Vu I°) la requête, enregistrée le 12 février 2013 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille sous le n° 13MA00691, présentée pour la SCI Martin, dont le siège social est sis 109, avenue de Lérins, à Cannes (06400), par Me J...; elle demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0903086 du 20 décembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé l'arrêté du maire de Cannes du 15 mai 2009 lui accordant un permis de construire ;
2°) de rejeter la demande de première instance ;
3°) de mettre à la charge des intimés la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
Vu, II°) la requête enregistrée le 18 février 2013 sous le n° 13MA00744 pour la commune de Cannes pris en la personne de son maire en exercice par Me O...; elle demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0903086 du 20 décembre 2012 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé l'arrêté du maire de Cannes du 15 mai 2009 accordant un permis de construire à la SCI Martin ;
2°) de rejeter la demande de première instance ;
3°) de mettre à la charge des intimés la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 janvier 2015 :
- le rapport de Mme Gougot, première conseillère ;
- les conclusions de M. Salvage, rapporteur public ;
- et les observations de Me M... substituant Me O...pour la commune de Cannes ;
1. Considérant que le maire de Cannes a, par arrêté du 15 mai 2009, accordé à la SCI Martin un permis de construire aux fins d'édification d'un immeuble d'habitation de cinq étages d'une surface hors oeuvre nette de 1113 mètres carrés ; qu'à la demande de Mme C...et autres demandeurs, le tribunal administratif de Nice a, par jugement du 20 décembre 2012, annulé cette autorisation ; que la SCI Martin et la commune de Cannes interjettent chacune respectivement appel dudit jugement ; qu'il y a lieu de joindre ces deux requêtes qui ont fait l'objet d'une instruction commune pour statuer par un même arrêt ;
2. Considérant qu'en vertu de l'article R.431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. 431-33 ; c) Les informations prévues à l'article R. 431-34. Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. " ; que l'article R.431-7 du même code dispose: " Sont joints à la demande de permis de construire : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. " ; que selon l'article R.431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " ; que selon l'article R.431-9 du même code : "Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder... " ; que l'article R.431-10 du même code précise que : "Le projet architectural comprend également :a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. " ; qu'aux termes de l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Cannes : " Le stationnement et la manoeuvre des véhicules y compris les " deux roues ", qui correspondent aux besoins des constructions et installations, doivent être assurés en dehors des voies publiques ou privées, sur des emplacements prévus à cet effet. (...) / Il est exigé : / - pour les constructions à usage d'habitation, 1 place de stationnement pour 60 m² de SHON et, au minimum, 1,5 places de stationnement par logement (...) " ;
3. Considérant que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, il ne ressort pas de la combinaison des dispositions précitées du code de l'urbanisme que les pièces de la demande de permis de construire doivent comporter les éléments recensant les places de stationnement afin d'établir la création effective des dix-neuf places de stationnement requises pour satisfaire les besoins en stationnement de l'immeuble projeté au regard de l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme ; qu'il appartient seulement à l'autorité en charge de la délivrance des autorisations d'urbanisme, pour s'assurer du respect des dispositions de la réglementation locale relative au stationnement des véhicules, de vérifier que les déclarations du pétitionnaire sont conformes aux exigences de la réglementation du document d'urbanisme et qu'aucune impossibilité technique ne fait manifestement obstacle à leur respect ;
4. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif s'est fondé sur la circonstance que le dossier de demande ne permettait pas de recenser les places de stationnement afin de s'assurer que le permis de construire litigieux respectait l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme ;
5. Considérant, toutefois, qu'il appartient à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par Mme C...et les autres demandeurs devant le tribunal administratif de Nice ;
Sur la légalité externe :
6. Considérant que par arrêté du 25 mars 2008, affiché en mairie et publié au recueil des actes administratifs n°59 du 31 mars 2008, le maire de Cannes a donné délégation à M. F...A..., adjoint délégué, pour exercer les affaires relevant de l'urbanisme, du droit des sols et de l'aménagement du territoire ; que le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'acte doit donc être écarté, comme manquant en fait ;
Sur la légalité interne :
