COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 54Z
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 20 OCTOBRE 2014
R.G. N° 12/06583
AFFAIRE :
SCI COTTE ET LAC
C/
M. [O] [K]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Août 2012 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° chambre : 3ème
N° RG : 08/08751
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Brigitte BENOLIEL
Me Mélina PEDROLETTI
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
SCI COTTE ET LAC
N° de Siret : 479 841 058 R.C.S. PONTOISE
Ayant son siège [Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Brigitte BENOLIEL, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4
plaidant par Maître Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l'AARPI ZR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1032
APPELANTE
*************
Monsieur [O] [K]
né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 3] (Tunisie)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [C], [G], [Z] [E] épouse [K]
née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 4] (Tunisie)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
SCI CHANCE ET LAC
N° Siret : 491 081 998 R.C.S. PONTOISE
Ayant son siège [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentés par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 00021988 vestiaire : 626
plaidant par Maître Sophie LAPISARDI de la SCP BARRAQUAND LAPISARDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0506
INTIMES
*************
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Septembre 2014, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX
***********
FAITS ET PROCEDURE,
Par acte authentique du 6 octobre 2006, la SCI CHANCE ET LAC, dont Monsieur et Madame [K] sont les gérants associés, a acquis en l'état futur d'achèvement auprès de la SCI COTTE ET LAC un lot n°11 comprenant un appartement type T4 au 5ème étage ainsi que deux lots n°42 et 43 comprenant chacun un emplacement double de parking, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] (95), le tout moyennant un prix de vente de 584.250 euros.
Une condition particulière a été insérée audit acte de vente du 6 octobre 2006, relative aux conditions de mise en oeuvre de travaux de surélévation de la toiture de l'immeuble au niveau du lot n°11.
La SCI COTTE ET LAC a été le maître de l'ouvrage de cette opération de construction.
Se plaignant de désordres, la SCI CHANCE ET LAC et les époux [K] ont, par exploit d'huissier délivré le 22 octobre 2008, fait assigner la SCI COTTE ET LAC devant le tribunal de grande instance de Pontoise.
Par ordonnance de référé du 12 mai 2009 le tribunal de grande instance de Pontoise, faisant droit à la demande de la SCI CHANCE ET LAC, a désigné Madame [Q] en qualité d'expert qui a déposé son rapport le juillet 2013.
Par jugement du 31 août 2012, le tribunal de grande instance de Pontoise a :
- DÉCLARÉ recevables les demandes formées par Monsieur et Madame [K] ;
- CONDAMNÉ la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC les sommes de :
* 213.017,13 euros TTC, à parfaire suivant l'actualisation de l'indice BT01 applicable au jour de la décision au titre du surcoût de réalisation des travaux de surélévation ;
* 57.641,22 euros TTC au titre des travaux de levée des réserves ;
*10.338,59 euros TTC au titre des désordres de nature décennale (infiltrations et non conformité des gardes-corps) ;
-* 7.951,60 euros TTC à titre de réparation du trouble de jouissance des parkings ;
- CONDAMNÉ la SCI COTTE ET LAC à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 10.000 euros au titre du trouble de jouissance ;
- DÉBOUTÉ les parties de leurs plus amples demandes ;
- CONDAMNÉ la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC et à Monsieur et Madame [K] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- DIT n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire ;
- CONDAMNÉ la SCI COTTE ET LAC au paiement des entiers dépens, comprenant les frais d'expertise.
La SCI COTTE ET LAC a interjeté appel de cette décision le 20 septembre 2012.
La SCI COTTE ET LAC a par la suite interjeté appel de cette décision contre la SCI CHANCE ET LAC ainsi que Monsieur et Madame [K], par déclaration remise au greffe le 8 octobre 2012. La jonction a été ordonné le 3 septembre 2013.
