| France, Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème chbre cab a1, 02 juillet 2024, 20/05563

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A1

JUGEMENT N°
du 02 Juillet 2024

Enrôlement : N° RG 20/05563 - N° Portalis DBW3-W-B7E-XUSP

AFFAIRE : S.A.R.L. PROMECS ; SCI LIMA ( la SELAS FIDAL)
C/ S.C.I. CHEMIN DE GIBBES (la SCP PASCAL - CHAMPDOIZEAU) et autres

DÉBATS : A l'audience Publique du 21 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 02 Juillet 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

LA S.A.R.L. PROMECS, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 502 804 982 etdont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

LA S.C.I. LIMA, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 521 497 180 et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

toustes deux représentées par Maître Hedy SAOUDI de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

LA S.C.I. CHEMIN DE GIBBES, inscrite au RCS d’Aix en Provence sous le numéro 320 204 019 et dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Michelle CHAMPDOIZEAU-PASCAL de la SCP PASCAL - CHAMPDOIZEAU, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 5]

LA S.A. AXA FRANCE IARD, inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460 et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice (en sa qualité d’assureur de la SCI Chemin de Gibbes)

représentée par Maître Nadège CARRIERE de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CENAC, CARRIERE & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, [Adresse 4]

LA S.C.I. GIBBES, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 841 027 485 et dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Marie-Dominique THIODET, avocat au barreau de MARSEILLE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la Société SIGA PROVENCE, inscrite au RCS de Marseille sous le numéro 330 023 144 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

LA S.A. AXA FRANCE IARD, inscrite au RCS de Nanterre sous le numéro 722 057 460, et dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice (en sa qualité d’assureur du SDC du [Adresse 1])

représentée par Maître Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société PROMECS (Professionnel des Métiers de la Charcuterie et des Surgelés) a une activité de négoce de gros alimentaire, spécialisée en distribution de produits frais, volailles et charcuteries.

Elle est locataire d’un entrepôt constitué d'une chambre froide d'une superficie de 800 m² et d'un bureau d'une superficie de 100 m², situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2], dont la SCI LIMA est propriétaire.

L'immeuble est administré par la société SIGA, en qualité de syndic, et assuré auprès de la SA AXA FRANCE IARD.

Le local sus-jacent à l'entrepôt appartenait à la SCI CHEMIN DE GIBBES, laquelle l’a vendu à la SCI GIBBES le 3 août 2018. Les locataires successifs de ces locaux ont eu pour activité celle de boulangerie-pâtisserie sur la majorité du local.

La société PROMECS se plaint depuis plusieurs années d'infiltrations récurrentes en provenance du local situé au premier étage, occasionnant de graves désordres dans son entrepôt et ses bureaux ayant conduit à plusieurs déclarations amiables de dégâts des eaux et constats d’huissier, l'empêchant de pérenniser son activité.

Les sociétés PROMECS et LIMA, ont ainsi mis en demeure le syndic de copropriété et la SCI CHEMIN DE GIBBES de mettre un terme aux désordres et fait réaliser une expertise amiable.

***

Les sociétés PROMECS et LIMA ont sollicité et obtenu par ordonnance de référé du président de tribunal de grande instance de Marseille, en date du 24 novembre 2017, la désignation d’un expert judiciaire, en la personne de Monsieur [N] [U].

L'expert a déposé son rapport d’expertise définitif le 12 mai 2019.

La société PROMECS a ensuite dénoncé de nouveaux dégâts des eaux et la chute de gravats dans ces locaux depuis ceux appartenant à la SCI GIBBES, liés aux travaux réalisés par celle-ci, constatés le 28 janvier 2020 par huissier de justice.

Les sociétés PROMECS et LIMA ont, par acte en date du 10 juin 2020, assigné par devant le tribunal judiciaire de Marseille, la SCI CHEMIN DE GIBBES, la SCI GIBBES, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ainsi que leurs assureurs aux fins de réalisation des travaux de réfection du réseau d’évacuation des eaux usées, des travaux de branchement du tout-à-l’égout, des travaux du complexe d’étanchéité sous astreinte et d'indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance en date du 6 janvier 2022, le juge de la mise en état a débouté les sociétés LIMA et PROMECS de leurs demandes d'exécution de travaux et de provision.
***

Dans leurs conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 27 septembre 2023, la SARL PROMECS et la SCI LIMA demandent au Tribunal de :

- Vu l’article 789 du Code de Procédure Civile,
- Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil (anciens 1147 et 1382 du Code civil),
- Vu les articles 544 et 651 du Code civil,
- Vu l’article 33 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution,
- Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 12 mai 2019,
- Vu la jurisprudence,
- Vu les pièces versées aux débats,

RECEVOIR l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société PROMECS et de la société LIMA ;
En conséquence, HOMOLOGUER le rapport d’expertise rendu par M. [U],
DIRE ET JUGER que la SCI CHEMIN DE GIBBES, la SCI GIBBES et le syndicat des copropriétaires ont été défaillants dans la réalisation des travaux nécessaires pour faire cesser l’ensemble des désordres occasionnés, ce depuis plus de dix ans, aux sociétés PROMECS ET LIMA,
En conséquence, REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI CHEMIN DE GIBBES, la SCI GIBBES et le syndicat des copropriétaires et de leur compagnie d’assurance AXA,
En conséquence, CONDAMNER la SCI CHEMIN DE GIBBES à effectuer les travaux de réfection du réseau d’évacuation des eaux usées, conformément aux prescriptions du rapport d’expertise, pour un montant H.T de 5.746,94 euros, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic à effectuer les travaux de branchement du tout-à-l’égout, conformément aux prescriptions du rapport d’expertise, pour un montant H.T de 8.573,94 euros, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,
CONDAMNER solidairement la SCI CHEMIN DE GIBBES et la SCI GIBBES, lesquelles doivent en tout état de cause répondre des actes de leurs locataires, à faire réaliser les travaux du complexe d’étanchéité, conformément aux prescriptions du rapport d’expertise, pour la somme de 96.695 euros, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir,
CONSTATER l’existence d’un préjudice pour la société PROMECS en relation directe avec les désordres constatés par l'expert judiciaire et découlant de l’absence de travaux réalisés,
DIRE ET JUGER que l’entier préjudice de la société PROMECS porte sur une somme de 66.461,36 euros,
En conséquence, CONDAMNER solidairement la SCI CHEMIN DE GIBBES, la SCI GIBBES et le syndicat des copropriétaires à payer à la société PROMECS la somme 66.461,36 euros, en réparation du préjudice ainsi subi,
En tout état de cause CONDAMNER solidairement la SCI CHEMIN DE GIBBES, la SCI GIBBES et le syndicat des copropriétaires à payer à la société PROMECS et à la société LIMA la somme de 6.000 euros à chacune, en application des dispositions de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance.

