisme,
Vu le jugement du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 4 juillet 2023,
Vu les jurisprudences,
Vu les statuts, le Cahier des Charges et Servitudes de l'AFUL du Centre Commercial Grand Littoral et les Prescriptions pour assurer la pérennité du site dans le périmètre de la ZAC,
Vu les pièces versées aux débats,
DIRE ET JUGER que Klépierre Management n'a commis aucune faute dans l'exercice de ses missions en acceptant d'inscrire à l'ordre du jour des assemblées générales de l'AFUL du Centre Grand Littoral des 11 décembre 2019, 30 septembre 2020 et 15 décembre 2020 les résolutions contestées par la société Immobilière Carrefour ;
DIRE ET JUGER régulière la résolution n°11 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Grand Littoral en date du 11 décembre 2019,
DIRE ET JUGER régulières les résolutions n°19 et 20 adoptées lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Grand Littoral en date du 30 septembre 2020,
DIRE ET JUGER régulière la résolution n°14 adoptée lors de l'Assemblée Générale de l'AFUL du Centre Grand Littoral en date du 15 décembre 2020,
En conséquence : DEBOUTER Carrefour de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Klépierre Management,
A titre reconventionnel : CONDAMNER la société Immobilière Carrefour à payer la somme de 10.000 euros à la société Klépierre Management à titre de dommages et intérêts,
En tout état de cause : ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
DEBOUTER la société Pierre Sélection de sa demande de condamnation de la société Klépierre Management au paiement de la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER la société Immobilière Carrefour à payer la somme de 10.000 euros à la société Klépierre Management au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société Immobilière Carrefour aux entiers dépens.
Elle fait état de l'article 3 des statuts et des articles 6 et 14 du cahier des charges et servitudes prévoyant que le parking est grevé d'une servitude d'implantation et d'usage au profit des lots du centre commercial.
Elle expose que le cahier des charges prévoit un partage des coûts de conservation et donc d'entretien et réparation du parking dans son ensemble et n'opère aucune distinction selon la nature usuelle/récurrente ou exceptionnelle des travaux de conservation à réaliser au sein du fonds servant. Aussi, toutes les charges du parking du Centre Grand Littoral, en ce compris les travaux affectant sa structure et les frais de surveillance et de vérinage, doivent bien être prises en charge par la collectivité des membres de l'AFUL en ce qu'elles sont nécessaires au fonctionnement d'un équipement commun et constituent des dépenses d'intérêt général de l'AFUL.
Elle affirme que la prise en charge des frais relatifs aux parkings, affectant la structure ou le vérinage, répond à l'intérêt des co-volumiers en participant au bon fonctionnement du parking et en profitant à la clientèle et au personnel des magasins et nie ainsi tout abus de majorité.
Elle confirme que tout développement au sujet des sommes perçues par Klépierre Grand Littoral auprès de la SMABTP au titre du protocole transactionnel est inopérant dès lors que les sommes ont été versées pour financer la mise en place de la solution réparatoire définitive initiale et non les travaux d'entretien du parking engagés dans l'attente. En outre, Klépierre Grand Littoral s'est uniquement engagée aux termes de l'assemblée générale du 10 novembre 2015 à prendre à sa charge la mise en oeuvre de la solution réparatoire définitive initiale et non l'ensemble des frais d'entretien et de réparation des parkings du Centre Grand Littoral.
Elle conteste toute faute du président dans l'exercice de ses missions puisque la répartition des frais correspond aux statuts et au cahier des charges et servitudes.
Par ailleurs, la société IMMOBILIERE CARREFOUR ne peut sérieusement soutenir que les résolutions contestées de 2019 constituaient une modification des statuts alors qu'elles résultent de leur application même et devaient être prises à la majorité simple des votes exprimés.