Dans ses dernières conclusions du 29 août 2014, la SCI COTTE ET LAC dite la SCI COTTE, demande aux visas des articles 31 du code de procédure civile, et 893 et suivants, 1134 et suivants, 1147 et suivants, 1382, 1642-1, 1646-1, 1792 du code civil, à cette cour de :
- CONSTATER qu'elle a respecté ses obligations ;
- INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
En conséquence :
i. Sur les condamnations prononcées au profit de la SCI CHANCE ET LAC :
a) les surcoûts liés aux travaux de surélévation :
A titre principal :
- REJETER purement et simplement les demandes ;
A titre subsidiaire :
- DIRE ET JUGER que la SCI CHANCE ET LAC ne peut être indemnisée que de la chance perdue de pouvoir entreprendre les travaux durant la phase de réalisation de la construction ;
A titre infiniment subsidiaire :
- RAMENER la condamnation à de plus juste proportion en retenant la somme de 24.500 euros H.T à titre de dommage et intérêts ;
b) La levée des réserves :
- REJETER ces demandes ou les RAMENER Ã de plus justes proportions,
c) Les désordres de nature décennale :
- DÉBOUTER la SCI CHANCE ET LAC en ses demandes de ce chef.
d) La perte de loyer des parkings :
- DÉBOUTER la SCI CHANCE ET LAC en ses demandes de ce chef.
e) Sur les modifications mineures :
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI CHANCE ET LAC,
En conséquence,
- DÉBOUTER la SCI CHANCE ET LAC de sa demande incidente.
f) Sur le remboursement des intérêts de retard :
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI CHANCE ET LAC,
En conséquence,
- DÉBOUTER la SCI CHANCE ET LAC de sa demande incidente.
g) Sur le préjudice moral :
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI CHANCE ET LAC,
En conséquence,
- DÉBOUTER la SCI CHANCE ET LAC de sa demande incidente.
ii. Sur les condamnations prononcées au profit de Monsieur et Madame [K]
a) Sur le prétendu trouble de jouissance
- DÉBOUTER Monsieur et Madame [K] de leur demande incidente.
b) Sur les prétendus préjudices moraux des époux [K]
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes des époux [K] ;
- DÉBOUTER Monsieur et Madame [K] de leur demande incidente.
En tout état de cause,
- CONDAMNER tous succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BENOLIEL, avocat aux offres de droit,
- CONDAMNER encore tous succombant à lui verser une somme de 5.000 euros sur le fondement du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions du 1er septembre 2014, la SCI CHANCE ET LAC dite la SCI Chance et Monsieur et Madame [K] demandent, aux visas des articles 1134,1147, 1382, 1642-1, 1648, 1646-1 et 1792 et suivants du code civil, à cette cour de :
- CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a condamné la SCI COTTE ET LAC à indemniser la SCI CHANCE ET LAC au titre du surcoût de réalisation des travaux de surélévation et des travaux de levée des réserves.
- ACTUALISER le préjudice subi sur la base d'une nouvelle estimation du coût des travaux de surélévation et en tenant compte de l'augmentation de la TVA ;
En conséquence :
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC une somme de 380.877,29 € TTC, à parfaire suivant l'actualisation de l'indice BT01 applicable au jour de la décision à intervenir, au titre du surcoût de réalisation des travaux de surélévation de la toiture
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC une somme de 57.641,22 € TTC au titre des travaux de levées des réserves
- FAIRE DROIT Ã l'appel incident des concluants
- INFIRMER partiellement ou totalement le jugement dont appel en toutes ses autres dispositions
En conséquence :
Sur les désordres de nature décennale
A titre principal :
o INFIRMER partiellement le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de la SCI COTTE ET LAC à la somme de 10.338,59 euros TTC
Et en conséquence,
o CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC la somme de 7.582,59 € TTC au titre des travaux de réparation des désordres d'infiltrations
Et
o CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC la somme de 3.253,12 € TTC au titre des travaux rendus nécessaires du fait de la non-conformité des garde-corps
Soit la somme totale de 10.835,71 euros TTC
A titre subsidiaire :
o CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à réparer en équivalent les désordres d'infiltration et la non-conformité affectant les garde-corps de la terrasse sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil.
Sur le surcoût des travaux de modifications mineures
- INFIRMER totalement le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI CHANCE ET LAC au titre du surcoût de réalisation des travaux de modifications mineures
Et en conséquence,
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC une somme de 41.233,90 € TTC
Sur les troubles de jouissance subis par les époux [K]
- INFIRMER partiellement le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de la SCI COTTE ET LAC à 10.000 euros.
