| Togo, Cour d'appel de lomé, 05 septembre 2006, 135/06

Une société (l’appelante) a donné à bail à l’intimé, un immeuble lui appartenant par un contrat à durée déterminée. Pour des raisons de rénovation, la bailleresse a donné congé au preneur. Celui-ci ne s’est ni opposé et n’a pas non plus contesté le congé se contentant d’un mutisme en prétendant que la bailleresse n’a pas respecté la procédure de résiliation du bail. Il s’est ainsi maintenu dans les lieux jusqu’au début des travaux. Il obtient ensuite du Président du Tribunal, une ordonnance de cessation des travaux. La bailleresse fait appel de l’ordonnance. La Cour relève que l’article 93 de l’AUDCG offre au bailleur, la possibilité de reprendre les lieux en s’opposant au renouvellement du bail, mais l’enferme en même temps dans des conditions à remplir pour éviter la condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction, mais au cas où le bailleur n’observe pas les conditions fixées, il s’expose à la condamnation. Cependant, pour en arriver là, le preneur bénéficiaire du droit au renouvellement peut faire face à la défaillance du bailleur en s’opposant au congé à lui donné au plus tard à la date d’effet de celui-ci en notifiant sa contestation au bailleur par acte extrajudiciaire ; faute d’une telle contestation dans les délais, le bail à durée déterminée cesse à la date fixée par le congé (1) ;
En effet, il découle des principes fondamentaux du droit qu’un preneur qui se comporte en bon père de famille et qui honore ses obligations ne devient pas par l’occupation, propriétaire des lieux à lui donnés à bail. En effet, en respect de ces principes, le législateur a ouvert au bailleur propriétaire, la possibilité de reprendre les lieux à tout moment, avec la condition de servir au preneur, une indemnité d’éviction en cas de préjudice résultant de cette reprise, car en matière de bail, la volonté qui a lié peut à tout moment délier. Il est donc plus loisible et judicieux pour le locataire de déguerpir des lieux comme les autres locataires et de demander ensuite le paiement d’une indemnité d’éviction. Faute d’une opposition au congé donné par l'appelant, c’est à bon droit que doit être infirmée la décision du premier juge (2).
ARTICLE 93 AUDCG ARTICLE 95 AUDCG
Cour d’appel de Lomé, arrêt n° 135/06 du 05 septembre 2006, ECOBANK-TOGO / B SERVICE A
La Cour ;
Oui les conseils des parties en leurs conclusions respectives ;
Le Ministère Public entendu ;
Vu l’ordonnance N°317/2006 rendue le 18 Avril 2006 par le Président du tribunal de Première instance de Première classe de Lomé statuant en matière de référé ;
Vu l’appel interjeté, ensemble avec les pièces du dossier de la procédure
Et après avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu que par exploit en date du 19 avril 2006 de Maître AMAGBO Abamvi, huissier de Justice à Lomé, la société ECOBANK-TOGO Représentée par son Directeur Général et Assisté de Maître Alexis AQUEREBURU et LAWSON-HELLU, tous Avocats à la Cour à Lomé, a relevé appel de l’ordonnance de référé sur assignation N° 317/2006 rendue le 18 avril 2006 par le Président du Tribunal de Première Instance de Lomé ;
En la forme
Attendu que cet appel relevé dans les formes de délai de la loi est régulier et partant, recevable ; qu’il échet de le recevoir ;
Au fond
Attendu qu’au soutien de son appel, la société ECOBANK-TOGO par le canal de ses Conseils relève que par l’ordonnance N°317/2006du 18 avril 2006, le Président du Tribunal de Première Instance de Première Classe de Lomé a ordonné la cessation immédiate des travaux par elle entrepris sur son immeuble donné à bail à la société B SERVICE A ; que pour rendre une telle décision, le premier juge a estimé que la société ECOBANK n’avait pas respecté la procédure prévue pour la résiliation du bail commercial, sans toutefois dire en quoi consistait cette procédure, ni même indiquer le texte de base de cette procédure ; qu’une telle décision est fondée sur des faits inexacts ;