Elle ajoute que les statuts ne prévoient aucune liste de documents devant être joints aux convocations et que le président a annexé à la convocation de 2019 une synthèse détaillée du budget prévisionnel 2020, par répartition et par type de dépense, des fiches descriptives des travaux à réaliser ainsi que les devis proposés par les entrepreneurs.
Elle mentionne que l'article 8 1°) des statuts prévoit notamment que l'assemblée générale "approuve le budget et les comptes de l'année écoulée » et qu'aucune sanction n'est prévue dans l'hypothèse où le président n'intègrerait pas dans le budget prévisionnel des charges courantes de l'exercice à venir les dépenses portées à sa connaissance en cours d'exercice ; mais surtout qu'il n'est pas interdit aux membres de l'AFUL de demander, en cours d'exercice annuel, la mise au budget de charges courantes de certaines dépenses exposées par eux et dont ils estiment qu'elles relèvent des charges devant être supportées par la collectivité des membres de l'AFUL.
Elle fait état des mêmes moyens s'agissant de l'assemblée générale du 30 septembre 2020.
Elle s'oppose à l'annulation de la résolution n°14 de l'assemblée générale du 15 décembre 2020, puisque le tribunal de céans a reconnu comme valide l'objet de cette résolution liée au budget prévisionnel de charges 2020 de l'AFUL,
Elle sollicite la condamnation de la société IMMOBILIERE CARREFOUR au versement d'une somme de 10000 euros en raison du discrédit jeté sur l'exercice régulier de ses missions et de l'obstruction subie dans sa gestion.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2024.
L'audience de plaidoiries s'est tenue le 16 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il doit être rappelé qu'aux termes de l'article L.322-1 du code de l'urbanisme, les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de l'ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2.
Selon les statuts de l'AFUL du centre commercial GRAND LITTORAL en date du 3 septembre 2012, l'association est régie par l'ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004.
Les décisions prises par l'assemblée générale sont susceptibles de nullité dès lors que les statuts n’ont pas été respectés, aucun grief n'étant alors à établir, mais aussi lorsqu’une décision excède l’objet de l’association, impose une modification irrégulière de la répartition des charges ou augmente les engagements de l’un de ses membres sans son consentement.
L’abus de majorité constitue également une cause de nullité des résolutions, en ce qu'il implique l'adoption de mesures contraires à l’intérêt collectif, dénotant une intention de nuire, des manœuvres frauduleuses, ou la recherche d’un but illégitime des majoritaires, contraire aux intérêts de la collectivité ou des minoritaires.
Il appartient donc au demandeur de démontrer que les résolutions votées apparaissent uniquement conformes à l'intérêt des membres de l'AFUL ayant voté pour l'une de ses propositions et contraires à l'intérêt général de l'AFUL et de ses membres.
En ce sens, il doit être observé qu'il n'appartient pas au tribunal, saisi d'une demande d'annulation de résolutions d'assemblée générale, de se prononcer sur le bien-fondé des décisions votées dès lors que les résolutions les adoptant sont prises dans le respect des statuts et ne constituent pas un abus de majorité. En effet, le juge ne peut apprécier l'opportunité de la position adoptée par la majorité en se substituant à elle.
I/ Sur l'annulation de la résolution n°11 l'assemblée générale du 11 décembre 2019
Il sera tout d'abord rappelé que la demande d'annulation de cette résolution n'est pas devenue sans objet, dans la mesure où le jugement rendu le 4 juillet 2023 à l'égard d'un autre demandeur, actuellement en cause d'appel, est dépourvu de toute autorité de chose jugée.
Il appartient donc au présent tribunal de se prononcer sur la régularité de cette résolution.
La majorité des membres de l'AFUL a voté le 11 décembre 2019 dans une résolution n°11 la prise en charge des frais de vérinage par l'AFUL au titre des années 2015 à 2019 pour un montant de 1 770 863,90 euros HT à rembourser à la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL « avec justificatifs des factures correspondantes aux frais de vérinage ». Il doit être observé que cette résolution n'a été adoptée que par deux membres, représentant la majorité soit 45059/78840 voix, les sociétés DKR PARTICIPATIONS, DHALMANN, IMMOBILIERE CARREFOUR, LEROY MERLIN et PIERRE SELECTION s'y étant opposées.
