Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille, sous le n° 11MA04657, le 19 décembre 2011, présentée pour M. E...D..., demeurant..., Mme J...H..., demeurant..., Mme B...I..., demeurant ... et M. A...K..., demeurant ... par la société d'avocats AJC ; M. D...et autres demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0904040 du 3 novembre 2011 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 9 juillet 2009 par lequel le maire de la commune de La Turbie a délivré un permis de construire à M. G...en vue de l'édification de 4 villas individuelles sur les parcelles cadastrées D n° 49, 68, 79, 80, 81, 82 et 384 au lieu-dit Serrier Inférieur, ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux formé le 27 juillet 2009 ;
2°) d'annuler, pour excès de pouvoir, l'arrêté et la décision précités ;
3°) à titre subsidiaire, de renvoyer devant la juridiction civile compétente, de manière préjudicielle, la question relative à l'implantation de la borne incendie ;
4°) en tout état cause, de mettre à la charge de la commune de La Turbie la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 21 novembre 2013 :
- le rapport de Mme Buccafurri, présidente-assesseure,
- les conclusions de M. Revert, rapporteur public,
- les observations de Me F...pour M. D...et autres et de Me L...pour la commune de La Turbie,
1. Considérant que, le 30 décembre 2008, M. G...a déposé auprès des services de la commune de La Turbie une demande de permis de construire, PC 006 150 08 S 0028, valant division parcellaire, ayant pour objet la construction de 4 villas individuelles développant une surface hors oeuvre nette (SHON) totale de 362,61 m² sur les parcelles cadastrées section D n° 49, 68, 79, 80, 81, 82 et n° 384 d'une superficie de 2 432 m² et situées au lieudit Serrier Inférieur ; que, par un arrêté du 26 mars 2009, le maire de la commune de La Turbie a refusé de faire droit à cette demande au motif qu'il n'existait pas de défense incendie normalisée à moins de 200 mètres de la propriété et que le projet serait de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique au sens de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ; que, le 30 mars 2009, M. G...a formé un recours gracieux à l'encontre de ce refus et a produit, par la suite, un plan de masse partiel sur lequel était indiqué un poteau d'incendie normalisé sur l'emprise d'un chemin privé ; qu'au vu des pièces complémentaires produites par l'intéressé et de l'avis favorable émis, le 21 avril 2009, par le service départemental d'incendie et de secours (SDIS), le maire de la commune de La Turbie a, par un arrêté en date du 9 juillet 2009, d'une part, procédé au retrait du refus de permis de construire du 26 mars 2009 et, d'autre part, délivré à M. G...le permis de construire sollicité sous réserve du respect des prescriptions mentionnées à l'article 2 de cet arrêté, au nombre desquelles figuraient celles émises par le SDIS ; que, le 27 juillet 2009, M. D...et MmeH..., propriétaires indivis de la parcelle n° 556 et Mme I...et M.K..., propriétaires indivis de la parcelle n° 560, et voisins immédiats du terrain d'assiette du projet litigieux, ont formé un recours gracieux à l'encontre du permis de construire délivré le 9 juillet 2009 ; que ce recours a donné lieu à un rejet implicite ; que M. D...et autres relèvent appel du jugement en date du 3 novembre 2011 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 9 juillet 2009 à M.G..., ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux ;
Sur les conclusions à fin de désistement de MmeI... :
2. Considérant que, par un courrier, enregistré au greffe de la Cour le 29 mars 2013, Mme I...a déclaré se désister de sa requête d'appel en demandant à la Cour de lui donner acte de son désistement d'instance et d'action ; que, compte tenu de cette dernière précision, et ce désistement étant pur et simple, il y a lieu pour la Cour de donner acte à Mme I... de son désistement d'action ;
Sur la légalité du permis de construire du 9 juillet 2009 :
Sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non recevoir opposées à la demande de première instance par la commune de La Turbie, M. G...et la SARL Serrier ;
En ce qui concerne la légalité externe :
