R O U M A N I E
HAUTE COUR DE JUSTICE ET CASSATION
SECTION II CIVILE
Les pourvois formulés par la partie défenderesse la Société « C.C. » S.A. Bucarest et par la partie intervenante F.E. contre la décision civile n° 513 A du 13 mars 2017, rendue par la Cour d’Appel Bucarest – Section IV Civile, dans le dossier n° 44356/3/2014 ont été analysés.
Les débats ont été consigné lors de la conclusion d’audience du 1er février 2018, comme partie intégrante de cette décision, quand la cour de justice, nécessitant plus de temps pour délibérer, a reporté à statuer dans cette affaire au 8 février 2018 quand, dans la même composition, a décidé comme il suit :
LA HAUTE COUR
Visant le pourvoi présent ;
Après avoir analysé les documents et les inscrits du dossier, constate comme il suit :
Par le jugement civil n° 6580 du 23 novembre 2015 rendu dans le dossier n° 44356/3/2014 le Tribunal Bucarest- Section VI Civile a fait droit à l’exception d’irrecevabilité et a rejeté comme irrecevable le chef de demande par lequel la requérante R.P.D. SRL a sollicité contre la partie défenderesse « C.C. » S.A. le morcellement du lot de 6.000 m2 du terrain couvrant une surface totale de 25.696 m2 (tel qu’il résulte des documents), respectivement de 28.786 m2 (tel qu’il résulte des mesures cadastrales) situé à Bucarest, Secteur 2, Șos. Pipera n° 39, ayant le numéro cadastral XXXet étant inscrit au registre foncier n° XXX du Secteur 2 Bucarest, conformément à la promesse bilatérale de vente authentifiée avec le n° 500 le 19 mars 2013 et à la documentation de morcellement jointe ; a fait droit à l’exception de prématurité et a rejeté comme prématuré le chef de demande visant la formulation d’une décision de justice faisant office d’acte de vente du lot de 6.000 m2 morcelé, conformément à la promesse bilatérale de vente-achat authentifiée avec le n° 500 le 19 mars 2013 auprès du bureau d’étude notariale BNP « D B şi D B » ; a rejeté comme non fondé la demande la partie défenderesse d’obliger la partie requérante à payer les dépens.
Pour rendre cette solution, la première instance a retenu les éléments suivants :
1.Par rapport à l’exception d’irrecevabilité du premier chef de demande, invoquée par la partie défenderesse :
Le 19 mars 2013, la partie requérante R.P.D. SRL, agissant comme promettant-acheteur, a conclu avec la partie défenderesse « C.C. » S.A., agissant comme promettant-vendeur, la promesse bilatérale de vente-achat authentifiée avec le n° 500 auprès du bureau d’étude notariale BNP « D B şi D B » (pages 32 – 37 du tome I).
Selon le contrat, la partie défenderesse promettait et s’obligeait fermement à transmettre, comme libre de charges et de litiges, à la partie requérante ou à toute partie tiers indiquée par celle-ci ou à toute partie à laquelle la requérante cède ses droits et ses obligations issues de la promesse, la superficie de 6.000 m2 du terrain couvrant une surface totale de 25.696 m2 (tel qu’il résulte des documents), respectivement de 28.786 m2 (tel qu’il résulte des mesures cadastrales) avec la catégorie d’usage cours et bâtiments, situé à Bucarest, Secteur 2, Șos. Pipera n° 39.
Le prix total de vente-achat du terrain faisant l’objet de la promesse est de 250 euro/ m2 VAT comprise, à savoir 1.500.000 euro.
Conformément à l’article 1 du chapitre « Obligations des parties », la partie défenderesse s’oblige fermement, jusqu’au plus tard le 7 mars 2014, à mettre à la disposition de la partie requérante tous les documents nécessaire et à la mandater pour qu’elle, à ses frais, prenne toutes les démarches nécessaires et légales pour le morcellement de la propriété en deux ou plusieurs lots dont un obligatoirement avec la superficie de 6.000 m2, situé côté nord du terrain, selon les plans joints, et également à prendre toutes les mesures pour la bonne exécution des conditions de la promesse, pour l’obtient de tous documents nécessaires à la clôture de la vente-achat.
Par son premier chef de demande de l’acte de justice, la partie requérante a demandé à la cour de justice à statuer sur le morcellement du lot 6.000 m2 du terrain couvrant une surface totale de 25.696 m2 (tel qu’il résulte des documents), respectivement de 28.786 m2 (tel qu’il résulte des mesures cadastrales) situé à Bucarest, Secteur 2, Șos. Pipera n° 39, conformément à la promesse bilatérale de vente authentifiée avec le n° 500 le 19 mars 2013 du 19 mars 2013 et à la documentation de morcellement jointe.
Par le deuxième chef de demande, la partie requérante a sollicité à la cour de justice à rendre une décision faisant office de contrat de vente-achat du lot de 6.000 m2 morcelé du terrain couvrant une surface totale de 25.696 m2 (tel qu’il résulte des documents), respectivement de 28.786 m2 (tel qu’il résulte des mesures cadastrales) situé à Bucarest, Secteur 2, Șos. Pipera n° 39.
