Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
2ème Chambre - Section A
ARRET DU 03 SEPTEMBRE 2008
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 06/21120
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2006 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 04/13927
APPELANT
Monsieur Jean Pierre X...
...
75017 PARIS
représenté par la SCP LAMARCHE-BEQUET- REGNIER-AUBERT - REGNIER - MOISAN, avoués à la Cour
assisté de Me Catherine Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : D1612
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble
sis ...
représenté par son syndic la SARL CABINET IMMOBILIER LELIEVRE
pris en la personne de son représentant légal
...
75015 PARIS
représenté par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour
assisté de Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 3 juin 2008, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle LACABARATS et Madame Dominique REYGNER, Conseillères chargées d'instruire l'affaire. Un rapport a été exposé conformément à l'article 785 du code de procédure civile.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, présidente
Mme Isabelle LACABARATS, conseillère
Mme Dominique REYGNER, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Valérie A...
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, président et par Monsieur NGUYEN, greffier.
****
Monsieur X..., propriétaire d'un immeuble sis ... 11 ème dont le mur arrière jouxte le jardin de la copropriété du 53/61 de la même avenue, en litige avec le syndicat des copropriétaires quant à la mitoyenneté de ce mur dont le revêtement est en mauvais état, a obtenu par ordonnance de référé du 28 mars 2003 la désignation d'un expert, Monsieur B..., dont la mission a été étendue à l'examen d'infiltrations dans les caves et le hall de l'immeuble de Monsieur BOURROUX par ordonnance du 16 octobre suivant.
Après dépôt le 1er juin 2004 du rapport d'expertise Monsieur X..., par acte du 2 septembre 2004, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... 11 ème devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins principalement de le voir condamner à prendre en charge l'intégralité des travaux de ravalement et d'imperméabilisation du mur litigieux.
La cour est saisie de l'appel du jugement rendu par ce tribunal le 8 novembre 2006 qui a :
- déclaré le mur de l'immeuble du ... donnant sur le jardin de l'immeuble du 53/61 de la même avenue, mitoyen avec ce dernier,
- constaté l'absence de preuve de fautes du syndicat des copropriétaires du ...,
- constaté l'abandon de la mitoyenneté par ledit syndicat,
- rejeté les demandes en paiement des réparations du mur et en dommages et intérêts formées par Monsieur X...,
- condamné Monsieur X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- condamné Monsieur X... aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.
Dans ses dernières conclusions du 9 mai 2008 Monsieur X..., appelant, demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit le mur litigieux mitoyen,
- l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter et à financer la totalité des travaux de ravalement et d'imperméabilisation du mur mitoyen, sur la base du devis de l'entreprise CARTIGNY du 30 juin 2003, pour la somme de 79 426,57 euros TTC (TVA à 5,5 %), sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un mois après la signification de l'arrêt à intervenir jusqu'au constat de démarrage des travaux par huissier de justice,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- le condamner à lui payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, comprenant notamment ceux de l'instance en référé et les frais d'expertise.
Aux termes de ses dernières conclusions du 20 mai 2008 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... 11 ème, intimé, prie la cour de :
Sur le ravalement du mur
- à titre principal, dire et juger que le mur est la propriété exclusive de Monsieur X...,
- à titre subsidiaire, si le mur était mitoyen, dire et juger que le coût de son ravalement ne peut être réparti que selon les dispositions de l'article 655 du code civil,
- l'autoriser à abandonner ses droits sur la mitoyenneté,
Sur les caves
- rejeter la demande de condamnation du syndicat à réaliser les travaux d'étancheïté,
Sur la responsabilité civile
- à titre principal, constater que la preuve n'est pas rapportée que les travaux de ravalement litigieux ont été exécutés par la société SEFIMEG non plus que celle d'une faute dans la réalisation de ces travaux et que Monsieur X... ne subit pas de préjudices,
- à titre subsidiaire, constater qu'il ne peut être responsable que de son propre fait, qu'il ne saurait répondre de la faute de la société SEFIMEG et que cette faute ne l'empêche pas d'user de la faculté d'abandon de la mitoyenneté que lui accorde l'article 655 du code civil,
Sur le trouble de jouissance
- rejeter la demande de condamnation formulée par Monsieur X... sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner Monsieur X... à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'expertise et de la présente instance.
Ces écritures sont expressément visées pour complet exposé des faits ainsi que des prétentions et moyens des parties.
