ARRÊT
no. 34
Sofia, 29 mars 2021
AU NOM DU PEUPLE
La Cour suprême de cassation de la République de Bulgarie, première chambre civile, à son audience publique du dix-huit février deux mille vingt-et-un, en formation de jugement :
Présidente :
MARGARITA SOKOLOVA
Membres:
SVETLANA KALINOVA
GALABINA GUENTCHEVA
en présence de la greffière Emilia Petrova, après avoir examiné l’affaire civile no. 2039 d’après le rôle de 2020, rapportée par la juge Guentcheva, et avant de statuer, a considéré ce qui suit :
La procédure est ouverte au titre de l’art. 290 du CPC. Le pourvoi en cassation a été formé par Agro Bul Trade EOOD à l’encontre de l’arrêt no. 63 du 21 février 2020, rendu dans l’affaire civile d’appel no. 349/2019 par la Cour d’appel de Veliko Tarnovo.
Le demandeur en cassation estime que la clause de l’avenant au contrat préliminaire, signé avec la coopérative de travail et de production Vitas, contenant une renonciation au remboursement des améliorations, est nulle, car contredisant les dispositions impératives de l’art. 70, alinéa 3, en liaison avec l’art. 72 de la Loi sur la propriété. Le propriétaire, qui reçoit un bien immeuble amélioré, ne peut s’affranchir de son obligation de payer le coût des améliorations. En outre, l’art. 72 de la Loi sur la propriété fait partie du dispositif interdisant l’enrichissement injustifié. Ce dispositif repose entièrement sur des dispositions impératives. Il n’est pas possible d’admettre un contrat, dans lequel le propriétaire et celui qui a amélioré le bien immeuble se mettent d’accord de ne pas payer les améliorations effectuées. La renonciation à des droits futurs est inadmissible. Le 20 septembre 2017, lorsque les parties ont nové leurs relations à l’occasion du délai de conclusion du contrat définitif, le droit de demander le prix des améliorations effectuées dans le bien immeuble n’était pas encore né, voilà pourquoi celui qui améliore ne pouvait renoncer à des droits futurs. Le défendeur dans la procédure, la coopérative de travail et de production Vitas, conteste le pourvoi. Elle estime qu’il est infondé. Le demandeur en cassation n’a pas réalisé des améliorations dans le bien immeuble de la coopérative, mais uniquement des travaux d’entretien à caractère cosmétique, qui n’augmentent pas sa valeur. Et même si les travaux avaient la qualité d’une amélioration, la coopérative ne serait pas tenue de payer leur coût. Les dispositions de l’art. 70, alinéa 3 et de l’art. 72, alinéa 2 de la Loi sur la propriété sont de nature supplétive et permettent de s’écarter de leurs prescriptions. Voilà pourquoi l’avenant au contrat préliminaire entre les parties, dans lequel le demandeur en cassation a consenti de ne pas réclamer le coût des améliorations effectuées dans le bien immeuble de la coopérative, n’est pas nul. L’acquéreur dans le contrat préliminaire, Agro Bul Trade EOOD, a fait preuve de mauvaise foi et a eu un comportement coupable et la coopérative n’est pas responsable du fait que la propriété n’a pas été cédée ; elle ne doit pas assumer la responsabilité du coût des améliorations effectuées dans le bien immeuble.
Par ordonnance no. 426/16.11.2020, en l’espèce, la Cour a admis le pourvoi en cassation contre l’arrêt d’appel, sur le fondement de l’art. 280, alinéa 1, point 3 du CPC, sur le point de savoir s’il est admissible que les parties à un contrat préliminaire de vente d’un bien immeuble prévoient que l’acquéreur n’aura pas droit à réclamer la valeur augmentée du bien immeuble, conformément à l’art. 70, alinéa 3, en liaison avec l’art. 72, alinéa 1 de la Loi sur la propriété, si le contrat préliminaire est résilié par sa faute.
