| Togo, Tribunal de première instance de lomé, 09 juillet 2010, XX

En vertu des dispositions de l’article 101 de l’Acte uniforme relatif au Droit commercial général, en cas de non-respect des conditions du bail par le preneur, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef dans un délai d’un mois après lui avoir délivré une mise en demeure. Dès lors, le paiement partiel des arriérés de loyers après mise en demeure ou encore le paiement de quelques mois de loyers après l’expiration du terme et délai obtenus en référé ne peuvent faire obstacle à une assignation en résiliation. La clause résolutoire contenue par ailleurs dans le contrat de bail doit donc produire tous ses effets et le preneur doit être expulsé.
Mais le bailleur qui réclame un montant en principal et des frais sans justifier ces derniers ne peut en obtenir paiement.
Il peut, à l’inverse, obtenir des dommages-intérêts dès lors que le non-paiement des loyers l’a privé de la jouissance des fruits de son immeuble et lui a causé des préjudices moral et matériel.
Le preneur qui n’a pas payé ses arriérés de loyers ne peut en plus réclamer des dommages-intérêts qu’il ne prouve d’ailleurs pas. ARTICLE 101 AUDCG ARTICLE 160 CODE DE PROCÉDURE CIVILE TOGOLAIS ARTICLE 406 DE PROCÉDURE CIVILE TOGOLAIS Tribunal de première instance de Lomé, Chambre civile et commerciale, Jugement du 09 juillet 2010, B Ab c/ l’Etablissement scolaire LE CADRE.
LE TRIBUNAL
Ouï les conseils des parties en leurs déclarations ; Le Ministère public entendu ; Et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu que suivant exploit en date à Lomé du 12 février 2008, de Maître T. SAMA BOTCHO huissier de justice à Lomé, le sieur B Ab, chimiste demeurant et domicilié à Lomé, assisté de Maître GBELEOU Koumoyi, Avocat à la Cour de Lomé, a fait donner assignation à l’Etablissement scolaire “ LE CADRE” prise en la personne de son Directeur le sieur C Ac Aa, demeurant et domicilié à Lomé, à comparaître par devant le Tribunal de Première Instance de première Classe de céans pour :
- Prononcer la résiliation du bail liant l’Etablissement scolaire “ LE
CADRE” au requérant ; - Ordonner l’expulsion de cet établissement ainsi que de tous occupants de
son chef sous astreinte de cinquante mille (50.000) F CFA par jour de résistance ;
- Condamner à payer au requérant, sieur B Ab, la somme totale de quatre cent cinquante mille deux cent soixante dix (450.270) francs ainsi que les loyers échus jusqu’au jour du prononcé du jugement ;
- Condamner également à payer au requérant la somme de deux millions (2.000.000) de francs CFA à titre de dommages-intérêts ;
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution ;
- Condamner les requis aux entiers dépens ;
Attendu qu’au soutien de son action le requérant par le canal de son conseil Maître GBELEOU Koumoyi, expose que par contrat du 12 août 1997 passé devant Maître Madji AQUEREBURU-d’ALMEIDA, notaire, il a consenti à l’Etablissement scolaire “ LE CADRE” un bail à construction sur une parcelle de terrain urbain non bâtie sise à Lomé, Af d’une superficie d’environ huit (08) ares lui appartenant ; que par ce contrat, l’Etablissement scolaire “ LE CADRE” s’est engagé à payer au sieur B un loyer mensuel de trente mille (30.000) F CFA payable trimestriellement et d’avance ; qu’en violation de ce contrat ledit établissement ne paie pas régulièrement les loyers de sorte qu’il a cumulé plusieurs mois d’impayés dont le montant principal se chiffrait à fin Octobre 2007 à cinq cent dix mille (510.000) F CFA ; que par exploit en date à Lomé du 21 novembre 2007 de Maître André T. BOTCHO,
huissier de justice à Lomé, il a mis l’Etablissement scolaire “ LE CADRE” en demeure de payer la somme de six cent trente deux mille deux cent soixante dix (632.270) Francs CFA représentant les arriérés de loyer et frais faute de quoi la résiliation du bail les liant sera poursuivie conformément à l’article 101 de l’Acte Uniforme de l’OHADA sur le droit commercial général ; que cette mise en demeure n’a pas donné le résultat escompté puisqu’à l’expiration du délai qui lui est imparti, le requis n’a effectué qu’un paiement partiel de trois cent mille (300.000) Francs CFA le 21 décembre 2007 ; qu’à ce jour le requis lui doit la somme de quatre cent cinquante mille deux cent soixante dix (450.270) Francs CFA représentant le reliquat des arriérés de loyers et frais jusqu’en fin octobre 2007 (330.270 F CFA), les loyers de novembre, décembre 2007 et janvier 2008 (90.000 F CFA) et le coût du présent exploit (30.000 F CFA) ; que conformément à l’article 101 de l’Acte Uniforme