ARRÊT DU 27 Novembre 2007
B.M / S.B
---------------------RG N : 06 / 01118---------------------
Luc X...
S.C.P.X...-REMOND-VABRE
C /
Jean-Christophe Z...
Valérie Suzanne A...
Georges B...
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ARRÊT no1136 / 07
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa de l'article 450 et 453 du nouveau Code de procédure civile le vingt sept Novembre deux mille sept,
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur Luc X... né le 18 Novembre 1949 à SAINT MARTIN DE VERS (46360) Demeurant... 46000 CAHORS
S.C.P.X...-REMOND-VABRE, Etude Notariale agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Dont le siège social est... 46000 CAHORS
représentés par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assistés de la SCP LURY-MARTIAL, avocats
APPELANTS d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CAHORS en date du 09 Juin 2006
D'une part,
ET :
Monsieur Jean-Christophe Z... né le 14 Décembre 1964 à PAU (64000) de nationalité française, profession : ouvrier
Madame Valérie Suzanne A... née le 16 Avril 1963 à AUCH (32000) de nationalité française, profession : professeur des écoles Demeurant ensemble... 46000 CAHORS
représentés par la SCP Henri TANDONNET, avoués assistés de Me Nathalie CABESSUT, avocat
Monsieur Georges B... né le 09 Décembre 1928 à GOURDON (71690) de nationalité française Demeurant... 81300 GRAULHET
représenté par la SCP A.L. PATUREAU et P. RIGAULT, avoués assisté de Me Jacques ALARY, avocat
INTIMÉS D'autre part,
a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 16 Octobre 2007, devant Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre, Chantal AUBER, Conseiller et Benoît MORNET, Conseiller (lequel, désigné par le Président de Chambre, a fait un rapport oral préalable), assistés de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le Président, à l'issue des débats, que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu'il indique.
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EXPOSE DU LITIGE
Jean-Christophe Z... et Valérie A... ont acquis auprès de Georges B... un immeuble situé 94 rue Anatole France à CAHORS, selon acte authentique en date du 6 février 1999 passé en l'étude de Maître Luc X..., notaire associé de la SCP LESVIGNES X...-REMOND devenue depuis la SCP X...-REMOND-VABRE.
Après l'achat, Jean-Christophe Z... et Valérie A... ont découvert qu'il existait une servitude de passage grevant leur propriété au profit de l'office HLM voisin.
Ils étaient également informés en 2002 par leur vendeur qu'une partie de l'ancienne parcelle cadastrée BY no494 aujourd'hui dénommée BY no 574 de 94 m ² avait été oubliée dans l'acte notarié alors qu'elle devait être incluse dans la vente et que l'intégralité du passage de 50 m ², partie de l'ancienne parcelle BY no 494 figurant dans l'acte de donation devait théoriquement être de 328 m ² et non pas 184 m ².
Le notaire est resté taisant malgré de nombreuses lettres démontrant l'accord tant des acquéreurs que du vendeur pour modifier l'acte.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 9 juin 2006, le tribunal de grande instance de CAHORS a :
-condamné in solidum Maître X... et la SCP X...-REMOND-VABRE à verser à Jean-Christophe Z... et Valérie A... la somme de 20. 000 € à titre de dommages et intérêts ;
-dit que le présent jugement tiendra lieu d'acte rectificatif de l'acte de Maître X..., notaire à CAHORS, en date du 6 février 1999 publié à la conservation des hypothèques de CAHORS le 31 mars 1999 4053 VOL 99 no2972 pour la cession par Georges B... à Jean-Christophe Z... et Valérie A... de la parcelle cadastrée BY no494 devenue BY no574 sise 194 rue Anatole France à CAHORS (acte de division de Maître Jacques LESVIGNES en date du 16 janvier 1999 publié le 18 février 1999 vol 1999 no1495), parcelle omise dans l'acte de Maître X... en date du 6 février 1999 ;
-donné acte à Georges B... de son accord pour cette rectification ;
-condamné in solidum Maître X... et la SCP X...-REMOND-VABRE aux dépens et au paiement d'une indemnité de 1. 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
Maître X... et la SCP X...-REMOND-VABRE ont relevé appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai qui n'apparaissent pas critiquables.