Sur le point soulevé, la présente formation de jugement de la Cour suprême de cassation (CSC) admet comme suit :
Il n’y a pas d’hésitation dans la jurisprudence de la Cour suprême de cassation (CSC) sur le point que toute renonciation préalable à des droits subjectifs est nulle, dans la mesure où il est inadmissible de renoncer préalablement au droit au recours juridictionnel, car au sens de l’art. 233 du CPC, la renonciation au recours juridictionnel est un acte de disposition d’un droit lors d’une procédure déjà pendante, mais pas avant. C’est le sens de l’arrêt no. 71 du 28 mai 2013 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire civile no. 754/2012, 2e section civile, qui examine concrètement la caducité de toute renonciation préalable à un droit relevant de l’art. 30, alinéa 1 de la Loi sur la succession. C’est aussi le sens de la jurisprudence de la Cour suprême et de la CSC concernant la caducité de la renonciation préalable à d’autres droits matériels subjectifs : au droit de reprise visé par l’art. 33, alinéa 2 de la Loi sur la propriété – arrêt no. 542 du 21 novembre 1988, affaire civile no. 467/88, 1e section civile ; au droit visé par l’art. 19, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats, exigeant la conclusion d’un contrat définitif – arrêt no. 1407 du 10 janvier 2009 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire civile no. 4949/2007, 4e section civile ; au droit de demander la résiliation du contrat, visé par l’art. 87, alinéa 3 de la Loi sur les obligations et les contrats – arrêt no. 107 du 24 mars 2009 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire civile no. 5068/2007, 2e section civile ; au droit à l’indemnisation, visé par l’art. 200, alinéa 1 du Code du travail – arrêt no. 578 du 19 octobre 2010 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire civile no. 603/2009, 3e section civile ; au droit à l’indemnisation au titre de l’art. 407, alinéa 1 de la Loi sur le commerce – arrêt no. 43 du 15 mars 2011 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire commerciale no. 414/2010, 2e section commerciale ; renonciation préalable aux délais de prescription – arrêt no. 52 du 13 juin 2017 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire civile no. 60103/2016, 3e section civile ; à la défense des consommateurs – arrêt no. 146 du 1er novembre 2017 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire commerciale no. 2615/2016, 1e section commerciale, etc.
Il n’existe pas de jurisprudence spécifique sur le point de savoir si une renonciation préalable au droit de réclamer le remboursement des améliorations effectuées dans un bien d’autrui est caduque, mais le principe général couvre également cette hypothèse. Voilà pourquoi il y a lieu d’admettre que lorsque la possession repose sur un contrat préliminaire d’acquisition du bien immeuble, l’acquéreur a le droit de réclamer du propriétaire le coût des améliorations effectuées, conformément à l’art. 70, alinéa 3, en liaison avec l’art. 72 de la Loi sur la propriété, et la renonciation préalable à ce droit est inadmissible.
Sur le fond du pourvoi en cassation :
Par l’arrêt attaqué, la formation de jugement de la Cour d’appel de Veliko Tarnovo a confirmé le jugement no. 108 du 20 mai 2019, rendu dans l’affaire civile no. 242/2016 par le Tribunal de grande instance de Lovetch, amendé par le jugement no. 184 du 12 août 2019, rendu dans la même affaire, rejetant l’action introduite par Agro Bul Trade EOOD Sofia à l’encontre du la coopérative de travail et de production Vitas, village de Dermantsi, commune de Lovetch, au titre de l’art. 70, alinéa 3, en liaison avec l’art. 72, alinéas 1 et 2 de la Loi sur la propriété, d’un montant de 62 523 leva, représentant le coût des améliorations effectuées dans des bâtiments objet d’un contrat préliminaire de vente du 31 mai 2011.
La juridiction d’appel a admis que les parties à la procédure ont été liées pendant de longues années par des relations locatives, dans le cadre desquelles le défendeur, la coopérative de travail et de production Vitas, louait au demandeur Agro Bul Trade EOOD les bâtiments agricoles concernés par la procédure, situés à [localité], commune de Lovetch. Le 31 mai 2011, les parties ont conclu un contrat préliminaire de vente du terrain et du bâti et le contrat définitif devait être signé avant le 31 octobre 2011. Par plusieurs avenants, le délai de conclusion du contrat définitif a été prolongé, la dernière fois jusqu’au 20 septembre 2017. Avec le dernier avenant du 20 mars 2017, les parties ont convenu qu’en cas d’inexécution des engagements de l’acquéreur de payer les anciennes dettes et le reliquat du prix de vente jusqu’au 20 septembre 2017, le contrat préliminaire et tous ses avenants ultérieurs seraient considérés comme résiliés par la faute de l’acquéreur, et que dans un tel cas de figure, conformément au chapitre V, art. 10 du contrat, l’acquéreur n’aurait droit à aucune prétention quant aux améliorations et aux manque à gagner. Les juges ont également admis que par l’arrêt no. 42 du 13 mars 2018, rendu dans l’affaire civile d’appel no. 50/2017 et passé en force de chose jugée, la Cour d’appel de Veliko Tarnovo avait rejeté les actions introduites par Agro Bul Trade EOOD à l’encontre de la coopérative de travail et de production Vitas en constatation de la résiliation du contrat préliminaire, sur le fondement de l’art. 87, alinéa 2 de la Loi sur les obligations et les contrats, pour cause d’inexécution coupable de la part du vendeur, coopérative de travail et de production Vitas, ainsi que les actions introduites au titre de l’art. 55, alinéa 1, hypothèse 3 de la Loi sur les obligations et les contrats, en condamnation de la coopérative et restitution de la part du prix de vente, reçue au titre du contrat préliminaire, d’un montant de 35 000 leva, et au titre de l’art. 92, alinéa 1 de la Loi sur les obligations et les contrats, en paiement d’une indemnité au titre du contrat préliminaire. Les juges ont également admis qu’après la remise de la possession du bien immeuble le 31 mai 2011, le demandeur avait arrêté de payer le bail, tout en engageant des dépenses de matériaux et de main-d’œuvre pour la rénovation des bâtiments, d’un montant de 89 200 leva HT, soit 107 041 leva TTC, et que la valeur augmentée des bâtiments, en résultat des améliorations, s’élevait à 52 102 leva HT, soit 62 523 leva TTC (selon l’expertise technique judiciaire supplémentaire).
