Abstract
Bail de locaux à usage d'habitation
Modifications intervenues dans les lieux loués depuis la conclusion du bail
Résumé
En matière locative, il est de principe général qu'en cas de modifications intervenues dans les lieux loués depuis la conclusion du bail et à défaut de stipulations conventionnelles contraires, le propriétaire est recevable à poursuivre à l'encontre du locataire, à l'expiration de la location, la remise des lieux en leur état primitif, alors même que ceux-ci auraient été modifiés avec son autorisation expresse ou tacite.
Le délai de l'action ne peut avoir d'autre point de départ que la date à laquelle les lieux sont devenus vacants, soit à la suite du départ du preneur, soit en raison du décès de l'occupant titulaire d'un droit au maintien dans les lieux.
Motifs
La Cour,
Statuant sur l'appel interjeté par demoiselle A. B. d'un jugement du Tribunal de première instance en date du 28 janvier 1983 ;
Considérant qu'il résulte des éléments de la cause la relation suivante des faits et de la procédure :
Le 9 janvier 1980, la dame D. C. - locataire suivant bail verbal et à l'année depuis 1938 de locaux à usage d'habitation appartenant à dame M. J., veuve en secondes de P.-P. J. qui avait racheté le 8 mars 1948, par voie d'adjudication, la totalité de l'immeuble précité initialement propriété de sa première épouse prédécédée feue dame C., laquelle l'avait vendu en 1943 à une dame F., épouse S. - décédait à Monaco après avoir institué la demoiselle A. B., sa gouvernante en qualité de légataire universelle par testament du 3 janvier précédent ;
En cet état et par acte extrajudiciaire du 28 mars 1980, dame J. rappelait à demoiselle B. que la défunte ne s'étant maintenue dans les lieux qu'en vertu des dispositions de l'article 9 de l'Ordonnance-loi n° 669 du 17 septembre 1959 et, ce bénéfice cessant avec le décès de l'occupante, elle ne remplissait pas elle-même les conditions pour se maintenir en jouissance des locaux dont s'agit ; elle sommait en conséquence ladite demoiselle B. de quitter les lieux au plus tard le 30 avril 1980, de lui payer, en sa qualité de légataire universelle tenue des dettes et charges de la succession de feue dame C., la somme de 21 833,68 francs au titre des loyers et charges locatives demeurés impayés, de remettre enfin les lieux dans l'état où ils se trouvaient lors de la location alors surtout qu'elle n'ignorait pas que la dame C. avait fait d'importants travaux de modification notamment au premier étage « et ce même sans l'autorisation de la requérante », lesdits lieux devant être en outre remis en bon état d'entretien locatif ;
Par exploit du même jour, dame J. assignait demoiselle B. devant le Juge des référés aux fins d'entendre désigner un expert avec mission de décrire les lieux litigieux, de relever les modifications intervenues, de dire les travaux nécessaires à la remise des lieux en leur état primitif et à leur mise en bon état de réparations locatives et d'évaluer le coût desdits travaux ;
Une Ordonnance du Juge des référés en date du 3 avril 1980 ayant désigné le sieur Lori en qualité d'expert aux fins ci-avant rappelées, et ce dernier ayant déposé son rapport le 1er juin 1981, dame J. assignait le 30 septembre 1981, demoiselle B. devant le Tribunal de première instance à l'effet de s'entendre, préalable homologation du rapport expertal, condamner à faire effectuer à ses frais les travaux de remise en état des lieux et de réparations locatives précisées par l'expert et ce, dans le mois du jugement à intervenir à peine d'une astreinte de 5 000 francs par jour de retard, pour être achevés dans le délai normal, et avec exécution, vu l'urgence, sur minute dudit jugement, s'entendre en outre condamner à lui payer la somme de 10 000 francs à titre de dommages-intérêts ainsi qu'aux dépens ;
Pour faire échec aux prétentions de la demanderesse, demoiselle B. soutenait :
* en premier lieu, que sa qualité de légataire universelle faisant l'objet d'une contestation judiciaire devant le Tribunal de Monaco, il y avait lieu de surseoir à statuer sur l'action dirigée contre elle ès-qualités,
* en second lieu, que les travaux litigieux remontant à plus de trente ans, ladite action se trouvait éteinte par la prescription en application des dispositions de l'article 2082 du Code civil et était donc irrecevable,
