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Propriété foncières - construction de bonne foi sur terrain d'autrui - remboursement du coût des installations et des impenses.
Lorsqu'un possesseur a non dominé a érigé des constructions sur terrain d'autrui, il a droit, en cas d'éviction, au remboursement du coût des installations et des impenses si sa mauvaise foi n'a pu être démontrée. Le propriétaire ne peut donc exiger la suppression desdits ouvrages.
ORE Pascal C/ Gabriel ADOYATON - KUASSIVI Félix
N°71-10/CJ-C 20/12/1974
La Cour,
Vu la déclaration en date du 25 juin 1971 au Greffe de la Cour d'Appel de Cotonou, par laquelle le sieur ORE Pascal s'est pourvu en cassation contre l'arrêt n°26 du 8 avril 1971 rendu par la Cour d'Appel de Cotonou (Chambre Civile);
Vu la transmission du dossier à la Cour Suprême;
Vu l'arrêt attaqué;
Ensemble les mémoires ampliatif et en défense en date des 19 mai 1973 et 26 avril 1974 de Maître AGBO Adrien Conseil du requérant, et de ADOYATON Gabriel, défendeur;
Vu toutes les autres pièces produites et jointes au dossier;
Vu l'ordonnance N°21/PR du 26 avril 1966 portant composition, organisation, fonctionnement et attributions de la Cour Suprême;
Ouï à l'audience publique du vendredi vingt décembre mil neuf cent soixante quatorze, Monsieur le Conseiller CODJIA Maurille en son rapport;
Monsieur le Procureur Général Grégoire GBENOU en ses conclusions;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi;
Attendu que par déclaration au Greffe de la Cour d'Appel de Cotonou en date du 25 juin 1971, le sieur ORE Pascal s'est pourvu en cassation contre l'arrêt n°26 du 8 avril 1971 rendu par la Chambre Civile de ladite Cour.
Que par bordereau du 20 juillet 1971, le Procureur général près la Cour d'Appel transmettait au procureur Général près la Cour Suprême le dossier de la procédure, arrivé au greffe de la Cour Suprême le 22 juillet 1971 et enregistré s/n°496/GCS.
Que par lettre de mise en demeure n°1152/GCS datée du 26 août 1971, le Greffier en Chef de la Cour Suprême rappelait à ORE des dispositions des articles 42 et 45 de l'ordonnance n°21/PR du 26 avril 1966 organisant la Cour Suprême.
Que par soit-transmis n°242/C6A du 16 septembre 1971, le Commissaire de Police du 6ème arrondissement de la ville de Cotonou informait le Greffier en Chef que le susnommé était vainement recherché au Camp Guézo à Cotonou.
Mais que par lettre enregistrée au Greffe le 31 août 1971 s/n°615/GCS ORE faisait parvenir à la Cour le dossier complet de la procédure.
Qu'à la suite de trois nouvelles mises en demeure n°131/GCS du 16 novembre 1971 - 82/GCS du 31 janvier 1972 - 274/GCS du 22 mars 1973 et deux lettres de rappel n°695/GCS du 4 septembre 1972 et 1041 du 23 novembre 1972, Maître AGBO avocat à la Cour d'Appel, informait la Cour Suprême de sa constitution pour défendre les intérêts du sieur ORE, Acte lui en fut donné par la Cour qui lui accorda un délai de 2 mois pour déposer son mémoire ampliatif.
Que ce document adressé à la Cour a été enregistré à l'arrivée au greffe le 24 mai 1973 s/n°424/GCS.
Qu'une copie de ce mémoire a été communiquée respectivement aux sieurs Gabriel ADOYATON et Félix KUASSIVI, suivant lettres n°254 et 253/GCS du 8 août 1974 pour répliquer.
Que par la suite, ADOYATON transmettait à la Cour son mémoire du 26 avril 1974, arrivé au Greffe le 29 avril 1974 et enregistré s/n°297/GCS.
Que cependant, à défaut des conclusions de KUASSIVI, le dossier peut être considéré comme en état de recevoir rapport.
En la forme:
Attendu que le pourvoi formé par Pascal ORE est recevable en la forme, les prescriptions édictées par l'ordonnance n°21/PR ont été observées dans l'ensemble.
Les faits:
Attendu que suivant exploit en date du 1er mars 1961, le sieur ORE Pascal a assigné le sieur ADOYATON Gabriel par devant le Tribunal de Première Instance de Cotonou, pour s'en tendre ordonner son expulsion de la parcelle a du lot n°929 de Cotonou que ce dernier occupait indûment.