Compte tenu de ces éléments, la juridiction d’appel a admis que l’action introduite était infondée. Conformément à l’art. 70, alinéa 3 de la Loi sur la propriété, lorsque la possession est remise aux termes d’un contrat préliminaire, conclu avec le propriétaire du bien immeuble, le possesseur jouit des droits conférés par l’art. 71 et l’art. 72 de la Loi sur la propriété. En l’occurrence cependant, dans l’art. 10 du contrat préliminaire, les parties ont explicitement prévu qu’en cas d’inexécution coupable des obligations du vendeur, celui-ci s’engage à payer à l’acquéreur les améliorations effectuées et les manque à gagner, et dans le point 7 de l’avenant du 20 mars 2017, elles ont prévu que conformément à l’art. 10 du contrat préliminaire, l’acquéreur, du fait de l’inexécution coupable de ses obligations aux termes du contrat préliminaire, n’a droit à aucune prétention vis-à-vis du vendeur pour d’éventuelles améliorations dans le bien immeuble et pour les manque-à-gagner. Du moment où la faute de la non-conclusion du contrat définitif est imputé à l’acquéreur, celui-ci ne peut pas être remboursé des améliorations effectuées par lui et des dépenses engagées dans le bien immeuble. Les juges ont admis comme infondée l’exception de nullité de l’arrangement dans le point 7 de l’avenant du 20 mars 2017. Conformément à l’art. 20а, alinéa 1 de la Loi sur les obligations et les contrats, les contrats revêtent la force d’une loi pour ceux qui les ont conclus. Les parties ont exprimé clairement et de manière non ambiguë leur consentement quant aux conséquences de l’inexécution des obligations du contrat préliminaire. Dans la mesure où les dispositions de l’art. 72, alinéas 1 et 2 de la Loi sur la propriété contiennent des dispositions de nature supplétive et non impératives, il est admissible que les relations concernant les améliorations effectuées dans le bien immeuble soient réglées conformément au contrat conclu entre les parties.
L’arrêt est erroné.
Au moment de la signature de l’accord du 20 mars 2017, le contrat préliminaire de vente du bien immeuble était encore en vigueur. A ce moment, le droit de l’acquéreur de réclamer au vendeur la valeur augmentée du bien immeuble, du fait des améliorations effectuées par lui, sur le fondement de l’art. 70, alinéa 3, en liaison avec l’art. 72, alinéa 1 de la Loi sur la propriété, n’était pas encore né. Le contrat préliminaire étant en vigueur, il existe une attente légitime de changement futur des droits de propriété, ce qui exclue la possibilité pour celui qui a amélioré le bien de demander la valeur augmentée de ce bien, dans la mesure où, dans un moment futur, il deviendra propriétaire et les qualités de débiteur et de créancier fusionneront. Le droit de demander la valeur augmentée ne naîtra qu’avec la résiliation du contrat préliminaire pour un quelconque motif, y compris en cas de résiliation pour cause d’inexécution. Un élément essentiel dans l’arrangement entre les parties en l’espèce est le fait que la renonciation à des droits est faite au moment de la signature de l’avenant, bien qu’elle soit liée à un futur événement incertain, la résiliation du contrat préliminaire pour cause d’inexécution des obligations de la part de l’acquéreur. Indépendamment du fait qu’elle est énoncée de manière conditionnelle, la renonciation porte sur des droits futurs, susceptibles de naître en cas de survenance de la condition, voilà pourquoi la renonciation préalable à ces droits est caduque. Il n’est pas possible non plus d’admettre que l’action en remboursement des améliorations est infondée, car dans l’art. 10 du contrat préliminaire les parties ont prévu que le vendeur ne rembourserait à l’acquéreur les améliorations effectuées que si ce dernier manque de manière coupable à ses obligations contractuelles. Cet arrangement constitue également une renonciation préalable à des droits de la part de l’acquéreur, car la stipulation par les parties d’une condition, dont dépend le remboursement de la valeur augmentée du bien immeuble dans l’hypothèse de l’art. 70, alinéa 3 de la Loi sur la propriété, représente également une forme de renonciation préalable à des droits, car une telle condition n’existe pas dans la loi. Il faut tenir également compte du fait que la disposition de l’art. 70, alinéa 3 de la Loi sur la propriété exprime l’interdiction générale d’enrichissement injustifié : arrêt no. 1162 du 18 novembre 2008 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire civile no. 4998/2007, 2e section civile, et que la loi régit les interdictions par des dispositions impératives desquelles les parties ne peuvent pas s’écarter.
