ARRET N° 18/
Du 27/3/2006
CHAMBRE: CIVILE, PENALE, COMMERCIALE ET SOCIALE
AFFAIRE
HERITIERS DE FEU Z AG REP/ MADAME Y A
CONTRE
HERITIERS DE C B REP/ Ae B
OBJET: RESOLUTION DE VENTE
DECISION
VOIR LE DISPOSITIF
REPUBLIQUE DE GUINEE
Travail - Justice - Solidarité
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Au nom du Peuple Guinéen
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Audience du 18 Mars 2006
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La COUR SUPREME de la REPUBLIQUE de GUINEE, séant à Conakry, Chambre Civile, Pénale, Commerciale et Sociale, statuant en matière civile en son audience publique et ordinaire du Vingt Sept Mars à laquelle siégeaient:
Monsieur Kollet SOUMAH, Conseiller à la Cour Suprême; PRESIDENT;
Monsieur Kanfory KALTAMBA, Conseiller à la Cour Suprême: CONSEILLER RAPPORTEUR;
Madame Joséphine LAMOU, Conseiller à la Cour Suprême, CONSEILLER;
En présence de Monsieur Alpha TOURE, Avocat Général substituant Monsieur le Procureur Général empêché;
Avec l'assistance de Maître Andrée CAMARA, Greffière à ladite Cour;
A rendu l'arrêt dont la teneur suit dans la cause;
ENTRE
Héritiers de Feu Z AG représentés par Madame Y A, ménagère, demeurant au quartier Matam I Commune de Aa Ad demanderesse au pourvoi, ayant pour conseils Maîtres Cellou CAMARA et N'Faly FOFANA, Avocats à la Cour;
D'UNE PART
ET
Les Héritiers de Feu C B représenté par Monsieur Ae B, Professeur d'Arabe, demeurant au quartier Matam, Commune de Aa, Ad, défendeur au pourvoi, ayant pour conseil Maître Togba ZOGBELEMOU, Avocat à la Cour;
D'AUTRE PART
Le Tribunal de Première Instance de Conakry 3 a par jugement n°045 du 19 Février 2003 décidé ainsi qu'il suit:
«Statuant publiquement, contradictoirement en matière civile en premier ressort;
EN LA FORME
Reçoit Ae B représentant des héritiers de feu C B en son action. L'y dit mal fondée;
AVANT DIRE DROIT
Reçoit Madame Y A en son action et l'y dit bien fondée;
Dit et juge qu'il y a lieu d'ordonner Madame Y A à élever le mur mitoyen entre les deux (2) concessions;
AU FOND
Rejette purement et simplement les prétentions de Monsieur Ae B parce que mal fondées;
Dit et juge que la convention de vente a eu lieu entre Monsieur C B et feu Z AG agissant pour le compte de Madame Y A;
Ordonne l'exécution provisoire nonobstant tous recours en ce qui concerne le Jugement avant dire droit;
Met les frais et dépens à la charge de Monsieur Ae B;
Le tout en application des articles 668 et 787 du Code Civil et 235 du Code de Procédure Civile Economique et Administrative;.»
Le Sieur Ae B représentant des héritiers de Feu C B a relevé appel de cette décision le 19/02/2003 au Greffe du Tribunal de Première Instance de Conakry 3;
La Cour d'Appel de Conakry a rendu l'arrêt n°340 du 18/11/03 dont le dispositif est ainsi libellé;
«Statuant publiquement, contradictoirement en matière Civile, en dernier ressort et sur appel;
En la Forme: Reçoit l'appel;
Au Fond: Le déclare bien fondé;
En conséquence infirme le Jugement n°045 du 19 Février 2003 du Tribunal de Première Instance de Mafanco Conakry 3
STATUANT A NOUVEAU
Constate que Madame Y A n'a pas payé le reliquat du prix de l'immeuble soit la somme de 100.000 FG Sylis depuis le 1er Novembre 1976;
En conséquence, prononce la résolution de la vente intervenue entre elle et Feu C B;
Dit et arrête que les héritiers de feu C B représentés par Ae B, sont propriétaires de l'immeuble objet de la vente;
Ordonne le déguerpissement de Dame Y A et de tous autres occupants de son chef des lieux litigieux;
Met les frais et dépens à la charge de l'intimée;
Le tout en application des dispositions des articles 879 et 741 du Code de Procédure Civile, Economique et Administrative; .»
