RG N° 15/04596
FP
N° Minute :
Copie exécutoire
délivrée le :
la SELARL AM CONSULTANTS
Me Alain PALACCI
Me Catherine GOARANT
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU JEUDI 22 FEVRIER 2018
Appel d'une décision (N° RG 12/02727)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de [Localité 1]
en date du 22 septembre 2015
suivant déclaration d'appel du 04 novembre 2015
APPELANTE :
SARL LE SAKURA agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Michel BROSSE de la SELARL AM CONSULTANTS, avocat au barreau de [Localité 1]
INTIMES :
Monsieur [I] [G]
né le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Madame [Y] [T] épouse [G]
née le [Date naissance 2] 1940 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Tous les deux représentés par Me Alain PALACCI, avocat au barreau de [Localité 1]
Maître [Z] [Q]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non représenté
Maître [U] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président,
Madame Fabienne PAGES, Conseiller,
Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,
Assistées lors des débats de Magalie COSNARD, Greffier.
DÉBATS :
A l'audience publique du 11 janvier 2018
Madame PAGES, conseiller, a été entendue en son rapport,
Les avocats ont été entendus en leurs conclusions,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,
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Selon acte du 2 février 2009, monsieur et madame [G] donnent à bail à la SARL KRONK un local commercial situé à [Localité 1] [Adresse 5], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2009, le bail prévoit la destination des lieux suivante: élaboration et vente de produits alimentaires suivant l'objet des statuts de la société du 13 novembre 2008 et le Kbis du 23/10, en cas de cession du bail et dans la mesure où l'activité resterait de restauration, l'accord du bailleur sera nécessaire si la nouvelle activité devait être différente dans sa forme de celle exercée par la SARL KRONK.
Selon acte notarié du 23 février 2012, rédigé par maître [Y], notaire, la SARL KRONK signe un compromis de cession du droit au bail au profit de la société le SAKURA.
Ce compromis mentionne la destination des lieux prévue au bail susvisé.
Le jour de la signature du compromis, la SARL le SAKURA verse la somme de 4 000 euros à titre de dépôt de garantie outre la somme de 400 euros de provision.
Par courrier du 13 mars 2012, le notaire rédacteur du compromis fait part aux bailleurs du projet de cession du droit au bail. Il précise que l'objet social de l'acquéreur sera le même.
Faute de réponse, il fait connaître aux bailleurs par un second courrier en date du 23 mars 2012 la date de réitération du compromis en son étude soit le 30 mars 2012.
En réponse, par courrier en date du 26 mars 2012 et reçu par le notaire le 30 mars 2012, les bailleurs sollicitent des précisions quant à l'activité envisagée, l'utilisation des locaux et le nom du responsable de la SARL exploitante.
Selon acte authentique en date du 30 mars 2012, la cession du droit au bail est réitérée et indique que l'activité exercée par le cessionnaire est l'élaboration et la vente de produits alimentaires suivant l'objet des statuts de la société en date du 13 novembre 2008 Kbis du 23/10.
Le 30 mars 2012, la SARL le SAKURA verse au notaire le solde du prix, soit la somme de 36 000 euros, le remboursement du dépôt de garantie versé par la SARL KRONK aux bailleurs et le solde des frais, émoluments et droits acquis, soit la somme de 2685 euros.
L'acte de cession du droit au bail est signifié le 12 juin 2012 aux bailleurs.
Par jugement du tribunal de commerce de Romans sur Isère du 17 mars 2014, la SARL KRONK est placée en liquidation judiciaire et maître [Q] est désigné en qualité de liquidateur.
Prétendant à la nullité de la cession du droit au bail, la SARL le SAKURA fait citer par assignations en date des 12 et 16 juillet 2014 devant le tribunal de grande instance de Valence la SARL KRONK, monsieur et madame [G] et la SCP [Y], notaires associés pour obtenir l'annulation de la cession du droit au bail, le remboursement de la somme de 44 145 euros et le paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts.
La SARL le SAKURA assigne maître [Q] es qualités par acte d'huissier du 12 mai 2014 à la procédure devant le tribunal de grande instance et déclare sa créance à la procédure collective de la SARL KRONK le 13 mai 2014 à hauteur de la somme de 57 145 euros.
Par jugement du tribunal de grande instance de Valence du 22 septembre 2015, la société le SAKURA est déboutée de sa demande d'annulation de l'acte authentique de cession de droit au bail du 30 mars 2012 et de l'intégralité des demandes subséquentes dirigées à l'encontre de maître [Q] es qualités de liquidateur de la société KRONK,
déboute monsieur et madame [G] de leur demande tendant à voir juger que la cession du droit au bail intervenue entre la société KRONK et la société le SAKURA leur est inopposable,
déboute la société le SAKURA de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de maître [U] [Y] et/ou de la SCI [U] [Y] et [C] [F],
condamne la société le SAKURA à payer à monsieur et madame [G] la somme de 34 528 euros au titre des loyers et charges échus au 31 décembre 2014 outre la somme mensuelle de 1 060 euros à compter du 1er janvier 2015,
déboute la société le SAKURA de sa demande tendant à voir condamner maître [Z] [Q] es qualités et maître [U] [Y] et/ou de la SCI [U] [Y] et [C] [F],
condamne la société le SAKURA à payer à monsieur et madame [G] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
La SARL le SAKURA relève appel le 4 novembre 2015 par déclaration au greffe à l'encontre de la décision susvisée et intime monsieur et madame [G], maître [Q] es qualités et maître [U] [Y].