Elles indiquent que la SCI CHEMIN DE GIBBES et la SCI GIBBES sont pleinement responsables des troubles et graves dommages causés directement aux demanderesses et ce depuis plus de dix ans. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires est également responsable de désordres causés et doit donc réaliser les travaux sollicités par l’expert sur les parties communes, qui lui sont imputables.
Elles précisent que les infiltrations trouvent une double origine : le réseau d'évacuation des eaux provenant des siphons est défaillant et le plancher intermédiaire ne bénéficie pas de complexe d'étanchéité. Elles ajoutent que la réfection du réseau d'évacuation des eaux provenant des siphons est indispensable et que la hauteur du complexe existant de 17 centimètres est incompatible avec la configuration actuelle des lieux.
Elles rappellent que l'expert judiciaire a parfaitement déterminé et chiffré les travaux devant être réalisés, présenté la solution la plus adaptée pour régler le litige existant entre les parties et que le rapport de Monsieur [S] n’était pas contradictoire, ses préconisations étant infondées.
Elles mentionnent que le syndicat n'a pas communiqué pas ses pièces 6 et 7 par RPVA et qu’à ce jour, la réalisation de tels travaux n’est pas caractérisée et rien ne permet de certifier que le syndicat a déféré à ceux-ci.
Elles sollicitent le prononcé d'une astreinte compte tenu des nombreuses mises en demeure, des procédures, de l’ancienneté des désordres, de leur récurrence depuis de nombreuses années mais aussi de l'inertie des défendeurs.
Elles font état de du préjudice financier de la SARL PROMECS compte tenu des pertes très régulières de marchandises alimentaires, des graves troubles dans le cadre de l'activité, des frais d'huissier et des préjudices moraux subis et communiquent les factures liées. Elles expliquent que la situation s'est dégradée, occasionnant de nouveaux préjudices en relation avec l'absence de travaux.

***

Dans ses conclusions signifiées par RPVA le 25 octobre 2023, la SCI CHEMIN DE GIBBES demande au Tribunal de :

Vu l’ordonnance statuant sur incident du 06 janvier 2022,
Vu le rapport d’expertise [U] du 12 mai 2019,
Vu le rapport [S] du 13 avril 2019,
Vu l’acte de vente du 03 août 2018,

Homologuer partiellement le rapport d’expertise [U] dans ses conclusions relatives au réseau d’évacuation des eaux usées et aux frais de raccordement au tout-à-l’égout ;
Donner acte à la société concluante de son acceptation de prise en charge des travaux relatifs à la réfection du réseau d’eaux usées pour un montant de 5 744,94 euros HT et de son offre de règlement entre les mains de la SCI GIBBES pour la réalisation desdits travaux sous réserve de leur exécution par ses soins en sa qualité de propriétaire,
Donner acte à la société concluante de son acceptation de participation au prorata des millièmes dans la prise en charge par le syndicat des copropriétaires du raccordement au tout-à-l’égout pour un montant validé à 8 573,94euros et de son offre de régler le syndicat des copropriétaires dès son appel de fonds à ce titre,
Constater qu’en l’état de la vente du bien le 3 août 2018 la société concluante ne saurait être condamnée à quelque astreinte que ce soit, étant dans l’incapacité de réaliser elle-même lesdits travaux a fortiori ceux à la charge du syndicat des copropriétaires,
Dire et juger qu’en ce qui concerne la réalisation d’un complexe d’étanchéité spécifique de l’activité laboratoire des locaux incriminés, cette dernière n’est pas indispensable à l’exploitation desdits locaux en contemplation du rapport d’expertise [S],
Rejeter l’homologation du rapport d’expertise sur ce point,
Constater en tout état de cause que l’activité « laboratoire » a cessé et que les travaux sont dépourvus d’objet,
A titre subsidiaire, dire et juger en tout état de cause que si la réalisation de ces travaux spécifiques devait être ordonnée, ils ne sont que la conséquence des choix d’exploitation de son acquéreur, la SCI GIBBES, suivant les baux qu’elle a consenti postérieurement à l’acte et qu’elle devra en conséquence seule en supporter le surcoût,
Dire et juger en conséquence que la SCI CHEMIN DE GIBBES ne saurait être tenue de la remise en état du sol litigieux que dans le cadre d’une exploitation de droit commun et non spécifique exigeant des surcoûts tels que chiffrés par l’expert,
Dire et juger qu’en tout état de cause les 20 000 premiers euros des dits travaux « ordinaires » seront supportés par la SCI GIBBES et la concluante uniquement tenue du surplus éventuel pour des travaux ordinaires,
Dire et juger en cas de condamnation solidaire que la société concluante sera relevée et garantie par la SCI GIBBES de toutes sommes relatives aux travaux ou aux préjudices invoqués en relation avec le litige ;
Débouter la SCI GIBBES de toutes ses fins, demandes et conclusions ;
Débouter les sociétés PROMECS et LIMA de leurs fins demandes et conclusions contraires au présent en ce qui concerne les divers travaux ;
Constater l’absence de versement au débat des indemnités d’assurances perçues par PROMECS/et ou LIMA jusqu’au 01 juin 2017,
Débouter les sociétés PROMECS et LIMA des demandes relatives au préjudice commercial aucunement démontré en l’état des pièces produites ainsi que toutes ses autres demandes;
Débouter l’ensemble des parties de toutes leurs prétentions et demandes à l’égard de la société concluante et qui seraient contraires aux présentes écritures,
Condamner tout succombant à payer chacun à la SCI CHEMIN DE GIBBES la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que les conclusions de l'expert sont discutables au regard des éléments de la cause puisque l’activité entreprise au premier étage n’exigeait pas une étanchéité de type «laboratoire» relevant d’une activité spécialisée et puisque l’activité litigieuse n’était de toute façon pas inscrite dans le marbre, tout autre activité qui ne serait pas de ce type « laboratoire » n’exigeant pas une telle étanchéité. Elle affirme qu'elle est disposée à faire face à la réfection du réseau d’évacuation d’eaux usées concernant son lot et qu'elle a entrepris les travaux d’urgence nécessaires pour faire cesser le trouble allégué. Elle rappelle qu'elle a vendu l’ouvrage et ne peut donc réaliser elle-même lesdits travaux, n’étant plus propriétaire.