Et en conséquence,
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 100.750 € au titre de la perte des intérêts de placement financier du prix de vente de leur maison d'Ermont
Et
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 150.000 €, au titre de la perte de valeur de leur maison d'Ermont
Sur le trouble de jouissance des parkings de la SCI CHANCE ET LAC
- INFIRMER partiellement le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de la SCI COTTE ET LAC à 7.951,60 euros
- ACTUALISER le préjudice subi au regard notamment de l'augmentation de la TVA
Et en conséquence,
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC une somme de 65.290,18 € TTC, arrêtée au 31 janvier 2018, à parfaire après la réalisation des travaux de mise en conformité des rampes d'accès au parking, au titre de la perte des loyers des emplacements de parking et du coût de location de deux emplacements.
Sur les travaux de modification des gouttières et de reprise de la couverture
- INFIRMER totalement le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI CHANCE ET LAC
Et en conséquence,
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC la somme de 8.045,82 € au titre des travaux de déplacement des gouttières et de reprise de la couverture
Sur le remboursement des intérêts de retard
- INFIRMER totalement le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI CHANCE ET LAC
Et en conséquence,
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à rembourser à la SCI CHANCE ET LAC la somme de 1.752,76 €, au titre des intérêts de retard indûment payés
Sur les préjudices moraux
- INFIRMER totalement le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI CHANCE ET LAC et de M. et Mme [K] ;
Et en conséquence,
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à Monsieur et Madame [K] une somme de 20.000 €, à parfaire, au titre des préjudices moraux
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC une somme de 10.000 €, à parfaire, à titre de préjudice immatériel
Pour le surplus
- REFORMER partiellement le jugement en ce qu'il a limité la condamnation à 5.000 euros et CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC à payer à la SCI CHANCE ET LAC, Monsieur [K] et Madame [K] une somme de 5.000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SCI COTTE ET LAC aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Madame [Q]
- INFIRMER totalement le jugement en ce qu'il a rejeté la demande tendant à ce que les condamnations pécuniaires prononcées soient assorties des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation de première instance soit le 22 octobre 2008 et DIRE ET JUGER que les condamnations pécuniaires prononcées seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation de première instance
- INFIRMER totalement le jugement en ce qu'il a refusé d'ordonner la capitalisation des intérêts et ORDONNER la capitalisation de ces intérêts,
- CONDAMNER la SCI COTTE ET LAC aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Madame [Q].
La clôture a été prononcée le 8 septembre 2014.
***
Motifs de la décision
Conclusions
La société Cotte a déposé des conclusions le 14 août 2014 et la SCI Chance a répondu par conclusions du 26 août 2014, puis la Société Cotte a répondu le 29 août 2014 suivi de nouvelles conclusions de la SCI Chance le 1 septembre 2014.
La société Cotte par message du 1er septembre 2014 a demandé le rejet des écritures de la SCI Chance qui par message du même jour s'est opposé à cette demande.
La clôture ayant été signée le 8 septembre 2014 date de l'audience et les parties ayant été en mesure de prendre connaissance de leurs écritures respectives, il n'y a pas lieu de rejeter les conclusions versées.
Surcoût des travaux de surélévation
La SCI Cotte reproche au jugement de l'avoir condamnée à la somme de 213.017,13€ ttc au titre d'un surcoût lié à des travaux de surélévation alors que des désaccords sont intervenus entre les parties sur les modalités de leur mise en oeuvre, que cela allait occasionner un retard lui permettant de refuser les travaux et de soumettre le projet aux copropriétaires.
Le contrat préliminaire de réservation du 20 octobre 2005 ne fait pas mention d'autres travaux que l'appartement et les 4 parkings. Toutefois, la somme mentionnée à la main de 532.000 € dans le projet d'août 2005 non signé a été portée à 582.000 €. Les époux [K] indiquent que cette différence incluait l'autorisation pour eux de demander la surélévation de l' immeuble pour 30.000 € et le prix de deux emplacements de parking en plus.
Le contrat de vente du 6 octobre 2006 prévoyait dans les conditions particulières que la SCI venderesse autorisait l'acquéreur à déposer à titre personnel avant la déclaration d'achèvement des travaux une demande de permis modificatif afin de modifier le lot 11, objet des présentes par surélévation de la toiture de l'immeuble afin de créer un volume sans création d'une surface hors oeuvre nette supplémentaire pour le lot 11.
