Vente sans contrat écrit d'un terrain muni de titre foncier - Versement d'un acompte contre reçu provisoire - Modalité du paiement du prix non déterminées - Valeur juridique de la modalité de vente unilatéralement arrêtée par un notaire - Analyse des éléments du contrat - Distinction entre arrhes et acompte.
La modalité de vente unilatéralement arrêtée par un notaire ne peut être tenue comme celle qui résulte de la commune intention des parties alors que l'opération de vente de terrain muni de titre foncier qu'elles avaient conclue n'avait été constatée par aucun écrit. A défaut de toute précision par les parties lors de la conclusion de la vente, l'avance du prix faite par l'acquéreur ne peut être qualifiée d'arrhes, mais d'acompte.
N° 3 du 21 Décembre1979
DAGBA Paula
C/
Emilie DAWSON
Vu la déclaration du 9 janvier 1975 au Greffe de la Cour d'Appel de Cotonou par laquelle
laquelle Me HOUNGBEDJI, avocat conseil de DABGA Paula a élevé un pourvoit en cassation contre toutes les dispositions de l'arrêt n° 3 rendu du même jour par la Chambre civile de ladite Cour;
Vu la transmission du dossier à la Cour Suprême;
Vu l'arrêt attaqué;
Ensemble les mémoires ampliatif et en réponse du 24 décembre 1976 et 24 mai 1977 des Maîtres ASSOGBA et AMORIN, conseils des parties en cause;
Vu les autres pièces produites et jointes au dossier ;
Vu l'ordonnance 21/ PR du 26 avril 1966 portant organisation de la Cour Suprême;
Ouï à l'audience publique du vendredi vingt et un décembre mil neuf cent soixante dix neuf , le Conseiller Paul AWANOU en son rapport;
Ouï le Procureur Général HOUNDETON Frédéric en ses conclusions;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi;
Attendu que par déclaration enregistrée le 9 janvier 1975 au greffe de la Cour d'Appel de Cotonou , Me HOUNGBEDJI, avocat conseil de DABGA Paula ,a élevé un pourvoi en cassation contre toutes les dispositions de l'arrêt n° 3 rendu le même jour par la Chambre civile de ladite Cour;
Attendu que par bordereau n° 1529 / PG du 16 juin 1975, le Procureur Général près la Cour d'Appel transmettait au Procureur Général près la Cour Suprême le dossier de la procédure et qu'il était enregistré arrivé au Greffe le 18 juillet 1975.
Attendu que par lettre n°839/ GCS , objet de la transmission n°840 / GCS au Commissaire Central de Police de la ville de Cotonou du 11 novembre 1975, le Greffier en chef près la Cour Suprême adressait à la requérante DABGA Paula, en l'absence de son avocat auteur du pourvoi , mise en demeure d'avoir à se conformer aux articles 42 et 45 de l'ordonnance 21/PR du 26-4-66 et en conséquence, d'avoir à déposer la caution de 5.000frcs dans le délai imparti de deux mois, le mémoire ampliatif de ses moyens de cassation par l'office d'un avocat;
Attendu que la Police n'accusa aucune réception de la lettre ci-dessus et ne fit pas parvenir de procès verbal de remise de la pièce ou de recherches infructueuses;
Attendu que le Greffier en chef inclut la requérante dans un appel à la radiodiffusion par soit transmis n°633/GCS du 17 juin 1976;
Attendu qu'à la suite de cet appel , le nommé DAGBA Pascal se présenta u Greffe le 23 juin 1976 , indiqua qu'il était le père de DABGA Paula, qu'il connaissait cette procédure et qu'il accepta la mise en demeure qui lui était signifiée au nom de sa fille;
Qu'effectivement la caution fut versée le 6 juillet 1976 , Pascal DAGBA informait la Cour qu'il constituait Me ASSOGBA pour la défense des intérêts de sa fille Paula;
Attendu que par lettre du 3 novembre 1976 reçue le 5 Maître ASSOGBA confirmait sa constitution;
Qu'il lui fut donné acte de celle-ci par lettre n°1004/GCS du 26-11-76 reçue le 7 décembre 1976 en l'étude , lettre dans laquelle le greffier en chef lui faisait savoir qu'en raison du délai imparti à , sa cliente le 29 juin 1976, lequel était déjà largement expiré, le dossier serait clos fin décembre si le mémoire ne parvenait pas entre- temps;*