Elle explique que l'acte de vente a été précédé d’une promesse de vente en date du 11 avril 2018 ainsi que d’une déclaration d’intention d’achat du 3 avril 2018, les acquéreurs ayant été abondamment avertis de l’existence de la procédure, des problèmes de cohabitation avec la société PROMECS mais aussi de ce que les locaux cédés étaient occupés sans droit ni titre en vertu d’une ordonnance du 15 janvier 2018. Aussi, il appartenait à l’acheteur de disposer des biens et de les affecter à telle destination qu’il entendrait, d'en faire son affaire personnelle, or il a laissé perdurer cette activité de boulangerie pâtisserie et l’a consacrée en concluant un bail notarié le 25 septembre 2018. Dès lors, si l’acquéreur avait décidé d’expulser la société LARRY, il n’y aurait plus de boulangerie, « de laboratoire », donc plus de nécessité d’avoir une étanchéité spécifique.
Elle ajoute que le complexe d’étanchéité spécifique n’est pas nécessaire pour l’exploitation du local litigieux car des mesures appropriées de nettoyage du sol suffiraient à éviter les infiltrations, en outre l’activité particulière a cessé.
Elle indique que l’acte de vente prévoit une clause suivant laquelle l'acquéreur supporterait du fait de la procédure une somme de 20 000 euros maximum, montant auquel était évalué à l’époque les conséquences prévisibles de l’expertise et concernant une remise en état à destination normale mais certainement pas la refonte du carrelage et de l’étanchéité. Aussi, elle ne saurait être tenue des conséquences autres que celles de la réfection du réseau d’eaux usées et du raccordement au tout-à-l’égout pris en charge par le syndicat des copropriétaires.

Selon elle, l'expert judiciaire ne s’est livré à aucune étude sérieuse et contradictoire du préjudice financier et n'a pas eu recours à un sapiteur comptable. Aussi, les tableaux produits par les demanderesses n'établissent pas de relations de cause à effet entre les sinistres et les dommages invoqués en l'absence de bilans ou comptes d’exploitation qui témoigneraient de l’effondrement du chiffre d’affaires, et celles-ci ne produisent aucune précision relative à l’indemnisation qu’elles ont dû recevoir de leur assureur jusqu'en juin 2017. Elle soutient que les demanderesses n’ont jamais établi l’impossibilité d’honorer des commandes et que les nouveaux sinistres de 2020 et 2021, sous réserve qu’ils soient fondés et vérifiés, ne sauraient la concerner mais uniquement le nouveau propriétaire des lieux, la SCI GIBBES devant supporter le préjudice éprouvé par des tiers depuis le 3 août 2018.

Elle note que seule la société PROMECS pourrait se prévaloir du préjudice commercial, le bailleur n'éprouvant aucun préjudice déterminé et que de 2010 au 1er juin 2017, la société PROMECS a été, selon ses propres déclarations, indemnisée par sa compagnie d’assurances à la suite des sinistres récurrents. Elle ne se dit elle-même concernée, en admettant qu’ils soient établis, que par les désordres subis du 1er juin 2017 au 3 août 2018.

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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 23 octobre 2023, la SA AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu les articles 1102, 1103 et suivants du code civil, vu la loi du 10 juillet 1965, vu les pièces produites,

CONSTATER que la réparation des installations ou appareils à l'origine du dégât des eaux n'est pas garantie par le contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires auprès de la société AXA,
JUGER que la société AXA, en sa qualité d'assureur, ne saurait être condamnée à une obligation de faire,
JUGER que les dommages allégués par les sociétés PROMECS et LIMA résultent d'un défaut permanent ou volontaire d'entretien de la part de l'assuré et d'un manque de réparation incombant, au moins pour partie, au syndicat des copropriétaires,
JUGER que le sinistre en cause est exclu de toute garantie,
EN conséquence, REJETER l'ensemble des demandes formulées à l'encontre de la société AXA, prise en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble de la copropriété [Adresse 1],
CONDAMNER tout succombant à verser à la société AXA la somme de 3000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, distraits au profit de Me LASALARIE, avocat sur son affirmation de droit.
Elle soutient que certains constats d'huissier ont été établis postérieurement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire et que l'origine et les causes des dommages n'ont pas été contradictoirement constatées ; que la SARL PROMECS n'a jamais transmis les justificatifs des indemnisations versées par son assureur de 2010 à 2017, ne nie pas avoir été indemnisée d'une partie des dommages et que l'expert judiciaire n'a pas validé les montants des préjudices invoqués. Elle ajoute qu'aucune expertise comptable n'a été réalisée, que l'activité n'a jamais été suspendue, que les factures produites sont antérieures au 1er juin 2017 et que la demande est donc injustifiée.
Par ailleurs, la SCI LIMA est propriétaire des lieux et ne subit pas le préjudice résultant de la déperdition des marchandises.
Elle conteste toute faute du syndicat, seul le branchement du tout-à-l'égout étant à sa charge, les dommages ne trouvant pas leur origine dans un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes.
Elle affirme que les demanderesses se sont opposées au vote portant sur les travaux de réfection précités et contribuent donc au maintien de leurs préjudices.
Elle nie garantir la réparation des installations ou appareils à l'origine du dégât des eaux et expose qu'elle ne peut être condamnée à une obligation de faire. Elle fait état d'un défaut d'entretien de son assuré excluant sa garantie puisque les infiltrations perdurent depuis plusieurs années.