D’autre part, conformément à l’article 879 paragraphes 1 – 3 et 5 du Code civil, l’immeuble inscrit au livre foncier peut subir des modifications, à savoir, il peut être rattaché si plusieurs immeubles contiguës s’unissent sous un seul immeuble ou si une partie d’un immeuble est rattachée à un autre immeuble ou, selon le cas un immeuble est étendu ; de même, un immeuble inscrit au livre foncier peut être détaché si une partie de l’immeuble est détachée ou son étendue est réduit ; rattacher ou détacher un immeuble grevé de charges sont des actions possibles uniquement avec le consentement des titulaires de ces charges. Le refus des titulaires des charges de doit pas être abusif, pouvant être censuré par la cour de justice ; les opérations de modification de l’immeuble inscrit au livre foncier, par rattachements ou détachements, ont un caractère matériel et n’impliquent aucun transfert de propriété.
Toutefois, conformément à l’article 880 paragraphe 1 du même règlement, en cas de rattachement ou détachement, les immeubles qui en résultent seront transcrites dans des livres fonciers nouveaux, avec la mention du nouveau numéro cadastral pour chacun des immeubles, et le livre foncier ou, selon le cas, les anciens livres fonciers seront fermés sans pouvoir les rouvrir pour de nouvelles inscriptions.
L’article 132 du Règlement d’avis, de réception et d’inscription dans les registres cadastrales et les livres fonciers, approuvé par l’Ordre n° 700/ 2014 de l’Agence nationale de cadastre et publicité immobilière, dans sa forme en vigueur à la date de mise en délibéré de l’affaire par la cour de justice, stipule qu’un immeuble peut subir des modifications par rattachements ou détachements ; ces opérations de modification de l’immeuble ont un caractère matériel et n’impliquent aucun transfert de propriété ; les modifications issues des opérations de rattachement et détachement seront faites selon des documentations cadastrales reçues par le bureau territorial et un acte conclu et authentifié devant le notaire.
Compte tenu de ces dispositions légales, le tribunal a conclu que l’opération de détachement est une opération matérielle, n’est pas un acte juridique de formulation, ne supposant pas un changement du titulaire du droit de propriété ou nantissement de l’immeuble de tache réelle, mais constituant une modification de l’objet matériel du droit tabulaire. En outre, compte tenu des dispositions de l’article 132 et suivants du Règlement d’avis, de réception et d’inscription dans les registres cadastrales et les livres fonciers, approuvé par l’Ordre n° 700/ 2014 de l’Agence nationale de cadastre et publicité immobilière, le tribunal a conclu que l’opération de détachement constitue un processus supposant plusieurs étapes à suivre, notamment la rédaction des documents et – dans certains cas – l’accord des personnes (l’article 137 du règlement).
L’article 1.669 paragraphes 1 et 2 du Code civil prévoit que, lorsqu’une des parties ayant conclu une promesse de vente bilatérale refuse de façon injustifiée de conclure le contrat promis, l’autre partie peut demander la formulation d’une décision juridique faisant office de contrat si toutes les autres conditions de validité sont remplies ; le droit à l’action en justice est prescrit dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle la conclusion du contrat était due.
Compte tenu des textes légaux retenu précédemment, le tribunal a conclu dans cette affaire comme il suit : le détachement du lot de 6.000 de m2 du terrain couvrant une surface totale de 25.696 m2 (tel qu’il résulte des documents), respectivement de 28.786 m2 (tel qu’il résulte des mesures cadastrales) situé à Bucarest, Secteur 2, Șos. Pipera n° 39, est une opération matérielle (une obligation) préalable à la vente, y compris à la formulation d’une décision juridique faisant office de contrat de vente-achat, conformément aux conditions de l’article 1.669 paragraphes 1 et 2 du Code civil, opération nécessaire pour l’identification au concret du lot faisant l’objet de la vente.
Comme la partie requérante même l’a souligné dans le pourvoi, le détachement est une opération administrative antérieure à la conclusion du contrat de vente-achat ou à la décision du tribunal de justice faisant office de contrat de vente-achat, nécessitant la documentation relative au détachement cadastral est établie et ultérieurement, le propriétaire ou son représentant signe ensuite l’acte authentique de détachement, qui indique le morcellement de la surface du terrain en deux ou plusieurs lots. En outre, en vertu de l’article 132 paragraphe 1 thèse II du Règlement d’avis, de réception et d’inscription dans les registres cadastrales et les livres fonciers, approuvé par l’Ordre n° 700/ 2014 de l’Agence nationale de cadastre et publicité immobilière, les modifications intervenant suite aux opérations de détachement seront faites selon des documentations cadastrales reçues par le bureau territorial et un acte conclu et authentifié devant le notaire.
Par conséquent, le tribunal a estimé que la loi ne conférait pas au tribunal la possibilité d’une décision lui ordonnant de détacher une surface de terrain, comme le prétend la requérante, cette opération physique étant effectuée exclusivement par la volonté du propriétaire de l’immeuble. En d’autres termes, aucun texte juridique n’obligerait le tribunal à prendre une décision ordonnant le détachement d’un lot d’un terrain.
