Bulletin des Arrêts n°s 21-22
COUR SUPRÊME
ARRÊT N° 20 DU 19 FÉVRIER 2020
LA SOCIÉTÉ MI-II SARL
LA SIM SA
IMMEUBLE — PROMESSE DE VENTE — DIMINUTION DE LA SUPERFICIE DE L’IMMEUBLE PROMIS — DÉSACCORD DES PARTIES LORS DE LA CONCLUSION DU CONTRAT DÉFINITIF — RÉSOLUTION JUDICIAIRE DE LA PROMESSE DE VENTE — EXCLUSION — EXERCICE PAR L’ACQUÉREUR DE SA FACULTÉ DE DEMANDER LE MAINTIEN DU CON- TRAT AVEC UNE DIMINUTION DU PRIX
Aux termes de l’article 267 du COCC, si une partie importante de l'immeuble promis à la vente disparaît lors de la conclusion de celle-ci, l'acquéreur a le choix entre aban- donner la vente ou obtenir la livraison de la partie de l'immeuble conservé, le prix déterminé par ventilation ; si la perte est minime, l’acquéreur ne peut demander qu’une diminution du prix.
Viole ce texte, une cour d'Appel qui, après avoir constaté le désaccord des parties lors de la conclusion du contrat définitif sur la superficie promise, prononce la résolution de la promesse de vente, alors que l'acquéreur avait exercé sa faculté de demander le maintien du contrat avec une diminution du prix.
La Cour suprême,
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Dakar, 7 septembre 2018, n° 376), que, suivant « com- promis de vente » du 3 mars 2011, la société d’Investissement des Mutuelles (SIM SA) a promis de vendre à la société MI-II SARL deux immeubles en nature de terrains bâtis, l’un d’une superficie de 2 685 m2 et l’autre d’une superficie de 349 m2, au prix total de 562 500 000 FCFA, dont la moitié, soit la somme de 281 250 000 FCFA, a été versée et le paiement du reliquat prévu au moment de la conclusion du contrat de vente ; qu’il est stipulé que la promesse se réalisera sous la double condition suspensive de l’obtention, par le promettant, de la mainlevée de l’hypothèque forcée inscrite sur le TF n° 13.471/GRD et, par le bénéficiaire, d’une autorisation de transaction immobilière ; qu’il est également prévu une clause d’indemnité d’immobilisation, en vertu de laquelle, en cas de non-signature de l’acte de vente définitif par une des parties dans le délai convenu, celle-ci devra verser la somme de 28 125 000 FCFA, représentant 10 % de la somme déjà remise par le bénéficiaire ; que l'immeuble TF n° 13 471/GRD ayant une superficie de 1685 m? au lieu de celle de 2 685 m2 promise à la vente, la société SIM SA a assigné la société MI-II SARL, en lui offrant la restitution de la somme de 281 250 000 FCFA et en sollicitant son expulsion des lieux occupés et sa condamnation à la somme de 28 125 0060 FCFA à titre de pénalité contractuelle outre celle de 3 500 000 FCFA à titre d’indemnité d’occupation ; que la société MI-II SARL a égale- ment saisi le tribunal pour obtenir la comparution, sous astreinte, de la société SIM SA devant le notaire désigné par les parties pour la signature du contrat de vente contre
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Arrêts de la Cour suprême — Année judiciaire 2020
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paiement de la somme de 95 601 566 FCFA représentant le reliquat du prix de vente et sa condamnation au paiement de la somme de 28 125 000 FCFA pour violation de la promesse de vente ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident tiré de la violation des articles 382 alinéa 1 et 383 du code des obligations civiles et commerciales (COCC) :
Attendu que la société SIM SA fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande d'annulation du « compromis de vente », alors, selon le moyen, que la promesse de vente doit être passée dans la même forme que la vente ;
Mais attendu qu'ayant retenu que les articles 382 et 383 du COCC n’exigent aucune forme particulière pour la validité de la promesse synallagmatique de vente, la cour d’Appel en a exactement déduit que la demande d’annulation du « compromis de vente » n’était pas justifiée ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident tiré de la violation des articles 96 et 100 du COCC :
