MINUTE
N° RG : 24/00252 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IIC4
AFFAIRE : CAISSE D’EPARGNE LOIRE DROME ARDECHE C/ S.A.S. A DEUX SERVICES - A2S IMMO, Société BCZ 1
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE
ORDONNANCE DE REFERE DU
29 Août 2024
PRESIDENT : François-Xavier MANTEAUX
GREFFIERE : Céline TREILLE
DEMANDERESSE
CAISSE D’EPARGNE LOIRE DROME ARDECHE, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Laurent SOUNEGA de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par Maître Ophélie JOUVE de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE
DEFENDERESSES
S.A.S. A DEUX SERVICES - A2S IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Sabine MATHIEUX de la SELARL UNITE DE DROIT DES AFFAIRES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,
Société BCZ 1, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Albert MOUSEGHIAN de la SELARL CJA PUBLIC CHAVENT-MOUSEGHIAN- CAVROIS - GUERIN, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,
DEBATS : à l’audience publique du 11 Juillet 2024
DELIBERE : audience du 29 Août 2024
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EXPOSE DU LITIGE
En date du 16 octobre 2015, la Caisse d’Épargne Loire Drôme Ardèche a conclu avec la société Score Investissement un bail commercial pour un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 10].
L'immeuble objet du bail a été cédé à la sci BCZ 1 le 19 mai 2016.
Par actes d'huissier en date des 04 et 05 avril 2024, la société Caisse d’Épargne Loire Drôme Ardèche (CELDA) a fait assigner la sas A deux Services – A2S Immo et la sci BCZ 1 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, afin d'obtenir une mesure d'expertise, qui se fera aux frais avancé de la sci BCZ 1. Elle sollicite également d'être autorisée à consigner le montant des loyers sur le compte séquestre du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats du Barreau de Saint-Étienne. Elle conclut enfin à la condamnation de la sas A deux Services – A2S Immo et de la sci BCZ 1 à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 11 juillet 2024, la CELDA expose que :
- l'étage situé au-dessus des locaux loués, fait l'objet de travaux depuis septembre 2017, causant divers désordres au sein de l'agence,
- le propriétaire M. [N], gérant de la société Score Investissement a été prévenu, mais rien n'a été fait,
- l'agence a été victime de nouvelles infiltrations en juin 2020, puis les 09 et 13 juillet 2021,
la société Score Investissement a été placée en redressement judiciaire,
- des travaux d'étanchéité ont été réalisés, mais de nouvelles infiltrations ont eu lieu,
- l'étage a été acquis par la société A2S Immo, qui a mis en place un dispositif temporaire, qui s'est avéré insuffisant,
- un constat d'huissier a été dressé le 15 mars 2023, et une réunion technique a été organisée entre la CELDA, son propriétaire M. [M] gérant de la sci BCZ 1, et Mme [W] [V], représentante de la société A2S Immo, à l'issue de laquelle la société A2S Immo s'est engagée à procéder à des travaux afin de rechercher et de supprimer les causes des infiltrations,
- rien n'a été fait, de nouvelles infiltrations sont intervenues, avec des chutes de matériaux en provenance du toit,
- un nouveau procès-verbal de constat a été dressé le 19 mars 2024.
La société BCZ 1 formule protestations et réserves quant à la mesure d'instruction sollicitée. Elle conclut au rejet de la demande de la CELDA tendant à être autorisée à consigner les loyers sur un compte séquestre, et sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle indique que l'exception d'inexécution sollicitée ne peut s'entendre qu'en cas d'impossibilité totale pour le locataire d'exploiter les lieux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
La société A deux Services – A2S Immo formule protestations et réserves.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
En l'espèce, le procès-verbal de constat du 19 mars 2024 fait apparaître l'absence de fenêtre dans les ouvertures situées au premier étage du bâtiment, local situé au-dessus de celui exploité par la CELDA et dans le local du premier étage, la présence de plusieurs traces d'humidité sur les murs et le plafond. A l'intérieur du local, il a pu constater la présence de traces de rouille à proximité de l'ossature du faux plafond et du rideau métallique, de traces de rouille et d'humidité sur le plafond de l'accueil, et sur le plafond à proximité de la salle d'attente.
