Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 12 MARS 2020
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 15/07664 - N° Portalis DBVK-V-B67-MJHB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 SEPTEMBRE 2015
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
N° RG 13/04085
APPELANTE :
Madame [Y] [U] [Q] veuve [C]
née le [Date naissance 1] 1919 à [Localité 6] ([Localité 6])
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Guylaine LANG CHEYMOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté de Me Jean Pascal PELLEGRIN de la SCP PELLEGRIN - SOULIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant
INTIMEE :
SAS GGL GROUPE anciennement dénommée LANGUEDOC TERRAIN SNC puis GUIRAUDON GUIPPONI LEYGUE GROUPE inscrite au RCS de Montpellier sous le N° 422 889 469
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté de Me Anne CROS DE GOUVILLE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
ORDONNANCE DE REVOCATION DE LA CLOTURE DU 30 OCTOBRE 2019 ET PRONONÇANT UNE NOUVELLE CLÔTURE DU 20 NOVEMBRE 2019
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 NOVEMBRE 2019,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente, chargée du rapport et M. Thierry CARLIER, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente
Mme Caroline CHICLET, Conseillère
M. Thierry CARLIER, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Camille MOLINA
ARRET :
- Contradictoire.
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour au 16 janvier 2020 prorogé au 27 février 2020, au 5 mars 2020 et au 12 mars 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile ;
- signé par Mme Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Mme Camille MOLINA, Greffier.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous signatures privées du 15 avril 2005, Madame [Y] [Q] Veuve [C] a vendu à la société Languedoc Terrain SNC dénommée successivement Guiraudon Guipponi Leygue Groupe SAS puis GGL Groupe SAS, diverses parcelles en nature de terrain à bâtir cadastrées section BM n°[Cadastre 13] et section BN n°[Cadastre 15],[Cadastre 4] et [Cadastre 3] situées à [Adresse 6] et lieu-dit « [Localité 4]» au prix de 2 millions d'euros pour une surface totale détachée de 64 519 m².
Le 30 mars 2006, il a été procédé à la division des parcelles BM n°[Cadastre 13] et section BN n°[Cadastre 15],[Cadastre 4] et BN n° [Cadastre 5] qui sont devenues respectivement BM [Cadastre 10]'[Cadastre 11]'[Cadastre 12], BN [Cadastre 9]'[Cadastre 8] et BN [Cadastre 7]'[Cadastre 6]. Le compromis a été prorogé par plusieurs avenants suivant lesquels le prix d'acquisition a été renégocié entre les parties, la vente des parcelles BN [Cadastre 6]'BN [Cadastre 8], BN[Cadastre 15] et BM [Cadastre 11] s'étant finalement réalisée le 24 juillet 2008 pour une surface de 65 924 m² au prix de 1 800 000 € suivant acte authentique de Me [K] [X], notaire à [Localité 5].
Soutenant qu'elle avait vendu par erreur une surface de 65 924 m² au lieu de celle de 64 519 m² prévue au compromis, la différence étant constituée par la surface de la parcelle n° [Cadastre 6] de 1405 m² qu'elle indique n'avoir jamais eu l'intention de vendre et ayant constaté dans le même temps qu'une clôture empiétait désormais sur ses propres parcelles, Madame [C], à défaut d'accord amiable, a, le 4 juillet 2013, assigné devant le tribunal de grande instance de [Localité 2] la société GGL Groupe SAS en annulation partielle de la vente conclue le 24 juillet 2008 et en démolition du mur de clôture.
Par jugement du [Cadastre 13] septembre 2015 le tribunal de grande instance de [Localité 2] a débouté Madame [Y] [C] de ses demandes, rejeté le surplus des demandes et condamné Madame [Y] [C] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'à payer à la société GGL Groupe SAS la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la société civile professionnelle Verbateam et Me Olivier Guerz.
Le 15 octobre 2015 Madame [Y] [Q] Veuve [C] a relevé appel total de cette décision.
Par ordonnance du 23 mars 2016, le conseiller de la mise en état a dit que le vice de forme à savoir l'omission de l'intimé dans la déclaration d'appel, affectant la déclaration d'appel du 15 octobre 2015, n'a causé aucun grief à la société GGL Groupe SAS qui a bénéficié du délai de l'article 909 pour conclure dans le cadre de cet appel et a rejeté en conséquence la demande d'annulation de la déclaration d'appel ainsi quela demande d'irrecevabilité de l'appel.
Sur déféré, la cour par arrêt du 10 novembre 2016 a confirmé la décision entreprise en toutes ses dispositions.