L’exception soulevée par la coopérative de travail et de production Vitas, selon laquelle le demandeur n’a réalisé que des travaux d’entretien, qui n’augmentent pas la valeur du bien immeuble, et qu’il ne peut pas prétendre d’avoir fait des améliorations, est infondée. Les « travaux d’entretien » en question incluent la pose d’enduits à l’intérieur et à l’extérieur des bâtiments ; la préparation des murs, la pose de matériaux d’isolation, de portes et fenêtres, etc., qui ne peuvent être qualifiées de travaux d’entretien. L’exception soulevée par le défendeur, la coopérative de travail et de production Vitas, de compensation de la créance des améliorations par une créance réciproque d’indemnisation pour privation de jouissance du bien immeuble durant la période du 01 juin 2011 au 31 mai 2015, d’un montant de 62 480 leva, est également infondée. La disposition de l’art. 70, alinéa 3 de la Loi sur la propriété accorde à la personne, qui a reçu la possession du bien immeuble aux termes d’un contrat préliminaire, non seulement le droit relevant de l’art. 72 de la Loi sur la propriété de demander le remboursement des améliorations, au cas où un contrat définitif n’est pas conclu, mais aussi le droit relevant de l’art. 71 de la Loi sur la propriété de jouir du bien et de recevoir les fruits et cela jusqu’au moment de la restitution de ce bien en cas de non conclusion du contrat. Tel est aussi le sens de la jurisprudence de la Cour suprême de cassation (CSC) : arrêt no. 270 du 26 juin 2012 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire civile no. 1056/2011, 1e section civile ; arrêt no. 265 du 20 janvier 2014 de la Cour suprême de cassation (CSC), affaire civile no. 2216/2013, 3e section civile ; arrêt no. 1/11.05.2020, affaire civile no. 289/2019 de la Cour suprême de cassation (CSC), 1e section civile. Comme l’exception de compensation en l’espèce concerne une période, couverte par l’application du contrat préliminaire avant sa résiliation, la société du demandeur, qui a obtenu la possession des biens immeubles aux termes d’un contrat préliminaire, ne doit pas une indemnisation pour la jouissance des biens immeubles durant cette période.
Pour ces motifs, l’arrêt attaqué doit être annulé et l’action au titre de l’art. 70, alinéa 3, en liaison avec l’art. 72 de la Loi sur la propriété, doit être accueillie pour le montant de 62 523 leva, conformément à l’expertise jointe à l’affaire.
Compte tenu de cette issue de l’affaire, il y a lieu de condamner le demandeur aux dépens pour les procédures devant les instances comme suit : 5 059,92 leva pour la première instance ; 2 750,46 leva pour la deuxième instance et 2 880,46 leva pour la procédure devant la CSC, conformément aux listes selon l’art. 80 du CPC, ou au total 10 690,84 leva.
Eu égard à ce qui précède, la Cour suprême de cassation, formation de jugement de la première chambre civile,
A RENDU L’ARRET SUIVANT :
ANNULE l’arrêt no. 63 du 21 février 2020, rendu dans l’affaire civile d’appel no. 349/2019 par la Cour d’appel de Veliko Tarnovo, et statue à sa place :
CONDAMNE la coopérative de travail et de production Vitas, ayant son siège et adresse administrative au village de Dermantsi, région de Lovetch, [rue], représentée par le président T.Ts.M., à verser, sur le fondement de l’art. 70, alinéa 3, en liaison avec l’art. 72 de la Loi sur la propriété, à Agro Bul Trade EOOD, EIK 130239911, ayant son siège et adresse administrative à [localité], arrondissement d’I., [rue], ap..., la somme de 62 523 leva, représentant la valeur augmentée des bâtiments dans le terrain situé à : adresse administrative [localité], région de L., [rue], constituant la parcelle...., division cadastrale ...., du fait des améliorations effectuées par Agro Bul Trade EOOD en vue de la remise du bien immeuble aux termes d’un contrat préliminaire de vente, conclu entre les parties le 31 mai 2011.
CONDAMNE la coopérative de travail et de production Vitas, ayant son siège et adresse administrative au village de Dermantsi, région de Lovetch, [rue], représentée par le président T.Ts.M., à verser à Agro Bul Trade EOOD, EIK 130239911, ayant son siège et adresse administrative à [localité], arrondissement d’I., [rue], ap..., la somme de 10 690,84 leva à titre de frais de procédure.
L’arrêt n’est pas susceptible de recours.