3. Considérant, d'une part, que le maire de la commune de La Turbie ayant procédé au retrait du refus de permis de construire opposé à M. G...le 26 mars 2009 et qu'il n'est pas contesté que ce retrait a été légalement opéré, cette autorité administrative demeurait saisie de la demande initiale du pétitionnaire et a pu, après une nouvelle instruction de cette demande au vu non seulement des pièces complémentaires produites par le pétitionnaire dans le cadre de son recours gracieux mais également de l'avis favorable émis, le 21 avril 2009, par le SDIS saisi de ces nouveaux éléments, délivrer le permis de construire ainsi sollicité ; qu'ainsi, M. G...n'avait pas à déposer une nouvelle demande de permis de construire ; que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la modification du projet de construction, consistant en l'implantation d'un poteau incendie normalisé, ne nécessitait pas le dépôt d'une nouvelle demande de permis de construire dès lors qu'elle n'avait pas pour effet de modifier l'économie générale du projet de construction ;
4. Considérant, d'autre part, que les appelants soutiennent que le maire ne pouvait régulièrement délivrer le permis de construire en litige au motif que les nouveaux éléments fournis par le pétitionnaire étaient matériellement inexacts ; qu'ils font valoir, à cet égard, qu'il était impossible juridiquement d'implanter le poteau d'incendie sur l'emprise indiquée par le pétitionnaire, le terrain en cause étant la propriété de l'un des requérants ; que, toutefois, dès lors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le maire aurait eu connaissance d'éléments établissant de manière évidente que M. G...ne disposait d'aucun titre sur la parcelle de terrain servant d'assiette au poteau incendie en cause, cette autorité administrative, qui n'avait pas à s'immiscer dans un litige de droit privé, a pu régulièrement délivrer le permis de construire contesté ;
5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de ce que le permis de construire aurait été accordé à l'issue d'une procédure irrégulière doit être écarté ;
En ce qui concerne la légalité interne :
6. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UD 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune approuvé le 12 juin 2006 relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public : " Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées : - Les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de la construction ou de l'ensemble des constructions qui y sont à édifier. / - Aucune voie nouvelle ouverte à la circulation des véhicules automobiles ne peut avoir une largeur inférieure à : - 5 mètres de chaussée desservant entre 1 et 10 logements (...) / Conditions d'accès aux voies ouvertes aux voies ouvertes au public - Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisins, ou éventuellement obtenu en application de l'article 682 du Code Civil- Les caractéristiques des accès et des voies doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, collecte des ordures ménagères, etc ... " ; qu'aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. (...) " ; qu'aux termes de l'article A. 424-8 du même code : " (...) Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. " ;
7. Considérant qu'il résulte de ces dernières dispositions que le permis de construire, qui est délivré sous réserve du droit des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme ; que si l'administration et le juge administratif doivent, pour l'application des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique ;
8. Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'examen du plan de masse partiel transmis par le pétitionnaire, que le terrain d'assiette est desservi à partir de la voie publique dénommée " Chemin Vallée du Serrier " par une voie privée existante ; qu'en vertu d'un acte notarié dressé le 10 octobre 1991, une servitude de passage a été consentie au profit de la parcelle n° 384, dénommée fonds dominant, sur une bande de terrain de 90 mètres de longueur et de 3 mètres de largeur et qu'il était mentionné dans cet acte que " le propriétaire du fonds dominant aura le droit d'utiliser cette servitude pour un passage à pieds, avec animaux, avec véhicules, avec animaux et véhicules, avec véhicules moteur, pour les besoins de l'habitation ou de l'exploitation de celui-ci. / Que la servitude ainsi établie s'exercera au gré du propriétaire du fonds dominant, par lui-même ou les membres de sa famille, son personnel, ses amis et visiteurs ; elle s'exercera dans l'avenir au gré des propriétaires qui lui succèderont " ; qu'ainsi, le pétitionnaire disposait d'une servitude conventionnelle, et donc d'un titre lui permettant d'emprunter cette voie privée pour rejoindre la voie publique alors qu'au demeurant il