Maître N'Faly FOFANA Avocat conseil de Dame Y A, s'est pourvu en cassation contre l'arrêt sus-énoncé le 9/12/2003 au Greffe de la Cour Suprême;
L'Affaire fut inscrite à l'audience de la Cour Suprême le 24/10/2005;
Le Conseiller a fait lecture de son rapport;
Le Ministère Public a été entendu en ses observations;
Les parties en leurs moyens, fins et conclusions;
Puis l'affaire est successivement renvoyée aux 14/11/05; 5/12/05; 12/12/05; 26/12/05 ensuite mise en délibéré au 30/01/2006; Lequel délibéré après plusieurs prorogations a été retenu pour le 27/3/2006;
Advenue cette date, la Cour Suprême après en avoir délibéré conformément à la Loi, a statué en ces termes:
LA COUR
VU les pièces du dossier;
VU l'arrêt 340 rendu dans la cause le 18 Novembre 2003 par la Cour d'Appel de Conakry;
VU le pourvoi formé contre ledit arrêt;
Ouï Monsieur KALTAMBA Kanfory, Conseiller Rapporteur, en son rapport;
Ouï les conseils des parties en leurs moyens;
Ouï le Ministère Public en ses observations;
Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant sur le pourvoi formé par les héritiers de feu Z AG, représentés par Y A, contre l'arrêt 340 du 18 Novembre 2003 rendu par la Cour d'Appel de Conakry qui infirme le Jugement n°45 du 19 Février 2003 du Tribunal de Première Instance de Ab Ad X, Statuant à nouveau:
Constate que Madame Y A n'a pas payé le reliquat du prix de l'immeuble, soit la somme de 100.000 Sylis depuis le 1er Novembre 1976;
En conséquence, prononce la résiliation de la vente intervenue entre elle et feu C B;
Dit et arrête que les héritiers de feu C B représentés par Ae B, sont propriétaires de l'immeuble, objet de la vente;
Ordonne le déguerpissement de dame Y A et de tous autres occupants de son chef, des lieux litigieux.
Met les frais et dépens à la charge de l'intimée.
Le tout en application des articles 879 et 741 du Code de Procédure Civile Economique et Administrative»
EN LA FORME
Considérant que la requête des héritiers de feu Z AG représentés par Y A en date du 9/12/03 indique les noms, prénoms et domicile des parties; Qu'elle contient un exposé sommaire des faits et moyens ainsi que les conclusions; Qu'elle est accompagnée de la lettre de réclamation de la décision juridictionnelle attaquée; Qu'il y a autant de copies de celle-ci qu'il a de parties en cause ce conformément à l'article 56 de la loi L.91/008/CTRN du 23 Décembre 1991;
Considérant que la dite requête, accompagnée de la lettre de réclamation de l'arrêt attaqué, a été signifiée à la partie adverse par acte d'Huissier en date du 08 Décembre 2003; Que l'original dudit acte contient élection de domicile chez l'avocat et indique la mention de l'article 64 conformément à l'article 63 de la même loi sur la Cour Suprême;
Considérant qu'en application de l'article 57 de la loi sur la Cour Suprême, la caution a été acquitté suivant reçu BCRG en date du 15/12/03; que le mémoire ampliatif a été quant à lui, déposé au Greffe de la Cour Suprême, le 9/12/04, soit dans le délai prévu aux articles 66, 63 et 64 de la Loi L.91/008/CTRN du 23/12/91; Que dès lors, il échet de déclarer les héritiers de feu Z AG recevables en la forme;
AU FOND
Considérant qu'au soutien de sa requête en cassation, Madame Y A a produit un mémoire ampliatif d'où elle a développé un seul moyen de cassation la violation de la loi.
