Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
1ère Chambre C
ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2018
Numéro d'inscription au répertoire général : N°RG16/00769
JONCTION DU NUMERO 2016/3422 ET 2016/769 sous le RG 16/769
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 NOVEMBRE 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
N° RG 11/04361
APPELANTE dans RG 16/3422 :
Madame Séverine X... épouse Y...
[...]
76330 NOTRE Q... R...
représentée par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
APPELANTS dans RG 16/769 :
Monsieur Pascal A...
né le [...]
La Chesnaie
[...]
représenté par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame Véronique B... épouse A...
La Chesnaie
[...]
représentée par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur C... Marie D...
16 les jardins St Michel
[...]
représenté par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur Gérard E...
[...]
représenté par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Monsieur C... -Paul F...
[...]
représenté par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame Jeanne F... née G...
[...]
représentée par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame Jacqueline H... épouse X...
[...]
représentée par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame Jacqueline I...
18 allées Louis J...
[...]
représentée par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
Madame Virginie X... épouse K...
[...]
représentée par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
SCI QUIETUDE
La Chesnaie
[...]
représentée par Me Christophe Z..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
INTIMES dans RG 16/3422 et RG 16/769 :
Syndicat des copropriétaires SYNDICAT PRINCIPAL DE LA RÉSIDENCE LES TROIS MATS pris en la personne de son syndic en exercice l'EURL LITTORAL IMMOBILIER dont le siège est [...] EN ROUSSILON
représentée par Me Caroline S... de la L..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
EURL LITTORAL IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal Monsieur C... Marie M...
[...]
représentée par Me Caroline S... de la L..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
EURL LITTORAL IMMOBILIER en sa qualité de syndic du syndicat principal les trois mâts
[...]
représentée par Me Caroline S... de la L..., avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 06 Juin 2018
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 JUILLET 2018, en audience publique, Monsieur Philippe GAILLARD, président, ayant fait le rapport prescrit par l'article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Pascal et Véronique A..., C...-Marie D..., Gérard E..., la SCI Quiétude, C...-Paul et Jeanne F..., Jacqueline, Séverine, Virginie X..., Jacqueline I..., copropriétaires dans la résidence Les trois Mats ont fait assigner le syndicat principal et le syndic EURL Littoral Immobilier pour obtenir l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2011, et à titre subsidiaire de certaines résolutions, et l'annulation des clauses abusives du contrat de syndic.
Le jugement rendu le 10 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Perpignan énonce dans son dispositif :
'Juge irrecevables les demandes d'annulation de certaines clauses du contrat de syndic, et de remboursement au profit du syndicat de la somme de 8372 € facturée en exécution de ce contrat.
'Déboute les copropriétaires de l'intégralité de leurs autres demandes.
'Condamne solidairement les copropriétaires à payer à chacun des défendeurs la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
'Condamne solidairement les défendeurs aux dépens.
Le jugement rappelle que l'article 22 énonce que chaque copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, membre ou non du syndicat, que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote sauf si le total des voix dont il dispose n'excède pas 5 % des voix du syndicat.
Le mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous les mandats appartiennent à un même syndicat secondaire.
Pour le total des voix dont dispose le mandataire on ne compte pas celles attachées au lot dont il est titulaire dès lors que le vote afférent est exercé par un autre cotitulaire d'un droit sur le même bien.
Chaque époux est potentiellement mandataire et peut détenir les trois mandats même si l'autre conjoint en détient également trois, et la même analyse s'applique dans l'appréciation du plafond de 5% des voix du syndicat.
Il relève sur la feuille de présence que les mandants des huit pouvoirs de Madame T... appartiennent tous au même syndicat secondaire VI, et que l'appartenance de certains également au syndicat secondaire V n'est pas contraire au texte de l'article 22.
Il relève sur le procès-verbal d'assemblée générale et la feuille de présence que Madame N... qui n'a pas procédé au vote concernant son propre lot, et Monsieur N... qui a exercé le vote concernant son lot, détenaient chacun des mandats pour un total de tantièmes inférieur au seuil de 5 %.
Il rejette la demande d'annulation de la résolution n°2 portant sur l'approbation des comptes et leur répartition au motif qu'il ne s'agit pas de questions différentes qui auraient dû faire l'objet d'un vote séparé mais de questions interdépendantes indissociables comme le précise la recommandation de la commission relative à la copropriété en date du 7 décembre 2006.