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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 4 mai 2023, la SCI GIBBES demande au Tribunal de :

Vu l'acte de vente du 3 août 2018, vu le rapport d'expertise, en application des articles 1103, 1193 et 1194 du code civil,

Condamner la SCI CHEMIN DE GIBBES au paiement de la somme de 5 746,94 euros correspondant aux travaux relatifs à la réfection du réseau d'eaux usées,
Condamner la SCI CHEMIN DE GIBBES à payer la somme de 8 573,94 euros correspondant aux travaux de raccordement du tout-à-l'égout,
Si le tribunal estimait la reprise d'étanchéité des lots appartenant à la SCI GIBBES indispensable, Condamner la SCI CHEMIN DE GIBBES à payer la somme de 96 695 euros au titre des travaux d'étanchéité,
Juger que la SCI GIBBES relèvera et garantira la SCI CHEMIN DE GIBBES à concurrence de la somme de 20 000 euros suivant la clause particulière figurant à l'acte notarié en date du 3 août 2018,
Débouter la SARL PROMECS et la SCI LIMA de leurs demandes en paiement au titre des dommages et intérêts pour les préjudices subis pour absence de justificatif des dits préjudices,
Condamner tout succombant à payer chacun à la SCI GIBBES la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle expose que le nettoyage des sols ne doit pas être réalisé à grande eau ni au moyen d'un nettoyeur haute pression et que la réglementation en vigueur n'impose pas la mise en oeuvre d'une étanchéité sur plancher intermédiaire selon le rapport de M. [S]. En sus, l'étanchéité sur carrelage posée sur une chape entraînerait un problème d'hygiène, aussi les préconisations de l'expert judiciaire sur la réalisation des travaux d'étanchéité ne doivent pas être suivies. En outre, la résolution de ces problèmes est totalement liée à l'activité de la partie commerciale située au 1er étage alors qu'elle n'a pas posé de difficultés pendant 30 ans, qu'elle n'exigeait pas une étanchéité de type laboratoire spécifique et que toute autre activité ne la requiert pas non plus. Elle ajoute qu'elle est devenue propriétaire le 3 août 2018, que les désordres sont apparus en 2010 et que les travaux ne peuvent être mis à sa charge.
Elle explique que le vendeur s'est contractuellement engagé à conserver la gestion et le coût de la procédure et que l'acquéreur s'est engagé à prendre en charge les conséquences du sinistre dans la limite de 20 000 euros.
Selon elle, l'expert judiciaire ne s'est livré à aucun examen sérieux et contradictoire du préjudice financier, sans étude comptable détaillée. Elle confirme l'insuffisance des tableaux produits et l'absence d'éléments sur l'indemnisation de l'assureur, outre l'absence de preuve de l'impossibilité d'honorer des commandes. Elle soutient également que la SCI LIMA, bailleresse, ne justifie d'aucun préjudice.
Elle souligne que la présence de la SAS LARY exploitant la boulangerie a duré moins de trois mois, qu'elle occupait toujours les lieux lors de la vente des locaux et que ces quelques mois n'ont pas engendré l'obligation de réfection d'étanchéité qui était déjà défectueuse.

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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 23 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu l’assignation,
Vu le rapport d’expertise [U] du 12 mai 2019,
Vu l’ordonnance du Juge de la mise en état,
Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER la société PROMECS et la SCI LIMA de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,
A titre subsidiaire, JUGER que le syndicat des copropriétaires sera relevé et garanti par la SCI GIBBES en ce qui concerne tous les dommages et intérêts sollicités,
Encore plus subsidiairement, et si par extraordinaire une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SIGA PROVENCE, CONDAMNER la société AXA France IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SIGA PROVENCE, de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre,
EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER solidairement les sociétés PROMECS et LIMA au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Il soutient que les travaux ont été effectués par la SERAM s’agissant du raccordement au réseau public et des travaux de branchement sur le tout-à-l’égout et que la situation des lieux ne résulte que de la constitution du sol du premier étage, aussi seules la SCI CHEMIN DE GIBBES et la SCI GIBBES peuvent en répondre, s’agissant d’aménagements commerciaux à l’intérieur de leurs murs. Il affirme qu'il a œuvré pour permettre la résolution des désordres affectant les lots de la SCI LIMA mais s’est heurté à des difficultés dues à la volonté constante des demanderesses de s’opposer aux résolutions portées à l’ordre du jour des dernières assemblées générales. En outre, les travaux ne pourront être réalisés que postérieurement à la réfection du conduit d’évacuation des eaux usées.

Il ajoute que la société PROMECS évalue son préjudice de perte de marchandises sur la base de simples documents unilatéraux, des factures de commandes de marchandises, sans que l’on ne puisse déterminer avec certitude le lien de cause à effet entre les sinistres et les dommages évoqués.
Il fait état de ses appels en garantie et conteste toute responsabilité de sa part.

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Dans ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 20 mars 2023, la SA AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d’assureur de la SCI CHEMIN DE GIBBES demande au Tribunal de :