Sur la Première Branche, tirée de la violation de l'article 668 du Code Civil
Considérant que par la 1ère Branche du moyen, il est fait grief à l'arrêt querellé la violation de l'article 668 du Code Civil;
Que le contrat de vente passé le 11 Novembre 1976 entre Madame Y A représentée par Monsieur Z AG (acheteur) et Monsieur C B (vendeur), est irrévocable en ce sens que cette vente a été faite suivant les dispositions de l'article visé dans la branche du moyen; Que de son vivant, C B n'a jamais remis en cause la dite vente, Que le reliquat auquel Monsieur Ae B fait allusion a été payé entre les mains de son feu père C B;
Que si le dit reliquat n'avait pas été payé, le vendeur l'aurait réclamé puisqu'il a cohabité avec dame Y A presque un an avant de mourir; qu'en effet dame Y a pu exercer tous les attributs du droit de propriété sur la chose vendue et sans que le vendeur C B n'ait élevé de son vivant aucune contestation, notamment celle relative au reliquat du prix de vente de l'immeuble; Qu'en conséquence, l'arrêt querellé encourt cassation pour violation de l'article 668 du Code Civil;
Considérant que l'article 668 du code civil dispose «les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise»
Considérant qu'en l'espèce, c'est suivant convention en date du 11 Novembre 1976 que Monsieur C B alors Imam de la Mosquée secondaire de Matam I, a vendu une partie de sa parcelle bâtie à Madame Y A représentée par son Ac Z AG, moyennant la somme de 220.000 Sylis; Que le prix sera payée de la façon suivant: 120.000 Sylis au comptant et le reste dans un délai de quatre mois pour compter du 1er Novembre 1976;
Considérant que c'est après le délai de 4 mois que le vendeur est mort par suite de maladie, le 13 Septembre 1977;
Que si la convention n'avait pas été respectée par l'acheteur, il y aurait eu résolution de vente du vivant du vendeur; Que c'est donc à mauvais droit que la Cour d'Appel a infirmé le jugement déféré, et ce, en violation de l'article 668 du code civil;
Qu'il échet d'accueillir la branche du moyen comme bien fondée;
Sur la seconde branche du moyen tirée de la violation de l'article 840 du Code Civil
Considérant que la 2ème branche du moyen reproche à l'arrêt querellé la violation de l'article 840 du Code Civil pour avoir prononcé la résolution de la vente intervenue le 11 Novembre 1976 entre les parties; que le problème de payement du reliquat du prix, du moins s'il en existe ne s'est jamais posé au niveau de l'acheteur d'autant plus que dame Y a offert de repayer ledit reliquat au représentant de la famille B qui aurait décliné l'offre; Qu'en conséquence l'arrêt attaqué doit être de ce chef, cassé et annulé;
Considérant que l'article 840 du code civil dispose «la vente est considérée réglée entre les parties, dès qu'il y a eu accord entre elles sur la chose à livrer et le prix à payer, et bien que la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payée»;
Considérant qu'en l'espèce, il n'y a jamais eu de contestation entre les parties, notamment le vendeur mort Dix mois après le délai de 4 mois accordé à l'acheteur en vue du règlement du reliquat du prix;
Que cette vente devrait être ainsi considérée comme réglée au sens de l'article 840 du Code Civil; Qu'en agissant comme elle l'a fait, la Cour d'Appel de Conakry expose son arrêt à la cassation, d'où la 2ème branche du moyen est fondée et mérite d'être accueillie;
Sur la Troisième Branche du Moyen, pris de la Violation de L'Article 889 du Code Civil
Considérant que la demanderesse par la 3ème branche du moyen allègue que la Cour d'Appel de Conakry pour prononcer la résolution de la vente dans la présente cause s'est fondée sur l'article 889 du Code Civil qui dispose:
«Si l'acheteur ne paye pas le prix convenu, le vendeur peut demander la résolution de la vente.
Concernant les immeubles, cette résolution peut être prononcée de suite si le vendeur est en danger de perdre et la chose et le prix. Le Juge peut toute fois accorder à l'acquéreur un délai plus ou moins long selon les circonstances.»