* en troisième lieu, que les travaux de transformation des deux appartements litigieux aux fins de leur réunion en un seul au moyen d'un escalier intérieur avaient été réalisés à titre définitif avec l'accord du propriétaire qui devait être considéré comme ayant renoncé par là-même à la remise des lieux en leur état primitif ;
Elle concluait en conséquence et subsidiairement sur le fond, au déboutement de dame J. des fins de son assignation et à sa condamnation au paiement d'une somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, pour procédure dolosive et réparation de préjudice résultant du déboursement des frais irrépétibles ;
Par jugement précité du 28 janvier 1983, le Tribunal condamnait, en ayant tels égards que de droit pour le rapport de l'expert Lori, demoiselle B. à faire effectuer les travaux de remise en état des lieux et de réparations locatives prescrits par cet expert, sous le contrôle de bonne fin de ce dernier, savoir :
* élimination de l'escalier intérieur avec rebouchage de la trémie d'accès de cet escalier au plancher du premier étage,
* rétablissement des fonctions de la cuisine du premier étage,
* rétablissement de la salle à manger avec cheminée au premier étage,
* réinstallation des bidets et réaménagement des salles de bains et W.C. comme à l'origine,
* remise en état des peintures, sols et plafonds et ce, sous astreinte non définitive de 500 francs par jour de retard à compter du mois suivant la signification dudit jugement ;
Il déboutait dame J. et demoiselle B. de leur demande respective de dommages-intérêts, disait n'y avoir lieu à exécution provisoire et condamnait ladite demoiselle B. aux entiers dépens ;
Pour statuer ainsi, les premiers juges, après avoir considéré, d'une part, que l'action introduite le 27 avril 1981 par des légataires particuliers devant le Tribunal de Monaco aux fins d'annulation du testament du 3 janvier 1980 de dame D. C. était sans incidence sur les rapports existant entre la demanderesse et demoiselle B., laquelle s'était comportée à l'égard de la propriétaire des lieux loués en légataire universelle tenue aux dettes de la succession en sorte qu'il n'y avait pas lieu de surseoir à statuer, d'autre part, que l'action de dame J. ne pouvait être engagée qu'à compter de la cessation de la location, date de naissance de l'obligation de remise en état des lieux et ne se trouvait donc pas prescrite, ont estimé que les conclusions expertales n'étaient pas sérieusement contestées par la demoiselle B. à qui incombait la charge de rétablir les lieux dans leur état primitif sauf à prouver la renonciation expresse du propriétaire à invoquer cette obligation du locataire, et qu'à cet égard, le fait invoqué par la défenderesse, de la rédaction d'un cahier des charges en 1951 par le propriétaire englobant sous le lot n° 6 les deux appartements et une cave loués à la dame C., ne pouvait être assimilé à ladite renonciation ;
Après avoir, dans son acte d'appel, reproché aux premiers juges d'avoir, ce faisant, rendu une décision comportant une contrariété de motifs au plan du sursis à statuer par elle sollicité, demoiselle B. déclare, à l'audience, que ce grief est devenu sans objet et qu'elle n'entend donc plus l'invoquer dès lors que l'instance engagée le 27 avril 1981 a abouti au jugement du 7 juillet 1983 qui a définitivement consacré sa qualité de légataire universelle de feue dame C. ;
Elle reproche encore à la décision déférée d'avoir violé les dispositions de l'article 2082 du Code civil en fixant le point de départ du délai trentenaire au jour de la cessation de la location et non à la date de la modification des lieux alors qu'aucun bail écrit n'a jamais été conclu entre dame C., locataire et le sieur J., propriétaire qui n'a donc pu imposer à cette dernière une quelconque obligation et notamment l'obligation de remettre les lieux loués en leur état initial puisque il a lui-même réuni les deux appartements formant duplex dans le cahier des charges de co-propriété établi par ses soins le 19 mars 1951 ;
Elle fait grief enfin au jugement entrepris d'avoir violé les dispositions des articles 1570 et 1571 du Code civil en la condamnant à remettre les lieux en leur état primitif, et ce, en méconnaissance de l'économie de ces textes de la combinaison desquels il ressort selon elle qu'en l'absence, comme en l'espèce, d'état des lieux au début de la location, le preneur est simplement tenu de restituer la chose louée en bon état de réparations locatives d'où il suit que ne pouvaient être mis à la charge de dame C. et par voie de conséquence à la sienne, des travaux destinés, en l'état des modifications internes effectuées par le sieur J. aux fins de réunion en un seul des deux appartements litigieux, à la remise de ceux-ci en leur état premier ;