Vu les conclusions d'appelant n°2 remises au greffe par RPVA le 9 mai 2016 par Mme [Y] [Q] veuve [C],
Vu les conclusions récapitulatives n°II remises au greffe par RPVA le 16 octobre 2019 par la société SAS GGL Groupe SAS et réitérées dans les mêmes termes le jour de l'audience, 20 novembre 2019, avec la demande de révocation de clôture aux fins d'admission des dites conclusions;
Vu la clôture de l'instruction de la procédure par ordonnance du 20 novembre 2019 après révocation de l'ordonnance du 30 octobre 2019 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Madame [Y] [C] critique le jugement rendu le [Cadastre 13] septembre 2015 par le tribunal de grande instance de Montpellier dans son intégralité.
Sur la nullité de la vente de la parcelle BN [Cadastre 6]
À titre principal, Mme [C] sollicite l'annulation partielle de la vente du 24 juillet 2008 passée entre elle-même et la société Guiraudon ' Guipponi- Leygue Groupe devenue GGL Groupe SAS concernant le terrain à bâtir situé à [Localité 5] et cadastré lieu-dit « [Localité 4] » section BN n° [Cadastre 6] pour une surface de 0 ha 14 a 85 centiares. Soutenant qu'elle n'a jamais eu la volonté de vendre la parcelle BN n° [Cadastre 6] qui a été ajoutée à la vente par erreur, elle agit en tout premier lieu devant la cour sur le fondement de l'article 1110 du code civil et de l'erreur qui lorsqu'elle porte sur l'objet même de la vente, fait obstacle à la rencontre des consentements. Dans un second temps, elle excipe du dol de la Société GGL dont la man'uvre qui a consisté à tromper la vigilance du notaire en lui adressant le 11 février 2008 un courrier faisant mention de la parcelle [Cadastre 6] au titre des lots cédés , a vicié son consentement et en tout état de cause, rendu excusable l'erreur provoquée.
La société GGL Groupe SAS conclut à l'irrecevabilité de la demande de Madame [C] en raison de la revente des parcelles ainsi qu' au rejet de la demande d'annulation de la vente pour défaut de consentement, excipant en tout état de cause de l'erreur inexcusable de Mme [C].
La nullité sanctionne le non-respect des conditions de validité de l'acte juridique lors de sa formation. C'est donc à bon droit que Mme [C] dirige son action en nullité partielle de la vente contre son cocontractant la société Guiraudon ' Guipponi- Leygue Groupe devenue GGL Groupe SAS. Le fait que cette société ait revendu la parcelle acquise BN [Cadastre 6] de Madame [C], ce qui demeure à démontrer au vu des attestations notariales puisque la parcelle BN [Cadastre 6] a été supprimée de l'assiette du lotissement, n'a pas pour effet de rendre irrecevable l'action en nullité de cette vente pour erreur de Madame [C] prétendument provoquée par le dol de la société GGL dirigée à l'encontre de cette même CGL.
Dans l'hypothèse où cette nullité de la vente serait prononcée, elle est en principe assortie d'un effet rétroactif, l'acte est anéanti tant pour le futur que pour ses effets passés. Il est donc indéniable que la nullité éventuelle de la vente produira ses effets sur l'éventuel tiers acquéreur mais elle ne fait en aucun cas de ce tiers acquéreur le cocontractant de Mme [C] le jour de la vente ni l' auteur du dol éventuel au lieu et place de la société cocontractante GGL Groupe SAS.
L'action de Mme [Y] [Q] veuve [C] à l'encontre de la SAS GGL Groupe est donc parfaitement recevable sans qu'il soit nécessaire à ce stade de la procédure de mettre en cause l' acquéreur éventuel de la parcelle BN [Cadastre 6] revendue par la société GGL acquéreur.
Aux termes des dispositions de l'article 1109 du code civile en vigueur à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il n'y a pas de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur. L'article 1110 suivant spécifie que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.
La preuve de l'erreur incombe au demandeur à la nullité qui doit établir que sa croyance est contraire à la réalité et qu'elle a déterminé son consentement.