de l’OHADA relatif au droit commercial général, le preneur est tenu de payer le loyer et de respecter les clauses et conditions du bail ; qu’à défaut de paiement du loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, le bailleur pourrait demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur et de tous les occupants de son chef après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail ; qu’il résulte expressément de la clause résolutoire du bail liant les parties que dans le cas de résiliation pour l’une des causes sus indiquées notamment celle résultant du non paiement des loyers comme en espèce ou pour toute autre, le preneur sera tenu de laisser et abandonner au bailleur toutes les constructions et améliorations qu’il aurait faites, sans pouvoir répéter aucune indemnité ni dommages-intérêts ; que le sort des constructions ayant déjà été réglé par le contrat de bail et que toutes les conditions de la résiliation étant réunies, le requérant entend recourir à justice pour la sauvegarde de ses droits ; que ce sont ces raisons qui justifient son action ; que par ailleurs le comportement du requis lui a causé d’énormes préjudices dont le montant de la réparation ne saurait être inférieur à la somme de deux millions (2.000.000) de francs CFA ;
Attendu que Maître DOE-BRUCE, Conseil du requis, dans ses conclusions en réponse datée du 05 Janvier 2009, sollicite qu’il plaise au tribunal de Première Instance de céans ;
Au principal
-Constater que l’Etablissement “LE CADRE” bénéficie des terme et délai de 12 mois accordés par le juge des référés de première instance ;
-Dire et juger qu’en conséquence, la résiliation du bail ne peut être demandée avant l’expiration du délai accordé au débiteur, les effets de la cause résolutoire insérée au bail étant suspendus jusqu’à l’épuisement de ce délai ;
Reconventionnellement
-Condamner le sieur B Ab à payer à l’Etablissement Scolaire “LE CADRE” la somme de 10.000.000 de francs CFA à titre de dommages- intérêts en réparation du préjudice subi ;
Attendu qu’au soutien de ces prétentions, le requis, par le biais de son conseil, expose que depuis la conclusion du contrat de bail de construction , il a régulièrement payé les loyers jusqu’en 2004 où il a commencé à éprouver des difficultés financières ; que suite à des discussions avec le bailleur, celui-ci a accepté que l’école continue à payer les loyers à courir en réduisant progressivement les arriérés qui étaient évalués à 465.000 F CFA ; que contre toute attente, le sieur B Ab a par exploit de Maître SAMA BOTCHO, huissier de justice, daté du 19 Juillet 2007, signifié au concluant une sommation de déguerpir et de payer la somme de 390.000 F CFA ; que suivant reçu en date du 27 Décembre 2007, le concluant pour prouver sa bonne foi, a versé au requérant la somme de 300.000 F CFA au titre des loyers de Juin 2006 à Mars 2007 ; que depuis la signification de la sommation du 19 Juillet 2007, l’effectif de son Etablissement a chuté et 216 élèves furent obligés de retirer leurs dossiers car le sieur B Ab, à l’aide de manœuvres, a fait courir la rumeur selon laquelle l’école est en cours de fermeture ; qu’il n’a pu éponger les arriérées de loyer suite à ces manœuvres et fut obligé d’assigner le sieur B Ab en référé ; qu’il a pu obtenir par ordonnance contradictoire rendue par le Président du tribunal de Première Instance de céans, terme et délai pour le règlement du solde des arriérés qui n’était que de 270.000 F FCA à raison de 22.500 F FCA par mois ; que l’exploit d’assignation du 28 Février 2008 a constaté qu’il a fait un paiement partiel de 300.000 F CFA suite à la mise en demeure du 21 Novembre 2007 à lui adressée par le requérant ; que la clause résolutoire dont excipe le requérant ne peut être mise en application aux motifs selon lesquels, conformément à l’article 101 de l’Acte Uniforme relatif au doit commercial général, la résiliation du bail ne pourra être poursuivie que si la mise en demeure est demeurée infructueuse faute de paiement par le locataire ; qu’en outre, les terme et délai qu’il a détenus courent à compter du 31 mars 2008 et suspendent les effets de la clause résolutoire insérée au bail ; que le requérant doit être débouté de sa demande de résiliation du bail en raison de ces moyens ;