Contrairement aux éléments invoqués par la partie requérante, le tribunal a estimé que les textes juridiques invoqués par celle-ci, à savoir l’article 879 paragraphes 1, 2 et 5 (sur les modalités de modification d’un immeuble inscrit au livre foncier), l’article 1.270 (sur la force contraignante du contrat), l’article 1.279 (sur la promesse de conclure un contrat), l’article 1.325 (sur le régime juridique de l’acte juridique unilatéral), l’article 1.483 (sur l’obligation de translation de la propriété), l’article 1.650 Code civil (définissant le contrat de vente-achat), l’article 11 de l’Ordonnance gouvernementale d’urgence n° 80/ 2013 (sur la valeur totale des frais de timbrages exigibles dans certains cas), l’article 25 de la Loi n° 7/ 1996 (sur la forme authentique des actes de détachement) et le chapitre 4.3.1 du Règlement d’avis, de réception et d’inscription dans les registres cadastrales et les livres fonciers, approuvé par l’Ordre n° 700/ 2014 de l’Agence nationale de cadastre et publicité immobilière (sur l’inscription des modifications issues du rattachement/détachement des immeubles), ne réglementent pas la possibilité de la cour de justice de statuer sur le détachement d’un lot de 6.000 de m2 du terrain couvrant une surface totale de 25.696 m2 (tel qu’il résulte des documents), respectivement de 28.786 m2 (tel qu’il résulte des mesures cadastrales) avec la catégorie d’usage cours et bâtiments, situé à Bucarest, Secteur 2, Șos. Pipera n° 39.
Pour toutes ces raisons, considérant que la partie requérante utilise une voie procédurale qui n’est pas prévue par la loi, le tribunal a fait droit à l’exception d’irrecevabilité du premier chef de demande, soulevée par la partie défenderesse.
Par conséquent, le tribunal a rejeté le premier chef de demande formulé par la partie requérante R.P.D. SRL contre la partie défenderesse « C.C. » S.A., comme étant irrecevable.
2. Par rapport à l’exception de prématurité formulé dans le second chef de demande, soulevée par la partie défenderesse :
Il a été déjà conclu précédemment que l’opération de détachement d’un lot de 6.000 de m2 du terrain couvrant une surface totale de 25.696 m2 (tel qu’il résulte des documents), respectivement de 28.786 m2 (tel qu’il résulte des mesures cadastrales) avec la catégorie d’usage cours et bâtiments, situé à Bucarest, Secteur 2, Șos. Pipera n° 39, est préalable à la conclusion du contrat de vente-achat ou à la formulation de décision juridique faisant office de contrat de vente-achat.
Le tribunal a estimé donc que le second chef de demande, faisant l’objet d’une formulation de décision juridique faisant office de contrat de vente-achat pour le lot de 6.000 de m2 du terrain couvrant une surface totale de 25.696 m2 (tel qu’il résulte des documents), respectivement de 28.786 m2 (tel qu’il résulte des mesures cadastrales) avec la catégorie d’usage cours et bâtiments, situé à Bucarest, Secteur 2, Șos. Pipera n° 39, est prématurément formulé.
Pour toutes ces raisons, le tribunal a fait droit à l’exception de prématurité du second chef de demande, soulevée par la partie défenderesse.
Par conséquent, le tribunal a rejeté le second chef de demande formulé par la partie requérante R.P.D. SRL contre la partie défenderesse « C.C. » S.A., comme étant prématurément formulé.
En vertu de l’article 453 paragraphe 1 du Code de procédure civile, le tribunal a rejeté la demande formulée par la partie défenderesse obligeant la partie requérante à payer les dépens, comme étant non fondée, compte tenu du fait que la partie n’a déposé aucun justificatif pour prouver avoir encouru des dépenses relatives à ce litige, ce qui est prévu à l’article 452 du Code de procédure civile.
Contre ce jugement, la partie requérante a formulé un appel en sollicitant l’annulation du jugement et le renvoi pour réexamen à la première instance, montrant, essentiellement, que si le raisonnement de la première instance devait être accepté, il serait erroné de penser que les obligations contractées par une promesse bilatérale, autres que le paiement du prix, sont des clauses purement potestatives affectant l’acte et que la partie s’engage uniquement si elle le souhaite, sans possibilité pratique de mise en exécution, en nature, de ces obligations. Si celui qui s’oblige ne donne plus son consentement ultérieur et ne remplit plus les obligations contractées volontairement, le créancier ne serait plus en mesure d’utiliser la force coercitive de l’État pour obliger son débiteur à s’acquitter légalement de l’acte pris. La requérante a également souligné que l’interprétation donnée par le tribunal était de nature à écarter du champ d’application toutes les dispositions légales invoquées, sans motiver la décision rendue ; certainement, toutes les hypothèses des contrats nommés et non nommés que les parties peuvent convenir ne sont pas réglementées par la loi. Sur la base de cette interprétation, si une obligation n’est pas expressément réglementée, elle n’existe pas.
En ce qui concerne la solution du premier chef de demande, la requérante indique que, conformément à l’article 132 de l’Ordre n° 700/2014 de l’ANCPI, l’opération de détachement nécessite la rédaction d’une documentation cadastrale, agréée par OCPI et la conclusion d’un acte authentique et unilatéral, de détachement, par lequel cette documentation est confirmée. Dans cette affaire, la partie technique et administrative a déjà été réalisée et soumise au tribunal, son rôle étant de confirmer l’exactitude des travaux, au moyen des compétences techniques disponibles dans l’affaire, et de suppléer au consentement de la partie, situation expressément réglementée par l’article 25 de la loi n° 7/1996, corroboré avec l’article 132, paragraphe 1 de l’Ordre n° 700/2014. Le fait de soutenir que le tribunal ne peut pas prendre une décision en vue de se substituer au consentement du propriétaire équivaut à une radiation de l’application de l’article 1270, paragraphe 1, du Code civil et de l’article 1279 du Code civil corroborés avec l’article 1325 du Code civil, bien que le tribunal ait l’obligation de classer légalement l’opération, de la qualifier selon la base juridique invoquée par la partie requérante, à partir de laquelle il est évident qu’il s’agit en fait d’une obligation contractuelle incombant à la partie intimée - défenderesse et qui peut être exécutée par la force coercitive de l’État. La requérante a également invoqué le fait que, bien que la première instance ait l’obligation de statuer sur la requête, conformément à l’article 5 du Code de procédure civile, il s’est abstenu de statuer sur le fond de l’affaire, bien que la requérante n’ait pas d’autre moyen de faire valoir son droit. Ainsi, pour l’obligation des deux parties de conclure un contrat de vente-achat sous forme authentique, les dispositions de l’article 1669 du Code civil sont applicables, pendant que pour l’obligation du promettant-vendeur de démanteler le terrain, les dispositions de l’article 1279 du Code civil sont applicables, ce qui ne peut pas être exclus de l’application par rapport aux dispositions de l’article 1325 du Code civil, l’article 1483 paragraphe 2 du Code civil et même l’article 11 paragraphe 1 de l’Ordonnance gouvernementale d’urgence n° 80/2013 ; aussi, il faut tenir compte des dispositions de l’article 1676 du Code civil, l’article 1672 point 1 du Code civil, et l’article 1742 du Code civil.