Qu'il soutient en effet être le propriétaire du lot n°929 de Cotonou pour l'avoir acquis auprès d'un certain BOURAIMA GOMMA conformément à un acte de vente daté du 30 novembre 1955.
- Qu'il y a construit une maison en bambou et obtenu, à la suite des opérations de lotissement et de bornage, le permis d'habiter n°119 du 19 mars 1960;
- Et que portant son adresse, alors qu'il était en détachement militaire en France, sa parcelle avait été occupée par le sieur ADOYATON Gabriel qui y édifia une construction et prétendant tenir son titre d'un certain AGOMA.
Attendu que le 25 juillet 1961, ADOYATON adressa, au Tribunal d'Etat, séant à Cotonou, une requête tendant à l'annulation pour excès de pourvoi, du permis d'habiter n°119 délivré le 19 mars 1960 au sieur ORE sur la parcelle A du lot 929 par le délégué du Gouvernement de Cotonou.
Que ledit Tribunal a par arrêt rendu le 25 mai 1963 rejeté la requête de ADOYATON.
Que par jugement n°50 du 24 février 1965, le Tribunal de Première Instance de Cotonou a déclaré que ADOYATON occupait ladite parcelle sans titre et ordonné son expulsion.
Mais ayant admis la bonne foi de ADOYATON, ce Tribunal a commis, par jugement avant-dire droit, un expert-géomètre aux fins d'évaluer les constructions réalisées par ce dernier sur la parcelle litigieuse.
Attendu qu'une conciliation devait intervenir par suite entre ORE et ADOYATON sur la base du procès-verbal n°273 du 11 mai 1965 par lequel le sieur ORE s'était engagé à verser une indemnité de 200.000 francs au sieur ADOYATON représentant la valeur des impenses et payable par acomptes trimestriels de 12.000 francs;
Mais qu'au moment où ORE voulut faire exécuter ce procès-verbal, un certain KUASSIVI, expulsé cependant de la parcelle le 23 mars 1967, assigna, par exploit du 8 avril 1967, ORE et ADOYATON, en paiement de diverses sommes représentant le montant des dommages-intérêts qu'il réclamait et des impenses faites par lui sur la parcelle.
Attendu que le Tribunal civil de Cotonou par jugement des 13 mars 1968 et 8 janvier 1969, a dit que l'acte de vente du 3 janvier 1965 sur lequel KUASSIVI fondait sa demande n'était pas opposable à ORE Pascal en tant qu'il portait sur le droit de jouissance de la parcelle et avant-dire droit a ordonné d'une part une enquête en vue d'établir le droit de propriété de KUASSIVI sur les constructions et d'autre le droit une expertise en vue de déterminer la valeur des impenses et la plus-value acquise par la parcelle.
Que le Tribunal statuant à la suite de ces enquête et expertise a, par jugement n°29 du 18 mars 1970, condamné ORE à payer à KUASSIVI Félix la somme de 1.386.090 francs représentant la valeur des matériaux et de la main d'ouvre.
Attendu que par exploit en date du 9 mai 1970, le sieur ORE Pascal a signifié aux sieurs ADOYATON et KUASSIVI qu'il interjetait appel du jugement entrepris.
Attendu que la Cour d'Appel a par arrêt n°26 du 8 avril 1971:
- dit et jugé que les constructions en dur existant sur la parcelle n°929 de Cotonou ont été faites par KUASSIVI;
- fixé à 821.400 francs la valeur des matériaux et de la main d'ouvre nécessitée par ces constructions;
- condamné ORE Pascal à payer à KUASSIVI Félix ladite somme à titre d'indemnisation.
Attendu que c'est contre les dispositions de cet arrêt que ORE Pascal a formé son pourvoi à l'appui duquel il a articulé un moyen unique en deux branches; la première pour insuffisance de motif et la seconde pour violation des articles 544, 545 et 555 du code civil.
Attendu que par mémoire en réplique daté du 26 avril 1974, le sieur ADOYATON conclut qu'il soit dit et jugé que le quart du carré formant la parcelle A du lot n°929 de Cotonou appartient en toute propriété au sieur KUASSIVI Félix.
Que ce dernier par son silence, souhaiterait sans aucun doute voir la Cour Suprême confirmer à son profit le dispositif de l'arrêt attaqué en rejetant le pourvoi élevé par ORE.