Il était prévu que ces travaux ne pourront être réalisés qu'une fois que ledit permis de construire modificatif sera devenu définitif et ne devront en aucune manière entraîner un retard de livraison de l'immeuble. Il était prévu qu'en cas d'impossibilité de réaliser les travaux dans les conditions sus mentionnées, l'autorisation de modification devra être obtenue par l'assemblée des copropriétaires, les acquéreurs de l'immeuble s'étant engagés à donner leur accord à la modification. Enfin, il était prévu que le vendeur était dégagé de toutes charges directes ou indirectes induites par la modification.
La date d'achèvement des travaux prévue au contrat était le deuxième trimestre 2007. Dans les discussions entre les parties en mai 2006, il avait été prévu une augmentation du prix en proportion de la surface de plancher crée à la demande de M. [K].
Le contrat initial d'octobre 2005 ne prévoyait rien sur ce point, des pourparlers ont été engagés en mai 2006 (message du 19 mai 2006 ) sur le coût de ces demandes mais n'ont pas aboutis le contrat de vente ne le reprenant pas. De plus le contrat a été signé en octobre 2006 et les travaux devaient être terminés au 2° trimestre 2007 alors que le permis modificatif n'était même pas demandé.
Le permis modificatif obtenu le 11 décembre 2006 pour être définitif devait être affiché en mairie deux mois, il est devenu définitif le 16 février 2007. Ensuite comme il n'était rien prévu au contrat alors qu'il s'agissait de travaux importants, en l'espèce la surélévation d'un immeuble, les parties devaient s'accorder sur les travaux à réaliser, en faire chiffrer le coût et prévoir des dates de commencement. La SCI Chance ne peut pas sérieusement soutenir qu'elle avait fait parvenir un projet constitué par les pièces 109, s'agissant d'un tracé manuel sommaire et une lettre manuscrite (pièce 110) non datée.
Aucune clause n'indique que la surélévation constituait un élément essentiel du contrat pour la SCI Chance et le contrat a été signé alors que les conditions déterminantes n'étaient pas fixées.
Par acte d'huissier du 7 février 2007, la SCI Chance a demandé à la société Cotte de chiffrer les travaux induits par le permis, l'assurance dommages-ouvrage, de choisir les entreprises, de fixer un calendrier et les modalités d'exécution, tous ces points n'ayant pas été débattus avant la signature de la vente démontrant que si un accord sur un 'éventuel' projet était intervenu, il était loin d'être concrétisé et comportait une réserve importante laissée à l'appréciation de la SCI Cotte concernant le retard dans la construction.
La SCI Chance reprochait déjà un retard de la SCI Cotte dans la réalisation des travaux car elle l'invoque d'une part, dans sa lettre du 15 décembre 2006 (pièce 12) et dans ses conclusions faisant mention d'une lettre de cette dernière du 28 mars 2007 (soit six semaines après que le permis de construire soit devenu définitif) sur ce point pour demander des dommages et intérêts et contester les motifs allégués justifiant les retards.
Dés le 13 décembre 2006 (pièce 96), par acte d'huissier, elle fait état des retards pour contester les sommes demandées au titre de l'avancement des travaux. Enfin dans sa lettre du 6 avril 2007,elle invoque son préjudice lié à des retards dans les travaux.
La SCI Cotte a exercé un recours à l'encontre du permis de construire dans un contexte de pression de la SCI Chance concernant les retards d'avancement des travaux et de contestation des sommes demandées au titre de l'avancement des travaux.
En conséquence, si un projet avait bien été évoqué entre les parties, avant la signature du contrat de vente, il était resté sommaire, non concrétisé ce que reflète les mentions du contrat ne prévoyant qu'une possibilité soumise à des conditions avec la faculté en cas de non réalisation de saisir la copropriété, le prix élément déterminant n'était pas fixé ni les conditions de réalisation. Enfin, il est bien établi que la construction du chantier était en retard, qu'il ne s'agissait pas de la construction d'une maison individuelle mais de plusieurs lots, que des pénalités étaient prévus et qu'elles sont d'ailleurs demandées par la SCI Chance.
Si besoin était, les notaires dans leurs lettres des 26 novembre 2006 et 9 mars 2007
mentionnent que la SCI Cotte s'était réservée la possibilité d'un refus afin de ne pas retarder la livraison et qu'au vu des dates des faits relatés, il existait une quasi impossibilité de réaliser ces travaux avant le deuxième trimestre 2007 et alors même que la SCI était confrontée à des difficultés tels que retards dus aux intempéries, aux sous traitants défaillants. De plus, il n'est pas contesté que M. [K] est un professionnel du bâtiment et à ce titre plus avisé qu'un simple particulier.