Au vu de ses dernières conclusions du 18 octobre 2016, la SARL le SAKURA demande l'infirmation du jugement contesté.
Elle fait valoir que son consentement a été vicié par l'erreur.
Elle sollicite par conséquent le prononcé de la nullité de l'acte de cession du droit au bail du 30 mars 2012.
Elle demande de fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la SARL KRONK à hauteur des sommes de
- 49 060 euros correspondant au prix de cession,
- 1 060 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie versé entre les mains du bailleur
- 8000 euros à des dommages et intérêts pour réticence dolosive.
Elle demande la condamnation in solidum de maître [U] [Y] à lui payer la somme de 49 060 euros en raison de l'insolvabilité avérée de la SARL KRONK, la somme de 3 085 euros correspondant aux frais d'acquisition, outre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle renonce à toute demande à l'encontre de monsieur et madame [G].
Elle fait valoir que la SARL KRONK et le notaire ont commis une faute.
Concernant la SARL KRONK, elle explique qu'elle pensait acquérir un droit au bail pour l'exercice d'une activité de restauration de sushis alors que seule une activité de fabrication et vente de produits alimentaires était autorisée.
Elle explique que la SARL KRONK a produit lors de la cession un extrait Kbis différent de celui qui a servi de base à la conclusion du bail initial, soit permettant la vente de sushis et l'exploitation d'une licence I et II mais suite à la modification du 8 avril 2009 non autorisée par les bailleurs.
Elle ajoute que le notaire n'a pas exercé de vérification de l'objet social de la SARL KRONK lors de la régularisation de la cession du droit au bail.
Elle justifie de son préjudice consécutif, soit la restitution du prix, le montant du dépôt de garantie, les frais induits par cette cession et l'indemnisation suite à l'impossibilité d'exploiter.
Elle sollicite la condamnation solidaire avec le notaire compte tenu de l'insolvabilité de la cédante.
Elle ajoute que l'acte de cession n'est pas opposable et que les bailleurs ne peuvent par conséquent lui demander paiement d'un quelconque loyer.
Elle chiffre son préjudice à hauteur de la somme totale de 49 060 euros.
Au vu de leurs dernières conclusions en date du 14 juin 2016, monsieur et madame [G] demandent qu'il leur soit donné acte de la restitution des locaux et de l'abandon de toute demande à l'encontre de la SARL le SAKURA.
Ils concluent au débouté des demandes de la SARL le SAKURA à leur encontre.
Ils expliquent que le préjudice allégué par les appelants ne peut leur être imputable.
Ils précisent que le notaire a régularisé le 30 mars 2012 le projet de cession en l'absence de réponse à leur courrier du 26 mars 2012 sollicitant des informations complémentaires notamment concernant l'activité envisagée.
Au vu de ses dernières conclusions du 28 septembre 2016, maître [U] [Y], notaire demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.
Il fait valoir qu'il n'a commis aucun manquement à ses obligations de conseil et d'information et que la partie adverse ne justifie d'aucun préjudice indemnisable.
Il conclut au débouté de l'ensemble des demandes de la partie adverse.
Il demande qu'il soit donné acte aux époux [G] de ce qu'ils ne forment plus de demande à son encontre.
Il ajoute que la SARL KRONK ne justifie d'aucun préjudice indemnisable à son encontre.
Il conclut au débouté de l'ensemble des demandes de la SARL KRONK.
Il demande la condamnation de la SARL SAKURA au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il conteste toute responsabilité quant à la rédaction de l'acte de cession du droit au bail.
Il fait valoir l'absence de faute à son encontre.
Il explique qu'il a vérifié l'activité exercée par la SARL KRONK au vu du Kbis du 28 octobre 2010.
Il ajoute que l'activité prévue par le contrat de bail initial comprend également la vente sur place et ou à emporter de sushi en tant que produit alimentaire de telle sorte que la modification des statuts en avril 2009 n'a apporté aucune modification au contenu de l'objet social.
Il précise que cette cession ne nécessitait pas l'accord préalable des bailleurs et que leur absence à la régularisation de l'acte ne peut être reprochée au notaire.
Il ajoute que la régularité de la signification le 8 juin 2012 de l'acte de cession du droit au bail aux bailleurs par le notaire a permis de leur rendre la cession opposable.
Il explique qu'il ne peut lui être reproché la libération des fonds au profit du cédant suite à la réitération de l'acte.