Attendu qu'effectivement par lettre du 27 décembre 1976, enregistrée arrivée au Greffe le 28, le conseil faisait parvenir son mémoire ampliatif;
Que ce mémoire fut envoyé à la défenderesse Emilie DAWSON part lettre recommandée 002 / GCS du 4-1-77 avec accusé de réception, et ne lui fut finalement remis que le 17 janvier quand la lettre étant retrouvée au Greffe , elle fut touchée par un appel à la radiodiffusion;
Et que c'est le 23 mars 1977 que fut enregistrée au Greffe une lettre du 21 mars de Me AMORIN annonçant sa constitution et sollicitant l'octroi d'un délai supplémentaire;
Que celui-ci lui fut accordée au pied de la requête et notifiée par lettre n°294/GCS du 5 avril 1977, lettre reçue en l'étude le 11 avril;
Attendu que le mémoire en réponse parvint au Greffe le 3 juin 1977;
Attendu que l'affaire est donc en état d'être examinée
EN LA FORME
Attendu que le pourvoi est recevable , que la caution a été versée moins de quinze jours après la remise de la notification à Dagba Pascal qui l'a acceptée pour sa fille et que le mémoire ampliatif a respecté le délai ultime accordé pour son dépôt;
AU FOND
Les faits
Il n'est pas très facile de reprendre les faits de la procédure tels que les a vue la Cour d'Appel car ainsi que le mentionne l'arrêt attaqué « ils sont exposés dans les qualités de l'arrêt avant dire droit du 9 mai 1974». Or cet arrêt n' a pas été joint aux pièces de la procédure transmises par le bordereau n° 1529 du 16 juin 1975.Son dispositif repris dans l'arrêt n°3 du 9 janvier 1975, vise en outre un premier arrêt avant dire droit du 14 février 1974 (sic) sans que l'on sache s'il s'agit du n° de cette décision ou de la date , et qui ne figure pas non plus aux pièces du dossier;
Il ne semble pas nécessaire de retarder le règlement en réclamant copie de ces deux avant dire droit , qui ne portent que sur des questions étrangères aux moyens développés à l'encontre de l'arrêt n°3 du 9 janvier 1975 qui est d'ailleurs seul visé au pourvoi, mais il convient que les greffes veillent à constituer des dossiers plus lisibles;
Il peut des pièces du dossier , être tenu pour constant que fin 1969, la requérante et la défenderesse ont, par personnes interposées l'une vendu, l'autre acquis un immeuble bâti faisant l'objet du titre foncier n°907 à Cotonou, pour un prix non contesté de 2.500.000 francs;
Les auteurs de cette opérations furent pour DAGBA Paula son père DAGBA Pascal,et pour Emilie DAWSON, sa sour Thérèse;
Les pouvoirs de l'un et l'autre ne sont pas produits, mais les intéressés ont pris leur place devant la juridiction civile et leur qualité n'est plus contesté et ne fait pas l'objet de moyens du pourvoi;
Aucun contrat n' a été signé, pas plus que de compromis et la pièce qui pourrait en tenir lieu est un reçu provisoire daté du 13 octobre 1969, signé de PascalDAGBA qui porte «reçu de Madame DAWSON Thérèse la somme de cinq cent mille (500.000) francs comme arrhes sur le montant de la cession du ¿ Sud - Est du lot n° 200 qui s'élève à deux millions cinq cent mille francs CFA;
Les modalités de paiement du reste seront déterminées par Mr le notaire;
A partir de là les dire des parties varient mais il est avéré qu'un reçu a été délivré à Maître QUENUM Notaire par DAGBA le 27 octobre 1969 de la somme de cinq cent mille 500.000) frcs;