En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu que la SCI Cotte avait mis en échec la réalisation des travaux de surélévation, les conditions de leur réalisation n'étant pas réunies.
Levée des réserves
La SCI Cotte reproche au jugement de l'avoir condamnée à payer la somme de 48.195 €, ht, incluant les honoraires d'architecte, soit 57.641,22 € ttc au titre de la levée des réserves alors qu'elle a mis en cause les intervenants du chantier et qu'elle n'a commis aucune immixtion dans la réalisation des travaux.
La SCI Chance demande la confirmation du jugement.
Conformément à l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des vices de construction alors apparents.
Cependant, la SCI comme l'a justement mentionné le jugement était tenue de lever les réserves qui ne sont pas réellement contestées en elle même. Le jugement doit être confirmé sur ce point en ce qu'elle a été condamné à payer la somme de 57.641,22€ sous la réserve des recours formés contre les intervenants et dont la procédure est en cours.
Désordres de nature décennale
La SCI Cotte reprend les mêmes arguments soutenant n'avoir aucune responsabilité dans les désordres survenus alors qu'elle s'en était remise aux intervenants.
La SCI Chance demande la confirmation du jugement pour les désordres d'infiltrations soit la somme de 7.085,47 € et pour les garde corps, soit 3.253,12 € Elle demande le paiement de la somme de 248,56 € et 248,56 € soit 497,12 € de frais de mesures conservatoires.
Cependant, les pièces versées portent sur des devis et non pas des factures, cette demande doit être rejetée.
La SCI Cotte ne conteste pas le caractère décennale des désordres et le fait que s'ils ne menacent pas la solidité de l'ouvrage ,ils le rendent partiellement impropre à sa destination, la non conformité aux règles de sécurité des garde-corps sur la terrasse étant selon l'expert une source de danger, en particulier pour les enfants. Conformément à l'article 1792 du code civil, la SCI Cotte doit les garantir.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la somme de 10.338,59 € au titre des désordres d'infiltration et pour les garde-corps de la terrasse après la déduction d'une somme de 6.000,28 € versée par la Maf.
Trouble de jouissance des parkings
Le jugement a condamné la SCI à payer la somme de 7.951,60 € de trouble de jouissance des parkings, soit 3.711,60 € de location entre novembre 2010 et janvier 2012 par les époux [K] de parkings dans la ville et 4.240 € pour perte de location. La SCI Cotte soutient que seule la responsabilité de l'architecte doit être retenue .
La SCI Chance demande la somme de 65.290,18 € au titre de la réparation du trouble de jouissance des parkings dont elle dispose au 2°sous sol , soit 43.440 € du fait de l'impossibilité de louer les emplacements et 21.850,18 € pour les frais de location dépensés.
Les places de stationnement se sont avérées inaccessibles du fait d'un problème de braquage sur la rampe d'accès et d'emplacements trop petits.
Le rapport de l'expert Mme [Q] clos le 13 juillet 2013 mentionne qu'il existe un dimenssionnement insuffisant de la porte d'accès du parking, que la rampe d'accès au 1° et 2° sous sol est si étroite qu'elle ne permet pas à un véhicule familial standard de l'emprunter car elle a une largeur trop petite par rapport à un rayon extérieur déjà extrêmement faible. De plus il existe une insuffisance des largeurs des places de stationnement et parfois des longueurs rendant leur utilisation difficile pour un véhicule familial de taille standard car on se gare difficilement et ensuite on ne peut plus ouvrir la porte. Le parking est impropre à sa destination.
Il est également établi dans le rapport que la SCI Cotte informée des difficultés pour accéder au parking n'a pas informé les acquéreurs, il en résulte une faute.
L'expert mentionne que l'emplacement de parking à Enghien coûte 107 € mensuel mais qu'il s'agit d'un parking ouvert dont l'accès est public et n'offre pas le même niveau de sécurité, ni le même niveau de confort.
La SCI Cotte soutient que le préjudice n'est pas certain car il est hypothétique, les locations étant nombreuses à Enghien, que le préjudice futur ne peut pas être évalué.