Il fait également valoir que la SARL le SAKURA ne justifie pas d'un préjudice indemnisable.
La SARL le SAKURA a fait citer par acte d'huissier du 6 janvier 2016 maître [Q] es qualité devant la cour, par acte remis à l'étude.
Maître [Q] es qualité n'a pas constitué. Il y a lieu de statuer par arrêt rendu par défaut.
L'affaire est clôturée par ordonnance du 30 novembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande d'annulation de l'acte de cession du droit au bail en date du 30 mars 2012 :
Le compromis de cession du bail commercial ainsi que l'acte de cession mentionne clairement la destination des lieux à savoir élaboration et vente de tous produits et accessoires se rapportant aux activités ci dessus, alimentaires ou non et mentionnant " sandwicherie, glacier, pizzeria, salon de thé et suhi ".
Les statuts d'origine de la SARL KRONK soit d'octobre 2008 mentionnent que cette dernière a pour objet l'élaboration et la vente de produits alimentaires ou non et exclut de la vente ou la commercialisation au détail ou en gros les produits alcoolisés.
L'extrait Kbis d'octobre 2008 de cette société mentionne également ce même objet social.
Les statuts de 2009 de cette même société ajoutent au titre de l'activité de la société : "sandwicherie, glacier, pizzeria, salon de thé, sushi, exploitation licence I et II.
L'extrait Kbis de la SARL KRONK mentionne au titre de l'objet social: "sandwicherie, glacier, pizzeria, salon de thé, sushi, exploitation licence I et II, restauration rapide.
La destination des lieux prévue par les statuts d'origine de la SARL KRONK soit vente à emporter et mentionnant l'exclusion des boissons alcoolisées correspond à la destination des lieux mentionnée dans l'acte de vente soit toujours l'élaboration et la vente de produits alimentaires, permettant dès lors entre autre la fabrication et la vente de sushi, les sushi étant des produits alimentaires et précisant les seules licences I et II, soit toujours l'interdiction de vente de boissons alcoolisées sans que ces précisions constituent dès lors une modification de l'activité de la société.
L'acquéreur en achetant le droit au bail par l'acte notarié en date du 30 mars 2012 ne peut par conséquent prétendre à une erreur quant à la destination des lieux du droit au bail acheté puisque clairement mentionné à l'acte, conforme aux statuts d'origine de la société et permettant la confection et la vente de sushi.
La demande d'annulation de l'acte sur ce fondement sera par conséquent rejetée.
L'objet social de la société venderesse n'ayant pas été modifié, compte tenu de la concordance entre l'objet social visé par le notaire dans l'acte de vente du droit au bail et celui visé par les statuts d'origine de la SARL KRONK, la faute prétendue à l'encontre du notaire, constituée par la discordance entre les deux n'est dès lors pas démontrée.
Compte tenu de l'absence de modification de l'objet social, le notaire n'avait pas à recueillir l'autorisation des bailleurs, l'absence d'autorisation de ces derniers ne peut non plus être constitutive d'une quelconque faute et alors que les bailleurs ont été informés du projet de vente du droit au bail, ont eu connaissance de la date de réitération de l'acte et ne se sont pas présentés en l'étude du notaire.
Le notaire a par conséquent valablement notifié l'acte de cession du droit au bail aux époux [G] par acte du 12 juin 2012 et libéré les fonds auprès de la société venderesse.
Aucune faute n'ayant été démontrée à l'encontre du notaire ; la responsabilité de ce dernier ne peut être retenue.
Le jugement contesté ayant rejeté la demande d'annulation de l'acte de cession ainsi que ses demandes subséquentes à l'encontre de maître [Q] es qualités, débouté la société le SAKURA de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de maître [Y], notaire et des demandes des époux [G] à l'encontre de maître [Y], notaire sera confirmé de ces chefs de demandes.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif des époux [G] à l'encontre de la société le SAKURA :
Le jugement contesté condamne la société le SAKURA à payer aux époux [G] la somme de 34 528 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2014 outre la somme de 1 060euros à compter du 1er janvier 2015.
Compte tenu de l'abandon dans leurs dernières conclusions devant la cour par les époux [G] de leur demande en paiement du solde locatif à l'encontre de la société le SAKURA ; le jugement contesté sera infirmé de ce chef et cet abandon constaté.
L'équité commande de faire aussi application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de maître [Y], notaire en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
la Cour
Statuant par décision rendue par défaut prononcée publiquement et par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement contesté en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il condamne la société le SAKURA à payer aux époux [G] la somme de 34 528 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2014 outre la somme de 1 060 euros à compter du 1er janvier 2015 et la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau,
Constate l'abandon de la demande des époux [G] à l'encontre de la société le SAKURA.
Y ajoutant,
Condamne la société le SAKURA à payer à maître [Y], notaire la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toute autre demande.
Condamne la société le SAKURA aux entier dépens.
SIGNE par Madame CLOZEL-TRUCHE, Président et par Madame COSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier Le Président