Vu les pièces, A titre principal, METTRE HORS DE CAUSE AXA FRANCE en l’absence de demande formée à son encontre,
A titre subsidiaire, CONSTATER que la SCI CHEMIN DE GIBBES avait connaissance du sinistre lors de la souscription de la police auprès d’AXA,
CONSTATER que les dommages résultent d’un défaut d’entretien et de réparation incombant à la SCI CHEMIN DE GIBBES et sont alors exclus de la garantie d’AXA,
En conséquence, METTRE HORS DE CAUSE AXA France, le sinistre étant exclu de toute garantie,
A titre infiniment subsidiaire, REJETER toute demande formée contre AXA FRANCE à réaliser les travaux de reprise sous astreinte,
REJETER toute demande formée contre AXA FRANCE au titre du paiement du coût des travaux de reprise, comme étant exclu de la police souscrite,
DEBOUTER la SCI LIMA de sa demande relative à l’indemnisation des préjudices résultant de la perte de marchandises, comme n’ayant pas qualité à agir sur cette demande,
DEBOUTER la société PROMECS de sa demande relative à l’indemnisation des préjudices subis, comme n’étant pas justifiée,
DEBOUTER les demanderesses de leur demande relative au remboursement des frais d’huissier comme n’étant pas garantie au contrat d’AXA,
A titre plus que subsidiaire, LIMITER toute éventuelle condamnation d’AXA France à l’indemnisation des préjudices subis par la société PROMECS entre le 1er juin 2017 et le 4 août 2018,
DEDUIRE de toute éventuelle condamnation d’AXA France le montant de la franchise contractuelle de 279,91 euros à indexer,
En tout état de cause, CONDAMNER la société PROMECS et la SCI LIMA, in solidum, à payer à la compagnie AXA la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu'aucune partie ne formule de demande à son égard et que la SCI CHEMIN DE GIBBES était parfaitement informée des infiltrations subies par la société PROMECS au moment de la souscription de la police en mars 2016, aussi elle ne doit pas sa garantie.
Elle souligne que le défaut d’entretien parfaitement caractérisé par l’expert judiciaire exclut sa garantie et que seule la garantie dégâts des eaux suite à des infiltrations au travers des carrelages serait mobilisable et par là même, la garantie responsabilité civile du fait des dommages causés aux voisins. Elle rappelle qu'un assureur ne saurait être condamné à une obligation de faire et que la garantie dégâts des eaux ne couvre pas les frais de réparation des biens à l’origine des sinistres.
Elle ajoute que la SCI LIMA ne justifie d’aucun préjudice lié à la déperdition de marchandises qui relèvent uniquement de l’activité de son preneur, que la société PROMECS n’a jamais transmis les justificatifs des indemnisations versées par son propre assureur de 2010 à 2017 et qu'elle n’a jamais interrompu son activité. Elle conclut que la demande formulée par la société PROMECS est imprécise et difficilement déterminable dans la mesure où elle sollicite une indemnisation globale sur plusieurs postes de préjudices sans en établir une répartition précise et que le contrat d’assurance a été résilié au 4 août 2018, de sorte que tout préjudice résultant d’un sinistre intervenu après cette date ne saurait être garanti par elle. Elle conteste la teneur des factures produites et les indemnisations sollicitées.
Elle fait état de sa franchise contractuelle et relève que la somme de 3.459,26 euros au titre des frais d’huissier exposés n’est aucunement justifiée par la production des notes d’honoraires, qui n’entrent pas dans le champ de sa garantie.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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L'ordonnance de clôture a été rendue le 26 octobre 2023.

Suite à l'indisponibilité du magistrat, à la réouverture des débats et au transfert du dossier au cabinet 1 de la troisième chambre section A du tribunal judiciaire de Marseille, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 21 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que les demandes présentées sous la forme de « dire et juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code civil.

I/ Sur la mise hors de cause de la SA AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d'assureur de la SCI CHEMIN DE GIBBES

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Le tribunal observe qu’en l’espèce aucune demande n’est dirigée contre la SA AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d'assureur de la SCI CHEMIN DE GIBBES. Cette partie sera en conséquence mise hors de cause, conformément à sa demande.

II/ Sur l'homologation du rapport d'expertise judiciaire

Il convient de rappeler qu’il ne peut y avoir lieu à « homologation d'un rapport d'expertise », qui constitue seulement un élément de preuve, le technicien étant commis pour éclairer le juge sur une question de fait et ses constatations ou ses conclusions ne liant pas celui-ci. Cette demande sera donc rejetée.

III/ Sur l'origine des désordres

Il résulte des éléments du dossier que plusieurs constats amiables de dégâts des eaux affectant le bien situé [Adresse 2] ont été établis par la SARL PROMECS entre les mois de juin 2010 et décembre 2015.

Un premier commissaire de justice mandaté par la SARL PROMECS a constaté le 28 juin 2010 la présence de traces de dégât des eaux de taille importante au plafond du local où se situera la chambre froide, ainsi que des auréoles de taille très importante au milieu de la salle avec des décroutements de peinture, des auréoles d'infiltrations, le découpage d'une partie du faux plafond et du placo, des traces de dégât des eaux et d'infiltrations au plafond dans la partie sèche du local mais également des décroutements de peinture, cloquages, traces de couleur marron et auréoles.

Un deuxième procès-verbal a mis en évidence le 26 décembre 2015 un sol couvert d'eau dans le sas de stockage, la marchandise et les emballages de la SARL PROMECS totalement mouillés, des gouttes d'eau tombant du plafond, une grande quantité d'eau présente au sol au fond de l'entrepôt, ainsi que des traces d'infiltration d'eau au plafond et sur les cloisons de la zone de bureau.

Un troisième procès-verbal a relevé le 30 novembre 2016 des tâches d'humidité pour certaines très récentes sur les dalles de faux plafond de la partie bureau et la présence de flaque d'eau dans la zone de stockage de froid positif.

Enfin, un quatrième procès-verbal a mis en exergue le 1er février 2017 l'existence de flaques d'eau encore mouillées ou en train de sécher au sol sur la droite de la chambre de froid positif, de traces de gouttes d'eau bleue au plafond et des cartons situés en dessous de la zone d'infiltration totalement imbibés d'eau.

Le rapport d'intervention du cabinet ECORES a quant à lui fait état le 5 juin 2015 d'un engorgement du réseau d'évacuation des eaux usées réseau de la boulangerie en raison d'un manque de pente significatif, favorisant la création de bouchons.

Le conseil de la SARL PROMECS a informé la SCI CHEMIN DE GIBBES par courrier recommandé du 12 janvier 2017 de ce que l'origine des dommages proviendrait de son local.

Dans son rapport en date du 6 mai 2019, l'expert judiciaire mentionne que les locaux de la SARL PROMECS sont sous-jacents à une boulangerie et un cabinet médical. Monsieur [U] a constaté des traces d'infiltrations au plafond des bureaux et des traces d'eaux entre les joints dont la couleur laisse penser qu'il s'agit d'eaux usées et vannes, ceci étant confirmé par les analyses conduites par un laboratoire ; mais également des infiltrations répétées lors de l'accédit du 13 avril 2018, de l'eau coulant en goutte à goutte de manière continue à travers deux parties isolantes du plafond et des murs et ruisselant sur le sol.

Le rapport établit que les écoulements litigieux proviennent de défectuosités multiples affectant les canalisations privatives non-accessibles des locaux subjacents :
la défaillance du réseau d'évacuation des eaux provenant des siphons, ayant pour origine une erreur d'exécution et une défaillance dans l'entretien et l'exploitation des ouvrages,
l'absence de complexe d'étanchéité au niveau du plancher intermédiaire, pourtant nécessaire dans un laboratoire comme dans une cuisine professionnelle, alors même qu'il s'agit de locaux classés EB + suivant le DTU 43.6, les eaux s'infiltrant en sous-face dans les chambres froides.
L'expert judiciaire préconise ainsi la dépose totale du carrelage avec la réfection du réseau d'évacuation des eaux provenant des siphons d'un diamètre de 100 millimètres et la réalisation d'un complexe d'étanchéité avec isolant, recouvert de carrelage avec plinthes à gorge, outre le raccordement du réseau d'assainissement de la boulangerie et des étages sus-jacents au réseau public.