Les époux [K] sont entrés dans les lieux au 1er octobre 2010 et soutiennent qu'ils auraient pu louer les 4 emplacements depuis 2007 jusqu'en octobre 2010 puis deux emplacements jusqu'au 31 janvier 2013. Cependant, si le préjudice est certain il ne peut être évalué sur la perte de location certaine des emplacements durant toute cette période, aucune pièce n'établissant la volonté de location pendant ces années.
La cour a les éléments pour allouer la somme de 5.000 € à ce titre.
Cependant, aucune somme ne peut être allouée concernant un éventuel préjudice jusqu'en janvier 2018.
Les époux [K] louent un emplacement dans un parking public, il y a lieu de leur allouer au titre de ce remboursement les sommes demandées de 805,60 € de novembre 2010 à janvier 2011, puis 2.906 € jusqu'en janvier 2012, puis 2.937 € pour 2012 (pièce 92) et 2.981,20 € pour 2013(pièce 102), soit un total de 9 629,80 €, plus l'actualisation pour 2014, soit 1.800 € depuis janvier 2014. La SCI Cotte doit payer la somme de 11.514,22 €.
La SCI Cotte doit payer à la SCI Chance la somme de 5.000 € plus 11.514,22 €, soit la somme de 16.514,22 €.
Les modifications mineures
Le jugement a rejeté les demandes des époux [K] au titre des modifications qu'ils estiment être mineures et qui selon le cahier des charges ne devaient pas nuire à la bonne marche du chantier et ne portaient pas atteinte à la conformité de l'immeuble. Ils demandent la somme de 41.233,90 €.
Les époux [K] ont demandé des modifications avant l'achèvement des travaux,
il s'agissait de :
- déplacement de la cloison du wc et de l'entrée de trente centimètres,
- suppression de salle de bains et création d'un dressing,
- modification du positionnement des wc dans le dégagement des chambres et création d'un lave-mains,
- agrandissement de la salle d'eau pour agrandir la douche,
- création d'un placard dans le salon,
- suppression d'un sas d'accès aux chambres et déplacements des portes,
- faïence dans les salles d'eau sur toute la hauteur après choix d'échantillons que vous 'aurez à nous soumettre' ou mise en place d'un revêtement mural de notre choix,
- maintien du parquet seulement dans deux chambres après choix des échantillons à nous soumettre, carrelage dans les pièces,
- suppression de la cloison de la cuisine afin de créer une cuisine l'américaine.
Il est exact comme le soutient la SCI Cotte que ces demandes si certaines étaient peu importantes (création de placard, changement de sols...) visaient majoritairement à modifier l'agencement de plusieurs pièces et entraînaient des conséquences sur l'électricité, les peintures... et visaient à modifier les matériaux déjà commandés.
Le premier juge a justement constaté que les demandes ont été transmises par la SCI Cotte à l'architecte et à l'entreprise chargée des travaux, qui ont examiné les demandes, que des tentatives de négociation sont intervenues pour au moins réaliser certaines prestations mais que les désaccords ont persisté sur les modalités de paiement.(pièce 7 de la SCI Cotte). Il en a justement déduit qu' aucune responsabilité de la SCI ne pouvait être engagée sur ces points et que les demandes devaient être rejetées.
Déplacement des gouttières et de reprise de la couverture
Le tribunal a débouté la SCI Chance de sa demande visant à dire que les gouttières étaient mal placées et gênaient la pose de stores sur les terrasses.
La SCI Chance demande la somme de 8.045,82 € au titre de ces travaux.
Le premier juge a justement observé que cette demande n'avait pas fait l'objet de réserves ni été mentionnée dans le cadre de l'assignation au fond, que la pose de stores n'était pas prévue au contrat de vente, ni dans le cahier des charges et que la SCI Cotte n'avait commis aucune faute dans le choix de l'emplacement des gouttières et qu'elles ne présentaient aucun défaut de conception, il en a justement déduit que la SCI Chance devait être déboutée.
De plus, aucune pièce ne permet d'établir que cette pose était non conforme et que la facture du 2 février 2011 (pièce 81) consistant en un changement de gouttières soient liées à un défaut de conception de ces dernières.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.
Intérêts de retard
Le jugement a condamné la SCI Chance a payé la somme de 1.752,76 € au titre des intérêts de retard dans le paiement des sommes dues compte tenu de l'avancement des travaux.