SUR CE, LA COUR,
Sur la mitoyenneté du mur
Considérant qu'aux termes de l'article 653 du code civil, "dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge.....est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire" ; que l'article 654 précise qu'"il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné" ou "lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur" ; que "dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre" ;
Considérant que Monsieur X..., se fondant essentiellement sur le rapport d'expertise de Monsieur B..., soutient que le mur séparant les propriétés respectives des parties est mitoyen ; qu'il dénie toute valeur aux conclusions de Monsieur C..., expert intervenu dans le cadre d'un autre litige opposant le syndicat des copropriétaires à l'OPAC, et affirme que le mur litigieux sert de soutènement des terres du jardin de l'immeuble du ..., ajoutant que le syndicat des copropriétaires n'établissant pas que le bâtiment F situé sur son fonds et aujourd'hui démoli était d'une hauteur inférieure au mur de son immeuble à lui, on doit en déduire que le mur est mitoyen sur toute sa surface ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires, contestant les conclusions du rapport d'expertise, prétend qu'il ressort du titre de propriété de Monsieur X... que le mur litigieux appartient en totalité à ce dernier ; qu'à titre subsidiaire, il fait valoir que la présomption de l'article 653 du code civil ne s'applique pas en l'espèce, le mur étant situé entièrement sur les terrains des ... et aucun bâtiment n'existant de son côté ; qu'il développe que ce mur a été construit par Monsieur X... ou son auteur pour permettre la construction de son immeuble, dont la cour et les caves ont été créées par décaissement par rapport au niveau initial, et soutient donc sa propriété et non le jardin du ... ; qu'il excipe encore de plusieurs marques matérielles de non-mitoyenneté tirées de l'article 654 du code civil et d'une expertise parallèle concernant le mur de façade de l'OPAC donnant également sur son jardin ; qu'il reproche subsidiairement à l'expert d'avoir omis de déterminer la surface de la partie mitoyenne du mur, alors que la hauteur du bâtiment F était inférieure à celle de l'immeuble de Monsieur BOURROUX ;
Mais considérant qu'aucune des parties n'a produit de titre mentionnant le caractère mitoyen ou privatif du mur en litige ; que si le titre de propriété versé aux débats par Monsieur X..., à savoir l'acte notarié des 24 et 25 juillet 1947 portant vente par Madame D... veuve E... à Monsieur Aimé X..., son père, de l'immeuble sis ... 11 ème comprenant un bâtiment de six étages en façade sur l'avenue, une annexe contigüe sur cour et un bâtiment sur cour de trois étages sous faux grenier, le tout clos de murs et grille, précise expressément qu'il tient d'un côté à l'immeuble du ... et de l'autre côté à l'immeuble du ... par des murs mitoyens, aucun élément déterminant ne peut être tiré de la mention "tenant par derrière à un inconnu" qui implique seulement qu'aucun élément d'information n'a été porté à la connaissance du notaire instrumentaire quant à la propriété de l'immeuble du ... ;
Qu'il ressort par ailleurs du rapport d'expertise que les limites de propriété mentionnées sur les plans cadastraux ne permettent pas de déterminer si le mur en cause est ou non mitoyen et qu'aucun élément ne permet d'affirmer qu'il se trouve entièrement situé à l'intérieur de la parcelle du ... comme le prétend l'intimé ;
Considérant en revanche que s'il n'existe plus aujourd'hui de bâtiment que du côté du ..., il est établi par les plans cadastraux de la Ville de Paris de 1808, 1900 et 1926 que sur le terrain d'assiette du ... était à l'époque édifiée une fabrique regroupant neuf bâtiments et ateliers et une cour couverte et qu'un bâtiment répertorié comme le "bâtiment F constitué d'un rez-de-chaussée, de deux étages et d'un étage sous combles", qui a été démoli après 1965, prenait appui contre le mur en litige, qui constituait son mur arrière, l'expert judiciaire ayant personnellement constaté, comme l'avait fait auparavant Monsieur F..., architecte-conseil de Monsieur X..., la présence sur ledit mur de traces de peinture et de papiers peints derrière l'enduit qui se dégrade, ne pouvant correspondre qu'à des peintures réalisées au niveau de locaux habitables situés au niveau du ... et non du 49 ;
Que l'expert judiciaire a encore constaté l'existence de harpages sur le mur du bâtiment voisin montrant que le mur litigieux servait d'appui à des constructions au niveau du ... ainsi que de poteries desservant des conduits d'aération et de fumées situées du côté du ... par rapport à l'axe central du mur, constituant d'autres indices confirmant le caractère mitoyen du mur ;
Considérant que l'inclinaison de la sommité du mur vers les propriétés des ..., qui recueillent les eaux de pluie, est dés lors insuffisante à contrer les marques matérielles de mitoyenneté énoncées ci-dessus, la circonstance que l'OPAC, propriétaire de l'immeuble du ..., dont le mur de façade prolonge celui de l'immeuble du 49 et donne sur le même jardin, ait renoncé après expertise à la procédure qu'elle avait initiée contre le syndicat des copropriétaires du ... étant sans portée sur la présente instance ;