Il importe dès lors de s'interroger sur l'existence d'un abus de majorité, sur la conformité de cette résolution aux statuts et sur l'intégration des opérations de vérinage dans les emplacements de parking et leurs accès ou dans les éléments d'intérêt général du centre commercial.
L'article 3 des statuts de l'AFUL dispose que « l'association a pour objet la gestion, l'entretien et la réparation des emplacements de parking ainsi que de leurs accès et de tous éléments d'équipement nécessaires à leur fonctionnement situés dans le périmètre de l'association » mais également « la gestion, le contrôle du bon état de fonctionnement, la réparation, l'entretien et l'administration des éléments d'intérêt général du centre commercial et notamment les fondations, les branchements et les réseaux généraux, les translators et monte-charges, ascenseurs, le P.C sécurité, les sanitaires publics, le ou les groupes électrogènes et l'installation de base permettant la climatisation des locaux, tous les locaux et équipements techniques, les espaces verts réalisés dans les patios ».
Cet article ne distingue pas les menus travaux d'entretien ou de réparation et ceux d'importance supérieure notamment relative à la structure du parking.
L'article 18 des statuts ajoute que les charges générales extérieures comprennent notamment les dépenses de nettoyage, d'entretien et de réfection des aires de livraison, des parkings, de leur accès et des équipements nécessaires à leur fonctionnement mais également généralement, toutes dépenses d'intérêt général relatives à des biens ou des équipements extérieurs à usage commun.
Par ailleurs, l'article 14 du cahier des charges et des servitudes du centre commercial GRAND LITTORAL prévoit qu'au cas où un fonds est grevé de servitudes au profit d'un autre fonds, le fonds dominant est tenu de participer aux dépenses d'entretien, de réparation ou de réfection du fonds servant, en fonction de l'utilité pour le fonds dominant. A ce titre, l'article 6 du même cahier des charges et servitudes précise que le lot de volume 7 est grevé, sur ses parties destinées à recevoir les parkings, d'une servitude perpétuelle d'implantation de 4900 emplacements de parking répartis entre les niveaux 109 et 115 et d'une servitude d'usage de parking perpétuelle au profit des lots 1 et 2.
Il résulte de la lecture des articles précités que les covolumiers titulaires de la servitude doivent s'acquitter des frais de réparation et d'entretien des emplacements de parking mais également de leurs accès et des éléments d'intérêt général du centre commercial, notamment les fondations. Or il est constant que des opérations régulières de vérinage des appuis du parking, soit de levage des poteaux de l'ouvrage à l'aide de vérins, ont été prévues dès la construction de l'ouvrage et son ouverture au public au cours de l'année 1996 en raison d'un tassement des fondations de la zone située sur des remblais conséquents. Ces travaux portant sur la structure de l'ouvrage, dont le principe est nécessairement prévisible dans ces conditions, entrent dans les frais d'entretien et de réparation d'un élément d'intérêt général du centre commercial, le parking objet de servitudes perpétuelles des covolumiers étant de nature à permettre l'accueil du public et l'exercice de l'activité des covolumiers, les opérations de vérinage mise en oeuvre depuis plusieurs années assurant la stabilité de l'ouvrage.
En tout état de cause, contrairement aux affirmations de la société demanderesse, l'article 3 précité ne distingue pas la nature et la mesure des travaux d'entretien ou de réparation et ceux d'importance supérieure, étant précisé que seuls les statuts de l'AFUL fondent les droits et obligations des parties et qu'il n'appartient pas au tribunal de distinguer là où les statuts ne distinguent pas. La participation des covolumiers n'est donc pas limitée aux seuls travaux usuels d'entretien et de réparation des emplacements de stationnement et n'excluent pas les travaux portant sur la structure du parking.