qu’en ce qui concerne la somme de 450.270F CFA réclamée par le requérant, celui-ci ne peut demander que la somme de 270.000F CFA équivalant au solde des arriérés de loyers résultant de l’assignation en référé, laquelle somme a fait l’objet des terme et délai accordés par le juge des référés ; que relativement à la demande de dommages-intérêts, celle-ci doit être rejetée aux motifs selon lesquels le requérant ne justifie pas le préjudice dont il demande la réparation ; que par contre, lui, il a subi des préjudices en raison des manœuvres précitées par le sieur B Ab, ce qui justifie sa demande reconventionnelle en condamnation du requérant à lui payer la somme de dix millions (10.000.000)F CFA à titre de dommage-intérêts ;
Attendu que par conclusion en réplique en date du 23 mars 2008, Maître GBELEOU tout en demandant au tribunal de céans d’adjuger au requérant l’entier bénéfice de ses demandes contenues dans l’assignation introductive d’instance, conclut au rejet de toutes les prétentions fins et conclusions du requis et demande au Tribunal de céans de constater que l’Etablissement scolaire “ LE CADRE” non seulement viole manifestement ses engagements contractuels, mais aussi n’exécute pas l’ordonnance du référé dont il se prévaut ; que Maître GBELEOU soutient dans ses conclusions que c’est à tort que le Président du Tribunal de céans a fait droit à la demande de terme et délai du requis ; que celui-ci depuis lors ne respecte pas les terme et délai qui lui sont impartis ; qu’il n’a pas non seulement payé les arriérés de loyers mais aussi les loyers à courir depuis le 31 mars 2008, ceci nonobstant les lettres du 08 octobre 2008 et février 2009 de son conseil adressées à celui du requis qui sont restées sans suite ; que conformément à la somme de 270.000F CFA que le requis soutient devoir lui payer, cette somme ne représente que le montant de sa créance en principal ; que le requis ne peut se prévaloir de l’ordonnance de référé pour contester la créance qui lui est réclamée à partir du moment où d’une part cette ordonnance est provisoire conformément à l’article 160 du Code de procédure civile, d’autre part qu’elle est postérieure à l’assignation au fond en résiliation du bail qui a évoqué les frais dus au requérant par le requis ; que compte tenu des pouvoirs limités du juge des référés, ce dernier ne pouvait pas se prononcer sur les frais réclamés par le concluant et qui ont fait monter la créance de 270.000F CFA en principal à 450.270F CFA les frais compris et dont fait cas la mise en demeure du 21 novembre 2007 ; qu’en outre le requis ne peut prétendre que le requérant a usé des manœuvres pour faire chuter l’effectif de son école à partir du moment où le requérant vit à Kpalimé ; que ce sont les incompréhensions et les divergences d’opinions entre enseignants sur la gestion de l’établissement qui
ont conduit certains enseignants à déserter l’établissement entraînant avec eux une partie des élèves pour aller créer une autre école à quelques mètres de là ; qu’il ne fait l’ombre d’aucun doute que la cause de la chute des effectifs est purement interne ;
Attendu que dans ses conclusions et contre réplique en date du 29 mars 2010, Maître Adama DOE-BRUCE sollicite qu’il plaise au Tribunal de céans, de débouter le sieur B Ab de toutes ses demandes, fins et conclusions, et de faire droit aux demandes du requis contenues dans les conclusions en date du 05 janvier 2009 ; qu’à l’appui de ses demandes, Maître Adama DOE-BRUCE affirme que contrairement à ce que prétend le sieur B Ab, le requis a consenti des efforts pour respecter au mieux ses engagements ; qu’il en est de même de l’ordonnance du référé prise par le Président du Tribunal de céans ; que le retard dans l’exécution de l’ordonnance loin d’être volontaire, est dû au fait que le requis ne dispose d’aucun moyen de contrainte sur les parents d’élèves pour le recouvrement des tranches d’écolages surtout qu’à partir du mois de février les renvois pour non paiement d’écolage deviennent difficiles à pratiquer ; que pour garantir aux élèves un bon résultat en fin d’année, le seul moyen de contrainte dont disposent les institutions privées pour recouvrer lesdits écolages, c’est de retenir les bulletins pour obliger les parents à régulariser leur situation avant de les retirer ; que le requis peut alors rattraper son retard à partir de la proclamation des résultats scolaires ; que le requis a retrouvé la confiance de la clientèle constituée par les élèves et leurs parents qui se sont finalement rendus compte que l’Etablissement scolaire “ LE CADRE” n’a pas été fermé par l’administration publique ; contrairement aux informations véhiculées par le bailleur qui faisait, en outre, croire à l’entourage qu’il venait de vendre le local abritant ladite école ; que le requis a de nouveau l’occasion d’inscrire d’importants effectifs à partir des prochaines vacances ; qu’il y a lieu de lui