IV/ Sur les responsabilités et la garantie des assureurs

A/ S'agissant de la SCI CHEMIN DE GIBBES et de la SCI GIBBES

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'engagement de la responsabilité délictuelle nécessite la caractérisation d'une faute personnelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité les unissant.

Par ailleurs, l’article 544 du code civil prévoit le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements. Ce droit est cependant limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux de voisinage.

Sur ce fondement textuel, il est admis que nul ne doit causer à autrui aucun trouble anormal du voisinage. Cette théorie, autonome par rapport aux règles de la responsabilité délictuelle, institue une responsabilité objective, sans faute, fondée sur la preuve du trouble anormal.

L'engagement de la responsabilité au titre du trouble anormal du voisinage requiert la caractérisation d'un trouble anormal ou excessif, d'un dommage et d'un lien de causalité entre eux.

En l'espèce, il résulte des éléments précités que les désordres proviennent de canalisations privatives du lot voisin situé au dessus de celui des demanderesses, plus précisément du réseau d'évacuation des eaux provenant des siphons et de l'absence de complexe d'étanchéité au niveau du plancher intermédiaire.
Les désordres graves et répétés, subis par la SARL PROMECS, exploitant le local du rez-de-chaussée et la SCI LIMA, propriétaire, sont constitutifs de troubles anormaux de voisinage, engageant la responsabilité de l'ancien propriétaire du lot, la SCI CHEMIN DE GIBBES, mais également du nouveau propriétaire, la SCI GIBBES, compte tenu de la persistance des infiltrations postérieurement à la vente.

Toutefois, la SCI CHEMIN DE GIBBES n'étant actuellement plus propriétaire des lots concernés, le tribunal ne peut valablement la condamner à effectuer les travaux de réfection du réseau d'évacuation des eaux usées ni les travaux de réalisation du complexe d'étanchéité.

Il sera néanmoins donné acte à la SCI CHEMIN DE GIBBES :
de son acceptation de prise en charge des travaux relatifs à la réfection du réseau d’eaux usées pour un montant de 5 744,94 euros HT et de son offre de règlement entre les mains de la SCI GIBBES pour la réalisation desdits travaux sous réserve de leur exécution par ses soins en sa qualité de propriétaire,
de son acceptation de participation au prorata de ses millièmes dans la prise en charge par le syndicat des copropriétaires du raccordement au tout-à-l’égout pour un montant validé à 8 573,94 euros et de son offre de régler le syndicat des copropriétaires dès son appel de fonds à ce titre.

S'agissant du complexe d'étanchéité, l'expert judiciaire rappelle qu'il incombe à l'exploitant de la boulangerie de prendre les mesures nécessaires pour éviter les infiltrations, la SCI GIBBES devant quant à elle s'assurer de la conformité des lieux. Après avoir analysé le rapport non contradictoire de M. [S] produit par la SCI CHEMIN DE GIBBES, M. [U] ajoute que M. [S] n'a pas assisté aux opérations d'expertise judiciaire et notamment au carottage du carrelage existant et confirme bien que les cuisines professionnelles ou laboratoires, classées en catégories EB+ suivant le DTU 43.6, abordent l'étanchéité sous carrelage des paliers intermédiaires. Il conteste tout surpoids du fait de ces travaux, le complexe d'étanchéité venant en déduction d'une épaisseur de mortier de pose et le marteau-piqueur étant sans danger pour la structure contrairement à l'eau traversant la dalle régulièrement. S'il ne nie pas que cette étanchéité génèrera des bactéries dans le mortier de pose, elles restent cependant préférables aux infiltrations d'eaux usées et vannes dans le local du dessous entreposant des produits alimentaires.
Il explique que l'aspiration d'eau n'est pas une solution pérenne et que l'application de résine ne changerait rien en matière d'altimétrie et ne permettrait pas une évacuation correcte des eaux.
Il est au surplus précisé que l'absence d'étanchéité sous carrelage, à l'origine du passage de l'eau à travers la dalle, fragilisera à terme la structure des aciers et donc la solidité de l'édifice.

Il en résulte que ces travaux sont nécessaires et adaptés afin de mettre un terme définitif aux infiltrations subies par les demanderesses. En effet, la modification des méthodes de nettoyage du sol ne suffit pas à stopper lesdites infiltrations.
La SCI GIBBES ne démontre nullement qu'aucune activité de type laboratoire ou cuisine professionnelle ne persiste à ce jour dans ses locaux et que l'exploitation actuelle du lot n'exige aucunement la mise en oeuvre de ces travaux.
Au surplus, l'absence de complexe d'étanchéité est de nature à atteindre la solidité de l'immeuble en affectant ses aciers.

Il convient donc de condamner la SCI GIBBES à faire réaliser les travaux de complexe d'étanchéité conformément aux prescriptions du rapport d'expertise pour la somme de 96 695 euros. Pour s’assurer de la bonne exécution de la présente décision, il y a lieu d’ordonner une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra aux sociétés demanderesses de faire liquider l’astreinte.

L'acte notarié du 3 août 2018 portant sur la vente des lots n°2, 5, 6, 8, 9 et 10 de la SCI CHEMIN DE GIBBES à la SCI GIBBES mentionne expressément en page 7 que la convention d'occupation précaire établie le 27 avril 2017 entre la SCI CHEMIN DE GIBBES et M. [W] a été résiliée par ordonnance du 15 janvier 2018 et que ce dernier a fait l'objet d'une décision d'expulsion, les occupants, M. [W] et la société LARRY, exploitant la boulangerie, étant devenus sans droit ni titre, l'acquéreur déclarant être parfaitement informé de cette situation et en faire son affaire personnelle.
L'acte authentique ajoute, en page 34, que l'acquéreur reconnaît avoir été informé de la procédure actuellement en cours relative aux dégâts des eaux subis par la SARL PROMECS, exploitant les locaux situés en dessous de ceux de l'actuelle boulangerie pâtisserie, objets de la vente. L'acte rappelle ainsi l'assignation en référé du 30 juin 2017, l'expertise judiciaire ordonnée le 24 novembre 2017 et la note aux parties n°1 du 19 janvier 2018 « semblant confirmer que l'origine du sinistre proviendrait des locaux appartenant au vendeur ».
Il est également précisé que les parties conviennent que l'acquéreur prendra en charge les conséquences du sinistre dans la limite d'une somme de 20 000 euros, le surplus éventuel restant à la charge du vendeur, ce dernier conservant la gestion et le coût de la procédure et s'engageant à rendre compte de l'évolution de la procédure auprès de l'acquéreur.