Au surplus, l'article 13 du cahier des charges et servitudes ne fait que mentionner que la reconstruction en cas de destruction doit être réalisée selon les dispositions de l'article 697 du code civil, qui lui-même dispose que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver, mais ne limite aucunement les frais de participation des covolumiers aux charges d'entretien courant ou sommaire.
Il ne peut donc être soutenu que les travaux de vérinage ou plus généralement relatifs à la structure du parking demeurent à la charge exclusive du propriétaire en application des statuts et du cahier des charges.
Par ailleurs, il est constant que le protocole d'accord signé le 28 février 2013 prévoit le versement au propriétaire du parking silo de la somme de 24,5 millions d'euros correspondant au coût de réalisation des travaux et prestations hors taxes nécessaires à la remise en état des ouvrages sinistrés ainsi qu'à l'indemnisation de toutes pertes ou préjudices inhérents à l'exécution desdits travaux.
Toutefois, ces travaux destinés à mettre définitivement un terme aux vices de construction affectant le parking silo et aux opérations de vérinage régulières ne sont pas de même nature que ceux votés en résolution n°11 par les covolumiers lors de l'assemblée générale du 11 décembre 2019.
En effet, il résulte des pièces communiquées que la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL et la société SOLETANCHE ont conclu en juillet 2015 un contrat de marché portant sur la conception et la réalisation de travaux ayant pour objet de stabiliser définitivement les ouvrages de superstructure du parking, afin de mettre un terme aux opérations de vérinage et de garantir la pérennité de la stabilité de l'ouvrage. Il est précisé que ces travaux consistent en la mise en oeuvre d'une « solution par ailette », en réalisant un confortement en sous-oeuvre par micropieux avec la pose d'une nouvelle semelle. Ces travaux n'ont finalement pas été exécutés, la société SMABTP ayant refusé d'assurer la société SOLETANCHE suite aux essais micropieux réalisés et à la survenance de nouveaux désordres, cette dernière ayant donc résilié son marché.
Depuis, la société VINCI, sollicitée par la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL, a depuis proposé une autre méthode de réparation définitive du parking portant sur l'utilisation de pieux tubés à double tubage et la mise en place d'une étanchéité de surface destinée à éviter des infiltrations d'eau dans le parking, plus onéreuse que l'indemnité transactionnelle perçue.
Ces travaux ne se confondent pas avec les frais d'instrumentation et de vérinage du parking, prévus dès l'origine et engagés avant la définition de la solution réparatoire définitive, qui impliquerait une démolition et reconstruction de l'ouvrage. L'affirmation selon laquelle les frais d'instrumentation et de vérinage font partie de l'indemnité versée par l'assureur dommages-ouvrage ne peut être entérinée, dans la mesure où ils étaient prévisibles avant même l'ouverture du centre commercial au public compte tenu de la nature et le typologie des lieux, seule l'aggravation sensible et imprévue des désordres ayant conduit à la conclusion du protocole transactionnel, destiné à mettre un terme définitif à cette situation et aux opérations de vérinage régulières.
Il ne peut donc être valablement soutenu que les sociétés KLEPIERRE ont fait supporter à l'AFUL des dépenses non prévues dans ses statuts ou dépassant son objet et qu'elles ont ainsi fait adopter une résolution sans intérêt ou contraire aux intérêts de la collectivité ou des membres minoritaires en usant de leur position dominante au sein de l'AFUL. Ces travaux de nature urgente et sécuritaire n'apparaissent pas contraires à l'intérêt commun puisqu'ils assurent la poursuite de l'accueil du public et donc l'activité de l'ensemble des covolumiers bénéficiaires de servitudes.