Considérant en conséquence que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré le mur en litige mitoyen, étant précisé que la mitoyenneté doit s'appliquer à l'intégralité du mur et non pas seulement jusqu'à l'héberge comme le sollicite à titre subsidiaire le syndicat des copropriétaires, celui-ci ne rapportant pas la preuve que le bâtiment F était d'une hauteur inférieure à l'immeuble de Monsieur BOURROUX, l'expert ayant relevé que les documents produits ne lui permettaient pas de quantifier la part non mitoyenne ;
Sur la prise en charge du coût des travaux et l'abandon de la mitoyenneté
Considérant que selon les articles 655 et 656 du code civil "la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun" ; que "cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne" ;
Que la faculté d'abandon prévue par l'article 656 ne peut être exercée par l'un des propriétaires lorsqu'il retire du mur litigieux un avantage particulier ; qu'elle ne peut non plus l'être pour permettre à l'un des propriétaires de se soustraire aux dépenses de réparation ou de construction rendues nécessaires par son fait ;
Considérant que Monsieur X... conteste le droit du syndicat des copropriétaires d'user de la faculté d'abandon de la mitoyenneté aux motifs d'une part que c'est l'absence d'entretien du mur par la copropriété qui serait la cause de son état actuel et des réparations rendues nécessaires et que d'autre part le syndicat retirerait du mur un avantage particulier puisque celui-ci servirait de soutènement à sa propriété ; qu'il fait encore valoir que le mauvais état du mur mitoyen résultant du ravalement non respectueux des règles de l'art effectué par la société SEFIMEG lorsqu'elle a acquis le terrain constituant aujourd'hui le ..., les travaux de réparation doivent être mis à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires, s'agissant d'une obligation réelle liée à la chose, de même que les frais d'imperméabilisation du mur en partie basse afin de remédier aux infiltrations en cave de son immeuble provenant du jardin de la copropriété voisine, qui selon l'expert judiciaire n'a pas non plus été réalisé conformément aux règles de l'art ;
Considérant que le syndicat des copropriétaires entend pour sa part user de son droit d'abandonner la mitoyenneté, auquel Monsieur X... ne peut selon lui s'opposer dés lors que le mur n'a pas la fonction de soutien alléguée et que sa responsabilité n'est pas engagée ; qu'il affirme, s'agissant des infiltrations en cave, qu'il n'y a pas eu de modification lors de la création de la copropriété, et s'agissant du ravalement critiqué, que ni la société SEFIMEG, ni lui-même n'en sont les auteurs et qu'en tout état de cause ce ravalement, qui remonte à une quarantaine d'années, a été exécuté conformément aux règles de l'art et ne doit être refait qu'en raison de son usure normale, Monsieur X... ne justifiant au surplus d'aucun dommage ; que si la cour devait néanmoins retenir un manquement aux règles de l'art imputable à la SEFIMEG, il ne serait pas tenu d'en répondre, s'agissant d'une dette de responsabilité civile intransmissible ; qu'il invoque à titre surabondant la prescription décennale de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Or considérant d'abord que Monsieur X... ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que le mur litigieux soutient les terres de la propriété voisine ; qu'il est en effet constant que le bâtiment F qui était adossé à ce mur ne comportait pas de caves tandis que les caves de l'immeuble de Monsieur BOURROUX sont situées à un niveau inférieur au niveau d'origine, ce qui implique nécessairement qu'elles ont été créées par décaissement par rapport à ce niveau, le mur ayant ainsi permis la construction de ces locaux enterrés sans servir de soutien au terrain voisin ; que par ailleurs l'expert judiciaire n'a pas confirmé qu'il y a eu remblai de terres lors de la création du jardin à l'emplacement du bâtiment démoli comme le prétend Monsieur X..., ce qui est formellement contesté par le syndicat des copropriétaires, qui dénie toute modification et notamment toute surélévation du jardin par rapport au niveau du bâtiment démoli ; qu'à cet égard le plan de coupe que Monsieur X... a cru devoir faire établir de façon non contradictoire en février 2008 par Monsieur G..., géomètre-expert, dont il ressort que le jardin serait surélevé par rapport au niveau du rez-de-chaussée, qui n'a pu être techniquement discuté pendant le cours des opérations d'expertise judiciaire, est insuffisant à établir la modification alléguée et qu'aucune valeur probante ne peut être accordée à l'avis émis dans son pré-rapport par Monsieur C..., expert, puisque comme Monsieur X... le fait lui-même valoir dans le débat sur la mitoyenneté du mur, ce technicien est intervenu dans le cadre d'un autre litige ayant opposé l'OPAC au syndicat des copropriétaires ; qu'il ne peut dés lors être retenu que le syndicat des copropriétaires tire du mur en litige un avantage particulier faisant obstacle à son droit d'abandonner la mitoyenneté ;