En ce qui concerne la solution visant le second chef de demande, la requérante a indiqué que le droit d’obtenir une décision juridique faisant office de contrat de vente n’est nullement affecté, le détachement n’étant pas une condition suspensive. La requérante a également souligné que le tribunal n’avait pas tenu compte du fait que le présent recours était le seul moyen d’obtenir l’obligation du défendeur de s’acquitter de ses obligations en nature, étant donné que le délai dans lequel le recours pouvait être formulé était de 6 mois à compter de la date à laquelle le contrat aurait dû être conclu. Pour ne pas arriver à des blocages contractuels, l’article 1182 paragraphe 3 du Code civil prévoit que, s’il n’existe pas d’accord ultérieur entre les parties sur les éléments secondaires ou la personne à qui la détermination de ces éléments a été confiée ne prend pas de décision, les cours de justice devront, à la demande de l’une des parties, ordonner l’exécution du contrat en tenant compte des circonstances et de la nature du contrat et aussi de l’intention des parties.
Pour soutenir son appel, la requérante a également invoqué la décision n° 216/2016 rendue par la Cour d’Appel Bucarest dans le dossier n° 44364/3/2014.
En fait, les dispositions des articles 466-482 du Code de procédure civile, l’article 1270, l’article 1279, l’article 1385, l’article 1650 ont été invoqué, corroborés avec l’article 1483, l’article 879 paragraphes 1, 2 et 5, l’article 1182, l’article 1672, l’article 1676, l’article 1742 du Code civil, l’article 11 paragraphe 1 lettre a de l’Ordonnance gouvernementale d’urgence n° 80/2013, chapitre 4.3.1. de l’Ordre n° 700/2014 sur l’organisation et le fonctionnement de l’ANCPI, l’article 25 de la Loi n° 7/1996, l’article 193 du Code de procédure civile.
La Cour d’Appel Bucarest – Section VI Civile, par la décision n° 513 A du 13 mars 2017, a reçu l’appel formulé par la requérante SC R.P.D. SRL contre le jugement n° 6580 du 23 novembre 2015 rendu par le Tribunal Bucarest, a annulé le jugement attaqué et a renvoyé l’affaire, pour réexamen, à la première instance.
Pour ainsi statuer, la cour a retenu les éléments suivants :
La cause légale de l’action judiciaire est représentée par la promesse de vente-achat faite entre les parties.
Comme il ressort de son contenu, la conclusion de la vente était subordonnée au morcellement de la propriété en deux ou plusieurs lots, selon le plan, les parties établissant qu’elles concluraient le contrat d’achat sous forme authentique dans un délai de 10 jours ouvrables à compter de la date à laquelle la conclusion émise par OCPI concernant l’inscription au registre foncier de l’opération de détachement légal du terrain sera communiqué au promettant-vendeur, nécessaire pour permettre la conclusion de l’acte authentique de vente-achat, mais au plus tard 12 mois après la date de la promesse.
Comme la première instance a retenu, du point de vue des règles du cadastre et du registre foncier, le détachement est une opération matérielle qui nécessite la volonté du propriétaire.
La Cour a toutefois noté que du point de vue juridique, le détachement de la propriété était un acte juridique unilatéral, tel que défini à l’article 1324 du Code civil, nécessaire à l’exécution des obligations assumées par le promettant-vendeur envers le promettant-acheteur.
Par conséquent, les revendications du requérant au titre du premier chef de demande ne peuvent être analysées que dans le contexte de la promesse d’achat-vente et de la finalité de sa démarche juridique - rendre une décision faisant office d’acte authentique de vente-achat.
Compte du fait que le détachement est une obligation accessoire de l’obligation principale assumée par le promettant-vendeur, le non-respect de celle-ci, avec conséquence directe l’impossibilité de conclure le contrat, s’impose à être examiné, aux yeux de la Cour, par la cour de justice investie avec la formulation d’une décision juridique faisant office d’acte authentique de vente-achat ; dans la mesure où, après l’administration des preuves, celle-ci constate que le promettant-vendeur est à la faute pour la non-exécution du contrat, rien n’empêche juridiquement de suppléer son consentement en ce qui concerne l’opération de détachement.
À cet égard, il convient de noter que, selon l’article 1669 du NCC, pour formuler une décision juridique faisant office d’acte authentique de vente-achat, la cour de justice doit vérifier qu’il existe un refus injustifié de la part de la partie de conclure le contrat promis.