Attendu que s’agissant de la procédure et des faits de la cause, l’appelant fait observer que l’article 93 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général dispose que «dans le cas du bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance ; le preneur bénéficiaire du droit au renouvellement en vertu de l’article 91 ci-dessus peut s’opposer à ce congé par acte extrajudiciaire au plus tard à la date d’effet de celui-ci, en notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire sa contestation de congé ; faute de contestation dans ce délai, le bail a durée indéterminée cesse à la date fixée par le congé» ; que par lettre en date du 20 Février 2004, ECOBANK a donné congé aux Ab B Aa A ; que le 08 avril 2004, une relance leur a été notifiée par acte extrajudiciaire ; qu’au lieu de s’opposer et de contester ce congé, les intimées ont formulé le 1er avril 2004 par acte extrajudiciaire, une demande de renouvellement du bail ; que ne s’étant pas opposé au congé conformément à la loi, ECOBANK les a, par lettre en date du 28 novembre 2005, sommés d’avoir à libérer les lieux au plus tard le 07 janvier 2006 ; que le 06 mars 2006, et devant leur résistance, la sommation leur a été rappelée, que malgré ces multiples rappels, les Ab B Service sont restés dans les lieux, que dès lors, six mois après, le 08 avril 2004, les intimés n’ont plus également de contrat les liant à l’appelante ; que c’est ainsi que l’appelant a dû reprendre ses travaux de réfection des lieux ; que conformément aux dispositions de l’article 95 paragraphe 2 de l’Acte uniforme précité, « Le bailleur peut s’opposer au droit de renouvellement du bail a durée déterminée ou indéterminée, sans avoir à régler d’indemnité d’éviction, dans les cas suivants : ….2) s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués et de le reconstruire. Le bailleur devra dans ce cas justifier de la nature et de la description des travaux projetés. La preneur aura le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des
travaux de démolition, et il bénéficiera d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble construit… » ; qu’en l’espèce, il s’agit d’un immeuble à démolir pour le reconstruire, qu’à l’approche des travaux de démolition, ECOBANK a tenu des réunions avec les locataires pour les amener à libérer les lieux avant la date indiquée, que tous les autres locataires ont libéré les lieux à l’exception des intimés qui, eux, conditionnent leur départ au versement d’une indemnité d’éviction ;
Attendu que sur la résiliation du bail, les intimés ont estimé que l’appelante a résilié le bail en violation de l’article 92 de l’Acte uniforme sur le Droit commercial général ; qu’à la lecture de ce texte, on s’aperçoit aisément qu’il ne s’applique qu’aux contrats à durée déterminée, alors que le contrat dont litige est un contrat à durée indéterminée ; qu’il sollicite l’information de l’ordonnance N°317/2006 du 18 avril 2006 en toutes ses disposions, et statuant à nouveau, la constatation de l’absence d’opposition au congé donné par l’appelante aux intimés avec toutes les conséquences de fait et de droit ;
Attendu qu’en réplique aux moyens développés par l’appelante, les Ab B Services A par le canal de leur conseil Maître Ahlin KOMLAN, Avocat à la cour, relèvent que dans leur exploit d’assignation en vertu d’une ordonnance autorisant l’appelante à réunir extraordinairement la cour en date du 28 juillet 2006, l’appelante s’est fourvoyée en sollicitant de la cour l’expulsion des intimés de l’immeuble dans lequel ils exercent une activité commerciale, alors que l’ordonnance dont appel s’est bornée à ordonner la cessation des travaux ; que cette demande ne saurait prospérer ; qu’il a été simplement question devant le juge des référés saisi par les Etablissements intimés, d’une demande de cessation des travaux irrégulièrement entamés par l’appelante ; que le premier juge ne s’étant pas prononcé sur l’expulsion, la cour d’Appel ne pourrait connaître de cette demande pour la première fois ; qu’il aurait fallu déférer cette demande au premier juge ; que cette demande constitue donc en appel une prétention nouvelle qui ne saurait être reçue ;
Attendu que sur la recevabilité de la demande visant à faire constater la résiliation du bail, les intimés font valoir que cette question doit être écartée des débats, le dispositif de l’ordonnance attaquée ne contenant pas non plus cette question relative au renouvellement du bail, qu’en tout état de cause, ECOBANK doit retourner devant le Tribunal de Première Instance de Lomé pour en débattre ;
Attendu que s’agissant de l’indemnité d’éviction, les intimés font observer qu’elle relève également de la compétence du Tribunal de Première Instance, qu’en conséquence cette question doit être écartée également des débats ; qu’ils sollicitent que se soient déclarées irrecevables comme prétentions nouvelles, les demandes d’expulsion et de résiliation du contrat de bail, et que la cour se déclare incompétente ; que sur la cessation des travaux, ils sollicitent la confirmation de l’ordonnance entreprise;