donner acte de ce qu’il entend, compte tenu de sa nouvelle situation, rattraper son retard dans un proche délai ; que s’agissant de la créance de 450.270F CFA réclamée par le requérant, si celui-ci estime que les 270.000F CFA contenues dans l’ordonnance contradictoire représentent sa créance au principal, les frais s’élèveraient alors à 180.270F CFA ; que si d’aventure le Tribunal condamnait le concluant à payer au sieur B Ab la somme de 180.270F CFA ainsi que les dépens, il y aurait un risque de voir la même somme payée doublement au détriment du requis puisque ces frais sont normalement couverts par les dépens ; que relativement aux dommages-intérêts c’est à tort que le requérant fait croire que la chute des effectifs au sein de
l’Etablissement “LE CADRE” est due à un problème interne et qu’il n’aurait jamais eu de contact ni avec les élèves ni avec leurs parents étant domicilié à Kpalimé ; que pour vérifier les faits et faire éclater l’évidente vérité, le requis sollicite qu’il plaise au Tribunal ordonner une enquête dans l’entourage de ladite école ; qu’il y a lieu d’écarter d’un revers de mains ces allégations du sieur B Ab et de faire droit à la demande du concluant ;
Attendu que toutes les parties se sont fait assister par leurs conseils ; que ceux-ci ont représenté leurs prétentions et moyens dans leurs conclusions respectives, qu’il s’ensuit que le présent jugement sera rendu contradictoirement à l’égard de toutes les parties ;
SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL ET D’EXPULSION
Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 101 de l’Acte Uniforme relatif au droit commercial général, le preneur doit respecter les clauses et conditions du bail ; qu’à défaut de respect de ces conditions, le bailleur pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois, après avoir fait délivrer par acte extrajudiciaire, une mise en demeure d’avoir à respecter les clauses et conditions de bail ;
Attendu qu’il résulte des pièces versées au dossier notamment du commandement de payer et des itératifs congés datés du 1er Juin 2005 et du 02 Mai 2007 que le requis n’a pas payé les arriérés de loyers ; qu’en l’espèce celui- ci reconnaît par acte en date du 21 Novembre 2007, qu’il a effectué un paiement partiel de trois cent mille (300.000) Francs CFA ;
Attendu que l’obligation de payer les loyers qui pèse sur le preneur après sa mise en demeure s’analyse en une obligation de payer la totalité des arriérés de loyers ; qu’en l’espèce le requis ne peut prétendre que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à construction du 12 Août 1997 ne peut être mise en application au motif selon lequel il a payé une partie des loyers après sa mise en demeure le 21 Novembre 2007 ;
Attendu, en outre, que le requis a obtenu en référé terme et délai pour payer les arriérés de loyer, soit 22.500 Francs CFA par mois ; qu’à partir du 31 Mars 2008 (date à laquelle le délai a commencé à courir) jusqu’au 31 mars 2009(date d’expiration de 12 mois accordé en référé au requis), celui-ci n’a payé que deux mois de loyers (ceux des mois d’avril et mai 2008) ; que les loyers des mois de
juin, juillet, août, septembre, octobre, novembre, décembre 2008, janvier et février 2009 sont restés impayés tel que cela résulte de la lettre datée du 18 février 2009 envoyée par le conseil du requérant à celui du requis ; que ce dernier n’ayant pas payé les loyers pour lesquels il a obtenu les terme et délai, il n’a pas alors respecté l’ordonnance prise par le juge des référés ; que même si cette ordonnance a suspendu les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail à construction tel que le dit le requis, cette clause produit tous ses effets à l’expiration du délai qui lui est accordé de sorte que le requérant recouvre son droit de demander la résiliation du bail ; qu’il est constant en l’espèce qu’il s’est écoulé plus d’un mois entre la date de la mise en demeure (21 novembre 2007) et celle de l’assignation en résiliation du bail (12 février 2008) ;
Attendu que dans cette circonstance, il convient de faire produire à la clause résolutoire ses effets en déboutant le requis de sa demande et en prononçant la résiliation du contrat de bail à construction passé le 12 août 1997 entre l’Etablissement Scolaire “LE CADRE” pris en la personne de son Directeur le sieur C Ac Aa et le sieur B Ab ;
Attendu, en conséquence, que la résiliation du bail à construction enlève au requis tous les droits qu’il a sur l’immeuble et les constructions qui y sont érigées ; qu’il échet dans ces conditions d’ordonner l’expulsion du requis et celle de tous occupants de son chef des lieux sous astreinte de cinquante mille (50.000) F CFA par jour de résistance ;