est constant que cette voie privée était ouverte à la circulation publique ; que, par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le terrain d'assiette des constructions projetées ne disposait d'aucune desserte ni d'aucun accès par une voie publique en méconnaissance des dispositions de l'article UD 3 du règlement du PLU ; que le permis de construire étant délivré sous réserve du droit des tiers, le moyen tiré de ce que, eu égard à sa consistance, la servitude en cause ne permettait que la desserte d'une habitation et non des quatre villas projetées, est sans incidence sur la légalité du permis de construire en litige ; que si les requérants font valoir que la commune ne peut se prévaloir de la théorie du propriétaire apparent dès lors que, dans le cadre de leur recours gracieux, ils ont indiqué au maire l'étendue de la servitude de passage dont se prévalait le pétitionnaire, d'une part, il ressort des pièces du dossier que le recours gracieux formé par les requérants est postérieur au permis de construire contesté et, d'autre part, et en tout état de cause, il n'appartenait pas, ainsi qu'il a été rappelé ci-dessus, à l'autorité administrative compétente de vérifier ni la validité, ni l'étendue de la servitude de passage en cause ni même de s'immiscer dans un litige de droit privé ; qu'à cet égard, si, dans le dernier état de leurs écritures, les appelants se prévalent d'une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Nice en date du 9 avril 2013, il ressort, toutefois, de l'examen de cette ordonnance que les intéressés ont été déboutés de leur demande tendant à ce que le bénéficiaire du permis de construire contesté soit interdit d'emprunter la voie privée en cause ; que, la circonstance que le juge des référés ait fait mention que le bénéficiaire du permis de construire ne pouvait pas utiliser la servitude de passage sur une largeur de plus de trois mètres n'a pas pour effet de remettre en cause l'existence de cette servitude ni de priver le titulaire du permis de construire en litige d'un titre à emprunter cette voie privée ; que dès lors qu'il appartient seulement à l'autorité administrative compétente pour délivrer un permis de construire de s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante du terrain d'assiette par une voie publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, les appelants ne peuvent utilement se prévaloir de l'ordonnance du juge des référés pour contester la légalité du permis de construire litigieux au regard des dispositions de l'article UD 3 du règlement du PLU ;
9. Considérant, d'autre part, qu'il résulte des dispositions mêmes de l'article UD 3 du règlement du PLU qu'elles n'exigent une largeur supérieure à 5 mètres que pour les voies nouvelles ; qu'ainsi le moyen tiré de ce que la voie privée, laquelle n'est pas une voie nouvelle mais une voie existant au moins depuis 1991, aurait une largeur inférieure à 5 mètres est inopérant et ne peut, dès lors, qu'être écarté ;
10. Considérant, en outre, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les conditions relatives à l'accès et la desserte du terrain d'assiette par la voie publique, et assurés par le biais d'une servitude de passage d'une largeur de 3 mètres sur 90 mètres de longueur, ne répondraient pas à l'importance et à la destination des constructions autorisées par le permis de construire contesté ni que l'accès et la desserte présenteraient des risques pour la sécurité des usagers ;
11. Considérant, enfin, que la commune de La Turbie étant dotée d'un PLU, le moyen tiré de la violation de l'article R. 111-5 du code de l'urbanisme est inopérant en application des dispositions de l'article R. 111-1 du même code aux termes desquelles " Les dispositions des articles (...) R. 111-5 (...) ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme (...) ;
12. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. " ;
13. Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis de construire contesté prévoit l'installation d'un poteau incendie normalisé au début de la voie privée à 150 mètres du terrain d'assiette et que le projet en cause a fait l'objet d'un avis favorable du SDIS ; que, compte tenu de ces éléments, il n'est pas démontré que le maire de la commune aurait commis une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en délivrant le permis de construire en cause ; que, d'autre part, si les requérants soutiennent que ces dispositions ont été méconnues au motif que la servitude de passage n'autorisait pas le bénéficiaire du permis en litige à implanter un poteau incendie sur cette voie privée, comme l'ont à juste titre estimé les premiers juges, il n'appartient pas à l'autorité administrative lorsqu'elle accorde un permis de construire, lequel est délivré sous réserve du droit des tiers , ni de vérifier la validité d'une servitude de passage, ni son étendue ni de se livrer à une interprétation d'un acte de droit privé ; qu'ainsi le moyen ainsi invoqué est sans influence sur la légalité du permis de construire litigieux au regard des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et ne peut, dès lors, qu'être écarté ; que le titre habilitant le bénéficiaire de ce permis à emprunter la servitude de passage en cause ne posant pas de difficulté sérieuse, il n'y a pas lieu pour la Cour de surseoir à statuer sur le présent litige jusqu'à ce que les juridictions de l'ordre judiciaire se prononcent sur la question de l'implantation de ce poteau incendie ;
14. Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'examen du plan de masse initial et du plan de masse partiel joints au dossier de permis de construire que le projet de construction est relié aux réseaux publics par le biais de canalisations situées dans l'emprise de la voie privée ; que les requérants n'établissent ni même n'allèguent qu'en portant ces indications le pétitionnaire se serait livré à des manoeuvres dans le but d'induire en erreur l'autorité administrative ; qu'ainsi, le maire de la commune de La Turbie, qui n'avait pas comme il a été dit plus haut à vérifier la validité ou l'étendue de la servitude de passage en cause, a pu légalement estimer que le projet de construction était desservi par les réseaux conformément aux dispositions de l'article UD 4 du règlement du PLU ; que, par ailleurs, le moyen tiré de la violation de l'article R. 111-8 du code de l'urbanisme est inopérant dès lors que la commune est dotée d'un PLU ;
15. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M.D..., Mme H...et M. K... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué du 3 novembre 2011, le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 9 juillet 2009 par lequel le maire de la commune de La Turbie a délivré un permis de construire à M. G...en vue de l'édification de 4 villas individuelles sur les parcelles cadastrées D n° 49, 68, 79, 80, 81, 82 et 384 au lieu-dit Serrier Inférieur, ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux formé le 27 juillet 2009 ;
Sur les conclusions présentées par M. G...et la SARL Ferrier :
16. Considérant, d'une part, qu'il n'appartient pas à la juridiction administrative de donner acte de réserves ; que, d'autre part, la condamnation au paiement d'une amende pour recours abusif, en application des dispositions de l'article R. 741-12 du code de justice administrative, relève du pouvoir propre du juge ; que, par suite, les conclusions présentées par M. G...et la SARL Serrier, ayant ces deux objets, sont irrecevables et ne peuvent, dès lors, qu'être rejetées ;
Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
17. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que la commune de La Turbie, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamnée à verser à M.D..., à Mme H...et à M. K...quelque somme que ce soit au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de condamner M.D..., MmeI..., Mme H...et M. K...à verser, chacun, une somme de 250 euros à la commune de La Turbie au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, également, de condamner M.D..., MmeI..., Mme H...et M. K...à verser, chacun, une somme de 250 euros à M.G... ;
DÉ C I D E :
Article 1er : Il est donné acte du désistement d'action de MmeI....
Article 2 : La requête de M.D..., de Mme H...et de M. K...est rejetée.
Article 3 : M.D..., MmeI..., Mme H...et M. K...verseront chacun à la commune de La Turbie la somme de 250 (deux cent cinquante) euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : M.D..., MmeI..., Mme H...et M. K...verseront chacun à M. G... la somme de 250 (deux cent cinquante) euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Les conclusions de M. G...et de la SARL Serrier tendant à ce que la Cour leur donne acte de leurs réserves et celles présentées sur le fondement de l'article R. 741-12 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. E...D..., à Mme J...H..., à Mme B...I..., à M. A... K..., à la commune de La Turbie, à M. C...G...et à la SARL Serrier.
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