| Togo, Cour d'appel de lomé, 24 juin 2010, 106/2010

Ohadata J-11-105 BAIL COMMERCIAL – JUGEMENT – REVISION DES LOYERS – APPEL – DEFAUT D’ACCORD ENTRE LES PARTIES SUR UN NOUVEAU LOYER – DEFAUT D’APPEL DES INTIMES CONTRE LE MONTANT FIXE PAR LE JUGE - CONFIRMATION DU JUGEMENT – EXECUTION PROVISOIRE Aux termes de l’Acte uniforme sur le Droit commercial général, à défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant d’un loyer, c’est la juridiction compétente qui est saisie. Dès lors, l’appelant n’est pas fondé à faire croire que la révision contenue dans le jugement n’a pas respecté les clauses du contrat. Cependant, les intimés n’ayant pas relevé appel contre le montant des loyers tel que fixé par le premier juge, la Cour relève qu’elle ne peut faire droit à leur demande tendant à voir relever ce montant. En conséquence, la Cour confirme le jugement attaqué et, eu égard à l’ancienneté de l’affaire et du manque à gagner subi par les intimés, prononce l’exécution provisoire de la décision. ARTICLE 85 AUDCG ARTICLE 90 AUDCG Cour d’Appel de Lomé, Chambre civile et commerciale, Arrêt n° 106/2010 du 24 juin 2010, Société ROMEX-TOGO c/ Héritiers Ab. La Cour d’Appel de Lomé, statuant en matière civile et commerciale en son audience publique ordinaire du jeudi vingt quatre juin deux mille dix à laquelle siégeaient Messieurs :
Kodjo Gabriel WOAYI, Président de la Cour d’Appel de Lomé, PRESIDENT ;
KOUYOU Tchodiyè et SRONVIE Yaovi, tous deux Conseillers à ladite Cour, MEMBRES ;
En présence de Monsieur MCA Ae, Procureur Général ;
Avec l’assistance de Maître Parfait AGBEMADON, Greffier ;
A rendu l’arrêt dont la teneur suit :
La société ROMEX-TOGO, prise en la personne de son Directeur Général, demeurant et domicilié à Lomé, assistée de Maître AFO, Avocat au Barreau Lomé, son conseil ;
Appelante d’une part ;
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Les héritiers Ab Adjé, Ab Ag Af, Ab Ad, Ab Aa, MENSAH Séwavi et B Ac, demeurant et domiciliés à Lomé, assistés de Maître AMEKOUDI, Avocat à la Cour, leur conseil ;
Intimés d’autre part ;
Sans que les présentes qualités puissent nuire ou préjudicier aux droits et intérêts respectifs des parties en cause mais au contraire sous les plus expresses réserves des faits et de droit ;
POINT DES FAITS : Suivant exploit en date du 26 janvier 2007, de Maître Ganiou T. AYEVA-BODY, huissier de justice à Lomé, la société SATIMEX actuel ROMEX-TOGO, prise en la personne de son Directeur Général, demeurant et domicilié à Lomé, assistés de Maître Izétou AFO, Avocat à la Cour, a interjeté appel du jugement N° 355/2002 rendu le 15 mars 2002 par le Président du Tribunal de Première Instance de Première Classe de Lomé et dont le dispositif est ainsi libellé ;
« Statuant publiquement, contradictoirement, en matière commerciale et en premier ressort ; en la forme, reçoit les héritiers Ab Adjé, Ab Ag Af, Ab Ad, Ab Aa, MENSAH Séwavi et B Ac en leur action régulière ; au fond : ordonne la révision des loyers du contrat conclu entre les héritiers Ab et la société SATIMEX actuel ROMEX-TOGO le 29 avril 1970 ; fixe lesdits loyers à sept cent cinquante mille (750.000) francs CFA par mois ; ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toutes voies de recours sur minute et avant enregistrement ; condamne la société SATIMEX actuel ROMEX-TOGO aux entiers dépens » ;
Par le même exploit l’appelante a fait donner assignation aux intimés à comparaître le jeudi 15 février 2007 à 8 heures du matin à l’audience et par-devant la Cour d’Appel de Lomé séant au Palais de Justice de Lomé ;
L’objet de l’appel est de demander à la Cour, pour les motifs à exposer ultérieurement de reformer le jugement entrepris : PAR CES MOTIFS : en la forme : voir recevoir la requérante appelante du jugement sus-énoncé ; au fond : voir mettre à néant ledit jugement ; émendant, voir décharger l’appelante des dispositions et condamnations contre elle prononcé par ce jugement ; statuant à nouveau et faisant ce que le premier juge aurait dû faire, voir adjuger à l’appelante les conclusions qu’elle prendra devant la Cour ; s’entendre les intimés non recevables en tout cas mal fondé en leurs demandes, fins et conclusions, s’en voir débouter ; s’entendre en outre condamnés aux entiers dépens ;
A la suite de cet appel, la cause fut inscrite au rôle général sous le N° 59/2007 et appelée à l’audience du 15 février 2007 date à laquelle l’affaire fut renvoyée au rôle général ; quelques temps après, le dossier fut remis au rôle le 26 juin 2007 pour être renvoyée au 20 septembre 2007 pour Maître AMEKOUDI ; après plusieurs renvois pour divers motifs, il fut clôturé à l’audience du 16 avril 2009 et plaidé le 29 avril 2010, audience au cours de laquelle les conseils des parties ont tour à tour présenté les faits et sollicité l’adjudication de leurs conclusions déposées au dossier ;
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Le Ministère Public qui a eu la parole pour ses réquisitions a déclaré s’en rapporter à Justice ;
Les débats ont été publics ;
POINT DE DROIT : La cause en cet état présentait à juger les différentes questions de droit résultant des conclusions des conseils des parties et des pièces du dossier ; Quid des dépens ?