Attendu qu’il est constant ainsi qu’il ressort des débats, que la société ECOBANK – TOGO a donné à bail aux Ab B Aa A, un immeuble lui appartenant, et ce, par contrat à durée déterminée ; que le 08 avril 2004, ECOBANK pour des raisons de rénovation des lieux, leur a donné congé par acte extrajudiciaire ; qu’au lieu de s’opposer et de contester ce congé par acte extrajudiciaire, les Ab B Service ont choisi la voie du silence et le refus de quitter les lieux au motif que la société ECOBANK n’a pas respecté la procédure de résiliation du bail commercial et de l’expulsion, que malgré la promesse de réservation de leur droit de préemption, ils se sont toujours abstenus de déguerpir
des lieux comme l’ont fait d’autres locataires ; que face à cette attitude des Ab B Service, la société ECOBANK a été obligée de commencer les travaux malgré leur présence sur les lieux ; que c’est alors que les Ab B Service se sont empressés d’assigner en référé pour obtenir la cassation des travaux entrepris ; qu’accédant à cette demande, le Président du Tribunal de Lomé, juge des référés a, par ordonnance N°317/2006 du 18 avril 2006 ordonné la cassation des travaux, au motif que la société ECOBANK n’a pas respecté la procédure prévue pour la résiliation du bail commercial ; que suite à l’appel relevé par la société ECOBANK, cette ordonnance a été déférée à la Cour ;
Sur la recevabilité de l’appel :
Attendu que les Ab B Service par conclusion en date du 21 août 2006 demandent au juge des référés d’appel de déclarer irrecevables conformément aux dispositions de l’article 199 du code de procédure civile comme constituant des prétentions nouvelles, les demandes formulées en appel par ECOBANK dans son exploit d’assignation en vertu d’une ordonnance en date du 28 juillet 2006 et dans ses conclusions d’appel du 1er août 2006, et tendant à obtenir l’expulsion des Ab B Service, et à constater la résiliation du bail liant les parties, que par mêmes conclusions, les requérants ont demandé à la Cour d’Appel de se déclarer incompétente pour connaître en premier ressort des questions liées à l’interprétation d’une convention liant les parties et à leurs conséquences quant à la résiliation ;
a/ Sur l’exploit d’assignation en date du 28 juillet 2006 :
Attendu qu’en effet, il est demandé à la Cour d’appel dans l’exploit d’assignation du 28 juillet 2006 d’infirmer l’ordonnance de référé entreprise, et statuant à nouveau, ordonner l’expulsion des Ab B Service litigantes;
Attendu que la cour doit d’abord faire la lumière sur le sens et l’effet attendu de cet exploit d’assignation,
Attendu que conformément aux dispositions du code procédure civile, le Président de la juridiction peut en cas d’urgence, écourter le délai de comparution des parties , que c’est en application de ces dispositions légales que ECOBANK dont les travaux ont été arrêtés a vu l’urgence à faire reprendre lesdits travaux, sollicité et obtenu du Président de la Cour d’appel, l’autorisation d’extraire le dossier de la procédure du rôle ordinaire de la Cour d’appel pour le faire appeler à l’audience des urgences de ladite Cour ; que malheureusement, au lieu de signifier aux Ab B Service cette ordonnance portant autorisation de comparaître à bref délai, la société ECOBANK a cru devoir signifier un document intitulé « assignation en vertu d’une ordonnance » ; qu’une telle erreur est incontestablement due à un défaut de maîtrise de la procédure par l’huissier instrumentaire ;
Mais attendu que ce document, même mal rédigé, a pour effet de faire comparaître les parties litigantes devant la cour collégialement composée en leur indiquant la date écourtée de la comparution ; qu’il doit être désormais clair qu’il ne s’agit pas en cette procédure d’une assignation, la Cour étant déjà saisie par un acte d’appel en pleine validité ; qu’ainsi, l’exploit d’assignation incriminé peut être annulé ou écarté des débats sans qu’il y ait une incidence sur le fond, les parties litigantes ayant comparu comme souhaité ; qu’il échet en conséquence de
dire et juger que la Cour est saisie par l’acte d’appel et non par l’exploit d’assignation en date du 28 juillet 2006 ;
b/ Sur les conclusions de l’appelante en date du 1er août 2006 et l’incompétence de la Cour à connaître des demandes nouvelles.