Attendu que le problème qui se pose à la Cour n'est pas de rechercher le contenu exact des droits de ORE, véritable propriétaire du fonds litigieux, mais de préciser plutôt ses obligations même en l'absence de toute convention, vis à vis de KUASSIVI acquéreur «a non domino» ayant en toute bonne foi mis en valeur cet immeuble.
Qu'en effet, il est constant qu'aucune obligation contractuelle ne lie ORE et KUASSIVI, que le Tribunal civil de Cotonou a parfaitement reconnu cette situation lorsqu'il a décidé que l'acte de vente du 3 janvier 1963 sur lequel KUASSIVI fonde sa demande n'est pas opposable à ORE en tant qu'il porte sur le droit de jouissance de la parcelle.
Attendu qu'il est acquis au dossier que la bonne foi de KUASSIVI n'est pas mis en doute et que la parcelle querellée a acquis valeur certaine grâce aux constructions édifiées par KUASSIVI. Qu'il serait bien injuste et choquant de frustrer KUASSIVI constructeur de bonne foi, de ses prétentions légitimes sur ces installations, au profit de ORE.
Attendu que le législateur, eu égard à cette notion de bonne foi, oblige le propriétaire du fonds à rembourser au constructeur de bonne foi le coût des installations et des impenses.
Qu'aux termes de l'article 555 du code civil alinéa 1 lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Que selon l'article 55 al. 4.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent, c'est-à-dire soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'ouvre estimés à la date du remboursement.
Attendu que la Cour devra donc préciser, au regard des dispositions de l'article 555 al. 4 au code civil si l'arrêt entrepris a été rendu conformément aux exigences de la loi.
Qu'il importe avant toute discussion au fond de délimiter le champ d'application de l'article 555 du code civil compte tenu des faits de la cause. Mais que d'ores et déjà il apparaît de toute évidence que seules les dispositions de l'alinéa 4 de l'article précité sont applicables dans le cas de l'espèce.
Qu'ainsi en raison de la bonne foi du constructeur évincé, le propriétaire du fonds ne pourra pas exiger la suppression des ouvrages et construction, mais sera tenu de rembourser soit le coût des matériaux et la main-d'ouvre, soit la plus-value.
Discussion du moyen unique
Tiré de l'insuffisance de motif et de la violation des articles 544, 545 et 555 du code civil.
En sa première branche: Tiré de l'insuffisance de motif.
En ce que l'arrêt querellé, sur le fait que le requérant n'a pas critiqué les allégations de KUASSIVI au motif qu'il existait sur le terrain une paillote, que les constructions se trouvant sur la parcelle litigieuse ont été celles de KUASSIVI.
Alors que le Tribunal a reconnu que l'acte de vente du 3 janvier 1963 de KUASSIVI est inopposable à ORE. Il n'y a dans ces conditions aucun litige entre ORE et KUASSIVI, mais plutôt une éviction, du fait que KUASSIVI est venu de bonne ou mauvaise foi construire sur le terrain d'autrui.
Attendu en effet que, l'arrêt attaqué reproche à ORE de n'avoir pas critiqué les allégations de KUASSIVI alors qu'il savait que les constructions édifiées sur la parcelle litigieuse avaient été réalisées par ce dernier.
Attendu que le requérant soutient pour sa part, que l'acte de vente du 34 janvier 1963, ne lui étant pas opposable, il n'existe aucun litige entre KUASSIVI et lui.
Attendu qu'il est exact que l'acte de vente n'est pas opposable à ORE et que du fait de cette inopposabilité, ORE pouvait se considérer comme libre de tout engagement vis à vis de KUASSIVI.
Mais attendu qu'il n'ignorait certainement pas qu'à la suite de l'éviction de KUASSIVI, les constructions érigées par celui-ci sur cette parcelle lui sont acquises en tant que propriétaire de ce fonds.
Attendu qu'il ne pouvait pas non plus mettre en doute la bonne foi de KUASSIVI, reconnue par le premier juge et partant considérée comme un élément constant du dossier.
Attendu que dans ces conditions il paraît assez surprenant et quelque peu paradoxal qu'ORE ait pu s'abstenir de discuter les prétentions de KUASSIVI, que son silence équivaut sans aucun doute à un acquiescement d'autant qu'il n'a pas eu à contester la décision du Tribunal civil de Cotonou constatant la mise en valeur de cette parcelle par KUASSIVI.