Les modalités de paiement déterminés par le notaire auraient été les suivantes: un million de francs au comptant à la conclusion de l'accord, cinq cent mille francs fin janvier 1970 et le solde par fraction de cinquante mille francs par mois pour compter de fin février 1970. Cependant d'après le mémoire en date du 13 février 1973 du conseil de dame Emilie DAWSON , le notaire aurait ajouté à l'échéance de fin janvier 1970:5.208 francs à titre d'intérêts et 400.000 francs à titre de frais ce qui portait l'ensemble à neuf cent cinq mille deux cent huit francs(905.208) frcs dont l' acquittement aurait dépassé les moyens de la mandataire d'Emilie DAWSON et de cette dernière par contre -coup qui d'ailleurs versa personnellement la somme de 150.000 frcs le 10 février 1970; d'autres sommes de 50.000frcs le 17 mars et 80.000frcs le 6 avril furent versées par Thérèse DAWSON qui s'est vue refuser le 28 mai le versement de 50.000 frcs par le notaire;
Les clés de l'immeuble avaient été remises à Thérèse DAWSON le 15 novembre 1969,le 4 juin 1970, sommation lui fut faite de les restituer;
Elle répondit à l'huissier:« pour l'instant ,je ne peux pas vous rendre les clés compte tenu des 1.280.000 frcs que j'ai déjà versés» (Mémoire en défense page 2)
Pascal DAGBA obtint pourtant la restitution des clés et fit signer le 30 juillet 1970 à Thérèse DAWSON, une pièce intitulée «accord des parties ainsi libellée»: d'un commun accord , Madame DAWSON Thérèse consent à Mr Pascal DAGBA perdre 640.000frcs CFA sur la somme de 1.280.000frcs CFA qu'elle avait versé sur partie de prix de 2.500.000 frcs CFA de l'immeuble sis à Cotonou, titre foncier 907 de Cotonou;
Elle s'engage par les présentes à remettre clés à Mr DAGBA Pascal Me QUENUM, Notaire à Cotonou carré 87 avant son départ en France ,lequel notaire se chargera de vendre ledit immeuble et de remettre 640.000 frcs CFA à Me DAWSON sur prix .
Ensuite , la phase judiciaire commence avec assignation de Pascal DAGBA par Emilie DAWSON;
Un point commun entre le premier jugement et l'arrêt incriminé: les sommes versée ne sont pas des arrhes, mais des acomptes sur le prix , une différence: le premier juge a écarté la convention du 30 juillet 1970 comme assortie d'une condition potestative , la Cour l'a écarté pour d'autres motifs;
La requérante soulève trois moyens de cassation.
1ER Moyen
Violation, de l'article 1590 du code civil et violation de la convention sous seing- privé du 30 juillet 1970;
En ce que l'arrêt déféré à la censure de la Cour Suprême estime qu'en l'espèce , aucun contrat de vente signé des parties n'est versé au dossier et que le caractère réciproque du débit est un élément de l'existence des arrhes , rien ne permet de conclure à la réciprocité du débit entre les parties;
Attendu que les sommes versées lors de la conclusions d'une promesse de vente si elles sont qualifiées arrhes et quand elles ont le caractère de débit, des propres termes de l'article 1590 doivent bine être réciproque puisque si la vente n'a pas lieu du chef vendeur, il n'aurait à subir aucune sanction, sauf de restituer les sommes reçues , ce qui ne lui coûte rien , tandis que si la promesse n'est pas tenue du fait de l'acquéreur, il les perd;
Que par une stipulation, si tant est que l'article 1590 ne soit pas d'ordre public , la partie ayant versé ses arrhes consentes à les perdre sans réciprocité , c'est sans doute dans la règle de l'autonomie de la volonté en matière de conventions, mais alors qu'on nous montre cette convention et c'est justement en son absence que la Cour a à son droit constaté que le caractère arrhes ne peut être attribué en l'espèce aux versements effectués;
Attendu que la Cour s'est appuyé en outre sur ce nombreux autres motifs, dont le moindre n'est pas le montant indéterminé et exhorbitant qu'elles atteindraient;
Attendu quant à la convention du 30 juillet , que la Cour l'ayant déclaré nulle , elle ne peut fonder la prétention de DAGBA Paula à en chiffrer le montant en qualité d'arrhes; qu'il est inexact d'ailleurs que Thérèse DAWSON ait signé un document où se trouverait la mention de la conservation par le vendeur de la somme 640.000 francs à titre d'arrhes, puisque la pièce figurant en copie au dossier porte les mots «qu'elle avait versé sur partie du prix de 2.500.000»;