Elle fait valoir, à cet égard, que si les investigations expertales n'ont pas permis de déterminer avec exactitude la date à laquelle ont été entrepris les travaux de transformation des locaux avec création d'un escalier hélicoïdal intérieur - qui, en l'état des plans soumis à l'expert, s'emplacent nécessairement, entre 1937 et 1949 - non plus qu'à l'initiative de qui ces travaux ont été effectués, le fait que le sieur J. ait cru devoir réunir, dans le cahier des charges de l'immeuble par lui déposé en l'Étude de Maître Rey, notaire à Monaco, le 19 mars 1951, les deux appartements loués à dame C. en un seul et même lot sans aucune réserve apparaît de nature à lui conférer la paternité desdits travaux ;
Elle soutient enfin qu'à supposer qu'ils aient été réalisés à l'initiative de la dame C., ces travaux ont nécessairement été entrepris avec l'autorisation du sieur J., propriétaire, compte tenu de la rédaction dudit cahier des charges et du fait que le bailleur n'a jamais imposé de quelque manière que ce soit à la locataire la remise des lieux en leur état initial en fin de location ;
Estimant, en définitive, que dame C. n'avait, lors de la restitution de la chose louée, aucune autre obligation que celle de le rendre en bon état de réparations locatives par un simple rafraîchissement des peintures tel que prescrit par l'expert Lori, ce à quoi elle ne s'est es-qualités, jamais opposée, demoiselle B. demande en conséquence à la Cour de réformer la décision entreprise, de faire droit aux fins de son exploit d'appel du 13 avril 1983 et de condamner la dame J. aux dépens tant de première instance que d'appel ;
Soutenant que demoiselle B. se borne à réitérer en cause d'appel sans y ajouter par des moyens nouveaux une argumentation dont les premiers juges ont à bon droit fait litière, et que les documents par elle versés aux débats n'établissent nullement, comme elle se borne à l'affirmer, que l'initiative des travaux de construction d'un escalier hélicoïdal intérieur et de transformation des lieux loués à été prise par le sieur J. qui avait intérêt à conserver deux appartements distincts pour la facilité de leur relocation et une meilleure rentabilité et n'a donc pu renoncer à son droit d'en poursuivre leur retour au statu quo ante, l'intimée considère comme tendancieuse l'interprétation par l'appelante des dispositions de l'article 1570 du Code civil, et fait plaider que la remise des lieux en leur état initial constitue une obligation légale dispensant les parties d'en faire mention dans le bail ou de l'imposer au cours de la location ;
Estimant que les premiers juges ont fait, tant au plan de la recevabilité de la demande qu'en ce qui concerne le fond une exacte application des principes de droit gouvernant la matière, elle conclut au déboutement de demoiselle B., des fins de son appel, à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation de l'appelante aux dépens :
Sur ce :
1. - Sur la recevabilité de l'action :
Considérant qu'il est de principe général, en matière locative, qu'en cas de modifications intervenues dans les lieux loués depuis la conclusion du bail et à défaut de stipulations conventionnelles contraires, la propriétaire est recevable à poursuivre à l'encontre du locataire à l'expiration de la location, la remise des lieux en leur état primitif ;
Que le délai de l'action qui lui est ainsi réservée ne saurait donc avoir d'autre point de départ que la date à laquelle les lieux sont devenus vacants soit à la suite du départ du preneur en cas de non renouvellement du bail soit en raison du décès de l'occupant titulaire d'un droit au maintien dans les lieux ;
Considérant qu'il est constant, en l'espèce, que la location, durant laquelle des modifications ont été apportées à la chose louée, a pris fin par le décès survenu le 9 janvier 1980, de la dame D. C., bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux en vertu des dispositions de l'article 9 de l'Ordonnance-Loi 669 du 17 septembre 1959 ;
Qu'il s'ensuit que c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté l'exception de prescription soulevée par demoiselle B. et déclare dame J. recevable en son action ;
2. - Sur le fond :