De l'examen des pièces du dossier il s'évince que :
- le compromis de vente du 15 avril 2005 porte vente par Mme [Y] [Q] veuve [C] à la SAS Guiraudon Guipponi Leygue Groupe d'une superficie totale de 64 519 m² à détacher d'un plus grand corps cadastré section BM n° [Cadastre 13], section BN n°[Cadastre 15], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] tel qu'il résulte du plan annexé (plan n°1) signé des deux parties, ce moyennant le prix de 2 millions d'euros ;
- le procès verbal de délimitation établi le 20 mars 2006 sur réquisition de Mme [Y] [C]-[Q] porte partage de la parcelles BM [Cadastre 13] pour 56 107 m² en BM [Cadastre 10] pour 19 625 m², BM [Cadastre 11] pour 3 6 135 m² et BM [Cadastre 12] pour 347 m² et est signé de Mme [C] tout comme l'extrait du plan cadastral ;
- le procès verbal de délimitation établi le 20 mars 2006 porte le partage des parcelles BN [Cadastre 5] en BN [Cadastre 6] pour 1485 m² et [Cadastre 7] pour 107 m² et de la parcelle BN [Cadastre 4] en [Cadastre 8] pour 28 096 m² et [Cadastre 9] pour 5065 m² et est signé de Mme [C], tout comme l'extrait du plan cadastral ;
- les avenants successifs des 16 mai 2006, 2 avril 2007 et 10 janvier 2008 ne portent pas modification des parcelles à acquérir, seul le dernier avenant prévoit une réduction du prix à 1 800 000 € ;
- le courrier adressé par GGL le 15 octobre 2007 à Mme [Y] [C] fait toujours référence à l'acquisition de 64 519 m² ;
- la déclaration d'intention d'aliéner établie par le notaire le 23 janvier 2008 vise les mêmes parcelles que celles présentes au compromis et ne mentionne pas la parcelle n°[Cadastre 6] comme faisant partie de la vente ;
- le courrier de GGL au notaire du 11 février 2008 vise les parcelles à acquérir comme étant cadastrées section BM n° [Cadastre 11] et section BN n° [Cadastre 15], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] pour 65 924 m², Mme [C] demeurant propriétaire des parcelles cadastrées section BM n° [Cadastre 10] et [Cadastre 12], section BN n° [Cadastre 7] et [Cadastre 9] pour 25 144 m² ;
- le permis d'aménager du 7 mars 2008 vise les parcelles BM n°[Cadastre 11], BN n° [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] pour 74 391 m² ;
- l'acte authentique du 24 juillet 2008 porte vente des parcelles cadastrées à [Localité 5] section BN [Cadastre 6], BN [Cadastre 8] et BM [Cadastre 11] pour 65 716 m² et du tiers indivis en pleine propriété de la parcelle sise section BN n° [Cadastre 15] de 208 m² .
Ainsi la superficie de 65 924 m² vendue le 24 juillet 2008 est supérieure à la superficie de 64 519 m² figurant au compromis de vente du 15 avril 2005. La différence est de 1 405 m² dont Mme [C] indique qu'elle correspond à la contenance de la parcelle BN [Cadastre 6].
Ni le compromis de vente, ni le plan annexé à ce compromis n'intègrent dans la vente la parcelle BN [Cadastre 5] qui sera divisée en [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Ce fait n'est d'ailleurs pas discuté par les parties.
Mme [C] s'est cependant engagée à céder à la mairie l'emprise nécessaire à l'élargissement et aux travaux de l'avenue [Adresse 4] ainsi que du passage piéton reliant l'avenue [Adresse 4] à l'opération conformément au plan ci-joint (plan n° 2). Si c e plan n°2 n'est pas communiqué aux débats, l'examen des autres plans communiqués en pièce 3 par Madame [C] et les extraits de plan cadastral informatisé et des documents d'arpentage établis ensuite des divisions des parcelles BN [Cadastre 4] en [Cadastre 8] et [Cadastre 9], BN [Cadastre 5] en [Cadastre 6] et [Cadastre 7] et BM [Cadastre 13] en BM [Cadastre 4] en [Cadastre 10],[Cadastre 11] et [Cadastre 12] permet de constater que les parcelles concernées sont notamment les parcelles BM [Cadastre 12] et BN n° [Cadastre 7] qui élargissent le chemin rural le long du domaine [Localité 3], depuis l'avenue [Adresse 4] jusqu'à la route du lotissement.
Ce simple fait explique à lui seul la réquisition de division par Mme [C] de la parcelle BN [Cadastre 5] en BN [Cadastre 6] et BN [Cadastre 7]. Et il ne peut donc nullement être déduit de cette division requise par Madame [C] et du procès-verbal de délimitation signé par elle le 20 mars 2006 qu'elle entendait ainsi vendre la parcelle BN [Cadastre 6] qui n'est pas incluse dans le compromis de vente ni dans les avenants successifs.
Et s'il était envisagé dès l'origine ' ce qui demeure à établir ' que la parcelle BN [Cadastre 6] devait constituer l'emprise nécessaire à l'élargissement du passage piéton, ' alors il n'y avait aucun motif pour que Mme [C] qui s'était engagée à vendre cette assiette à la mairie, la vende à la SAS GGL Groupe.
L a déclaration d'intention d'aliéner établie par le notaire le 23 janvier 2008 vise les mêmes parcelles que celles présentes au compromis et ne mentionne pas la parcelle n°[Cadastre 6] comme faisant partie de la vente.
La première mention de la vente de la parcelle BN [Cadastre 6] apparaît dans le courrier de la SAS GGL Groupe au notaire le 11 février 2008. Elle y indique les parcelles à acquérir comme étant cadastrées section BM n° [Cadastre 11] et section BN n° [Cadastre 15], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] pour 65 924 m², Mme [C] demeurant propriétaire des parcelles cadastrées section BM n° [Cadastre 10] et [Cadastre 12], section BN n° [Cadastre 7] et [Cadastre 9] pour 25 144 m².