Considérant qu'il ressort de la présente cause, que dame Y A bien que convaincue, n'a pas rapporté la preuve du payement du reliquat du prix de vente de son immeuble; Que néanmoins, elle a demandé à payer instantanément ce reliquat à Monsieur Ae B qui a refusé l'offre . Qu'en l'espèce, il s'agit d'une vente d'immeuble, donc qu'il n'y avait pas danger de perdre et la chose vendue et le prix;
Que le législateur a tellement voulu consolider la vente en l'occurrence en matière immobilière que:
- Sa résolution n'est pas immédiate comme l'ont fait les juges d'appel;
Le Juge peut en outre accorder à l'acquéreur un délai plus ou moins long selon les circonstances; Qu'il échet dès lors, de conclure que l'arrêt déféré a fait une mauvaise application de l'article 889 du code civil et sera donc cassé de ce chef;
Sur la Quatrième et dernière Branche du Moyen, tirée de la Violation des Articles 774 et 787 du Code Civil
Considérant que par cette branche, le moyen reproche à l'arrêt querellé d'avoir prononcé le déguerpissement de dame Y A et tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe; Que nul ne peut contesté que feu C B avait de son vivant vendu une partie de sa concession sise à Matam I et ce, depuis 1976; qu'il est aussi établi que de 1976 à 2002, il n'y a jamais eu de contestation, ni de la part du vendeur, ni de la part de ses héritiers représentés par Ae B; Qu'il n'est pas en fin contesté que dame Y A occupe l'immeuble vendu d'une manière continue, ininterrompue, paisible publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant au moins 25 ans; Que dès lors, le moyen sera bien accueilli en sa 4ème branche;
Considérant que l'article 774 du code civil dispose «la prescription est un moyen d'acquérir une propriété ou de se libérer d'une obligation au bout d'un certain laps de temps et sous certaines conditions; Que l'article 787 dispose aussi que:
«Celui qui acquiert un immeuble de bonne foi et par juste titre en acquiert la propriété au bout de 10 ans si le véritable propriétaire réside dans la région où est situé l'immeuble;
Si le véritable propriétaire réside ou a son domicile en une autre partie du territoire, la prescription n'est plus que de 20 ans»;
Considérant que dame Y A a acquis la maison qu'elle occupe suivant convention de cession en date du 11 Novembre 1976; que de cette date au 10 septembre 2002, date de l'assignation des héritiers Z représentés par dame Y A, celle-ci occupe les lieux de manière continue, ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire; Que c'est donc a bon droit que le 1er Juge a reconnu son droit de propriété sur la partie litigieuse qu'elle occupe depuis plus de 25 ans, alors même qu'elle aurait pu être déclarée propriétaire bien avant en vertu de l'article 787 alinéa 1er; qu'il échet d'accueillir la branche du moyen comme bien fondée;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement en matière civile;
En la Forme: Reçoit le pourvoi;
Au Fond: Casse et annule l'arrêt attaqué.
Renvoie la cause et les parties devant la Cour d'Appel de Conakry autrement composée.
Ordonne la restitution de la caution de 30.000 FG à la
demanderesse.
Met les frais et dépens à la charge des défendeurs
Dit que le présent arrêt sera publié au bulletin de la Cour Suprême.
Ordonne sa transcription dans les registres à ce destinés.
Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an que dessus.
Et ont signé le PRESIDENT, le CONSEILLER RAPPORTEUR et la GREFFIERE
LE RECEVEUR
Signé: ILLISIBLE
SUIVENT LES SIGNATURES
Signé: ILLISIBLE
Enregistré sous les références suivantes
Folio n° 04 Bd n°0293
Montant: 5000 FG
Lettre Cinq Mille
Conakry, le 27/4/06
LE RECEVEUR
Signé: ILLISIBLE
POUR EXPEDITION CERTIFIEE CONFORME
Conakry, le 28 Avril 2006
LE GREFFIER EN CHEF/PI
Maître Andrée CAMARA