Il rejette la demande d'annulation de la résolution n°3 sur la prétention qu'elle porte sur le vote du budget prévisionnel comportant une rubrique de dépenses à caractère exceptionnel exigeant le recours à une mise en concurrence d'entreprises, au motif que la résolution ne porte pas sur le vote définitif d'une dépense ou d'un marché, s'agissant des honoraires d'un expert judiciaire, d'un huissier de justice, de frais d'actes de contentieux.
Il retient sur un autre motif d'annulation de cette résolution que c'est bien le conseil syndical et non le syndic qui a voté la révocation de la présidente et l'élection d'un nouveau président.
Il rejette la demande d'annulation de la résolution n°4 pour le même motif qu'il s'agit seulement d'un vote de budget prévisionnel et non d'une charge exceptionnelle ou une augmentation injustifiée du contrat d'entretien.
Il rejette la demande d'annulation des résolutions 5 et 5a votant la prolongation du mandat du syndic du 21 avril 2012 au 31 août 2012, en relevant que la mention dans le PV d'assemblée générale du 21 février 2011 que le mandat prenait fin le 26 octobre 2011 caractérise une erreur purement matérielle alors qu'il avait été voté pour une durée de 14 mois finissant le 20 avril 2012, et que pour un simple renouvellement du contrat du syndic il n'y avait pas nécessité d'une mise en concurrence, que l'élection régulière du nouveau président Monsieur O... l'autorisait à signer le contrat de syndic.
Il rejette la demande d'annulation de la résolution 9 en relevant qu'il ne s'agit pas d'une délégation de pouvoir au sens de l'article 21 du décret du 17 mars 1967, mais d'une autorisation du conseil syndical de réunir des devis nécessaires à l'établissement d'un projet de séparation de copropriétés.
Le jugement rejette la demande de nullité de certaines clauses du contrat de syndic au motif qu'elles seraient abusives en relevant que le contrat contesté a été validé par l'assemblée générale du 21 février 2011 qui n'a pas été contestée dans le délai légal.
Il relève également que les copropriétaires ne sont pas fondés à poursuivre le remboursement d'une somme de 8372 € au nom du syndicat.
Il rejette la demande de dommages-intérêts à l'encontre du syndic qui n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.
Il ajoute que la désignation d'un administrateur provisoire ne peut être imputée au syndic alors qu'elle résulte d'une erreur matérielle du syndic précédent dans la rédaction du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 février 2011.
Les copropriétaires ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 1er février 2016.
La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 juin 2018.
Les dernières écritures pour les copropriétaires ont été déposées le 1er juin 2016.
Les dernières écritures pour le syndicat principal et le syndic ont été déposées le 15 juin 2016.
Le dispositif des écritures pour les copropriétaires énonce :
'Annuler l'assemblée générale du 5 septembre 2011 sur le fondement de la violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
'Annuler les délibérations de l'assemblée générale numéros 2, 3, 4, 5, 5a,9.
'Constater que l'EURL Littoral Immobilier n'est plus syndic depuis le 27 octobre 2011.
'Vu les articles L 132-1 et L 421-6 al 2 du code de la consommation annuler les clauses abusives du contrat de syndic.
'Vu l'article 1382 du Code civil, condamner l'EURL Littoral Immobilier en sa qualité de syndic à régler à titre de dommages-intérêts à chacun des copropriétaires la somme de 2000 €, et en son nom propre à rembourser l'ensemble des frais relatifs à la désignation d'un administrateur provisoire y comprit les frais à venir.
'Condamner conjointement les intimés à régler la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec distraction au profit de Maître Z....
'Dire qu'à défaut de règlement spontané le montant des sommes retenues par huissier devrait être supporté par le débiteur en sus de l'article 700 du code de procédure civile.
Le dispositif des écritures du syndicat principal Les trois Mats et du syndic l'EURL Littoral Immobilier énonce :
'Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Perpignan.
'Y ajoutant, condamner solidairement les copropriétaires au paiement de 3000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive au profit de l'EURL Littoral Immobilier, et à payer à chaque intimé une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
'Condamner solidairement les copropriétaires aux dépens.
MOTIFS
Sur l'application de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965
Les copropriétaires critiquent le motif du premier juge que l'appartenance de certains mandants des 8 pouvoirs de Madame N... également à un autre syndicat secondaire n'est pas contraire au texte de l'article 22.
Ils considérent que l'esprit de ce texte est de faciliter la représentation des personnes qui ont les mêmes intérêts dans les mêmes syndicats de sorte que tous les mandants d'un même mandataire doivent appartenir exclusivement à un seul et même syndicat secondaire.