Il n'est pas justifié d'un envoi de ce courrier à Mme [C] ni même d'une vérification effectuée par le notaire auprès de Mme [C]. Ce professionnel aurait en effet dû s'interroger et interpeller la venderesse sur de telles informations alors même que la contenance des parcelles vendues, à la numérotation modifiée par suite des divisions des parcelles initiales intervenues, se trouvait augmentée de 64 519 m² à 65 924 m² soit de 1 405 m² sans modification du prix d'acquisition, et que ce prix avait au surplus été déjà baissé de 200 000 € dans le dernier avenant du 10 janvier 2008, soit tout juste un mois auparavant, sans baisse significative de la superficie vendue.
Au contraire de cette baisse de prix, aucune pièce ne vient expliquer l'intégration de la parcelle BN [Cadastre 6] à la vente tout juste un mois après le dernier avenant alors même que le plan d'origine annexé au compromis de vente montre la volonté réelle de Mme [C] de préserver le domaine [Localité 3] des nuisances liées à l'habitat et à la proximité du lotissement en l'entourant de parcelles préservées de toutes constructions sur une largeur de l'ordre de 40 m, preuve en étant le détachement, dans le droit prolongement de la parcelle BN [Cadastre 6], de la parcelle BN [Cadastre 9] démembrée de la parcelle BN [Cadastre 4] et conservée par Mme [C] pour ne vendre que la parcelle BN [Cadastre 8].
Enfin, les attestations notariales produites par la SAS GGL Groupe permettent de constater que cette parcelle BN [Cadastre 6] a été supprimée de l'assiette du lotissement conformément au plan du PLU et constitue l'emplacement réservé n° 20 destiné à un usage piéton. Ainsi si la parcelle BN [Cadastre 6] est susceptible de représenter l'assiette de l'emprise nécessaire à l'élargissement du passage piéton reliant l'avenue [Adresse 4] au lotissement tel que prévu au compromis, il ne peut qu'être rappelé que Mme [C] s'est engagée à céder cette emprise à la mairie. Par suite, cet élément justifie encore moins une cession à la SAS GGL Groupe.
Mme [C] a certes signé l'acte authentique du 24 juillet 2008 portant vente des parcelles cadastrées à [Localité 5] section BN [Cadastre 6], BN [Cadastre 8] et BM [Cadastre 11] pour 65 716 m² et du tiers indivis en pleine propriété de la parcelle sise section BN n° [Cadastre 15] de 208 m² mais l'erreur commise qu'elle avance ne peut qu'être admise à partir du moment où elle indique sans que la preuve contraire en soit rapportée, ne pas avoir eu connaissance avant le jour de la signature de l'acte authentique d'un quelconque document susceptible d'attirer son attention sur la modification des parcelles vendues par rapport à l'avenant au compromis du 10 janvier 2008 ni même de la copie préparatoire de l'acte à venir, où, rien ne justifie en effet une telle modification un mois avant la signature de l'acte authentique relativement à la vente sans augmentation du montant du prix, de cette parcelle d'une superficie certes limitée à 1485 m² mais cependant substantielle pour Mme [C] du fait de son emplacement stratégique de zone tampon pour protéger sa propriété des nuisances liées à un habitat intensif.
Enfin l'erreur de Mme [C] est excusable puisque le notaire lui-même n'a pas vu qu'il était ajouté, pour un prix de vente maintenu, la parcelle BN [Cadastre 6] aux parcelles figurant au compromis de vente alors que la parcelle BN [Cadastre 5] dont est issue la parcelle BN [Cadastre 6] était exclue de la vente dans ce compromis et que moins de quinze jours séparaient la déclaration d'intention d'aliéner du 28 janvier 2008 qui vise les parcelles portées au dernier avenant du compromis du 10 janvier 2008 de la lettre de la SAS GGL Groupe du 11 février 2008 sans qu'il s'en inquiète et saisisse la venderesse. Ce professionnel a au demeurant admis l'erreur puisque Me [W], notaire associé de la SCP Bernard Blazy, [K] [X] et [L] [W] a établi un projet d'acte rectificatif à la vente du 24 juillet 2008, en 2010, mentionnant d'une part, que le vendeur et l'acquéreur se sont rencontrés et qu'ils déclarent, chacun en ce qui le concerne que c'est par inattention que le premier a vendu et à tort et par erreur que le second a acheté la parcelle BN [Cadastre 6], d'autre part, clairement que la vente ne concerne que les parcelles BN [Cadastre 8] et BM [Cadastre 11] ainsi que le tiers indivis de la parcelle BN [Cadastre 15], la parcelle BN [Cadastre 6] restant propriété du vendeur, et ce sans modification de prix. Cet acte restera à l'état de projet puisque la SAS GGL Groupe refusera de le régulariser.