Mais, l’analyse des raisons pour lesquelles l’opération de détachement du lot n’a pas été finalisée dans cette affaire relève même de la vérification du caractère justifié ou non du refus du promettant-vendeur de conclure le contrat. Ainsi, dans cette affaire, l’intimé (promettant-vendeur) a invoqué, comme motifs pour ne pas avoir procédé à la conclusion du contrat, le fait que la partie appelante n’avait pas bien rempli son mandat en ce qui concerne l’opération de détachement du lot et le paiement intégral du prix. La partie appelante, à son tour, a justifié le non-paiement intégral du prix en soutenant que l’opération de détachement du lot n’a pas pu être finalisé à cause de la partie intimée, qui n’a pas fait des démarches excédant le cadre du mandat.
La Cour a retenu que, dans la mesure où la nature injustifiée du refus serait constatée, la seule possibilité de sanctionner l’attitude coupable de la partie est que le tribunal lui-même dispose le détachement, car le créancier de l’obligation (le promettant-acheteur) a la possibilité d’exiger l’exécution exacte de l’obligation ou la résolution du contrat. Ainsi, le rejet comme étant irrecevable le chef de demande visant le détachement empêche l’exercice des droits conférés par l’article 1516 du NCC du créancier et l’oblige à recourir à la résolution du contrat, bien que son option soit en faveur de l’exécution forcée. Toutefois, c’est précisément pour protéger le créancier de bonne foi qui a rempli son obligation mais qui est empêché à bénéficier des droits relatifs aux obligations assumées par le débiteur, que la Loi (par l’article 1669 du NCC) a prévu la possibilité pour la cour de justice de suppléer le consentement de la partie, pour que la vente prenne effet.
D’autant plus, selon l’avis de la Cour, dans le cadre d’une action de formulation d’une décision juridique faisant office d’acte de vente-achat, la cour de justice peut ordonner sur toute obligation accessoire (telle que le détachement) non remplie suite à la faute du promettant-vendeur qui empêche la conclusion de la convention.
La Cour a également conclu que l’article 1669 du NCC subordonnait la formulation de la décision d’accomplissement des conditions de validité. Mais dans cette affaire, bien que l’opération de détachement n’ait pas été finalisée, l’objet du contrat, comme une condition préalable à sa validité, est déterminable, les parties identifiant dans la promesse la superficie de 6000 m², selon l’Annexe jointe.
En conséquence, le non-accomplissement de l’opération de détachement n’empêche pas la cour de justice de statuer sur la demande de décision faisant office d’acte de vente-achat, l’accord des parties étant clair sur l’objet du contrat - la superficie de terrain de 6 000 m², située à l’extrémité nord du terrain, selon le plan.
Pour conclure, la Cour a apprécié que la première instance a eu tort à recevoir l’exception d’irrecevabilité du chef de demande sur le détachement, celui-ci devant être examiné sur le fond, dans le contexte des obligations assumées par les parties dans promesse de vente-achat et dans le contrat de mandat, et par rapport à la finalité de l’action en justice – formulation d’une décision juridique faisant office d’acte authentique de vente-achat.
Compte tenu de ce qui précède, la Cour conclut également que l’exception de prématurité du second chef de demande a été reçue à tort, la cour de justice étant tenu d’examiner sur le fond le respect des conditions énoncées à l’article 1669 du NCC.
Pour ces considérations, en vertu de l’article 480 paragraphe 3 thèse II du NCPC, la Cour a reçu l’appel et a annulé le jugement attaqué, en renvoyant l’affaire pour réexamen à la première instance.
Contre cette décision, dans les délais légaux, la partie défenderesse « C.C. » S.A. Bucarest et la partie intervenante F.E., ont formulé des pourvois enregistrés le 12 mai 2017 devant la Haute Cour de Cassation et Justice – Section II Civile.
La décision attaquée a été critiquée par la partie requérante « C.C. » S.A. sous l’aspect d’illégalité, pour les raisons suivantes :
Le texte de l’action en justice a été structuré, de manière explicite, sur deux chefs de demande, à savoir un chef principal visant le détachement d’lot de terrain et un chef secondaire visant la formulation d’une décision faisant office d’acte de vente-achat.
La requérante, promouvant l’appel, a changé le fondement juridique de l’action introductive, y indiquant d’autres textes législatifs que ceux qui ont constitué le fondement juridique initial de l’action en justice, respectivement l’article 1270, l’article 1279 corroborés avec l’article 1385, l’article 879 paragraphes 1, 2 et 5, l’article 1182, l’article 1672, l’article 1742, un chapitre entier de l’Ordre n° 700/2014 et l’article 25 de la Loi n°7/1996.
Sans punir le changement du fondement juridique de l’action en justice, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 478 du Code de procédure civile, tant que les limites de l’effet dévolutif de l’appel sont déterminées par l’objet de l’action en justice soumise à la première instance.
La requérante a en outre souligné que la cour d’appel avait elle-même violé le principe de disponibilité en établissant que la première instance aurait dû se prononcer sur le fond du second chef de demande sur la formulation d’une décision juridique faisant office d’acte de vente-achat. Mais, il existe un lien étroit entre les deux chefs de demande et l’ordre de leur règlement a été établi par le demandeur, même par l’action en justice.
La requérante a également relevé que la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 478 paragraphe 3 et l’article 479 du Code de procédure civile, qui l’obligeaient à établir, dans les limites de la demande d’appel, la situation de fait et à vérifier l’application de la loi par la première instance.
