République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 11/07/2016
***
N° de MINUTE : 440/2016
N° RG : 15/05231
Jugement (N° 14/00390)
rendu le 06 Mars 2015
par le Tribunal de Grande Instance de CAMBRAI
REF : BP/AMD
APPELANT
Monsieur [F] [I]
né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 3]
Représenté par Maître Christophe DOUTRIAUX, membre de la SCP TIRY DOUTRIAUX 'ADNB', avocat au barreau de VALENCIENNES
INTIMÉS
Monsieur [A] [R] [E]
né le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 1]
Madame [Z] [U]
née le [Date naissance 2] 1981 à [Localité 1]
demeurant ensemble [Adresse 5]
[Adresse 2]
Représentés et assistés de Maître Vincent SPEDER, membre de la SCP SPEDER DUSART, avocat au barreau de VALENCIENNES, substitué à l'audience par Maître Salina COLLEONI, avocat
DÉBATS à l'audience publique du 25 Avril 2016 tenue par Bruno POUPET magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Maurice ZAVARO, Président de chambre
Bruno POUPET, Conseiller
Hélène MORNET, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2016 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur Bruno POUPET, Conseiller en remplacement de Monsieur Maurice ZAVARO, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 mars 2016
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Le 13 avril 2012 a été signé un compromis de vente entre, d'une part, [A] [E] et [Z] [U] en qualité de vendeurs, d'autre part, [F] [I] en qualité d'acquéreur, portant sur une parcelle de terrain à bâtir située à [Localité 2], moyennant cinq mille euros.
Par jugement contradictoire du 6 mars 2015, le tribunal de grande instance de Cambrai a :
- déclaré caduc ce compromis,
- condamné M. [A] [E] et Mme [Z] [U] à payer à M. [F] [I] la somme de cinq cents euros au titre de la clause pénale,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [A] [E] et Mme [Z] [U] aux dépens.
Ayant relevé appel de ce jugement, M. [F] [I] demande à la cour de l'infirmer et :
- d'ordonner à M. [A] [E] et à Mme [Z] [U] de réitérer la vente en la forme authentique dans le délai d'un mois à compter de la signification 'du jugement' sous astreinte de cent euros par jour de retard,
- de les condamner au paiement 'de la clause pénale' prévue au compromis de vente et de la somme de deux mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il fait valoir à cet effet que le compromis vaut vente, que la signature de l'acte authentique n'est qu'une modalité d'exécution de cette vente, quand bien même le compromis aurait reporté le transfert de propriété à la date dudit acte authentique, que le défaut de signature de l'acte authentique dans le délai stipulé par le compromis n'entraîne pas la caducité de celui-ci en l'absence de sanction prévue dans cette hypothèse.
M. [A] [E] et Mme [Z] [U] concluent à la confirmation du jugement, au débouté de M. [I] de ses demandes et à la condamnation de celui-ci à leur payer deux mille euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont distraction au profit de maître Speder.
Ils soutiennent :
- que le compromis, dans la commune intention des parties, n'était qu'un avant-contrat et ne vaut pas vente,
- qu'il stipule que la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l'acte authentique avec paiement du prix et des frais, de sorte qu'en l'absence de signature de l'acte authentique à la date prévue et de paiement du prix par M. [I], le compromis est caduc,
- subsidiairement, que la vente est nulle, M. [I] ayant obtenu leur consentement par des manoeuvres dolosives en se présentant comme ingénieur et en dissimulant sa situation de professionnel de l'immobilier, en leur faisant signer un contrat de bail commercial sur l'immeuble au profit d'une société dont il est le gérant au motif que cela ferait échapper l'immeuble au droit de préemption de la commune, en faisant mentionner dans l'acte un prix de cinq mille euros, alors que le terrain avait fait l'objet d'une précédente promesse de vente pour 11.500 euros, en leur proposant de leur remettre cinq mille euros en espèces,
- que la vente est également nulle compte tenu de la vileté du prix, le terrain en question ayant été par ailleurs estimé 30.000 euros.