Cette erreur commise par Mme [C] sur les parcelles vendues dont il n'est pas établi qu'elle résulte d'un dol de la SAS GGL Groupe qui aurait volontairement man'uvré auprès du notaire par son courrier du 11 février 2008, rien ne pouvant écarter compte tenu des circonstances, des nombreux démantèlements et divisions répétés des parcelles modifiant les numérotations cadastrales la bonne foi et l'erreur de la SAS GGL Groupe , a bien trompé le consentement de Mme [C] lors de la vente du 24 juillet 2008. En conséquence de cette erreur dont il a été démontré qu'elle tombe sur la substance même de la parcelle BN [Cadastre 6], objet partiel de la vente mais essentiel pour le vendeur, la vente du 24 juillet 2008 sera annulée partiellement en ce qu'elle porte sur la parcelle BN [Cadastre 6]. Aucune restitution ne sera ordonnée en ce qui concerne le prix puisque la parcelle BN [Cadastre 6] a été ajoutée à la vente sans aucune contrepartie, le prix global de la vente prévu au dernier avenant du compromis de vente de janvier 2008 n'ayant pas été modifié.
Par suite de la nullité partielle de la vente, les parties doivent être remises en leur état antérieur. Il sera observé que si la SAS GGL Groupe indique dans ses conclusions qu'elle n'est plus propriétaire de la parcelle BN [Cadastre 6], les attestations notariales permettent de constater que cette parcelle BN [Cadastre 6] a été supprimée de l'assiette du lotissement conformément au plan du PLU et constitue l'emplacement réservé n° 20 destiné à un usage piéton. La preuve de la revente n'est pas rapportée. En outre la cour ne peut que relever que les ventes les plus anciennes dont il est justifié remontent en décembre 2010 de telle sorte qu'à cette date la SAS GGL Groupe n'ignorait rien de la contestation de Mme [C] sur la vente de la parcelle BN [Cadastre 6], preuve en étant la date du projet d'acte rectificatif du notaire.
Mme [C] se verra restituer par la SAS GGL Groupe et à ses frais la parcelle BN n° [Cadastre 6]. Mme [C] n'a en contrepartie aucun prix de vente à restituer à la SAS GGL Groupe.
L'arrêt sera publié au Service de la Publicité foncière compétent.
A titre subsidiaire, Mme [C] demande à ce que soient réservées ses demandes au titre de la réparation de son préjudice consécutif à l'impossibilité pour elle d'obtenir la restitution d'un bien qui lui appartenait. La cour n'accédera pas à cette dernière demande, d'une part, parce que la demande principale a été admise sans que l'impossibilité de la restitution soit démontrée, d'autre part parce que les réserves sont de droit.
Il appartiendra aux parties en tant que de besoin si elles ne parviennent à un accord sur les effets de la nullité partielle de la vente et les restitutions de saisir la juridiction compétente.
Sur l'empiétement du mur
Madame [C] demande à la cour de constater l'empiétement du mur édifié par la société GGL Groupe SAS au-delà des limites prévues à l'acte de vente. Elle veut pour preuve de cet empiétement les trois procès-verbaux de constat versés aux débats. En conséquence, elle requiert la cour d'ordonner la démolition de ce mur et sa reconstruction conformément à l'acte de vente du 24 juillet 2008, aux frais de la société GGL Groupe SAS et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la publication de la décision à intervenir.
À titre subsidiaire au visa des articles 263 et suivants du code de procédure civile, elle souhaite la désignation d'un expert judiciaire.
La société SAS GGL Groupe anciennement dénommée Languedoc Terrain SNC puis Guiraudon ' Guipponi- Leygue Groupe conclut au visa des articles 31 et 122 du code de procédure civile, 1108, 1110, 1116 du code civil, 544 et 545 de ce même code, à titre principal à la réformation du jugement en ce qu'il a jugé Madame [C] recevable dans son action en démolition pour empiétement alors même qu' au jour de l'introduction de l'instance, elle n'est plus propriétaire de la parcelle BM [Cadastre 11] sur laquelle a été aménagé le lotissement dont le mur de clôture le sépare du fonds de Mme [C] et qu'elle n'a pas construit le mur, n'étant qu'aménageur.
A défaut d'être déclarée irrecevable dans sa demande de démolition pour empiétement, Mme [C] sera déboutée de ses demandes.
L'acte authentique de vente du 24 juillet 2008 stipule au paragraphe « TRAVAUX » : « afin d'éviter toute nuisance au surplus de la propriété restant au vendeur, l'acquéreur s'engage à faire procéder à ses frais à la clôture définitive de la « partie commune à la partie vendue et à celle conservée par Madame [C] au moyen d'un mur bahut de 0,50 m (0,50 m) de hauteur, surmonté d'un grillage torsadé de 1,50 m (1,50 m) de hauteur, galvanisé et doublé d'une haie végétale de jeunes plantations de 0,50 m de haut plantée chez Madame [C] qui en assurera remplacement et entretien. Les murs seront construits sur la propriété de Madame [C] (la partie vendue ne comportera pas l'assiette de ce mur). La construction de ce mur devra être terminée avant le début des travaux de viabilité, lotissement par lotissement. »
« Toutefois et d'un commun accord entre les parties, il a été convenu directement entre eux et ce malgré des stipulations sut indiquer que l'exécution des travaux susvisés, devra être terminé au plus tard dans les 18 mois au début de l'ouverture du chantier. »
« L'acquéreur s'oblige à régler au vendeur qui l'accepte une indemnité forfaitaire de 50 € par jour de retard à titre de clause pénale ['] ».