Dans ce contexte, faisant d’amples références au déroulement des rapports entre les parties et les documents déposés devant la première instance, la requérante a soutenu, qu’en fait, c’était le demandeur qui n’avait pas rempli ses obligations contractuelles, compte tenu de son mandat exprès pour effectuer toutes les opérations nécessaires à l’opération de détachement et du fait que tous les documents pour ainsi faire lui avaient été mis à disposition, de même qu’il n’avait pas effectué le paiement intégral du prix de vente. En outre, l’action du demandeur est précise par rapport aux dispositions de l’article 1669 paragraphe 2 du Code civil.
Finalement, la requérante a invoqué la violation, par la cour d’appel, des dispositions de l’article 478 paragraphe 3 du Code de procédure civile, en introduisant dans l’affaire, en appel, d’une personne qui n’avait figuré comme partie au jugement sur le fond.
En droit, les dispositions de l’article 486, l’article 487, l’article 488 paragraphe 1 points 6 et 8 du Code de procédure civile ont été invoquées.
La partie requérante-intervenante F.E. a critiqué la décision rendue en appel sur l’aspect de l’illégalité, pour les raisons suivantes :
Concrètement, la première instance a reçu l’exception d’irrecevabilité du premier chef de demande de l’action introductive en justice, compte tenu du fait que le détachement est une opération matérielle et administrative supposant, conformément aux conditions de l’article 132 paragraphe 1 thèse II du Règlement d’avis, de réception et d’inscription au registre cadastral et au livre foncier approuvé par Ordre n° 700/2014 de l’ANCPI, la rédaction d’une documentation cadastrale reçue par le Bureau territorial et la rédaction d’un acte conclu et authentifié devant le notaire. Toutefois, le tribunal a correctement conclu le fait que la formulation d’une décision juridique faisant office d’acte de vente-achat ne peut pas être disposée vu que précédemment, l’opération administrative de détachement s’imposait.
Dans ces circonstances, le rejet de la cour d’appel de l’exception relative à l’absence de qualité procédurale passive de l’intervenant a été effectué en violation des dispositions légales, puisque seules les parties qui ont figuré au jugement sur le fond sont des parties de la promesse d’achat-vente bilatérale.
Ensuite, le requérant, faisant référence au déroulement des rapports entre les parties, a souligné que la conclusion du contrat de vente-achat ne pouvait pas être réalisée par la seule faute du demandeur, qui n’avait pas rempli son mandat de finaliser l’opération de détachement et qui n’avait pas résolu juridiquement le litige relatif au chevauchement d’une parcelle du terrain couvert par la convention, avec le lot d’un propriétaire voisin.
Finalement, la partie requérante-intervenante a relevé la violation, par la cour d’appel, des dispositions de l’article 478 paragraphe 3 et l’article 479 du Code de procédure civile, par le fait de ne pas avoir analysé le premier chef de demande et d’avoir introduit dans l’affaire, de manière forcée, en appel, le requérant F.E..
En droit, les dispositions de l’article 488 paragraphe 1 points 6 et 8 du Code de procédure civile ont été invoquées.
Par le mémoire en défense formulé par la requérante « C.C. » S.A. par rapport au pourvoi formulé par l’intervenant forcé F.E., celle-ci a sollicité la recevabilité du pourvoi.
A son tour, l’intervenant forcé F.E. a sollicité, par le mémoire en défense, la recevabilité du pourvoi formulé par la requérante « C.C. » S.A..
Par le mémoire en défense, l’intimé-demandeur SC R.P.D. SRL a sollicité principalement l’annulation des deux pourvois, car ils sont dépourvus de raisons, et de constater l’irrecevabilité de la demande formulée à la cour de recours visant le réexamen de l’affaire, et à titre subsidiaire, le rejet des deux voies d’attaque extraordinaires, comme étant non fondées.
Quant au caractère non fondé des deux pourvois, il a été soutenu essentiellement que l’introduction dans l’affaire de l’intervenant forcé F.E. s’est fait tout en respectant les dispositions de l’article 478 paragraphe 3 corroboré avec l’article 39 du Code de procédure civile.
Il a été relevé que la cour d’appel s’est prononcé exclusivement sur la solution rendue par la première instance sur les exceptions d’irrecevabilité et de prématurité, les dispositions de l’article 478 du Code de procédure civile étant donc pleinement respectées. La cour d’appel a statué dans la limite de qui a été soumis au jugement sur le fond, tout en tenant compte les aspects invoqués par les parties devant la première instance, mais aussi de ceux invoqués en appel, avec la mention pendant la voie ordinaire d’attaque, de nouvelles dispositions légales n’ont pas été invoquées par rapport à celles représentant le fondement légal de l’acte introductif.
L’intimé-demandeur a également montré que la cour d’appel a reçu, de manière correcte, l’admission erronée de l’exception d’irrecevabilité du premier chef de demande par le juge sur le fond. Lorsque la cour a le droit, en vertu de l’article 1669 du Code civil, à statuer sur l’accomplissement des conditions légales pour formuler une décision juridique faisant office d’acte authentique de vente-achat, si au préalable, il est montré que l’obligation contractuelle établie par la promesse, faisant l’objet de l’exécution en nature, il est tout à fait naturel que la cour dispose de la possibilité de statuer à cet égard. La première instance a retenu seulement que l’opération de détachement est une opération matérielle, n’ayant pas la possibilité juridique de statuer sur un tel détachement. Mais, une telle solution contrevient à l’article 5 du Code de procédure civile. De même, tout en retenant que l’admission de l’exception de prématurité du second chef de demande est une conséquence de l’admission de l’exception d’irrecevabilité du premier chef de demande, le juge sur le fond a privé le demandeur de la seule voie pour obliger le défendeur d’exécuter ses obligations assumées par la promesse bilatérale, solution correctement sanctionnée par la cour d’appel.