La SCI Cotte demande la confirmation du jugement sur ce point.
La SCI Chance soutient à juste titre car la SCI Cotte n'en justifie pas que la procédure n'a pas été respectée n'ayant pas reçu une lettre recommandée visant la demande tenant compte de l'avancement du chantier.
En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné la SCI Chance à payer la somme de 1.752,76 €.
Préjudice de jouissance
Le jugement a condamné la SCI Cotte à payer la somme de 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance. Cette dernière conteste cette somme car les époux étaient logés dans une maison pendant les travaux, soutient que le bien a été livré le 26 octobre 2007, que les travaux de septembre 2008 ne rendaient pas le logement inhabitable et que du fait qu'ils ont réalisé des travaux privatifs personnels cela a retardé la prise des lieux qui pouvait intervenir plus tôt.
Les époux [K] soutiennent que le retard de livraison (118 jours), le refus de prendre en compte les modifications et l'absence de levée des réserves, les désordres ont occasionné un préjudice car ils n'ont pu prendre possession des lieux qu'en Octobre 2010. Ils ajoutent que le retard dans la vente de la maison leur a fait perdre de l'argent du fait de la diminution des prix et des intérêts liés au placement de la vente du pavillon et demandent 100.750 € de perte des intérêts liés à la vente de la maison et 150. 000 € de perte de la valeur de la maison. Ils calculent leur préjudice sur un taux d'intérêts de 5% pendant trois années et trois mois sur le prix de vente de la maison.
Les époux [K] ont fait réaliser des travaux d'aménagements importants qu'ils ne peuvent imputer au maître d'ouvrage et le fait que l'estimation de la maison en 2007 porte sur un prix supérieur à celui de la vente ne justifie pas d'un préjudice certain en l'absence d'éléments sur les prix du marché entre 2007 et 2010 du lieu de leur habitation. De plus, initialement, il ne s'agissait que d'une estimation.
Si le parking était selon l'expert impropre à sa destination, les reprises sur les parties communes et les non conformités (pièce 27 de la SCI Chance) ne rendaient pas le logement inhabitable.
Cependant, les désordres ont entraîné des retards, des préjudices de jouissance et la perte d'intérêts liés a des placements de sommes, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a été fixé à la somme de 10.000 €.
Préjudice moral
La SCI Cotte demande la confirmation du jugement ayant rejeté la demande au titre du préjudice moral s'agissant de plus d'une personne morale et M. [K] s'étant largement immiscé dans la construction de l'ouvrage.
La SCI Chance à ce titre demande la somme de 10.000 € et les époux [K] la somme de 20.000€.
M. et Mme [K] évoquent les contrariétés liées à l'impossibilité d'occuper le bien, au désagrément lié à un parking éloigné et au temps passé dans les procédures et demandent 20.000 € de dommages et intérêts. La SCI Chance demande la somme de 10.000 € compte tenu du temps passé par son gérant à régler les difficultés.
La cour a les éléments pour allouer la somme de 3.000 € à ce titre aux époux [K] et le jugement doit être infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. S'agissant de la demande de la SCI Chance, cette demande doit être rejetée le gérant de la société étant déjà indemnisé.
Article 700 du code de procédure civile
L'équité ne commande pas d'allouer une somme supplémentaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant contradictoirement,
Confirme le jugement en ce qui concerne la condamnation de la SCI Cotte et Lac à payer les sommes :
1°) à la SCI Chance et Lac
- 57.641,22 TTC au titre des levées des réserves,
-10.338,59 € TTCde désordres de nature décennale,
avec pour ces sommes les intérêts à compter du jugement,
2°) à M. et Mme [K]
-10.000 € de trouble de jouissance,
avec les intérêts à compter du jugement,
- en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI Chance et Lac au titre des modifications mineures, des gouttières et condamné la SCI Cotte a payé une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens,
Infirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les autres points,
Condamne la SCI Cotte et Lac à payer à la SCI Chance et Lac les sommes de :
- 16.514,22 € au titre du préjudice de jouissance pour les parkings,
- 3.000 € de préjudice moral,
avec intérêts à compter de la présente décision,
Y ajoutant,
Ordonne la capitalisation des intérêts,
Rejette les autres demandes des parties,
Condamne la SCI Cotte et Lac à garder la charge des dépens de la présente instance,
Dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame Sylvia RIDOUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