La demanderesse dispose ainsi d'un motif légitime à obtenir la désignation d'un expert chargé de constater de façon contradictoire les désordres, d'en déterminer la nature, l'origine et les causes, les solutions propres à y remédier ainsi que d'en évaluer le coût.
Il convient par conséquent d'ordonner une expertise, à charge pour la société Caisse d’Épargne Loire Drôme Ardèche, qui la sollicite, d'en faire l'avance des frais.
Sur la demande de consignation des loyers
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à diverses obligations, dont celle d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Le preneur est tenu, en application de l'article 1728 du Code civil, de l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus ne peut opposer l'exception d'inexécution au motif de désordres dans les lieux loués, sauf s'il y a impossibilité totale pour lui d'utiliser les locaux.
En l'espèce, la CELDA n'est pas dans l'impossibilité totale d'utiliser les locaux objets du bail, qui continuent d'être exploités en tant qu'agence bancaire.
Il convient donc de la débouter de sa demande de consignation des loyers.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens sont laissés à la charge de la demanderesse, qui profite seule de la mesure d'expertise.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Ordonne une expertise au contradictoire de l'ensemble des parties,
Désigne pour y procéder
M. [U] [T],
AUDA ARCHITECTES
[Adresse 7]
[Localité 6]
(Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 8]),
avec la mission suivante :
Se rendre sur les lieux du litige sis [Adresse 3] à [Localité 10],
Se faire communiquer tous les éléments contractuels et techniques utiles,
Entendre les parties et leurs conseils en leurs explications,
Constater les désordres dénoncés par la CELDA, les décrire, en préciser la nature et la gravité, en rechercher les causes et les origines,
Décrire les travaux urgents nécessaires et provisoires afin de remédier immédiatement aux désordres constatés,
Décrire les travaux propres à remédier définitivement à ces derniers, la durée desdits travaux et leur coût,
Fournir tous les éléments techniques et de fait permettant, le cas échéant, à la juridiction compétente de se prononcer sur le éventuelles responsabilités encourues,
Chiffrer les préjudices de toutes natures endurés par la CELDA ;
Dit que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert.
Dit que l'expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable, au moins quatre semaines, pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, qu'il déposera au service des expertises EN VERSION PAPIER avant le : 29 mars 2025 en un original,
Dit que l’expert devra, le cas échéant, donner son avis sur les éventuelles mises en cause nécessaires au bon déroulement des mesures expertales,
Désigne Madame Séverine BESSE, première vice-présidente, pour contrôler le déroulement de la mesure,
Fixe l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 4.000 euros qui devra être consignée par la société Caisse d’Épargne Loire Drôme Ardèche (CELDA) avant le 29 septembre 2024 à la régie du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE,
Dit que l'expert devra dès la première réunion d'expertise faire connaître aux parties le montant prévisionnel approximatif de ses frais et honoraires,
Rappelle qu'en application de l'article 271 du code de procédure civile à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l'expert sera caduque, sauf prolongation de délai ou relevé de caducité décidé par le Juge chargé du contrôle des expertises,
Dit qu'à l'issue de la première et au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert soumettra au juge chargé du contrôle de l'expertise et communique aux parties, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d'insuffisance de la provision allouée demandera la consignation d'une provision supplémentaire,
Dit qu'en cas de refus, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert commis, il sera pourvu d'office à son remplacement,
Dit n’y avoir lieu à consignation des loyers,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Laisse les dépens à la charge de la société Caisse d’Épargne Loire Drôme Ardèche (CELDA).
La Greffière, Le Président,
Céline TREILLE François-Xavier MANTEAUX
LE 29 Août 2024
GROSSE + COPIE à:
- Me SOUNEGA
COPIES à :
- Me MATHIEUX
- Me MOUSEGHIAN
- Régie
- dossier
- dossier expertise
- [U] [T](Expert)