Si la SCI CHEMIN DE GIBBES estime avoir vendu des locaux occupés sans droit ni titre, sans fonds de commerce lié, et qu'il appartenait donc à la SCI GIBBES de disposer des biens cédés et de les affecter à une destination autre de l'activité de boulangerie pâtisserie, il n'en demeure pas moins que les pièces du dossier révèlent que les infiltrations litigieuses ont commencé au cours de l'année 2010, soit 8 années avant la vente des lots. Elle ne peut donc valablement soutenir que la nécessité de mise en oeuvre d'une étanchéité spécifique n'est imputable qu'à la SCI GIBBES, dans la mesure où l'exploitation des lieux par une boulangerie pâtisserie était largement antérieure à la vente des lots et était déjà à l'origine des désordres subis par les demanderesses. La nécessité de réaliser ces travaux lui est donc en partie imputable en sa qualité d'ancien propriétaire des lots, raison pour laquelle l'acte authentique de vente prévoit d'ailleurs spécifiquement que l'acquéreur prendra en charge les conséquences du sinistre dans la limite d'une somme de 20 000 euros, le surplus éventuel restant à la charge du vendeur.

Le coût total des travaux de réfection du réseau d’eaux usées et de réalisation du complexe d'étanchéité devant être réalisés par le propriétaire des lots du 1er étage s'élève à la somme de 102 441,94 euros.

Compte tenu des engagements contractuels liant les SCI défenderesses, la SCI GIBBES ne doit prendre en charge le coût total des travaux de reprise qu'à hauteur de 20 000 euros.

Dès lors, il convient de condamner la SCI CHEMIN DE GIBBES à verser à la SCI GIBBES la somme de 82 441,94 euros au titre des travaux relatifs à la réfection du réseau d'eaux usées et des travaux d'étanchéité que cette dernière doit réaliser.

Aucun appel en garantie ne peut prospérer, dans la mesure où les parties n'ont pas fait l'objet d'une condamnation in solidum à ce titre.

B/ S'agissant du syndicat des copropriétaires et la garantie de son assureur

En application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s'agit d'une responsabilité objective, sans faute du syndicat des copropriétaires, pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

L'expert judiciaire mentionne que le branchement du tout-à-l'égout est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, puisqu'il s'agit du réseau commun permettant l'évacuation des eaux usées de chaque niveau hormis celui de la SARL PROMECS qui conserve son évacuation actuelle.

Contrairement à ses affirmations, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir réalisé l'intégralité des travaux visés et ne produit qu'un devis établi par la SERAMM le 20 septembre 2019 et une facture dressée le 28 octobre 2019 par la société YANIS DECO, portant sur la recherche du tout-à-l'égout.
Toutefois, si ces travaux sont de nature à remédier aux désordres subis par les demanderesses, il n'en demeure pas moins qu'aucun élément n'établit qu'une partie commune est directement à l'origine des dommages allégués. En effet, le rapport d'expertise judiciaire relève très clairement que les origines et causes des infiltrations sont d'ordre privatif et proviennent de la défaillance du réseau d'évacuation des eaux issues des siphons dans le lot de la SCI GIBBES et de l'absence de complexe d'étanchéité au niveau du plancher intermédiaire.
A ce titre, M. [U] explique bien que le réseau d'évacuation des deux niveaux supérieurs doit être dévié en rejoignant le réseau de tout-à-l'égout, partie commune, plutôt que de traverser la dalle séparant la boulangerie de la société PROMECS.
Aussi, si les travaux préconisés impactent en partie les parties communes, celles-ci ne sont pas à l'origine des dommages de la SARL PROMECS et de la SCI LIMA.

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne peut être engagée sur le fondement de l'article 14 précité, et toutes les demandes formées à son encontre ainsi qu'à l'encontre de son assureur la SA AXA FRANCE IARD doivent être rejetées.

Il appartiendra, le cas échéant, aux sociétés demanderesses, de rechercher la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires dans l'hypothèse où ce dernier s'opposerait de façon injustifiée à la réalisation des travaux sur les parties communes jugés impératifs.

IV/ Sur le préjudice des sociétés LIMA et PROMECS

En premier lieu, il convient d'observer que la SCI LIMA, en sa qualité de bailleresse, ne fait état d'aucun préjudice financier personnel.

Il n'est pas contesté que la SARL PROMECS exerce une activité de négoce de gros alimentaire et de distribution de produits frais, volailles et charcuteries et que son local est en grande partie composé de chambres froides dans lesquelles sont stockées les marchandises.

Il est indéniable que les infiltrations d'eaux usées ont endommagé de façon récurrente les marchandises alimentaires détenues par la SARL PROMECS, comme l'établissent les différents procès-verbaux de constat entre juin 2010 et février 2021 mais également l'expert judiciaire, qui précise que la SARL PROMECS est impactée par des infiltrations d'eaux usées incompatibles avec les produits alimentaires de manière récurrente, ces eaux tombant sur un stock important de matières consommables.
La persistance des infiltrations dans les chambres froides et bureaux est en outre démontrée par les production des procès-verbaux de constat des 24 juillet 2019, 5 septembre 2019, 28 janvier 2020, 21 décembre 2020 et 8 février 2021.

Toutefois, la lecture du rapport d'expertise judiciaire révèle que le conseil des demanderesses a indiqué lors du premier accédit du 18 janvier 2018 que l'assureur de la société PROMECS a indemnisé entre les années 2010 et 2015 le coût de la marchandise détruite, non les répercussions sur la perte de clientèle entraînée par les commandes non honorées en raison du dégât des eaux. La SARL PROMECS ne conteste pas, dans ses écritures, les affirmations des défendeurs selon lesquelles elle a été indemnisée par son assureur jusqu'en juin 2017.

En outre, force est de constater que d'une part, la SARL PROMECS ne démontre l'existence d'aucune perte de clientèle.