Sur quoi la Cour a mis l’affaire en délibéré pour l’arrêt être rendu le 24 juin 2010 ;
A l’audience de cette date, la Cour en vidant son délibéré a rendu l’arrêt dont la teneur suit :
LA COUR
Ouï les conseils des parties en leurs déclarations et conclusions respectives ;
Le Ministère Public entendu ;
Vu le jugement N°355/2002 rendu le 15 mars 2002 par le Tribunal de Première Instance de Lomé ;
Vu l’appel interjeté avec l’ensemble des pièces du dossier de la procédure ;
Vu le rapport du Président WOAYI ;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
EN LA FORME
Attendu que par exploit en date à Lomé du 26 janvier 2007 de Maître Ganiou T. AYEVA-BODY, huissier de justice à Lomé, la société SATIMEX actuel ROMEX-TOGO, prise en la personne de son Directeur Général, demeurant et domicilié à Lomé, assisté de Maître Izétou AFO, Avocat à la Cour, a interjeté appel du jugement N° 355/2002 rendu le 15 mars 2002 par la chambre civile et commerciale du Tribunal de Première Instance de Lomé ; que cet appel relevé dans les forme et délai de la loi est régulier et partant recevable ;
AU FOND
Attendu que Maître Izétou AFO, conseil de l’appelante, fait grief au jugement entrepris d’avoir fixer unilatéralement les loyers à 750.000 francs CFA par mois, ce en violation du contrat qui lie les parties ; qu’il sollicite qu’il plaise à la Cour d’infirmer le jugement entrepris et condamner les intimés aux dépens ;
Attendu qu’il expose à l’appui de l’appel que c’est par tromperie de la religion du premier juge que ce dernier a été amené à rendre une telle décision ; qu’en effet les intimés ont indiqué au premier juge que le bail était destiné à usage d’habitation et l’appelante n’habitant plus le local, l’a loué à une société à un prix exorbitant justifiant ainsi leur demande de révision à 750.000 francs CFA mensuel ; que c’est à tort car le contrat qui lie les parties
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indique qu’il s’agit d’un bail commercial et l’exposante pouvait sous louer en totalité ou en partie sans le consentement du bailleur ; que ces clauses fondamentales du contrat ont été fallacieusement cachées au premier juge ; que par ailleurs s’agissant de la révision du loyer, il est stipulé dans le contrat que la demande de révision doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, six (06) mois au moins avant l’expiration de la période de 25 ans en cours ; que si les parties ne se mettent pas d’accord amiablement, le loyer sera fixé par deux arbitres choisis par les parties ; que la révision contenue dans le jugement entrepris n’a pas respecté cette clause et qu’il ne justifie pas comment on est passé de 25.000 francs CFA à 750.000 francs CFA ; que cette révision est contraire aux dispositions du code civil ; que de tout ce qui précède, il y a lieu d’infirmer le jugement entrepris ;
Attendu que Maître AMEKOUDI, Avocat à la Cour et conseil des intimés pour sa part a conclu à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qui concerne les loyers ; qu’il sollicite qu’il plaise à la Cour réformer le montant des loyers en le portant à 1.200.000 francs CFA ;
Attendu qu’il fait observer que le contrat qui lie les parties a été conclu en 1970, donc régi par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 aujourd’hui abrogé par l’Acte Uniforme de l’OHADA ; que la combinaison du décret de 1953 et l’Acte Uniforme sur la révision des loyers mettent l’accent sur la volonté des parties, l’intérêt que présentent les locaux pour le commerçant, la situation, le prix des loyers commerciaux pratiqués dans la zone ; que la volonté des parties a été unanime en 1970 pour fixer le loyer à 25.000 francs CFA par mois et compte tenu du fait que lesdits locaux doivent revenir au propriétaire en fin de bail ; que 25 ans après, ces locaux sont complètement amortis surtout qu’ils n’ont pas été entretenus et que de gros travaux d’aménagement n’ont pas été faits ; que par ailleurs le contrat de bail prévoit une clause de