COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.C.I. MEA c/ Syndic. de copro. [Adresse 2]
N°
Du 23 Août 2024
4ème Chambre civile
N° RG 22/04114 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OHVL
Grosse délivrée à
Me Laurent DUVAL
la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS
le 23 Août 2024
mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Août deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 07 Mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 10 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 23 Août 2024, après prorogation du délibéré le 10 juillet 2024, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BOTELLA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
S.C.I. MEA prise en la personne de son gérant en exercice es qualité audit siège, venant aux droits de la SCI DE L’AVENIR, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Laurent DUVAL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
DÉFENDEUR :
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET NARDI JEAN JAURES dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
EXPOSE DU LITIGE
La SCI de l'avenir est propriétaire dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] de murs commerciaux correspondant à un magasin et une cave (lots n° 1 et 19) qu'elle loue à la société AMA qui exploite un restaurant sous l'enseigne " Lou Kalu ".
Une assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] s'est réunie le 8 mars 2022.
Par acte du 27 mai 2022, la SCI de l'avenir a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution n° 9 adoptée par cette assemblée générale.
Dans ses dernières conclusions communiquées le 2 février 2024, la SCI MEA, venant aux droits de la SCI de l'avenir, sollicite :
- l'annulation de la résolution n° 9 adoptée au cours de l'assemblée générale du 8 mars 2022,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens distraits au profit de Maître Laurent Duval.
Elle indique que le syndicat des copropriétaires se plaint d'odeurs de cuisine qu'il attribue au restaurant de la société AMA alors que d'autres commerces de bouche et restaurants se trouvent à proximité.
Elle précise qu'une expertise judiciaire a été réalisée suivant ordonnance du juge des référés.
Elle expose que l'expert n'a pas constaté d'odeurs dans la cage d'escalier ou sur le toit, que les évacuations sur le toit des autres restaurants à proximité n'étaient pas conformes, et qu'il a estimé que les odeurs dans la cour pouvaient avoir plusieurs sources, notamment la modification du cloisonnement de la courette réalisée par la copropriété alors qu'il s'agissait d'une partie commune affectée à sa jouissance privative. Elle estime que cette cloison permettait de neutraliser les émanations provenant du restaurant " Le grand balcon ".
Elle explique que la société AMA propose de faire modifier le conduit d'extraction qui est actuellement d'un diamètre insuffisant et que l'expert a validé ce projet, mais que la copropriété refuse les solutions proposées.
Elle affirme avoir demandé l'autorisation de poser un conduit d'extraction aux dimensions de 316 mm comme préconisé par le sapiteur de l'expert, ce que les copropriétaires ont refusé car ils l'estimaient trop imposant et que M. [I] voulait que le conduit passe sous les étais du balcon, ce qui était impossible avec un tel diamètre.
Elle ajoute avoir alors proposé un conduit d'un diamètre de 250 mm pour répondre au souhait des copropriétaires, proposition validée par l'expert, ce que les copropriétaires ont refusé au motif que cela n'était pas conforme aux préconisations du sapiteur.
Elle estime qu'un tel refus est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires, qu'il n'est motivé par aucun élément objectif, qu'il démontre une intention de nuire et constitue un abus de majorité alors que le conduit proposé est conforme à la législation et que l'expert relève que la copropriété s'oppose à toutes les solutions proposées.
Dans ses dernières écritures notifiées le 19 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la SCI de l'avenir à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il soutient qu'en 2016, la SCI de l'avenir a été autorisée à réaliser des travaux de réfection de la courette arrière et d'installation d'un conduit d'extraction mais que les travaux finalement réalisés n'avaient pas été autorisés et que des manquements au règlement de copropriété ont été relevés.
Il explique qu'à la suite des travaux d'installation d'un conduit d'extraction, un ancien conduit débouchant sur la toiture de l'immeuble en contrebas des fenêtres des mansardes, non chemisé et non étanche à l'air, a été utilisé.
Il affirme que l'expert judiciaire a conclu que la réfection de la courette allait au-delà de ce qui avait été autorisé, que le système d'extraction d'air du restaurant devait être refait et que le diamètre du conduit était insuffisant.
Il fait valoir que la copropriété a refusé l'installation d'un conduit de 315 mm car le conduit de section rectangulaire n'était pas conforme aux préconisations du sapiteur " Cheminée Niçoise " et d'un conduit de 250 mm qui ne correspondait pas au diamètre préconisé de 315 mm.
La clôture de l'affaire est intervenue le 23 avril 2024. L'affaire a été retenue à l'audience du 7 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2024 prorogé au 23 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'annulation de la résolution n° 9 adoptée au cours de l'assemblée générale du 8 mars 2022
Il résulte des dispositions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que sont adoptées à la majorité de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
S'agissant des autorisations de travaux sollicitées sur le fondement des dispositions de l'article 25 b, l'assemblée générale ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire. Elle ne peut valablement refuser l'autorisation sollicitée que si elle est insuffisamment informée ou si les travaux projetés portent atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
L'abus de majorité est caractérisé lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l'intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l'intérêt commun de la copropriété.
Il incombe à la SCI de l'avenir de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision querellée.
En l'espèce, l'assemblée générale du 8 mars 2022 a rejeté la résolution suivante :
" RESOLUTION 9
Rapport du Syndic sur les procédures en cours
(…)
C/ SARL AMA (Lou Kalu) SCI AVENIR :
Expertise judiciaire en cours.
La SARL AMA (enseigne Lou Kalu) demande l'autorisation de mettre une gaine d'extraction sur la face sur côté Est avec rejet en toiture ou conduit de 250mm. "
Par ordonnance du 8 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [V] [P].
Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 2 mai 2022.
Toutefois, l'intégralité dudit rapport d'expertise n'a pas été versée aux débats, les annexes, constituées par 20 pièces, n'y figurant pas.
De plus, le projet d'un conduit d'extraction de 250 mm objet de la résolution n° 9 n'est pas produit.
En l'état des pièces produites par la SCI MEA, venant aux droits de la SCI de l'avenir, il n'est pas possible de statuer sur la demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 8 mars 2022, faute des éléments de fait nécessaires.
Il convient en conséquence d'ordonner, sur le fondement de l'article 444 du code de procédure civile, la réouverture des débats pour inviter la SCI MEA, venant aux droits de la SCI de l'avenir, à produire le rapport d'expertise judiciaire déposé le 2 mai 2022 avec ses annexes ainsi que le projet visant à la pose d'un conduit d'extraction de 250 mm.
Il sera sursis à statuer sur l'ensemble des demandes et les dépens seront réservés en fin de cause.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
REVOQUE la clôture de la procédure ;
ORDONNE la réouverture des débats à l'audience de mise en état du 04 décembre 2024 à 9 heures ;
INVITE la SCI MEA, venant aux droits de la SCI de l'avenir, à produire à cette audience l'intégralité du rapport d'expertise judiciaire déposé le 2 mai 2022 avec ses annexes ainsi que le projet d'un conduit d'extraction de 250 mm soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2022 ;
SURSOIT à statuer sur l'ensemble des demandes ;
RÉSERVE les dépens en fin de cause ;
Et le Président a signé avec le Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