L'article 22 dispose précisément :
« le mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire ».
La formulation du texte que tous les mandants doivent appartenir à un même syndicat secondaire n'exclue d'aucune façon que certains mandants appartenant bien à ce même syndicat secondaire appartiennent aussi pour d'autres lots à un autre syndicat secondaire.
La cour confirme en conséquence le motif pertinent du premier juge pour rejeter ce moyen d'annulation de l'assemblée générale du 5 septembre 2011.
Les copropriétaires soutiennent que le seuil maximal de 5 % des voix du syndicat posé par l'article 22 pour le cumul des mandats a été dépassé concernant l'addition des voix des époux N....
La cour observe comme le premier juge que la règle de l'article 22 n'implique pas d'additionner les voix, que chaque époux co-titulaire du lot est un mandataire indépendant dans la mesure où un seul vote pour le lot commun, et confirme en conséquence le rejet de la demande d'annulation à ce titre.
Les copropriétaires soutiennent dans leurs écritures d'appelant un autre dépassement du seuil maximal de 5 % concernant les votes de Monsieur U... avec un cumul de 5060 tantièmes.
La cour constate d'une part que la situation de Monsieur U... n'avait pas été invoquée en première instance, d'autre part pour y répondre toutefois que sur la feuille de présence portant mention des signatures et des représentations de mandats les copropriétaires comptabilisent une qualité de mandataire de Monsieur P... pour une SCI La Manu alors qu'il signe en qualité de représentant légal de la SCI et non pas au titre d'un mandat délivré à sa personne, de sorte que les 224 tantièmes de cette SCI ne doivent pas être comptabilisé dans le cumul des mandats.
Il en résulte que le cumul se limite à 5060 ' 224 = 4836 tantièmes représentant un total inférieur au seuil légal de 5 %.
Ce nouveau motif d'annulation de l'assemblée générale sera également rejeté.
Sur la résolution n°2
Le jugement déféré a retenu la possibilité d'un vote unique sur l'approbation et la répartition des comptes généraux s'agissant de questions indissociables, la répartition étant l'une des composantes des comptes généraux.
Le premier juge a pris le soin d'appuyer ce motif pertinent sur une recommandation de la commission relative à la copropriété du 7 décembre 2006 considérant à juste titre que l'arrêté de compte n'est qu'un document préparatoire qui doit permettre de faire apparaître la quote-part de chacun des copropriétaires après la répartition des charges et produits de l'exercice pour la soumettre à l'approbation de l'assemblée générale.
Cette motivation pertinente n'est pas contredite par la jurisprudence invoquée selon laquelle une nouvelle répartition des charges ne pourrait résulter implicitement de l'approbation des comptes, alors que justement en l'espèce la nouvelle répartition résultant des comptes généraux a fait l'objet du vote de l'assemblée générale.
La cour confirme le rejet de la demande d'annulation de la résolution n°2.
Sur la résolution n°3
Le premier juge a constaté que la résolution ne porte pas sur le vote définitif d'une dépense ou d'un marché exigeant une mise en concurrence d'entreprises, s'agissant seulement des honoraires et frais d'actes de contentieux et par ailleurs d'un budget seulement prévisionnel.
Les copropriétaires n'opposent aucune critique sérieuse à ce motif pertinent par la seule affirmation contraire d'une charge à caractère exceptionnel.
Les copropriétaires ne sont pas fondés à déduire de la présentation des budgets prévisionnels au conseil syndical du 22 juin 2011 qu'ils ont été élaborés par le conseil syndical et non par le syndic qui en a la charge en application de l'article 18 de la loi de 1965.
La cour observe que l'article 18 énonce sans autre précision que le syndic est chargé d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, que ce principe général de concertation sans modalités réglementées n'est pas contredit par le procès-verbal du conseil syndical du 22 juin 2011.
La cour ne retient aucun lien entre la révocation de la présidente du conseil syndical et l'application des règles de l'article 18.
Sur la résolution n°4
Le premier juge écarte la demande d'annulation sur l'argumentation d'une dépense à caractère exceptionnel et d'une augmentation injustifiée du contrat d'entretien en relevant à nouveau le caractère seulement prévisionnel du budget proposé au vote, dans l'attente d'une clarification du décompte qui est intervenue par la suite par le vote d'une baisse de budget lors de l'assemblée générale du 9 août 2012.
Les copropriétaires ne démontrent pas davantage en appel qu'il s'agisse d'une dépense définitive ouvrant les obligations liées à des dépenses à caractère exceptionnel.
