MINUTE
ORDONNANCE DU : 29 Août 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00183 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGN6
AFFAIRE : S.A.R.L. IMMO DIAMOND C/ Société ELSIE GREEN INC, [N] [B], [W] [U], entrepreneur individuel
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE
Service des référés
ORDONNANCE DE REFERE
PRESIDENT : François-Xavier MANTEAUX
GREFFIERE : Céline TREILLE
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A.R.L. IMMO DIAMOND, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par la SELARL SVMH, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,avocat postulant, Me Charles-Antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, avocat plaidant
DEFENDEURS
Madame [N] [B], demeurant [Adresse 6]
représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,
Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 6]
représenté par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,
INTERVENANTE VOLONTAIRE
Société ELSIE GREEN INC, dont le siège social est sis [Adresse 5] ( USA)
représentée par la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,
Débats tenus à l'audience du : 11 Juillet 2024
Date de délibéré indiquée par le Président: 29 Août 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2021, la SCI Gamon a consenti à l'entreprise Elsie Green un bail dérogatoire portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 380 euros pour un période allant du 18 janvier au 18 mai 2021.
Par acte notarié en date du 22 septembre 2023, la SCI Gamon a cédé le local à la SARL Immo Diamond. Il est précisé dans l'acte notarié que le local est entièrement libre de location ou de toute occupation.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, la société Immo Diamond a assigné Mme [N] [B] et M. [W] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne afin de voir notamment ordonner leur expulsion des locaux objet du litige.
Dans ses dernières conclusions et sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, la société Immo Diamond sollicite de voir :
- à titre liminaire, juger irrecevable la pièce adverse 22 intitulée « Constat de Commissaire de Justice du 12 juin 2024 » et l'écarter purement et simplement des débats ;
- à titre principal,
- juger que M.[U] et Mme [B] occupent sans droit ni titre le local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;
- ordonner, sans délai, l'expulsion de M.[U] et Mme [B] sis [Adresse 1] et de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, et, si nécessaire, d'un serrurier ;
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place en application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner par provision M.[U] et Mme [B] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 380 euros, charges et taxes en sus, à compter rétroactivement du 1er octobre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par restitution des clés ;
- en tout état de cause,
- débouter M.[U], Mme [B] et la société Elsie Green de l'intégralité de leurs demandes, fins, conclusions,
- condamner in solidum M.[U], Mme [B] et la société Elsie Green à lui payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner in solidum M.[U], Mme [B] et la société Elsie Green au paiement des dépens qui comprendront les frais de la procédure d'expulsion si nécessaire.
La société Immo Diamond expose que :
- la société Elsie Green a été informée de la vente des locaux et de son obligation de lui restituer les locaux en sa qualité de nouveau propriétaire,
- c'est Mme [F] qui a répondu et revendiqué avec son conjoint, M. [U], être colocataires au même titre que la société Elsie Green depuis le 18 janvier 2021,
cette situation n'est pas démontrée ni prouvée par Mme [F] et M. [U],
la société Elsie Green intervient volontairement à l'instance alors même qu'aucune demande n'a été formulée à son encontre,
- M. [U] et Mme [F] occupent les lieux sans droit ni titre ce qui constitue un trouble manifestement illicite,
- le bail précaire a été conclu uniquement entre la société Elsie Green et la société Immo Diamond, venant aux droits de la société Gamon.
Dans leurs dernières conclusions et sur le fondement des articles 1231-1, 1714, 1719 du code civil, 31, 32-1, 325, 328,700, 809 et 835 du code de procédure civile et L145-5 et suivants du code de commerce, Mme [F] et M. [U] et demandent au juge des référés de :
- In limine litis,
- juger recevable la pièce n°22 intitulée « Constat de Commissaire de Justice du 12 juin 2024 » ;
- prendre acte de l'intervention volontaire de la société Elsie Green ;
- se déclarer incompétent eu égard à la présence manifeste d'une contestation sérieuse et d'une absence totale de trouble manifestement illicite ;
- renvoyer la SARL Immo Diamond à mieux se pourvoir ;
- A titre principal,
- constater l'existence d'un bail commercial ;
- débouter la SARL Immo Diamond de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- A titre reconventionnel, condamner la SARL Immo Diamond à leur payer la somme provisionnelle de 2 500 € chacun, au titre du préjudice moral, la somme provisionnelle de 10 000 €, au titre du préjudice financier, la somme provisionnelle de 5000 €, pour procédure abusive et à chacun la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Mme [F] et M. [U] exposent que :
- ils sont titulaires d'un bail commercial de sorte qu'il existe une contestation sérieuse,
la société Elsie Green reconnaît être en relation commerciale avec M. [U] et Mme [F] et être colocataire avec M. [U],
- du fait de la colocation, aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu en l'espèce,
- la société Immo Diamond a toujours, dans ses propos, considéré M. [U] et Mme [F] comme des locataires,
- le juge des référés doit de déclarer incompétent du fait de l'existence d'une contestation sérieuse,
- il existe un bail régularisé entre les parties qui conduit à rejeter toutes les demandes formulée par la société Immo Diamond.
La société Elsie Green est intervenue volontairement à l'instance. Et sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme provisionnelle de 10 000 €, au titre du préjudice financier et la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de constater l'intervention volontaire à l'instance de la société Elsie Green.