7. Considérant qu'aux termes de l'article R.431-9 du code de l'urbanisme :" Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. " ; que si la SCI Martin n'a pas fourni un plan de masse coté dans les trois dimensions, l'ensemble des plans joints à la demande de permis de construire et notamment les plans de masse 3 et 4 précités permettaient de vérifier l'implantation du bâtiment par rapport à l'alignement de la voie publique ; qu'il résulte de ce qui précède que Mme C...et autres ne démontrent pas que l'administration ne disposait pas des renseignements lui permettant de prendre une décision en connaissance de cause ;
8. Considérant par ailleurs qu'aucune disposition législative ou réglementaire n'exige que figure au dossier de demande de permis de construire un plan détaillé du sous-sol ;
9. Considérant que Mme C...et autres ne peuvent utilement soutenir que la " rampe d'accès " au garage méconnaîtrait les prescriptions du règlement du plan local d'urbanisme qui prévoit à l'article UB 6.1.2 que " tout bâtiment [...] doit être [...] implanté sur la marge de recul figurant au document graphique ou à la limite se substituant à l'alignement au titre d'emplacement réservé ; ou en l'absence d'indication graphique, à l'alignement sur les voies de plus de 18 mètres ou à 9 mètres de l'axe des autres voies " dès lors qu'une rampe d'accès ne constitue pas un "bâtiment" au sens de l'article 9.9 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme qui définit un bâtiment comme " une construction [...] qui présente un espace intérieur utilisable " ; qu'à cet égard, la circonstance que la rampe d'accès serait " indissociable " du reste de la construction demeure sans incidence sur sa qualification de " bâtiment " au sens de l'article UB 6.1.2 ;
10. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction litigieuse développe une surface hors oeuvre brute de 950 mètres carrés ce qui nécessite, en application des dispositions de l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme susmentionnées, la réalisation de dix-neuf places de stationnement ; qu'il ressort du plan de coupe AA que la hauteur du niveau des parkings varie entre 2,10 et 2,40 mètres ; que le permis de construire litigieux, qui prévoit l'aménagement de dix-neuf places de stationnement n'a, par suite, pas méconnu les dispositions de l'article UB12 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Cannes ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que ces places seraient inutilisables et que la SCI pétitionnaire en déclarant la réalisation de ces places ait procédé à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur et que la décision d'autorisation ait ainsi été obtenue par fraude ;
11. Considérant, en premier lieu, qu'en vertu de l'article UB 6.1.3 du règlement du plan local d'urbanisme, qui déroge sur ce point aux règles d'implantation énoncées aux articles UB 6.1.1. et UB 6.1.2 : " ...un retrait est autorisé ou imposé au dernier étage d'un bâtiment conformément aux dispositions de l'article UB 11.2 " ; que selon l'article UB 11.2 du règlement du plan local d'urbanisme : " Lorsqu'un bâtiment atteint la hauteur fixée par discipline d'architecture ou le maximum autorisé de hauteur absolue, l'étage le plus élevé, et lui seul, doit être en retrait d'au moins 2,40 mètres sur toutes ses façades non mitoyennes, à l'exception des bâtiments dont la hauteur à l'égout du toit est inférieure ou égale à 7 mètres 50 " ; qu'en deuxième lieu, selon l'article UB12 dudit règlement: " Il est exigé [...] pour les immeubles collectifs supérieurs à cinq logements qui ne sont pas issus d'un changement de destination un local " vélo " de 15 m2 aux normes et accessible. " ; que selon l'article 77 du règlement sanitaire départemental : " Dans les immeubles collectifs, les récipients mis à disposition des occupants pour recevoir leurs ordures ménagères doivent être placés à l'intérieur de locaux spéciaux, clos, ventilés... " ; que les moyens tirés d'une méconnaissance de ces dispositions ne sauraient être accueillis dès lors que le permis modificatif du 4 février 2010, qui n'a pas été délivré à seule fin de tirer les conséquences d'un jugement frappé d'appel, assure le respect de ces règles ;
12. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI Martin et la commune de Cannes sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a annulé le permis de construire du 15 mai 2009 ;
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
13. Considérant qu'il y a lieu dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme N...C...et autres la somme de 1500 euros, à verser à la SCI Martin et de 1500 euros à verser à la commune de Cannes en application de ces dispositions ;
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Nice du 20 décembre 2012 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par Mme C...et autres devant le tribunal administratif de Nice est rejetée.
Article 3 : Mme C...et autres verseront la somme globale de 1 500 (mille cinq cents) euros à la SCI Martin d'une part et à la commune de Cannes d'autre part sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Martin, à la commune de Cannes, à Mme N...C..., à M. G...H..., à M. I...L..., à M.P..., à M. B...K...et à M. D...E....
''
''
''
''
2
N° 13MA00691, 13MA00744