Madame [C], reproche donc à la SAS GGL Groupe d'avoir reculé le mur séparatif au-delà de la limite contractuellement prévue et d'avoir ainsi étendu les ouvrages construits au-delà des limites de sa propriété .
La SAS GGL Groupe qui a contracté l'obligation de procéder à ses frais à la construction de ce mur séparatif des parcelles par elle acquises de celles demeurées propriété de Mme [C] dans un délai, en un lieu et suivant des modalités bien définis ne rapporte pas dans les pièces communiquées aux débats ' les attestations notariées sont insuffisantes ' la preuve de ce qu'ayant à partir de décembre 2010 commercialisé les parcelles loties, les actes de vente ne comportent pas une clause par laquelle elle s'est réservé expressément l'exécution des travaux prescrits, sous peine de clause pénale en cas de retard, dans l'acte authentique du 24 juillet 2008.
Mme [C] est donc parfaitement recevable en son action en constat de l'empiétement, en démolition et reconstruction du mur bahut séparatif intentée contre la SAS GGL Groupe sans qu'il soit nécessaire d'appeler en cause l'ensemble des propriétaires des parcelles jouxtant sa propriété.
Au fond, il ressort :
- du procès verbal de constat dressé le 9 mai 2011 à la demande de Mme [C] par Me [O] [N], huissier de justice à [Localité 2], accompagné de M. [J], géomètre -expert qui va relever les distances, que la façade Est du mas [Adresse 5] est séparée du lotissement par un mur en construction composé de trois rangées de blocs béton non crépis pour une hauteur totale d'environ 70 cm, que l'angle Sud-Est du bâtiment jusqu'à une ligne virtuelle définie dans le prolongement du mur en construction sur un point situé au milieu du chemin d'accès est de 38,48 m, que la distance séparant l'angle Nord/Ouest du bâtiment dénommé Le Hangar du mur en construction et de 5,68 m, que la distance relevée par l'expert entre l'angle Sud/Ouest du hangar le mur de clôture de 5,94 m et qu'enfin devant le sud, un mur est en cours de construction composée de deux rangées de blocs en béton non crépi ;
- du rapport et du plan établi par Monsieur [J] géomètre expert le 10 mai 2011, que la cote de 38,48 mètres linéaires au Nord-Est devrait suivant le plan annexé au compromis de vente être de 45 ml, que au Nord Ouest la distance au bâtiment existant est de 5,94 ml alors qu'elle était projetée à 5 ml, qu'au Sud Ouest la cote indiquée à l'extrémité du mur en construction est de 40,38, ml au lieu de 45 ml sur le plan et au Sud que les cotes sont de 6,38 ml et 7,43 ml alors que la cote sur le plan est de 10 ml ;
- du procès-verbal de constat établi le 25 février 2013 par la SCP Delaruelle & Dargent, huissiers de justice associés à Lunel, qu'en se positionnant dans l'angle du potager cadastré [Cadastre 1] sur le plan annexé à,son procès-verbal de constat qui est le premier plan signé par les parties le 1er février 2005 une distance de 5,25 m est relevée jusqu'à l'angle du mur d'enceinte de la villa bordant le lotissement alors qu'une distance de 10 m est mentionnée sur le plan, que la distance entre les limites du parc cadastré [Cadastre 2] et la limite de la zone constructible est de 40,5 m approximativement alors que le relevé sur plan est de 45 m, que le long du bassin de rétention où il doit être laissé une distance de 10 m, il relève une distance de 3,50 m environ entre la limite du parc et la clôture bordant le bassin et qu'à l'entrée du parc où il aurait dû être respecté une distance de 45 m entre les limites du parc et la limite du fonds voisin, objet du lotissement, la distance avoisine 35 m.