Attendu que les Etablissements intimés relèvent que la société ECOBANK dans ses conclusions en date du 1er août 2006 visait à faire constater la résiliation du bail liant les parties, qu’il s’agit là selon les intimés, d’une demande nouvelle dont la cour ne peut connaître en premier ressort ;
Attendu qu’il est clairement écrit dans lesdites conclusions : « Au Fond : Infirmer l’ordonnance N°317/2006 du 18 avril 2006 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : Constater l’absence d’opposition au congé donné par l’appelante aux intimés avec toutes les conséquences de fait et de droit »
Attendu qu’à la lecture du dispositif desdites conclusions, l’on constate aisément qu’il s’agit d’une superposition erronée du constat d’une résiliation de bail au constat d’absence d’opposition au congé, que d’ailleurs les intimés ne soutiennent pas avoir fait opposition au congé à eux donné par acte extrajudiciaire ; qu’il est donc établi qu’ils n’ont pas signifié au bailleur leur opposition au congé par acte extrajudiciaire ; que le constat d’absence d’opposition en l’espèce ne s’apparente en rien au constat de la résiliation d’un bail ; qu’un tel moyen ne saurait retenir utilement l’attention de la cour, qu’il échet de le rejeter comme précédant par pure confusion, et de dire et juger qu’il ne s’agit pas là d’une prétention nouvelle, mais d’une suite logique de l’errance en procédure de l’intimé ;
Sur la cessation des travaux
Attendu que le chapitre VI du livre trois de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général réglemente les conditions et formes du renouvellement du bail commercial ; que ledit acte dans son article 95 autorise le bailleur à s’opposer au droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminé sans avoir à régler d’indemnité d’éviction, s’il envisage de démolir l’immeuble comprenant les lieux loués et de la reconstruire ; que le même article 95 oblige le bailleur à justifier de la nature et de la description des travaux projetés, et ouvre au preneur le droit de rester dans les lieux jusqu’au commencement des travaux de démolition, et de bénéficier d’un droit de priorité pour se voir attribuer un nouveau bail dans l’immeuble reconstruit qu’au cas où les locaux reconstruits ont une destination différente de celle des locaux objet du bail, ou s’il n’est pas offert au preneur un bail dans les nouveau locaux, les mêmes dispositions du même article oblige le bailleur à servir au preneur une indemnité d’éviction ;
Attendu que dans cette disposition légale le législateur de l’Acte uniforme de l’OHADA relatif au droit commercial général ouvre au bailleur la possibilité de reprendre les lieux en s’opposant au renouvellement du bail, mais l’enferme en même temps dans des conditions à remplir pour éviter la condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction, qu’au cas où le bailleur n’observe pas les conditions fixées, il s’expose à la condamnation, mais l’article 93 du même acte dispose que pour en arriver là, le preneur bénéficiaire du droit au renouvellement peut face à la défaillance du bailleur, s’opposer au congé à lui donné au
plus tard à la date d’effet de celui-ci en notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire, sa contestation de congé ;
Attendu donc que seule cette contestation de congé permettra aux cours et tribunaux de constater la défaillance du bailleur et d’accéder à la demande de condamnation en paiement d’indemnité d’éviction ;
Attendu que le même article 93 dans son dernier alinéa dispose : « Faute de contestation dans ce délai, le bail à durée indéterminée cesse à la date fixée par le congé » ;
Attendu que cette disposition enferme le preneur soucieux d’obtenir la reconnaissance et le respect de son droit au renouvellement dans un délai franc et incompressible dont le non respect fait perdre tout droit au renouvellement ;
Attendu qu’en l’espèce, congé a été donné par l’appelant aux intimés, mais que malheureusement, les intimés non seulement n’ont pas réagi dans le délai, mais encore n’ont pas du tout réagi, qu’ils se sont contentés de se maintenir dans les lieux jusqu’au commencement des travaux pour en demander la cessation ; qu’ils ont eux-mêmes par cette attitude, fait cesser le bail et ne peuvent plus se prévaloir de leur propre turpitude ; qu’ainsi, toute argumentation juridique de leur par visant à voir renouveler le bail les liant à l’appelante ne saurait prospérer et retenir l’attention de la cour ; que le premier juge en décidant ainsi qu’il l’a fait n’a pas assis sa décision sur une base légale, qu’il y a donc lieu d’infirmer ladite décision en toutes ses dispositions dont appel ;
Attendu encore qu’il découle des principes fondamentaux du droit qu’un preneur qui se comporte en bon père de famille et qui honore ses obligations ne devient pas de ce seul fait, propriétaire des lieux à lui donnés à bail ; qu’en respect de ces principes, le législateur a ouvert au bailleur propriétaire, la possibilité de reprendre les lieux à tout moment, avec la condition de servir au preneur locataire une indemnité d’éviction en cas de préjudice résultant de cette reprise des lieux qu’il est donc clair qu’en matière de bail, la volonté qui a lié peut a tout moment délier ; qu’en l’espèce la décision de cessation des travaux prise contre le propriétaire bailleur s’apparente au résultat d’une errance en procédure ; qu’il était beaucoup plus loisible et judicieux pour les Ab B Aa A de déguerpir des lieux comme les autres locataires, et de demander ensuite le paiement d’une indemnité d’éviction, qu’il échet donc compte tenu de tout ce que dessus, d’infirmer l’ordonnance N°317/2006 du 18 avril 2006 en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de constater l’absence d’opposition au congé donné par l’appelante aux intimées avec toutes les conséquences de droit et de fait,
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement en matière civile commerciale et en appel ;
En la forme reçoit l’appel ;
Au fond Infirme l’ordonnance N°317/2006 du 18 avril 2006 en toutes ses dispositions dont
appel ;
Statuant à nouveau Constate l’absence d’opposition au congé donné par l’appelante aux intimés avec toutes les conséquences de fait et de droit, Condamne les intimés aux dépens.
Et ont signé le Président et le Greffier.