Attendu que la société SIM SA fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande de paiement de l'indemnité d’immobilisation, alors, selon le moyen, que la seule condition requise pour que l’indemnité d’immobilisation soit due est la non-signature de la vente du fait de la non-réalisation, par l’une des parties, des conditions suspensives mises à sa charge, tandis que l’autre partie a respecté l’intégralité de ses obligations ;
Mais attendu qu’ayant retenu que l’indemnité d’immobilisation était en réalité une clause pénale et que la non-signature du contrat était due à une différence entre la superficie promise et celle existante et non à une faute des parties, la cour d’Appel en a exactement déduit que la demande de paiement de l'indemnisation d’immobilisation n’était pas justifiée ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen pris en ses deux branches et le deuxième moyen du pourvoi principal, réunis et tirés de la violation des articles 97, 105 et 103 du COCC :
Vu lesdits textes, ensemble l’article 267 du COCC ;
Attendu, selon le dernier de ces textes, que si une partie importante de l’immeuble promis à la vente disparaît lors de la conclusion de celle-ci, l’acquéreur a le choix entre abandonner la vente ou obtenir la livraison de la partie de l'immeuble conservé, le prix déterminé par ventilation ; que si la perte est minime, l’acquéreur ne peut demander qu’une diminution du prix ;
Attendu que, pour prononcer la résolution de la promesse de vente, l’arrêt relève que le seul obstacle à la signature de la vente définitive est la non-concordance entre la su- perficie déclarée dans la promesse de vente du TF n° 13 471/GRD (2 685 m2) et la con- tenance réelle dudit titre (1685 m2) et le refus par la société MI-II SARL de payer
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l'intégralité du reliquat de 281 250 000 FCFA et par la société SIM SA de réduire le prix initialement convenu entre les parties ; qu’il ajoute que si la prestation promise s’est révélée impossible, la renégociation du contrat et la résolution de ladite promesse s'imposent aux parties et au juge en cas d’échec de cette renégociation ; qu’il retient enfin que les parties n’ayant pu s’entendre sur un élément important de leur accord, le premier juge ne pouvait que constater l’absence d'accord des parties et prononcer la résolution de la promesse de la vente, mais ne pouvait modifier le prix convenu entre les parties et ordonner la perfection de la vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l’acquéreur avait exercé sa faculté de demander le main- tien du contrat de vente avec une diminution du prix, la cour d’Appel a violé les textes susvisés ;
Par ces motifs, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur les troisième, quatrième, cinquième et sixième moyens du pourvoi principal :
Rejette le pourvoi incident de la société SIM SA ;
Casse et annule l'arrêt n° 376 du 7 septembre 2018 rendu par la cour d’Appel de Dakar, mais seulement en ce qu’il a prononcé la résolution du « compromis de vente », ordonné la restitution de la somme de 281 250 000 FCFA et ordonné l’expulsion de la société MI-II SARL ;
Renvoie devant la cour d’Appel de Ziguinchor ;
Condamne la société SIM SA aux dépens ;
Dit que le présent arrêt sera imprimé, qu’il sera transcrit sur les registres de la cour d’Appel de Dakar, en marge ou à la suite de la décision attaquée.
Ainsi fait, jugé et prononcé par la Cour suprême, chambre civile et commerciale en son audience publique tenue les jour, mois et an que dessus et où étaient présents Mes- sieurs :
PRÉSIDENT : EL HADJI MALICK SOW ; CONSEILLER-RAPPORTEUR : LATYR NIANG ; CONSEILLERS : A Aa, WALY FAYE, AMADOU LAMINE BATHILY ; AVOCAT GÉNÉRAL : AHMETH DIOUF ; GREFFIER : MAÎTRE MAU- RICE DIOMA KAMA.
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