Ainsi, en comparant les distances relevées par les deux huissiers de justice et par le géomètre-expert à celles figurant au plan annexé au compromis de vente du 15 avril 2005 qui par rapport à celui du 1er février 2005 annexé au constat des huissiers ramène de 45 m à 40 m la distance entre l'angle Sud-Est du bâtiment jusqu'à une ligne virtuelle définie dans le prolongement du mur en construction sur un point situé au milieu du chemin d'accès, il ne peut qu'être constaté qu'au niveau de la parcelle BM [Cadastre 11], les distances d'implantation du mur séparatif prévues au plan imposées par la clause figurant à l'acte authentique de vente ne sont pas respectées. L'attestation de la SCP Bilicki Dhombres Osmo, géomètre expert [Localité 2] produite par la SAS GGL Groupe du 28 février 2014 rapporte que les limite Ouest et Sud de la parcelle cadastrée section BM n° [Cadastre 10] ont été implantées respectivement les 22 janvier 2010 puis 19 janvier 2011 et 29 avril 2011 telles qu'elles sont issues du document d'arpentage n° d'ordre 3610 P établi en mars 2006. Madame [C] a certes signé le 20 mars 2006 la certification de ce document d'arpentage dressé par la dite SCP Bilicki Dhombres Osmo mais force est de constater qu'elle n'a rempli aucune des mentions de cette certification de telle sorte qu'il ne peut être dit si le document d'arpentage a été dressé d'après les indications qui ont été fournies au bureau et sans déplacement sur les lieux ou en conformité d'un piquetage effectué sur le terrain . Un simple examen comparatif attentif du document d'arpentage du 20 mars 2006 et du plan annexé au compromis de vente permet indiscutablement de dire qu'en certain de ses points, la limite entre les parcelles n°[Cadastre 10] et BM n° [Cadastre 11] figurant sur le plan d'arpentage ne respecte pas celle figurant sur le plan annexé au compromis de vente. Or la contenance des parcelles vendues par Mme [Z] et leurs limites de celles conservées par la venderesse sont celles qui résultent du plan annexé au compromis et de lui seul puisqu'il retranscrit clairement la volonté des parties à la date du 15 avril 2005 et que rien ne justifie une quelconque modification de la limite prévue entre les parcelles vendues et celles conservées par Mme [C].
Les constatations qu'ont fait les huissiers de justice ont certes la valeur de simples renseignements. Cependant ces constats, même non contradictoirement dressés, valent à titre de preuve dès lors que régulièrement communiqués, ils ont été soumis à la libre discussion des parties et que ceux-ci relatent dans ce procès-verbal, des constatations personnelles. En l'espèce, les constatations des deux huissiers sont concordantes et elles sont corroborées par les mesures du géomètre expert [J] et non anéanties par les mesures des géomètres experts fonciers de la SCP Bilicki Dhombres Osmo. Il est ainsi établi, sans qu'il soit nécessaire de recourir à une mesure d'expertise, que le mur de clôture qui sépare la parcelle BM [Cadastre 11] du lotissement de la propriété [C] n'est pas conforme à l'implantation de ce mur en limite divisoire telle qu'elle résulte du plan annexé au compromis de vente.
Il convient donc de faire droit à la demande de Madame [C] et de dire qu'il appartiendra à la SAS GGL Groupe de procéder à la démolition des parties du mur qui ne seraient pas régulièrement implantées et de les reconstruire à ses frais sur la propriété [C] en limite divisoire, en respect du plan joint au compromis de vente du 15 avril 2005 et suivant les modalités prévues à l'acte authentique.
Rien ne justifie à ce jour l'instauration d'une astreinte, la publication de la décision à intervenir pour la résolution de la vente de la parcelle BN [Cadastre 6] étant sans lien avec le mur de clôture de la parcelle BM [Cadastre 11], et si le mur actuel est indiscutablement construit en certains points de sa trajectoire bien au-delà de la limite divisoire dans la propriété [C] et en d'autres, en deçà de la dite limite, la reconstruction du mur nécessitera préalablement l'accord des parties sur l'emplacement exact de la ligne divisoire entre leurs propriétés au besoin par un arpentage voir un bornage amiable préalable.
La décision déférée sera modifiée en ce sens.
Sur le trouble de jouissance
Mme [C] forme enfin une demande en paiement par la société GGL Groupe SAS de la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts pour la réparation de son préjudice subi tant par l'occupation irrégulière de sa propriété BN [Cadastre 6] que par la construction d'un ouvrage au-delà des limites de sa propriété.
Chaque partie ne doit faire ni perte ni profit sur la chose restituée et ne peut recevoir d'indemnisation pour d'autres pertes en raison d'une absence d'imputabilité prouvée. En effet, le dol de la société GGL Groupe n'est pas prouvé. Le courrier adressé au notaire en lui précisant les parcelles vendues et celles demeurant propriété de Mme [C] ne peut constituer à lui seul une man'uvre frauduleuse sans établir la volonté de tromper de l'acquéreur. Le vendeur ne doit restituer que la valeur de la chose au jour de la vente. En raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, le vendeur n'est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule utilisation de la chose par l'acquéreur.
Mme [C] ne peut donc qu'être déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour trouble de jouissance du chef de l'occupation de la parcelle BN [Cadastre 6] par la SAS GGL Groupe.