D'autre part, les différentes factures établies entre février 2017 et août 2019 par la société MAGHREB SOLUTIONS, portant sur la livraison de palettes, ne permettent aucunement d'établir que ces marchandises précises ont été détruites en raison des infiltrations. De même s'agissant des factures des sociétés COSTA, AUZERAL, FUCHS et HOCA en septembre et octobre 2018, étant précisé que le tableau récapitulant le poids des marchandises endommagées suite au dégât des eaux du 19 septembre 2018 a été établi par la SARL PROMECS elle-même.
La SARL PROMECS échoue ainsi à établir l'existence d'un dommage concernant ces marchandises et d'un lien de causalité direct et certain avec les infiltrations imputables aux SCI défenderesses.

Celles établies en novembre 2011 et novembre 2016 par la société NEMBRINI, portant sur la destruction de produits alimentaires avariés, concernent une période au cours de laquelle la société PROMECS a été indemnisée par son assureur du coût de la marchandise détruite.

En revanche, la SARL PROMECS produit des factures d'enlèvement exceptionnel pour destruction de produits alimentaires avariés par la société GRAISSES INDUSTRIELLES NEMBRINI ET FILS le 21 décembre 2020, date à laquelle le commissaire de justice a également constaté la dégradation des cartons de marchandises dans la chambre froide en raison des gouttes d'eau tombant du plafond. Le lien de causalité entre les infiltrations postérieures au rapport d'expertise judiciaire et les dommages résulte du constat d'huissier. Le coût de cette opération, s'élevant à 1204,50 euros TTC, doit donc être pris en charge la SCI GIBBES, propriétaire des locaux subjacents à la date du dommage.
En revanche, la composition des cartons endommagés et enlevés n'est établie avec aucune certitude, de sorte que le tribunal ne peut prendre en considération les factures émises en novembre et décembre 2020 par la SAS GSB.

Enfin, le commissaire de justice mandaté par la SARL PROMECS a relevé le 8 février 2021 l'inondation du sol de la chambre froide en raison de l'eau tombant du plafond, générant la coupure d'électricité de la chambre de froid négatif. Il a en outre constaté l'odeur nauséabonde se dégageant de la marchandise présente dans la chambre de froid négatif, l'eau s'échappant des produits décongelés et a annexé un inventaire des marchandises entreposées dans la chambre de froid négatif et perdues en raison du dégât des eaux du 5 février 2021, portant sur la somme de 16 335,05 euros. Cet inventaire des marchandises perdues, corroboré par les photographies, a ainsi été visé par le commissaire de justice et confirme l'existence du préjudice financier subi par la SARL PROMECS, dont la SCI GIBBES, propriétaire en février 2021, doit être seule déclarée responsable.

Par conséquent, la SCI GIBBES sera condamnée à verser à la SARL PROMECS la somme de 17 539,55 euros au titre de son préjudice financier.

La SARL PROMECS réclame par ailleurs la prise en charge des frais de constat d'huissier. En effet, ces frais n'ont été rendus nécessaires qu'en raison des désordres imputables aux SCI défenderesses.

Compte tenu des pièces communiquées, les responsabilités étant sur ce point divisibles, la SCI CHEMIN DE GIBBES sera condamnée à payer la somme de 951,08 euros à la SARL PROMECS au titre des frais de constat de commissaire de justice et la SCI GIBBES la somme de 1580 euros.

V/ Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI CHEMIN DE GIBBES et la SCI GIBBES, qui succombent in fine, supporteront in solidum les dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre et seront condamnées in solidum à payer à la SARL PROMECS la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles et à la SCI LIMA la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

En équité, les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

MET HORS DE CAUSE la SA AXA FRANCE IARD prise en sa qualité d'assureur de la SCI CHEMIN DE GIBBES,

REJETTE les demandes d'homologation du rapport d'expertise judiciaire,

DEBOUTE la SARL PROMECS et la SCI LIMA de leurs demandes de condamnation de la SCI CHEMIN DE GIBBES à effectuer les travaux de réfection du réseau d'évacuation des eaux usées et les travaux de réalisation du complexe d’étanchéité sous astreinte et de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à effectuer les travaux de branchement du tout-à-l'égout sous astreinte,

DONNE ACTE à la SCI CHEMIN DE GIBBES de son acceptation de prise en charge des travaux relatifs à la réfection du réseau d’eaux usées pour un montant de 5 744,94 euros HT et de son offre de règlement entre les mains de la SCI GIBBES pour la réalisation desdits travaux sous réserve de leur exécution par ses soins en sa qualité de propriétaire,

DONNE ACTE à la SCI CHEMIN DE GIBBES de son acceptation de participation au prorata de ses millièmes dans la prise en charge par le syndicat des copropriétaires du raccordement au tout-à-l’égout pour un montant validé à 8 573,94 euros et de son offre de régler le syndicat des copropriétaires dès son appel de fonds à ce titre,

CONDAMNE la SCI GIBBES à faire réaliser les travaux d'étanchéité conformément aux prescriptions du rapport d'expertise pour la somme de 96 695 euros, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois à partir de la signification du jugement, ladite astreinte courant dans un délai de deux mois passé lequel, à défaut d’exécution, il appartiendra à la SCI LIMA et à la SARL PROMECS de faire liquider l’astreinte,

CONDAMNE la SCI CHEMIN DE GIBBES à verser à la SCI GIBBES la somme de 82 441,94 euros au titre des travaux relatifs à la réfection du réseau d'eaux usées et des travaux d'étanchéité que cette dernière doit réaliser,

CONDAMNE la SCI GIBBES à verser à la SARL PROMECS la somme de 17 539,55 euros au titre de son préjudice financier,

CONDAMNE la SCI CHEMIN DE GIBBES à payer à la SARL PROMECS la somme de 951,08 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice,

CONDAMNE la SCI GIBBES à payer à la SARL PROMECS la somme de 1580 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice,

REJETTE les appels en garantie,

CONDAMNE in solidum la SCI CHEMIN DE GIBBES et la SCI GIBBES aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre,

CONDAMNE in solidum la SCI CHEMIN DE GIBBES et la SCI GIBBES à payer à la SARL PROMECS la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles et à la SCI LIMA la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

REJETTE les autres demandes formulées au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 02 juillet 2024.

Le GreffierLe Président