SUR LA SOMME DE 450.270 F CFA RECLAMEE
Attendu en l’espèce que le requérant soutient que la somme de deux cent soixante dix mille (270.000) Francs CFA équivaut au montant de sa créance au principal ; que la somme d’argent restante correspond aux frais soit cent quatre vingt mille deux cent soixante dix (180.270) Francs CFA ;
Attendu que le coût de l’exploit d’assignation rentre dans les frais d’intervention des huissiers ; que ces frais font partie des dépens conformément aux dispositions de l’article 406 du code togolais de procédure civile ; qu’il échet de le soustraire de la somme correspondante aux frais réclamés par le requérant ; que quant aux autres frais, le requérant ne les détaille pas ; qu’il se contente d’utiliser le terme général de “frais” dans son exploit d’assignation en date du 12 février 2008 ; que le montant correspondant à ces frais soit la somme
de cent cinquante mille deux cent soixante dix (150.270) Francs CFA ne peut être pris en compte dans la somme réclamée par le requérant ; qu’il convient alors de condamner le requis à payer au requérant la somme de 270.000Francs CFA ainsi que les loyers échus jusqu’au prononcé du jugement déduction faite des deux mois de loyers payés par le requis au cours de la période de douze mois obtenue en référé pour apurer ses dettes ;
SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS
Attendu que le non paiement des loyers par le requis a privé le requérant de la jouissance des fruits de son immeuble donné en bail ; que cette situation lui a causé en toute évidence des préjudices tant moral que matériel ; qu’il convient de faire droit à la demande en dommages-intérêts du requérant ;
Attendu toutefois que la somme de deux millions (2.000.000) Francs CFA réclamée est excessive ; qu’il y a lieu de la ramener à deux cent mille (200.000) Francs CFA ;
SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN DOMMAGES- INTERETS
Attendu que pour réclamer la somme de 10.000.000 Francs CFA à titre de dommages et intérêts, le requis se prévaut de manœuvre dont a usé le requérant et qui ont fait chuter l’effectif de l’Etablissement scolaire “LE CADRE” et ont obligé 216 élèves à retirer leurs dossiers ;
Attendu que le requis n’a versé au dossier aucune liste de ces élèves permettant de vérifier ces allégations ; que rien ne prouve que l’effectif de l’établissement a réellement chuté à cause des manœuvres du requérant ; que le requis n’ayant pas payé les arriérés de loyers, ne peut en plus de cela réclamer des dommages-intérêts, qu’il ne justifie même pas de la part du requérant ; qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; qu’il échet de le débouter de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts ;
Attendu qu’il convient entre autre d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toutes voies de recours et sans caution ;
Attendu que la partie qui succombe doit être condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement à l’égard de toutes les parties, en matière civile immobilière et en premier ressort ;
EN LA FORME
Reçoit le sieur B Ab en son action comme régulière ;
AU FOND
- Prononce la résiliation du contrat de bail à construction passé le 12 août 1997 entre l’Etablissement scolaire “LE CADRE” pris en la personne de son Directeur le sieur C Ac Aa et le sieur B Ab ;
- Déboute le requis de toutes ses demandes ;
- Ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sous astreinte de deux mille (2.000) Francs CFA par jour de résistance ;
- Condamne le requis à payer au requérant, sieur B Ab, la somme de deux cent vingt cinq mille (225.000) Francs CFA ainsi que les loyers échus jusqu’au jour du prononcé du jugement ;
- Condamne le requis à payer au requérant, la somme de deux cent mille (200.000) Francs CFA à titre de dommages-intérêts ;
- Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toutes les voies de recours et sans caution ;
- Dit que les frais réclamés par le requérant font partie des dépens ;
- Condamne le requis aux dépens ;
Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement par le Tribunal de Première Instance de Première Classe de Lomé (Togo), en son audience publique ordinaire des vacations 09 juillet 2010, à laquelle siégeait Madame KPATCHA- TCHAMDJA Kobauyah, Juge audit Tribunal, PRESIDENT, assistée de Maître PITASSA Pikiliwé, Attaché d’Administration faisant office de Greffier , en présence de Monsieur Ae Ad A, Procureur de la République ;
Et ont signé le Président et le Greffier.