Finalement, l’intimé a soutenu que la cour d’appel n’a pas statué sur le fond de l’affaire, et donc les griefs exposés dans les demandes de recours visant la situation de fait ne peuvent pas être analysés dans le cadre du pourvoi.
En droit, les dispositions de l’article 490 paragraphe 2 du Code de procédure civile ont été invoquées.
En vertu de l’article 493 paragraphes 2 – 4 du Code de procédure civile, le rapport sur la recevabilité en principe du pourvoi a été rédigé et communiqué aux parties.
Par la conclusion du 18 janvier 2018, la cours de justice a reçu en principe les pourvois et a fixé un délai pour le jugement sur le fond, avec l’appel en cause.
Les pourvois formulés par la partie défenderesse « C.C. » S.A. et la partie intervenante F.E. sont non fondés, pour les considérations ci-dessous :
Premièrement, il faut préciser que les deux pourvois ont été fondés en droit sur les dispositions de l’article 488 paragraphe 1 points 6 et 8 du Code de procédure civile. Mais dans le développement des raisons d’illégalité des deux voies d’attaque extraordinaires, en refonte, il est constaté qu’aucun des griefs n’est pas souscrite aux dispositions de l’article 488 paragraphe 1 point 6, sur le défaut de motivation, le caractère contradictoire des considérations ou le fondement de la solution sur des raisons étrangères à la nature de l’affaire.
En échange, une partie des griefs formulés dans les deux pourvois est souscrite à la raison d’illégalité prévue à l’article 488 paragraphe 1 point 5 du Code de procédure civile, de manière qu’elle sera analysée et classifiée par la cour de justice de façon appropriée.
En ce qui concerne la violation présumée des dispositions de l’article 478, paragraphes 1 - 3 du Code de procédure civile, il est constaté qu’il s’agit d’une affirmation non fondée. Il est vrai que, selon le paragraphe 3 de la loi ci-dessus, l’appel ne peut pas changer la qualité des parties, la cause ou l’objet de l’appel, formuler de nouvelles demandes non plus. Toutefois, le fait que la requérante invoque d’autres motifs de droit autres que ceux invoqués dans l’action en justice ne signifie pas une modification de l’action en justice, dans la mesure où le fondement juridique invoqué ne lie pas la cour de justice, les dispositions de l’article 22 paragraphe 4 du Code de procédure civile établissant que le juge attribue ou rétablit la qualification juridique exacte des actes et des faits soumis au jugement, même si les parties leur ont donné un autre nom. Mais dans la présente affaire, en appel, les mêmes textes juridiques ayant représenté le fondement juridique de l’action en justice ont été invoqués (l’article 1669, 1483, 1270, 1279, 1325, 1385, 1650 du Code civil, l’article 25 de la Loi n° 7/1996, l’article 76 paragraphe 1, l’article 132, l’article 137 paragraphe 5 de l’Ordre ANCPI n° 700/2014, etc.).
En outre, l’article 478 paragraphe 4 du Code de procédure civile permet aux parties d’expliquer en appel les demandes implicitement incluses dans les requêtes ou les mémoires de défense adressés à la première instance, ce qui ne peut être considéré comme une modification du cadre procédural établi devant le tribunal de première instance au sens de l’article 478 paragraphe 1 du Code de procédure civile.
Contrairement aux raisons invoquées, la cour d’appel a statué sur la manière dont le tribunal de première instance a résolu les deux exceptions, dans les limites de ce qui a été soumis au jugement sur le fond, tout en tenant compte des aspects invoqués par les parties devant la première instance et de ceux invoqués en appel, conformément à l’article 478 paragraphe 2 du Code de procédure civile.
Les griefs visant la violation de l’article 478 paragraphe 3 du Code de procédure civile sont également non fondés, sur l’introduction dans le procès, en appel, de l’intervenant F.E., n’ayant pas figuré au jugement sur le fond.
Ainsi, F.E. a acquis la qualité d’héritier à titre particulier du bien faisant l’objet de l’action en justice, pour autant que, dans le cadre du présent litige, par la convention de paiement authentifié avec le n° 3229 du 27 novembre 2015, a acquis le lot de 6000 m2 de la partie défenderesse. Toutefois, les dispositions de l’article 39 paragraphe 2 du Code de procédure civile permettaient d’introduire cette personne dans le procès, quel que soit l’étape procédurale, en dérogation à la règle énoncée à l’article 478 paragraphes 1 et 3 du Code de procédure civile.
Quant aux autres griefs formulés dans les pourvois, dans la mesure où ceux-ci sont susceptibles de tomber sous l’incidence de la raison d’illégalité prévue à l’article 488, paragraphe 1 point 8 du Code de procédure civile, concernant l’irrecevabilité du chef de demande sur le détachement de lot, ils sont non fondés.
Par conséquent, le seul grief formulé dans les pourvois sur ce point est que l’opération de détachement est une opération technique et matérielle et que la cour de justice ne pourrait pas statuer sur un éventuel détachement.