Considérant, en fait, qu'il est constant, ainsi qu'il résulte sans équivoque de la comparaison expertale des plans dressés par les architectes N. d'abord en 1937 puis en 1949, qu'entre ces deux dates, il a été procédé à la construction d'un escalier intérieur à l'effet de relier les deux appartements superposés dont dame C., allait devenir locataire à partir du 1er avril 1938 et que, lors de ses opérations l'expert Lori a constaté que l'agencement desdits locaux avait, par rapport à celui relevé sur les plans susvisés de 1949, subi des modifications dont les premiers juges ont précisé le nombre et la nature dans leur décision à laquelle il convient à cet égard de se référer ;
Considérant que si, en cause d'appel, demoiselle B. entend souligner le fait que l'expertise Lori n'a pas permis de déterminer exactement à quelle date les constructions et modifications susvisées ont été réalisées et à l'initiative de qui elles ont été entreprises, tout en soutenant à la fois qu'il est tout à fait possible d'admettre que ce soit Monsieur J. lui-même qui ait pris l'initiative de construire l'escalier hélicoïdal intérieur et de transformer deux appartements en un splendide duplex plus conforme aux goûts de sa locataire « et qu'à supposer que ces travaux aient été faits par Madame C. elle-même, lesdits travaux ne pouvaient en aucune manière être intervenus sans l'accord du propriétaire », il doit être observé que dans ses écritures de première instance elle affirmait de manière contradictoire d'une part que « les transformations intervenues l'ont été avec l'accord du propriétaire de l'époque » et « qu'ayant la charge de la preuve la demanderesse n'établissait pas que ces travaux de transformation aient été accomplis par la locataire elle-même (conclusion du 12/01/1982), d'autre part que » le sieur J. a autorisé la réunion des deux appartements litigieux sans aucune réserve et a formellement renoncé à tout retour à l'état des lieux préexistant « et que » les éléments de la cause concordant (sic) à établir que les travaux ont été entrepris par M. J. lui-même... « (Conclusions du 5 mai 1982) ;
Considérant qu'une attitude aussi incohérente ne saurait, à l'évidence, constituer une dénégation formelle de l'affirmation de dame J. selon laquelle les travaux de réunion et de transformation des deux appartements litigieux ont été entrepris à l'initiative de la locataire autorisée ou non par le bailleur, alors surtout que demoiselle B. a régulièrement communiqué à l'appelante qui la produit aux débats la photocopie d'une lettre à elle adressée le 1er décembre 1981 par une dame M. A., ex-employée de maison de la dame C., de laquelle il résulte que cette dernière a pris, en 1938, les deux appartements litigieux en location » avec la permission de Mme et M. J. de faire un escalier à l'intérieur entre les deux étages « et que » depuis 1938 existe l'escalier ", propos épistolaires dont la véracité n'est nullement contestée et qui, dans la mesure où ils administrent dès lors et à tout le moins la preuve de ce que la construction dudit escalier a bien été enteprise à l'initiative de la locataire avec l'autorisation des propriétaires, accréditent le bien-fondé de la thèse de l'intimée à cet égard ;
Considérant qu'à l'examen du rapport Lori il apparaît que les transformations effectuées dans les deux appartements litigieux après leur réunion par un escalier intérieur et ayant consisté en des modifications de l'agencement et même de la destination initiale de certaines pièces avec suppression ou nouvelle installation d'appareils sanitaires et aménagement de dégagements et de penderies, le tout visant nécessairement à répondre aux convenances de la dame C. alors locataire des lieux, doivent être, par là même présumées avoir été entreprises à l'initiative de celle-ci avec l'autorisation au moins tacite des conjoints J. à l'instar de la construction du susdit escalier ;
Considérant, en droit, que si, par dérogation au principe en vertu duquel toute modification de l'état matériel des lieux loués est interdite au preneur, ce dernier peut, sauf interdiction formelle du bail ou avec l'autorisation du bailleur apporter des transformations à la chose louée qui ne soient pas de nature à lui nuire ni contraires à sa destination, encore faut-il que les lieux puissent être remis en état en fin de bail :