S'agissant en revanche de la contrariété à la résolution n°4 adoptée à l'unanimité lors de l'assemblée générale du 10 novembre 2015, il doit être observé que cette décision a autorisé le propriétaire du parking à réaliser des travaux de stabilisation du parking vérinable à sa charge exclusive et sous sa responsabilité et validé le planning et le phasage en sept parties des travaux programmés du 24 novembre 2015 au 22 mai 2017.
Une résolution adoptée au cours d'une assemblée générale, non contestée, même irrégulière, fait partie de l'ordonnancement juridique et s'impose à tous ses membres tant qu'elle n'a pas été annulée. Aussi, l'annulation peut être obtenue lorsque la décision prise méconnaît un droit qu'une précédente assemblée avait fait acquérir.
En effet si l'assemblée peut adopter, lors d'une seconde délibération, une position différente de celle qui avait fait l'objet d'une délibération antérieure, elle ne peut revenir sur sa décision lorsque la résolution a fait acquérir des droits aux bénéficiaires.
Or en l'espèce, si la résolution n°4 votée le 10 novembre 2015 a certes autorisé la société CORIO GRAND LITTORAL à réaliser les travaux de stabilisation du parking vérinable, ladite société ou toute autre venant à s'y substituer étant seule bénéficiaire de cette autorisation de travaux, force est de constater que la décision votée à l'unanimité a explicitement précisé que lesdits travaux s'effectueront à la charge exclusive de la société CORIO et sous sa responsabilité. L'adoption définitive de cette résolution a ainsi également conféré un droit aux autres membres de l'AFUL, celui de ne pas participer financièrement aux travaux de stabilisation du parking vérinable pour la période du 24 novembre 2015 au 22 mai 2017. L'autorisation a effectivement été donnée sous réserve de « la prise en charge de l'ensemble des frais inhérents aux travaux par CORIO GRAND LITTORAL ou toute société venant s'y substituer ».
Les sociétés KLEPIERRE ne démontrent pas, à ce titre, que cette résolution correspondait au réalité aux travaux de mise en oeuvre de la solution réparatoire définitive puisque leur pièce n°7, uniquement datée du mois de juillet 2015 et non du 15 juillet 2015, ne mentionne aucun calendrier d'exécution. La résolution n°4 porte sur les travaux de stabilisation du parking vérinable de novembre 2015 à mai 2017 et ne fait aucune référence à des travaux de confortement en sous oeuvre par micropieux au pied de chaque poteau du parking ou la mise en oeuvre d'une solution par ailette.
La lecture des différents procès-verbaux laisse apparaître que les frais de vérinage correspondent bien, en réalité, aux travaux de stabilisation du parking vérinable puisqu'ils tendent au même objet.
Il en résulte que la résolution n°11 votée le 11 décembre 2019 contrevient à la résolution n°4 adoptée antérieurement par l'assemblée générale du 10 novembre 2015 en faisant peser la prise en charge des frais de vérinage au titre des années 2015 à 2019 sur l'AFUL alors même que les membres avaient précédemment décidé que le coût des travaux exécutés entre le 24 novembre 2015 et le 22 mai 2017 incombait exclusivement au propriétaire du parking concerné.
L'assemblée ne pouvant donc en 2019, adopter une résolution différente de celle acceptée à l'unanimité en 2015, la résolution n°11 doit être annulée.
II/ Sur l'annulation des résolutions n°19 et 20 de l’assemblée générale du 30 septembre 2020
A/ Sur la résolution n°19
La majorité des membres de l'AFUL a voté le 30 septembre 2020 dans une résolution n°19 la reddition du budget des charges courantes 2019 pour un montant total de 9 466 522 euros TTC.
Cette résolution n'a été adoptée que par deux membres sur huit présents, représentant la majorité soit 45059/79905 voix.
Il n'est pas contesté que la reddition du budget des charges courantes 2019 comporte la refacturation aux membres de l'AFUL des travaux relatifs aux opérations de vérinage du parking entre les années 2015 et 2019. Or, la prise en charge de ces travaux par les covolumiers, votée par la résolution n°11 de l'assemblée générale du 11 décembre 2019, a été précédemment annulée.