Attendu que ORE aurait dû en effet s'inquiéter du sort de ces constructions, même en l'absence d'une convention entre KUASSIVI et lui dans la mesure où il entendait se prévaloir des dispositions de l'article 555 du code civil pour exiger la suppression de ces constructions aux frais de KUASSIVI et sans aucune indemnisation.
Attendu qu'en conséquence les reproches faits à l'arrêt ne sont pas fondés, l'arrêt ayant été suffisamment motivé sur ce point.
En sa seconde branche prise de la violation des articles 544, 545 et notamment 555 du code civil en son alinéa 2 qui stipule: «si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers usurpateur, sans aucune indemnité pour lui;
Le tiers peut en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Attendu que les griefs fondés sur la violation des articles 544 et 545 du code civil paraissent superfétatoires du fait que le droit de propriété de ORE n'était nullement contestés;
Attendu que pour saisir la véritable portée de ce moyen basé essentiellement sur la violation de l'article 555 du code civil, il convient de rappeler que lorsque les travaux consistent en ouvrages nouveaux effectués par un tiers sur l'immeuble d'autrui, il importe de distinguer entre le tiers de bonne foi et le tiers de mauvaise foi.
Attendu que la bonne foi étant toujours présumée, il suffit qu'au moment d'exécuter ses travaux, le tiers constructeur ait cru qu'il était le véritable propriétaire du fonds.
Attendu que l'article 555 accorde en effet au constructeur de bonne foi une indemnité dont le montant dépend d'une option laissée à la discrétion du propriétaire qui aura le choix ou de rembourser le coût réel de la construction: matériaux et main-d'ouvre, ou de payer le montant de la plus-value acquise par le fonds.
Qu'ainsi, l'alinéa 2 de l'article 555 dont l'appelant invoque les dispositions ne peut s'appliquer que si les constructions incriminées, élevées sans droit, l'ont été de mauvaise foi, or en l'occurrence, la bonne foi de KUASSIVI est acquise définitivement au dossier.
Qu'il s'ensuit qu'un possesseur de bonne foi qui a fait des améliorations à la chose d'autrui a droit au remboursement soit du montant de ces améliorations, soit de celui de la plus-value
résultant de ces améliorations.
Attendu que l'article 555 § 4 du code civil précise que si les plantations; constructions d'ouvrages ont été faites par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'ouvre, soit le montant de la plus-value.
Qu'en conséquence, conformément aux dispositions de l'article 4 précité, le paiement de l'indemnité relative à ces constructions incombe parfaitement à ORE, seul propriétaire véritable du fonds; KUASSIVI étant un possesseur «A NON DOMINO» certes, mais constructeur de bonne foi.
Qu'il en résulte que ORE en reprenant possession de son fonds doit conserver les constructions qui s'y trouvent et rembourser à KUASSIVI soit le coût des travaux, soit la plus-value.
Attendu que c'est à tort qu'il est fait grief à l'arrêt critiqué d'avoir violé les dispositions de l'article 555 en condamnant ORE au remboursement des constructions édifiées par KUASSIVI sur le fonds, faute d'une option de sa part.
Qu'il s'ensuit que ce moyen unique articulé par ORE doit être écarté en ses deux branches comme non fondé.
PAR CES MOTIFS;
La Cour reçoit en la forme le pourvoi élevé par ORE Pascal contre l'arrêt n°26 rendu le 8 avril par la Cour d'Appel de Cotonou;
mais le rejette au fond.
Condamne ORE aux dépens.
Ordonne la notification du présent arrêt au Procureur Général près la Cour d'Appel de Cotonou, ainsi qu'aux parties;
Ordonne la transmission en retour du dossier au Parquet Général de la Cour d'Appel de Cotonou;
Ainsi fait et délibéré par la Cour Suprême (Chambre Judiciaire) composée de Messieurs:
Edmond MATHIEU, Président de la Chambre Judiciaire: ... Président
Maurille CODJIA et Gérard AGBOTON ..........Conseillers
Et prononcé à l'audience publique du vendredi vingt décembre mil neuf cent soixante quatorze, la Chambre étant composée comme il est dit ci-dessus, en présence de:
Monsieur Grégoire GBENOU.............Procureur Général
Et de Maître Pierre Victor AHEHEHINNOU...........Greffier
Et ont signé:
Le Président Le Rapporteur, Le Greffier,
E. MATHIEU.- M. CODJIA P. V. AHEHEHINNOU