En outre, il convient de rappeler que le juge n'est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.
Sur l’irrecevabilité de la preuve :
Le juge des référés étant le juge de l'évidence, l'appréciation par ce dernier de la recevabilité d'un mode de preuve se heurte à une contestation sérieuse et ne relève
donc pas de sa compétence.
En outre, le procès verbal de constat d'huissier établi le 12 juin 2024, dont la recevabilité est discutée en l'espèce, n'est pas la seule preuve versée aux débats par
les parties, de sorte que la décision du juge des référés peut être prise en se fondant sur d'autres éléments.
Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la question de la recevabilité comme moyen de preuve de ce constat d'huissier.
Sur l'expulsion de M. [U] et Mme [B] :
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est, toutefois, pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un contrat de bail.
Aux termes de l’article L145-5 du code de commerce, si le locataire se maintient dans les locaux à l'expiration de la durée du bail dérogatoire, et que le propriétaire ne s'est pas manifesté au plus tard dans un délai d'un mois, un nouveau est automatiquement conclu. Il est soumis au statut des baux commerciaux.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu'un bail précaire a été établi le 18 janvier 2021 entre la SCI Gamon et l'entreprise Elsie Green, pour la période du 18 janvier au 18 mai 2021. Le contrat est versé aux débats par l'ensemble des parties à l'instance et ne fait pas l'objet de contestation.
La sci Gamon ne s’est pas manifestée dans le délai d’un mois à compter de l’expiration du bail précité. Ce n’est que par courrier recommandé du 17 octobre 2023 soit postérieurement à la cession du local par la sci Gamon à la société Immo Diamond, qu’il a été demandé à la société Elsie Green de quitter les lieux.
La société Elsie Green, qui atteste avoir passé un accord avec M. [W] [U] pour utiliser et gérer le local, justifie avoir poursuivi le paiement des loyers à l’expiration du bail précaire, et ce jusqu’à un dernier versement le 13 septembre 2023.
Les défendeurs produisent une attestation de Madame la maire de la commune de [Localité 7], attestant que Mme [N] [F] et M. [W] [U], travaillant comme prestataires de service pour la société Elsie Green, occupent un local situé [Adresse 3], depuis le 18 janvier 2021.
Suite à l’expiration du bail précaire le 18 mai 2021, et en l’absence de manifestation contraire du propriétaire dans le délai d’un mois à compter de cette date, la société Elsie Green, qui a poursuivi le paiement des loyers, bénéficie dès lors d’un bail commercial.
Ce n’est qu’à compter de la cession du local à la société Immo Diamond que la société Elsie Green a interrompu le versement des loyers, faute pour elle d’avoir obtenu le RIB du nouveau propriétaire. Elle justifie pourtant avoir demandé à la société Immo Diamond la transmission de son RIB afin de pouvoir lui adresser des virements, ce qui lui a été refusé. En outre, au 07 mai 2024, la somme de 2.280 euros était consignée auprès de la CARPA du barreau de Saint-Etienne par la société
occupant les lieux, au titre des loyers ne pouvant être patyés.
En conséquence, la demande de la sarl Immo Diamond se heurte à une contestation sérieuse et il ne peut y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation.
Sur les autres demandes :
Mme [F], M. [U] et la société Elsie Green ne rapportent pas la preuve des préjudices qu’ils allèguent, de sorte qu’il convient de les débouter de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices moral et financier.
En application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un montant maximal de 10 000 euros, ainsi qu'à verser des dommages et intérêts à la partie adverse qui justifie d'un préjudice. Il est rappelé que le juge des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts pour procédure abusive. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalant au dol.
En l’espèce, la société Immo Diamond a acquis de la sci Gamon un local non loué, tel que le précise l’acte authentique. Elle justifie également avoir demandé à plusieurs reprises à M. [U] et Mme [B] de conclure un bail commercial, puisqu’elle n’avait manifestement pas connaissance du bail commercial existant entre la société Elsie Green et la sci Gamon à la suite de l’expiration du bail précaire.
En l’absence de mauvaise foi manifeste de la part de la société Immo Diamond, il convient de débouter Mme [F] et M. [U] et la société Elsie Green de leur demande tendant à la condamnation de la demanderesse pour procédure abusive.
L'équité conduit à condamner la société Immo Diamond à payer à M. [U], Mme [B] et à la société Elsie Green, la somme de 300 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu de condamner la société Immo Diamond, qui succombe, aux entiers dépens de l'instance, tels que définis à l'article 695 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort ;
CONSTATE l'intervention volontaire de la société Elsie Green Inc ;
DIT n'y avoir lieu à référé pour statuer sur la recevabilité comme mode de preuve du procès-verbal de constat d'huissier en date du 12 juin 2024 ;
DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion, de séquestration des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle ;
DEBOUTE la SARL Immo Diamond du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE M. [W] [U], Mme [N] [B] et la société Elsie Green du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE la SARL Immo Diamond à payer à M. [W] [U], Mme [B] et à la société Elsie Green, la somme de 300 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL Immo Diamond aux entiers dépens de l'instance.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
Céline TREILLE François-Xavier MANTEAUX
Grosse + Copie :
la SELAS LEX LUX AVOCATS
la SELARL SVMH ( pour Me Charles-Antoine CHAPUIS)
COPIES-
- DOSSIER
Le 29 Août 2024