Considérant ensuite, s'agissant de la partie extérieure du mur, que s'il est établi par différents courriers dont une lettre du syndic Fontenoy Immobilier au Cabinet Paul Rolland, gérant de l'immeuble de Monsieur BOURROUX, du 8 janvier 1998, que c'est bien la SEFIMEG qui, lors de la construction à la fin des années 60 et au début des années 70 sur le terrain des ..., après démolition des bâtiments existants, de l'ensemble immobilier appartenant aujourd'hui au syndicat des copropriétaires, a fait procéder au ravalement des murs entourant sa propriété, dont le mur pignon arrière du ..., l'expert judiciaire ne se prononce pas sur la cause du mauvais état actuel du revêtement du mur et en particulier ne confirme pas l'avis de Monsieur F... selon lequel l'enduit mis en oeuvre n'a pas été réalisé selon les règles de l'art, ce qui aurait entraîné sa ruine ; qu'il n'est démontré par aucun élément objectif que les dégradations constatées ont pour origine l'exécution défectueuse du ravalement et ne résultent pas de la vétusté normale de travaux réalisés il y a plus de trente ans, Monsieur X... ne se plaignant du reste d'aucun dommage intérieur à son immeuble ;
Considérant, s'agissant de la partie enterrée du mur, que l'expert judiciaire a effectivement constaté une forte humidité en cave de l'immeuble de Monsieur BOURROUX, plus particulièrement au droit du jardin de la propriété voisine ; qu'il indique que ces infiltrations sont en partie liées à la nature même de cette cave, totalement enterrée et en terre battue, mais trouvent en grande partie leur origine dans la présence du jardin qui favorise le passage de l'eau, ce jardin n'ayant pas été réalisé conformément aux règles de l'art dans la mesure où le mur n'a pas été imperméabilisé, ce qui a favorisé les remontées capillaires ;
Mais considérant qu'ainsi qu'il l'a été vu plus haut, cette cave a été créée par décaissement par rapport au niveau d'origine, sans que l'auteur de cette construction ne prenne à l'époque de mesure particulière pour assurer l'étancheïté de la partie d'immeuble qui se trouvait enterrée, et qu'il n'est par ailleurs pas prouvé que de la terre a été remblayée contre le mur lors de la création du jardin ;
Considérant qu'en tout état de cause, à supposer même que des manquements aux règles de l'art soient imputables à la SEFIMEG dans la réalisation du ravalement du mur mitoyen et la création du jardin, ces fautes, qui ne sont pas le fait personnel du syndicat des copropriétaires, ne peuvent être utilement opposées à la faculté d'abandon de la mitoyenneté que celui-ci tient de l'article 656 du code civil ;
Considérant que l'appelant reproche encore vainement au syndicat des copropriétaires, pour la première fois en appel, une faute personnelle résultant de l'absence d'entretien du mur mitoyen alors que ce prétendu manquement n'a pas été relevé par l'expert, Monsieur X... ne s'étant jusqu'alors prévalu que d'une exécution non conforme aux règles de l'art du ravalement, et qu'étant au même titre que le syndicat des copropriétaires tenu d'entretenir le mur mitoyen, il a refusé de procéder à toute réfection en dépit de demandes réïtérées de ce dernier depuis 1993 ;
Considérant qu'il s'ensuit que le jugement déféré mérite également confirmation en ce qu'il a constaté l'absence de preuve de fautes du syndicat des copropriétaires, permettant à celui-ci d'abandonner le droit de mitoyenneté, entraînant rejet de la demande de condamnation dudit syndicat à faire exécuter et à financer la totalité des travaux de ravalement et d'imperméabilisation du mur en litige ;
Sur la demande de dommages et intérêts
Considérant que Monsieur X... sollicite, sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1384 alinéa 1er du code civil, 15 000 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance qu'il prétend avoir subi du fait de l'inertie fautive du syndicat des copropriétaires dans son obligation d'entretien de son mur pignon et du défaut de protection du mur enterré sous le jardin ;
Mais considérant qu'ainsi qu'il l'a été dit ci-dessus, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de manquement à son obligation d'entretien du mur ni le défaut d'étancheïté de la partie enterrée du mur ; qu'au surplus aucun préjudice chiffré autre que celui résultant du coût des travaux nécessaires n'a été allégué devant l'expert, ni n'est justifié devant la cour ;
Que ce chef de demande a donc été à bon droit rejeté par le premier juge ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Considérant que la solution du litige conduit à faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles d'appel dans la limite de 3 000 euros et à condamner Monsieur X... aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Monsieur X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis ... 11 ème une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur X... aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