Il est vrai que, selon l’article 879 paragraphe 5 du Code civil, les opérations de modification apportées à l’immeuble inscrit au registre foncier, par rattachement ou détachement, ont un caractère matériel et n’entraîne aucun transfert de propriété.
Toutefois, il n’en est pas moins vrai que la requérante a confié la cour de justice une demande d’exécution forcée de l’obligation de conclure un contrat de vente, obligation à faire assumer suite à une promesse bilatérale. Ainsi, l’article 1669 du Code civil, qui reprend les dispositions de l’article 1279, paragraphe 3, en matière de vente, établit le droit de la partie, ayant rempli ou étant prête à remplir ses obligations, de demander à la cour de justice la formulation d’une décision juridique faisant office de contrat.
En même temps, conformément à l’article 1742 du Code civil, lorsqu’une certaine superficie d’un terrain plus grand dont l’emplacement n’est pas déterminé est vendue, l’acheteur peut demander la translation de la propriété uniquement après la mesure et la délimitation de la superficie vendue. En autres termes, vu que le contrat valable conclu oblige à la fois aux éléments expressément y stipulés et aux conséquences que les pratiques établies entre les parties, les usages, la loi ou l’équité donnent au contrat, selon sa nature, conformément aux conditions de l’article 1272 paragraphe 1 du Code civil, il est évident que, suite à une promesse bilatérale de vente-achat d’une superficie de terrain toujours sans délimitation, le promettant-vendeur assume également son obligation de contribuer, par tous les moyens, à la délimitation de la superficie faisant l’objet de la convention.
Ainsi, le morcellement d’un immeuble inscrit au livre foncier, dans la situation où la partie qui sera détachée de l’immeuble fait l’objet d’une promesse bilatérale de vente-achat, représente, du point de vue des parties contractantes, une obligation à être assumée par le promettant-vendeur.
La Cour également estime que le créancier –titulaire d’un droit de créance liée à une obligation de faire, d’une telle nature, peut exiger, par le biais du mécanisme régi par l’article 1528, paragraphe 1 du Code civil, l’exécution en nature de cette obligation, par voie au choix de la requérante de la présente affaire.
La recevabilité du premier chef de demande ne découle pas du fait que l’acte de détachement, que la partie défenderesse refuse de conclure, constituerait un acte juridique unilatéral au sens de l’article 1324 du Code civil et que la cour de justice serait tenue de suppléer à la volonté du propriétaire de l’immeuble, selon l’article 1325 corroboré avec l’article 1279 paragraphe 3 du Code civil. En fait, le consentement du propriétaire de l’immeuble inscrit au le livre foncier, à modifier par détachement, nécessaire à donner sous forme authentique, selon l’article 25 paragraphe 2 de la Loi n°7/1996, n’est pas un acte juridique unilatéral, car le résultat préfiguré par l’auteur de la manifestation de volonté, dans cette affaire, n’est pas à modifier, suspendre ou éteindre une relation juridique civile concrète, cet acte n’étant pas une source d’obligations civiles.
Conformément à l’article 880 du Code civil, l’opération de morcellement a comme effet l’inscription dans un autre livre foncier d’un immeuble résultant d’un autre immeuble (opération appelée transcription). En tant que tel, la Cour estime que le premier chef de demande est recevable, non pas parce que la cour a été invitée à suppléer la volonté du propriétaire du terrain qui refuse de conclure un acte juridique unilatéral, mais parce que la demande de détachement, par ses conséquences tabulaires, peut être assimilée à une véritable action de prestation tabulaire, prévue à l’article 896 du Code civil. L’action en prestation tabulaire signifie l’action par laquelle l’acquéreur d’un droit réel immobilier sollicite à la cour de justice d’obliger le défendeur à remettre le document nécessaire pour l’inscription au registre foncier, sinon, de rendre une décision de justice visant l’inscription au livre foncier de ce droit-là. Par conséquence, d’obliger également le créancier de faire toutes les démarches nécessaires pour la délimitation d’une superficie de terrain et son inscription dans un nouveau livre foncier, comme étape préalable à la vente, pouvant demander à la cour de justice de suppléer le consentement et l’inaction du débiteur de cette obligation, et ultérieurement, de rendre une décision qui suppléera le consentement du promettant-vendeur à la conclusion du contrat et à l’inscription dans le registre foncier du droit de propriété du requérant.
En ce qui concerne les autres griefs formulés dans les deux pourvois, relatifs à la situation de fait ou au présumé non-accomplissement, par le promettant-acheteur, de ses obligations, la Cour estime qu’ils sont étrangers aux considérations de l’arrêt attaqué. Ainsi, ni le tribunal de première instance ni cour d’appel n’ont délié ces aspects, leur analyse se limitant à l’exception à l’irrecevabilité du premier chef de demande et à l’exception à la prématurité du deuxième chef de demande, exceptions acceptées à tort par le juge sur le fonds, par rapport aux éléments exposés précédemment dans le présent arrêt.
En conséquence, conformément à l’article 496 du Code de procédure civile, la Cour rejettera les pourvois comme étant non fondés.
POUR CES RAISONS
AU NOM DE LA LOI
LA HAUTE COUR DÉCIDE DE :
Rejeter, comme non fondés, les pourvois formulés par la Société « C.C. » S.A. BUCAREST et l’intervenant F.E. contre la décision civile n° 513 A du 13 mars 2017, rendue par la Cour d’Appel Bucarest– Section IV civile, dans le dossier n° 44356/3/2014.
Décision définitive.
Décision rendue en audience publique aujourd’hui, le 8 février 2018.