Par conséquent, la résolution n°19 de l'assemblée générale du 30 septembre 2020 en constituant la suite logique, elle doit également être annulée.
B/ Sur la résolution n°20
La majorité des membres de l'AFUL a voté le 30 septembre 2020 dans une résolution n°20 le quitus donné au président de l'AFUL pour sa gestion au titre de l'exercice 2019.
L'annulation de la résolution n°19 portant sur la reddition du budget des charges courantes 2019 entraîne, par voie de conséquence, l'annulation de la résolution n°20 qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.
III/ Sur l'annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2020
La majorité des membres de l'AFUL a voté le 15 décembre 2020 dans une résolution n°14, l'approbation du budget prévisionnel portant sur les charges courantes au titre de l'année 2021 pour un montant global de 8 068 555,84 euros.
Dans la mesure où il a été précédemment retenu que les frais de surveillance et de vérinage du parking, prévus depuis l'origine du centre commercial, ne se confondent pas avec la solution réparatoire définitive du parking et doivent être supportés par les membres de l'AFUL en application des statuts et du cahier des charges et servitudes, aucun abus de majorité, aucune absence de majorité ni aucune contrariété aux statuts n'est démontré. Il n'y a pas lieu d'annuler la résolution critiquée.
La société IMMOBILIERE CARREFOUR sera déboutée de sa demande de nullité.
IV/ Sur les demandes indemnitaires de la société CARREFOUR
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, la société IMMOBILIERE CARREFOUR ne fonde ses demandes indemnitaires que sur l'existence d'un abus de majorité, qui a été précisément écarté par la présente décision. En outre, la demanderesse ne détaille ni ne justifie de l'existence d'aucun préjudice.
Elle sera donc déboutée de l'intégralité de ses demandes de dommages et intérêts.
V/ Sur la demande indemnitaire de la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Force est de constater que la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT ne démontre aucunement l'existence d'un discrédit jeté par la société demanderesse sur l'exercice de ses missions, ou d'une quelconque obstruction de sa part, cette dernière n'ayant que tenté de démontrer le bien-fondé de ses demandes d'annulation.
Elle doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Par ailleurs, en l'état des annulations prononcées, aucune partie ne peut être valablement mise hors de cause.
V/ Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
L'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial GRAND LITTORAL, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SA KLEPIERRE et la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL qui succombent in fine, supporteront les dépens et seront condamnées in solidum à payer à la SAS IMMOBILIERE CARREFOUR une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.
Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant en premier ressort, en audience publique, à Juge unique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal de la juridiction de céans,
ORDONNE l'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale de l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial [Localité 8] GRAND LITTORAL du 11 décembre 2019,
ORDONNE l'annulation des résolutions n°19 et 20 de l'assemblée générale de l'Association [Adresse 7] du 30 septembre 2020,
DEBOUTE la société IMMOBILIERE CARREFOUR de sa demande d'annulation de la résolution n°14 de l’assemblée générale de l'Association [Adresse 7] du 15 décembre 2020,
DEBOUTE la société IMMOBILIERE CARREFOUR de ses demandes de dommages et intérêts,
DEBOUTE la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT de sa demande de dommages et intérêts,
REJETTE la demande de mise hors de cause de la SA KLEPIERRE,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
CONDAMNE l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial GRAND LITTORAL, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SA KLEPIERRE et la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL aux dépens,
CONDAMNE in solidum l'Association Foncière Urbaine Libre du Centre Commercial GRAND LITTORAL, la SNC KLEPIERRE MANAGEMENT, la SA KLEPIERRE et la SAS KLEPIERRE GRAND LITTORAL à payer à la société IMMOBILIERE CARREFOUR une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,
DIT N'Y AVOIR LIEU à écarter l'exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 18 juin 2024.
Le GreffierLe Président