SUR CE
Attendu que l'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ;
que les parties peuvent néanmoins déroger à cette règle ;
qu'en l'espèce, le compromis de vente stipule (page 4) que le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique de vente ;
que parmi les conditions suspensives énumérées, figure, dans l'intérêt des vendeurs, celle-ci, qui rejoint la précédente : 'la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l'acte authentique avec le paiement du prix et des frais' ;
que pour autant, les parties ont bien contracté l'engagement, M. [E] et Mme [U] de vendre, M. [I] d'acheter, et donc, les uns comme les autres, de signer l'acte authentique ;
que s'il est prévu par le compromis que la signature de l'acte authentique devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n'est pas assortie d'une sanction, de sorte que, passée cette date, le compromis n'est pas caduc et que l'une des parties peut tenter de contraindre l'autre à signer l'acte ;
que M. [E] et Mme [U] déclarent qu'ils se sont rendus chez le notaire le 28 août 2012 pour la signature de l'acte authentique mais que M. [I] ne se serait pas présenté ; que s'ils produisent effectivement une convocation de maître [V], notaire, pour le 28 août 2012, il ne versent pas aux débats de pièce justifiant de leur présence ce jour-là en l'étude ni de procès-verbal de carence confirmant une absence injustifiée de l'autre partie, alors que M. [I] expose dans un mail du 28 mai 2014 à son propre notaire que ce rendez-vous a été annulé au motif que maître [V] souhaitait vérifier l'acceptation du permis de construire sollicité par l'acquéreur ; qu'ils ne démontrent pas avoir fait postérieurement la moindre démarche en vue de parvenir à cette signature ;
qu'il n'est pas contesté en revanche qu'ils n'ont pas déféré à une sommation, que leur a fait signifier M. [I] le 26 août 2013, de régulariser l'acte authentique dans les quinze jours ; que le notaire de M. [I] indique à celui-ci, dans un message du 2 juin 2014, que maître [V] l'avait informé par courriel le 22 juillet 2013 de ce que ses clients ne souhaitaient plus vendre ;
que la demande principale de M. [I] tendant à voir ordonner aux intimés de signer l'acte authentique est, en son principe, bien fondée ;
qu'il convient néanmoins d'examiner les moyens de nullité du compromis soulevés, paradoxalement, à titre subsidiaire par les vendeurs alors que la question de la validité d'une convention est naturellement préalable à la question de son éventuelle exécution forcée ;
que les manoeuvres dolosives reprochées à M. [I] appellent les observations suivantes ;
qu'en ce qui concerne la qualité de M. [I], outre qu'il n'est pas établi que celui-ci soit (ou puisse être assimilé à) un professionnel de l'immobilier comme ayant créé diverses sociétés civiles immobilières, les intimés ne démontrent pas que la qualité d'ingénieur qu'il leur aurait annoncée et qu'il prend effectivement dans le compromis ait été déterminante pour l'octroi de leur consentement ;
que les conditions dans lesquelles ils ont consenti préalablement un bail commercial à M. [I] sur l'immeuble considéré ne sont pas connues, l'influence de cette circonstance sur leur consentement n'étant pas, au demeurant, explicitée ;
que M. [E] et Mme [U] ne sauraient enfin reprocher à M. [I] d'avoir obtenu leur consentement en leur proposant, ce qui, là encore, n'est pas établi, des conditions de paiement qu'ils qualifient eux-mêmes de peu orthodoxes mais qu'ils ont acceptées si l'on en croit leurs dires ;
qu'un dol commis par M. [I] et ayant vicié leur consentement n'est donc pas caractérisé ;
qu'en ce qui concerne la nullité alléguée du compromis pour vileté du prix, le fait que M. [E] et Mme [U] aient antérieurement signé une promesse de vente, au profit de M. [D], pour le prix de 11.500 euros ne suffit pas à démontrer que ce prix corresponde à la valeur réelle du terrain, étant observé qu'il n'a pas été donné suite à cette promesse sans qu'on en connaisse les raisons ;
que si, par ailleurs, les intimés produisent une lettre de maître [V], notaire, datée du 23 juillet 2012, par lequel celui-ci les remercie de l'avoir consulté à propos de leur bien situé à [Adresse 5] et l'évalue à 30.000 euros, ce document ne peut concerner le terrain objet du présent litige dès lors, d'une part, que maître [V] était à l'époque chargé par eux-mêmes de préparer l'acte authentique de vente dudit terrain pour 5.000 euros, ce qui est incompatible avec ce courrier ou pour le moins incohérent, d'autre part que ledit terrain est toujours désigné comme se trouvant [Adresse 4], étant observé que si les [Adresse 5] et [Adresse 4], d'après le plan figurant au dossier, sont perpendiculaires, le terrain (parcelle [Cadastre 1]) est séparé de la rue d'Haussy par d'autres propriétés;
qu'aucun des motifs invoqués par les intimés pour conclure à la nullité du compromis n'est donc pertinent et que cette nullité n'est pas encourue ;
qu'il y a lieu, par conséquent, d'infirmer le jugement et de faire droit à la demande principale de M. [I] ;
attendu que le compromis de vente contient une clause pénale ainsi libellée : 'au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, la somme de cinq cents euros ; le tout sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages et intérêts auxquels elle pourrait prétendre' ;
que cependant, eu égard aux circonstances de la cause, au prix relativement peu élevé de la transaction, au fait que la vente doit finalement se conclure et à l'avantage que M. [I] en retirera, que permet de présumer sa persévérance pour obtenir le terrain considéré, l'indemnité précitée est manifestement excessive et doit, en application de l'article 1152 alinéa 2 du code civil, être réduite à hauteur de cinquante euros ;
vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
infirme le jugement entrepris,
ordonne à M. [A] [E] et à Mme [Z] [U] de réitérer en la forme authentique la vente prévue par le compromis de vente signé par les parties le 13 avril 2012 aux conditions de celui-ci, et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de cinquante euros par jour de retard pendant deux mois,
les condamne à payer à M. [F] [I] une indemnité de cinquante euros en exécution de la clause pénale du compromis,
déboute M. [A] [E] et Mme [Z] [U] de leurs demandes,
les condamne aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à M. [F] [I] d'une indemnité de mille deux cents euros (1200) par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier,Pour le Président,
Delphine VERHAEGHE.Bruno POUPET.