La cour confirme l'appréciation du premier juge pour rejeter la demande d'annulation.
Sur la résolution n° 5 et 5a
Le premier juge a retenu pour valider le vote de la prolongation du mandat du syndic du 21 avril au 31 août 2012 que la mention dans l'assemblée générale du 21 février 2011 que le mandat du syndic avait pris fin au 26 octobre 2011 résultait à l'évidence d'une simple erreur matérielle, puisqu'il résulte du contrat du syndic joint à la convocation de l'assemblée que celui-ci avait été rédigé pour 14 mois, cette durée expirant exactement à la date du 21 avril 2012.
Les copropriétaires n'apportent aucune contradiction en appel de cette lecture évidente de la volonté de l'assemblée générale concernant la durée contractuelle du mandat du syndic et sa prolongation.
Les copropriétaires affirment sans le démontrer davantage que le syndic avait révoqué sans en avoir le pouvoir la présidente du conseil syndical, alors que cette révocation avait été régulièrement votée par les membres du conseil syndical lors de la réunion du 22 juin 2011, de sorte que le nouveau président avait qualité pour signer le contrat du syndic.
Le premier juge ajoute avec pertinence sans être utilement contredit que le simple renouvellement d'un contrat de syndic ne nécessite pas une mise en concurrence avec d'autres candidats au poste.
La cour confirme le rejet de la demande d'annulation des résolutions également sur ces argumentations non fondées.
Sur la résolution n° 9
Le premier juge a répondu à la demande d'annulation par des motifs pertinents que la cour adopte, que la simple autorisation donnée au conseil syndical de réunir des devis nécessaires à l'établissement d'un projet de séparation des copropriétés ne caractérise pas la délégation de pouvoir prévue par l'article 21 du décret du 17 mars 1967 pour des dépenses précises pour un objet et un plafond de prix déterminé et pour des travaux particuliers spécialement énumérés par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Les copropriétaires ne sont pas fondés à opposer l'argument fallacieux que la demande de devis engage également les dépenses au titre des travaux.
La cour ajoute que les travaux d'un projet de séparation des copropriétés ne relèvent pas de l'énumération de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la nullité de clauses du contrat de syndic
Le premier juge a relevé avec pertinence que le contrat contesté avait été validé par l'assemblée générale du 21 février 2011 qui n'a pas été contestée dans le délai légal.
La longue énumération dans les écritures des appelants de clauses du contrat prétendues abusives ne caractérise en conséquence aucune critique utile du motif du premier juge.
Le jugement déféré a retenu à juste titre que les copropriétaires n'ont pas qualité à poursuivre le remboursement d'une somme au syndicat des copropriétaires qui n'en fait pas la demande.
Les copropriétaires ne reprennent pas précisément cette prétention en appel, sauf à la déduire de la demande dans leur dispositif de condamner le syndic à rembourser les frais relatifs à la désignation d'un administrateur provisoire.
Sur les autres prétentions
Les copropriétaires appelants n'établissent pas au regard des motifs de l'arrêt une faute personnelle du syndic au soutien de leurs prétentions à sa condamnation au paiement de dommages-intérêts.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic n'établissent pas davantage un préjudice distinct de l'exercice par les copropriétaires du droit d'agir en justice au soutien de leur demande de dommages-intérêts.
Il est équitable en revanche de mettre à la charge solidaire des appelants qui succombent une part des frais non remboursables exposés en appel par le syndicat des copropriétaires et le syndic à hauteur d'une somme de 3000 € au bénéfice de chacun d'eux, et de confirmer la décision prise en première instance sur la même application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les copropriétaires appelants supporteront la charge solidaire des dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;
Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 novembre 2015 par le tribunal de grande instance de Perpignan ;
Et y ajoutant :
Condamne solidairement Pascal et Véronique A..., C...-Marie D..., Gérard E..., la SCI Quiétude, C...-Paul et Jeanne F..., Jacqueline, Séverine, Virginie X..., Jacqueline I..., à payer d'une part au syndicat principal Les trois Mats à Canet en Roussillon, d'autre part au syndic de la copropriété pris en son nom personnel EURL Littoral Immobilier, la somme de 3000 € à chacun d'eux en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;
Condamne solidairement Pascal et Véronique A..., C...-Marie D..., Gérard E..., la SCI Quiétude, C...-Paul et Jeanne F..., Jacqueline, Séverine, Virginie X..., Jacqueline I..., aux dépens de l'appel.
Le greffier, Le président,
