Vu I, la requête n° 06BX00969, enregistrée au greffe par télécopie le 9 mai 2006 et le 12 mai 2006 en original, présentée pour M. Eric B demeurant ... ;
M. B demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement, en date du 9 mars 2006, par lequel le tribunal administratif de Poitiers a, sur la demande de MM X et C, de M. et Mme Z, ainsi que de M. et Mme A, annulé pour excès de pouvoir le permis de construire qui lui a été délivré le 24 août 2004 par le maire de la commune de Saint-Palais-sur-Mer en vue de l'extension de sa maison d'habitation ;
2°) de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif ;
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Vu II, la requête n° 06BX01007, enregistrée au greffe par télécopie le 12 mai 2006 et le 19 mai 2006 en original, présentée pour la COMMUNE DE SAINT-PALAIS-SUR-MER ; la commune demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement susvisé du tribunal administratif de Poitiers ;
2°) de rejeter la demande présentée devant le tribunal administratif par MM X et C, M. et Mme Z, et M. et Mme A ;
3°) de mettre à la charge de MM X et C, de M. et Mme Z, ainsi que de M. et Mme A, la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu, enregistrée le 1er juillet 2008, la note en délibéré présentée pour M. B ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 30 juin 2008 :
- le rapport de M. Labouysse, conseiller ;
- les observations de Me Claoué collaboratrice de Me Delcros, avocat de M. B ;
- les observations de MM X et C ;
- et les conclusions de M. Pouzoulet, commissaire du gouvernement ;
Considérant que, par un jugement en date du 9 mars 2006, le tribunal administratif de Poitiers a, sur la demande de MM X et C, de M. et Mme Z, ainsi que de M. et Mme A, annulé pour excès de pouvoir le permis de construire délivré le 24 août 2004 par le maire de la COMMUNE DE SAINT-PALAIS-SUR-MER à M. B en vue de l'extension de sa maison d'habitation ; que les requêtes présentées par ladite commune et le bénéficiaire de ce permis sont toutes deux dirigées contre ce jugement ; qu'il y a lieu de les joindre et de statuer par un seul arrêt ;
Sur la requête de la COMMUNE DE SAINT-PALAIS-SUR-MER :
Considérant que par un mémoire enregistré le 5 juin 2008, la COMMUNE DE SAINT-PALAIS-SUR-MER déclare se désister purement et simplement de sa requête à fin d'annulation du jugement précité ; que le désistement de la COMMUNE DE SAINT-PALAIS-SUR-MER est pur et simple ; que rien ne s'oppose à ce qu'il en soit donné acte ;
Sur la requête de M. B :
En ce qui concerne la régularité du jugement :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier de première instance que MM X et C, M. et Mme Z, ainsi que M. et Mme A ont adressé au tribunal administratif des pièces relatives à l'accomplissement des formalités de notification imposées par les dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; que ces pièces ne justifiaient pas, alors qu'elles ne faisaient pas manifestement ressortir que les exigences de cet article n'avaient pas été respectées, que le tribunal fasse usage des pouvoirs qu'il tient de l'article R. 611-7 du code de justice administrative en soulevant d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut de respect de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
En ce qui concerne la recevabilité de la demande de première instance :
Considérant qu'aux termes de l'article R. 411-7 du code de justice administrative : « La présentation des requêtes dirigées contre (...) une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol est régie par les dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ci-après reproduit : art. R. 600-1 - En cas (...) de recours contentieux à l'encontre (...) d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, (...) l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation. (...) / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt (...) du recours. La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation, est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux » ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la demande de première instance de MM X et C, de M. et Mme Z, ainsi que de M. et Mme A à fin d'annulation de l'arrêté en date du 24 août 2004 par lequel le maire de SAINT-PALAIS-SUR-MER a délivré un permis de construire à M. B a été enregistrée au greffe du tribunal administratif de Poitiers le 25 octobre 2004 ; que le délai de quinze jours imparti aux requérants pour notifier leur recours à l'auteur de la décision et à son titulaire étant, comme il est expressément dit à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme précité, un délai franc, il expirait le mardi 9 novembre 2004 à minuit, de sorte que les auteurs de ladite demande disposaient jusqu'au lendemain pour accomplir les formalités de notification imposées par cet article ; que, comme le précisent les dispositions de ce même article, il est satisfait à ces formalités dès lors que l'envoi lui-même a été effectué dans le délai franc de quinze jours ; qu'il ressort des pièces du dossier que les intimés, qui ont déposé auprès des services postaux le 29 octobre 2004, soit dans ce délai, le pli recommandé contenant la notification à la commune de leur demande introductive d'instance devant le tribunal administratif de Poitiers, ont, comme en atteste le bordereau d'envoi portant le cachet des services postaux, déposé le pli recommandé de notification de leur recours à M. B le 10 novembre 2004, soit dans le délai franc de 15 jours prévu à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme auquel renvoie l'article R. 411-7 du code de justice administrative ; que dès lors, la fin de non-recevoir opposée au recours pour excès de pouvoir formé contre l'arrêté du 24 août 2004 délivrant un permis de construire doit être écartée ;
En ce qui concerne la légalité du permis de construire :
Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur : « La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain (...) » ; que sous réserve de l'hypothèse où l'autorité administrative a connaissance d'éléments établissant que le pétitionnaire ne dispose pas à l'évidence d'un titre satisfaisant aux exigences posées par l'article R. 421-1-1, cette autorité, lorsqu'elle est saisie d'une demande de permis de construire, ne saurait se faire juge d'un litige de droit privé qui s'élèverait entre le demandeur et des particuliers ; qu'elle ne peut ni trancher un tel litige, ni se fonder sur son existence pour refuser d'examiner la demande qui lui est présentée ;
Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier qu'à l'appui de sa demande de permis de construire, M. B a produit un acte notarié, en date du 9 septembre 2000, dont il résulte qu'il a acquis à titre exclusif tant la propriété des deux parcelles cadastrées section AV n° 507 et n° 714, sur lesquelles porte ce permis, que celle de la totalité de la largeur de l'avenue Joseph Odelin au droit de son terrain ; que, compte tenu du titre de propriété ainsi produit par M. B et alors que les éléments de la contestation sur sa qualité de propriétaire exclusif de la voie en cause portés à la connaissance du maire avant la délivrance du permis ne permettaient pas d'établir que le pétitionnaire ne disposait pas à l'évidence d'un titre satisfaisant aux exigences posées par l'article R. 421-1-1, il n'appartenait pas au maire de SAINT-PALAIS-SUR-MER de s'immiscer dans le litige d'ordre privé relatif au droit de propriété de M. B ;
Considérant, d'autre part, qu'à supposer même que la partie de l'avenue Joseph Odelin, située au droit du terrain de M. B soit grevée d'une servitude de passage, l'existence d'une telle servitude ne nécessitait pas que l'intéressé obtienne l'accord des autres riverains pour inclure dans l'emprise de son projet une fraction de la superficie de cette voie afin de satisfaire à la règle de retrait minimum de quatre mètres fixé à l'article 6 du règlement du plan d'occupation des sols applicable en zone UC, où se situe le projet litigieux ; que la circonstance que la réalisation de la construction projetée par M. B doive se faire dans le respect d'une telle servitude est, par elle-même, sans incidence sur la régularité du dossier de demande de permis de construire au regard de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme dès lors que le permis de construire est lui-même délivré sous réserve du respect des droits que les tiers peuvent tenir de semblables servitudes ;
Considérant, par suite, que c'est à tort que les premiers juges ont fait droit au moyen tiré de ce que la délivrance du permis de construire en litige n'avait pas satisfait aux exigences de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme ;
Considérant, toutefois, que les premiers juges ont annulé le permis en litige en retenant aussi le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur aux termes desquelles : « A - Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : (...) 5° Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe, les points et les angles de prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ; 6° Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d'arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l'achèvement des travaux et la situation à long terme ; 7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords ; (...) » ;
Considérant que si la régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par les dispositions précitées de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l'un de ces documents au regard desdites dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l'autorisation si l'autorité compétente est en mesure, grâce aux pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés par ces dispositions ;
Considérant que les documents joints à la demande de permis de construire permettent d'apprécier tant l'emplacement précis de chacun des cinq arbres de haute tige à planter que la situation à l'achèvement des travaux et à long terme de ces arbres ; que, toutefois, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet, qui est situé dans une zone urbanisée, se trouve à proximité de la plage, face à l'océan Atlantique, et est entouré d'autres terrains qui, à l'exception de celui situé au nord-est de ces parcelles, supportent des constructions ; que les photographies produites ne permettent pas d'apprécier la situation de ce terrain depuis les constructions bordant l'avenue Joseph Odelin où est située la construction litigieuse ; que, par ailleurs, si les plans des façades sud et ouest laissent chacun deviner la présence derrière les arbres et le bâtiment projeté d'une construction voisine, le dossier de demande dans lequel ne figure aucune représentation du projet sur la façade nord exposée à la vue de parcelles voisines, ne contient aucun document permettant d'apprécier l'insertion du projet dans son paysage proche, caractérisé par la présence de nombreuses constructions ; qu'en outre, aucun des documents graphiques joint à la demande ne permet de visualiser la manière dont la construction autorisée s'insère dans l'environnement caractérisé notamment par la présence, à proximité immédiate, d'une plage ouverte au public ; que les insuffisances constatées dans les documents graphiques et photographiques ne sont pas palliées par la notice paysagère qui, si elle décrit tant les caractéristiques générales du quartier où est située la construction litigieuse, dont elle rappelle notamment l'architecture, la situation des constructions par rapport à l'alignement et le type de végétation avoisinante, se borne, en ce qui concerne l'intégration du projet dans le paysage et l'environnement, à faire état de l'aspect extérieur de la construction projetée et à mentionner la manière dont les accès et les abords seront traités ; que, dès lors, le maire n'a pas été en mesure d'apprécier l'impact visuel du futur bâtiment et son insertion dans l'environnement existant ; que, par suite, c'est à juste titre que les premiers juges ont retenu le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire au regard des exigences imposées par les dispositions précitées des 5° à 7° de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. B n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Poitiers a fait droit au recours pour excès de pouvoir formé par MM X et C, M. et Mme Z, ainsi que par M. et Mme A à l'encontre de l'arrêté, en date du 24 août 2004, par lequel le maire de SAINT-PALAIS-SUR-MER lui a délivré un permis de construire ;
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de MM X et C, M. et Mme Z, ainsi que de M. et Mme A la somme demandée sur le fondement de ce même article tant par M. B que par la commune ; que, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de M. B et de la commune la somme demandée sur le fondement de ce même article par les intimés ;
DÉCIDE :
Article 1er : Il est donné acte du désistement de la requête de la COMMUNE DE SAINT-PALAIS-SUR-MER.
Article 2 : La requête de M. B est rejetée.
Article 3 : Les conclusions présentées par MM X et C, M. et Mme Z, ainsi que par M. et Mme A sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
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Nos 06BX00969,06BX01007