Ce qui est bien proprement un acompte;
Le moyen est tendancieux et irrecevable;
2Em Moyen
Violation, de la loi; de l'article 141du code de procédure civile;
En ce que l'arrêt déféré a omis de statuer sur une chef distinct du dispositif des conclusions d'appel de la demanderesse qui soutient à son droit que la convention du 30 juillet 1970 par laquelle elles ont convenu qu'elle conserve 640.000 ne contient pas une condition potestative ou susceptible de la violer ;
Attendu que sans doute par une erreur de plume que la requérante parle de condition potestative , encore que les mémoires présentée devant la Cour semblerait devoir mériter d'être relus après frappe , mais la Cour ne la suivra pas dans son argumentation car:
1/ Elle ne produit pas au dossier ses conclusions d'appel dont le dispositif figure sans doute dans les qualité des arrêts avant dire droit absents eux aussi des pièces présentées à la Cour Suprême;
2/ La convention a été écartée par la Cour d'Appel après annulation du premier jugement et pour autres motifs suffisants en eux mêmes , le débit ne peut se stipuler après la vente, la résolution amiable est illicite à défaut de pacte commissoire;
Attendu que le moyen ne peut être reconnu;
2Em Moyen
Violation de la loi; des articles 1184 et 2044 du code civil;
En ce que l'arrêt a décidé que la vente litigieuse ne peut être résolue de plein droit ni à l'amiable et que convention du 30 juillet 1970 portant résolution amiable de la vent est nulle et non avenue;
Attendu que la requérante, en l'absence d'un exemplaire de ces conclusions d'appel ne peut soutenir qu'elle a présenté l'acte du 30 juillet 1970 comme une transaction librement consenties par les deux parties; d'ailleurs l'eut-elle fait , il était évident que la Cour lui aurait répondu que ladite transaction était nulle pour divers motifs dont celui qu'elle n'a pas eu à répondre du caractère manifestement protestatif qu'elle représentait , mais encore parce que la signature n'était pas mandatée pour transiger , que l'acte n'était accompli de son côté sa promesse de remettre les clés au Notaire;
Attendu en résumé que la requérante n'est pas fondée à soutenir que l'acte du 30 juillet 1970 est à la fois une résolution à faire poursuivre en justice et une transaction ayant entre les parties l'autorité de la chose jugée;
Attendu d'ailleurs toujours à défaut du dépôt des conclusions des parties de premières instance et d'appel, qu'il apparaît bien que le moyen est nouveau s'il a été présenté en appel et de ce fait irrecevable;
Attendu que le troisième moyen est lui aussi irrecevable;
Attendu qu'il y a lieu à l'accueil du pourvoi en la forme , son rejet au fond;
PAR CES MOTIFS
Reçoit le pourvoi en la forme;
Au fond le rejetteCondamne la requérante aux dépens;
Ordonne la notification du présent arrêt au Procureur Général près la Cour d'Appel de Cotonou ainsi qu'aux parties;
Ordonne la transmission en retour du dossier au Parquet Général près la Cour d'Appel;
Ainsi fait et délibéré par la Cour Suprême (Chambre Judiciaire) composée de :
Grégoire GBENOU, Président de la Cour Suprême PRESIDENT
Maurille CODJIA, Alexandre PARAISO, Paul AWANOU,
Michel DASSI CONSEILLERS
Et prononcé à l'audience publique du vendredi vingt et un décembre mil neuf cent soixante dix neuf , la Chambre étant composée comme il est dit ci- dessus en présence de:
Frédéric HOUNDETON PROCUREUR GENERAL
Et de Maître Germain MIASSI GREFFIER EN CHEF
Et ont signé:
Le Président Le Rapporteur Le Greffier
Grégoire GBENOU Paul AWANOU Germain MIASSI