Par contre, il peut être admis une indemnisation de Mme [C] du fait de la construction d'un ouvrage au-delà des limites de sa propriété, à partir du moment où elle est privée de l'accès à une partie de sa propriété du fait de la construction du mur de clôture depuis près de huit années. Son préjudice sera réparé par l'octroi d'une somme de [Cadastre 13] 000 €.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La procédure a dû être intentée par Mme [C] du fait du refus de la SAS GGL Groupe de régulariser l'acte rectificatif dressé à bon escient par le notaire.
La société GGL Groupe SAS supportera donc les entiers dépens de première instance et d'appel et participera équitablement aux frais non compris dans les dépens exposés par Mme [C] tant devant le tribunal que devant la cour à hauteur de 6 000 €, la dite somme prenant en considération le coût des deux procès-verbaux de constat et le recours au géomètre-expert [J], lesquels coûts qui ne sont pas des frais de justice en tant que tels ne pouvant être inclus comme requis par Madame [Y] [C] dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe en dernier ressort,
Réforme la décision déférée ;
Statuant à nouveau,
Dit qu'en vendant le 24 juillet 2008 à la SAS Guiraudon Guipponi Leygue Groupe désormais dénommée SAS GGL Groupe la parcelle cadastrée commune de [Localité 5] lieudit [Localité 4] section BN [Cadastre 6] pour 00 ha 14 a 85 ca, Mme [Y] [Q] veuve [C] a commis une erreur substantielle qui a trompé son consentement ;
En conséquence,
Annule partiellement la vente conclue le 24 juillet 2008 à Lunel par devant Maître [K] [X], notaire associé de la société civile professionnelle [I] [V]'[K] [X], titulaire d'un office notarial situé à [Adresse 7], reçu entre :
Vendeur :
Madame [Y] [U] [Q], sans profession, demeurant à [Adresse 9], née à [Localité 6] le 4 novembre 1919 veuve en premières noces de M. [M] [A] [C] et non remariée, de nationalité française, résidente au sens de la réglementation fiscale, vendeur non soumis à un pacte civil de solidarité ainsi déclaré par elle,
Acquéreur :
la société dénommée Guiraudon Guipponi Leyge Groupe société par action simplifiée au capital de 50000000 € dont le siège est à [Adresse 8], identifié au SIREN sous le numéro 422 889 469 et immatriculée au registre du commerce et des sociétés de [Localité 2],
en ce qu'elle porte sur la parcelle située à [Localité 5] (Hérault) [Adresse 1], cadastrée section BN numéro [Cadastre 6] lieu-dit [Localité 4] pour 00 ha 14 a 85 centiares ladite parcelle section BN n°[Cadastre 6] provenant de la division d'un immeuble de plus grande importance originairement cadastré section BN n° [Cadastre 5] lieu-dit [Localité 4] pour une superficie de 15 a 92 centiares dont le surplus restant appartenir au vendeur est désormais cadastré section BN n° [Cadastre 7] lieu-dit [Localité 4] pour une superficie de 1 a et 7 ca. Cette division résulte d'un document d'arpentage dressé par la SCP Bilicki -Dhombres - Osmo, géomètre expert à [Localité 2] ,le 23 mars 2006 sous le n° 36 09 G ;
Ordonne la restitution par la SA S GGL Groupe de la parcelle cadastrée BN n° [Cadastre 6] pour une surface de 00 ha14 a 85 centiares à Madame [Y] [Q] veuve [C] ;
Dit que cette restitution se fera sans contrepartie de prix, Madame [Y] [Q] Veuve [C] n'étant à ce titre redevable d'aucune somme à la SAS GGL Groupe ;
Dit que dans l'hypothèse d'une restitution impossible et faute d'accord entre les parties,il appartiendra à la plus diligente d'entre elles, de saisir la juridiction compétente ;
Déclare recevable la demande de Madame [Y] [Q] veuve [C] en démolition et reconstruction du mur séparatif ;
Dit que le mur de clôture qui sépare la parcelle cadastrée BM [Cadastre 11] vendue à la SAS GGL Groupe et désormais lotie, des parcelles du domaine du Mas de Chapé, propriété [C] n'est pas conforme en tous ses points à l'implantation sur la propriété [C], en limite divisoire, telle qu'elle résulte de l'acte authentique et du plan annexé au compromis de vente ;
En conséquence,
Dit que la SAS GGL Groupe devra procéder à la démolition des parties du mur qui ne sont pas régulièrement implantées conformément aux dispositions contractuelles et de les reconstruire à ses frais sur la propriété [C] en limite divisoire, suivant les modalités prévues à l'acte authentique et en respect du plan joint au compromis de vente du 15 avril 2005 ;
Condamne la SAS GGL Groupe à payer à Mme [Y] [Q] veuve [C] la somme de 8000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;
Ordonne la publication du présent arrêt au Service de la Publicité Foncière de [Localité 2] à l'initiative de la partie la plus diligente ;
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;
Condamne la SAS GGL Groupe aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne SAS GGL Groupe à payer à Mme [Y] [Q] veuve [C] la somme de 6 000 €.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