Qu'il est en effet de jurisprudence constante (Cass. com. 1er mars 1960, Rall. civ. III, n° 90 - et Cass. civ. III, 9 janvier 1979 - Bull. civ. III, n° 6) qu'en l'absence de toutes stipulations contractuelles réglant le sort des constructions et autres aménagements effectués par le preneur avec l'autorisation au moins tacite du bailleur dans les lieux en cours de location, ce dernier n'est nullement tenu de conserver lesdites constructions en fin de bail et peut toujours réclamer la restitution de la chose louée en son état primitif, ce, en conformité, au demeurant, avec la doctrine selon laquelle en permettant au preneur d'effectuer des constructions et agencements modifiant l'état matériel de la chose louée le bailleur ne l'autorise pas pour autant à les laisser subsister au terme de la location et ne se prive pas nécessairement du droit d'obtenir de lui leur suppression ;
Considérant que l'appelante n'établissant pas que les transformations effectuées en l'espèce dans les lieux en cours de bail aient été entrepris à l'initiative du bailleur ou imposées par lui à la locataire, auquel cas la dame J. eût été sans droit pour exiger la remise des lieux en leur état initial, et, si tant est que la dame C. ait été autorisée à réaliser les ouvrages et autres agencements modificatifs visés au rapport expertal, il doit être observé que n'est pas rapportée la preuve de l'existence d'une quelconque convention réglant le sort desdits ouvrages au terme d'une location d'ailleurs conclue verbalement, en sorte que le droit de ladite dame J. à la restitution de la chose louée en son état primitif s'évince des principes de droit ci-avant énoncés ;
Considérant que ce droit ne saurait être paralysé par le fait, invoqué par l'appelante, qu'aucun état des lieux n'a été dressé lors de la conclusion du bail ou même postérieurement dès lors que l'établissement d'un tel état, prévu dans l'intérêt du preneur, tend simplement à exclure toute discussion ultérieure sur le bon ou mauvais état des lieux à leur prise de possession et à limiter par là-même l'obligation du preneur en fin de bail à la restitution de la chose louée dans l'état d'entretien où il l'avait trouvée sauf dégradation par vétusté ou force majeure, cet état étant présumé satisfaisant si, comme en l'espèce, il n'a pas été fait d'état des lieux, circonstance en aucun cas exclusive, à défaut de conventions contraires, du droit du bailleur à la restitution dans leur forme et aspect primitifs des locaux à l'expiration du bail ;
Considérant enfin que ne peut être déduite du seul établissement par le sieur J. d'un cahier des charges, en date du 19 mars 1951, aux fins de vente par lots de l'immeuble dont il était alors propriétaire, mentionnant l'intégration des deux appartements litigieux dans un seul et même lot, l'intention non équivoque de ce propriétaire et bailleur de renoncer à son droit d'exiger en fin de bail la restitution des lieux en leur état initial, alors surtout que la description desdits appartements dans l'acte précité ne comporte aucune des modifications relevées par l'expert Lori lors de ses opérations ;
Considérant dès lors que c'est à bon droit que les premiers juges ont accueilli dame J. en sa demande de remise des lieux loués par dame C. en leur état primitif ;
Mais considérant qu'eu égard à l'ancienneté de la location et à la vétusté qui a nécessairement affecté les lieux et les équipements dont ils étaient pourvus, la mise de l'intégralité des travaux de remise de ces lieux en leur état antérieur à la charge exclusive de l'appelante serait de nature à conférer à dame J. un enrichissement sans cause ;
Qu'il apparaît en conséquence équitable, par réformation parte in qua du jugement entrepris, de limiter la contribution de demoiselle B. aux frais de ladite remise de la chose louée en son état primitif à 50% de la somme à laquelle s'élèvera le coût des travaux prescrits par l'expert Lori et réalisés sous son contrôle ; ;
Considérant que les dépens doivent être partagés entre les parties à raison de leur succombance partielle respective ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Confirme le jugement entrepris du 28 Janvier 1983 en ce qu'il a fait droit à la demande de dame J. tendant à la remise des lieux loués en leur état primitif et débouté les parties de leur demande respective de dommages intérêts ;
Le réformant pour le surplus, dit que demoiselle B. ne sera tenue de contribuer à ladite remise en état que dans la proportion de 50% de la somme à laquelle s'élèvera le coût des travaux prescrits par l'expert Lori et devant être exécutés sous son contrôle ;
Composition
M. Merqui, prés. ; Mme Picco-Morgossion, proc. gén. ; Mes Marquilly et Boisson, av. déf.
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