révision d’accord parties et que les dispositions combinées du décret de 1953 et de l’Acte Uniforme de l’OHADA prévoient que le loyer peut être révisé à chaque période triennale ; que dans le cas d’espèce, la preneuse (l’appelante) a gardé un silence dolosif sur ladite révision et ceci dans son intérêt ; que sur la situation et la superficie des locaux le conseil des intimés fait remarquer que l’immeuble loué est sis en plein cœur du grand marché de Lomé et a une contenance de 6a 09ca ; qu’il s’agit d’un immeuble à étage ; que l’immeuble peut être loué aujourd’hui facilement à 3.000.000 francs CFA par mois, l’étage servant de bureaux peut être loué à part et le rez-de-chaussée peut l’être également pour servir de boutique ; qu’une boutique de 12 m2 peut être louée à 150.000 francs CFA par mois ; que le loyer versé par l’appelante est vil par rapport à la somme totale des loyers par elle perçus sur les sous-locataires ; que par application des dispositions de l’article 90 de l’Acte Uniforme de l’OHADA, sur le Droit Commercial Général, les concluants peuvent « exiger une augmentation correspondante du prix du bail principal » ; que la révision du bail effectuée en 2002 par le Tribunal a été faite en tenant compte des éléments visés à l’article 85 dudit Acte Uniforme ; qu’aujourd’hui le montant de cette révision est insignifiant, dérisoire et vil ; que la Cour devra tenir compte des nouveaux loyers pratiqués dans la zone pour réformer le jugement entrepris en fixant les loyers mensuels à 1.200.000 francs CFA et ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours sur minute sans caution et avant enregistrement ;
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Attendu qu’aux termes des dispositions des articles 85 et 90 l’Acte Uniforme de l’OHADA, sur le Droit Commercial Général, à défaut d’accord écrit entre les parties sur le nouveau montant du loyer, c’est la juridiction compétente à savoir le Tribunal qui est saisi ; qu’il en va de même pour les sous-locations ; que c’est donc à bon droit que les intimés ont saisi le Tribunal de Première Instance de Lomé ; qu’il échet de rejeter le moyen de l’appelante tendant à faire croire que la révision contenue dans le jugement entrepris n’as pas respecté les clauses du contrat qui lient les parties ;
Attendu que sur le montant de la révision du loyer fixé à 750.000 francs CFA par mois, les intimés sollicitent la réformation du jugement entrepris pour le porter à 1.200.000 francs CFA ;
Attendu cependant la Cour relève que les intimés n’ont pas relevé appel contre le montant des loyers tel qu’il est fixé par le premier juge ; que dans ces conditions, la Cour ne peut faire droit à cette demande ;
Attendu qu’il résulte ainsi de tout ce qui précède que le premier juge a fait saine appréciation des faits de la cause et une bonne application de la loi ; qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; qu’il y a lieu de rejeter la demande des intimés tendant à voir relever le montant des loyers non fondée ;
Attendu que sur l’exécution provisoire sollicitée par les intimés, la Cour estime que vu l’ancienneté de l’affaire et du manque à gagner subi par les intimés, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de cette décision nonobstant toutes voies de recours ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civil et en appel ;
EN LA FORME :
Reçoit l’appel ;
AU FOND :
Le déclare mal fondé ;
Confirme en conséquence le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Rejette par contre la demande des intimés tendant à la reformation du jugement entrepris sur les loyers comme non fondées ;
Ordonne l’exécution provisoire du présent arrêt nonobstant toutes voies de recours ;
Condamne l’appelante aux dépens ;
Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement par la Chambre Civile et Commerciale de la Cour d’Appel de Lomé, les jour, mois et an que dessus ;
Et ont signé le Président et le Greffier. /.
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