Ils demandent à la cour de réformer le jugement et de débouter Jean-Christophe Z... et Valérie A... de leurs demandes et de les condamner à leur payer une indemnité de 2. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
Ils soutiennent que les parties n'ont jamais manifesté leur volonté d'acquérir ou de céder la parcelle 574, que la servitude de passage objet du litige apparaît sur le plan cadastral en tant que voie publique et que la parcelle 574 est distincte du chemin litigieux qui relève du domaine public.
Jean-Christophe Z... et Valérie A... concluent à la confirmation du jugement sauf à évaluer les dommages et intérêts à la somme de 21. 724 € et à condamner également les appelants à leur payer une somme de 15. 000 € pour résistance abusive en réparation des tracas et désagréments occasionnés.
Ils soutiennent que la parcelle 574 fait nécessairement partie de la vente en ce qu'elle fait partie de la propriété vendue et n'est d'ailleurs pas matériellement séparées des parcelles BY 58 et 576.
Ils ajoutent que la servitude conventionnelle grevant la parcelle BY 494 est mentionnée dans l'acte de vente passé en l'étude de Maître F... le 4 février 1988 entre les époux B... et Monsieur H..., que cet acte est visé dans l'acte de donation du 28 décembre 1990, mentionné par Maître X... dans le chapitre origine de propriété de l'acte de vente litigieux.
Ils ajoutent enfin que le vendeur est lui-même d'accord avec eux et que le refus de procéder à la rectification de l'acte de vente relève de la résistance abusive.
Georges B... conclut à la confirmation du jugement et demande à la cour de constater qu'il n'est formuler aucune demande à son encontre.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I-Sur l'existence d'une faute engageant la responsabilité du notaire
Selon l'article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le notaire est soumis aux principes de responsabilité délictuelle lorsque la mission qui lui est confiée ne tend qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et constitue le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte.
En l'espèce, les obligations confiées à Maître X... relevaient de cette mission.
En vertu de l'article 16 de la loi du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles entre notaires, chaque notaire associé répond sur l'ensemble de son patrimoine des actes professionnels qu'il accomplit, et la société est solidairement responsable avec lui.
La vérification de la consistance de la propriété vendue et la vérification des droits de propriété du vendeur font partie des obligations du notaire.
En l'espèce, il résulte du plan cadastral annexé à l'acte de vente et versé aux débats que la parcelle BY 574 faisait nécessairement partie de la vente en ce qu'il s'agit du seul accès à la porte d'entrée de la maison vendue depuis la rue Anatole France.
De plus, il appartient au notaire de vérifier l'origine de propriété des parcelles et de vérifier s'il existe des servitudes.
S'agissant de l'origine de propriété, il est démontré par Jean-Christophe Z... et Valérie A... qu'une servitude conventionnelle grevait la parcelle BY 494 (aujourd'hui divisée en BY 574 et BY 575) et qu'elle était mentionnée sur l'acte de vente passé en l'étude de Maître F... le 4 février 1988 entre les époux B... (acquéreurs) et Monsieur H... (vendeur).
Il est en effet indiqué page 5 de cet acte : " Monsieur H... déclare que la partie du terrain présentement vendue, située au sud, de forme sensiblement rectangulaire, constitue, à partir de la rue Anatole France, avec une bande de terrain se prolongeant vers l'ouest, pour aboutir à l'avenue Jean Jaurès une servitude de passage au profit de divers propriétaires. "
L'existence de cette servitude démontre que Maître X... est mal fondé à prétendre que le passage appartient au domaine public sans d'ailleurs en rapporter la preuve.
Il résulte encore des actes versés aux débats que cet acte établi par Maître F... le 4 février 1988 est visé dans l'acte de donation des époux B... du 28 décembre 1990, lequel acte de donation est mentionné dans l'acte de vente litigieux établi par Maître X... le 6 février 1999.
Jean-Christophe Z... et Valérie A... rapportent ainsi la preuve que le notaire n'a pas fait les recherches nécessaires relatives à l'origine de propriété.
Cela démontre que si le notaire avait fait ces recherches, en analysant les titres de propriétés antérieurs que lui-même visaient, il aurait nécessairement constaté que cette parcelle BY 574 était la propriété de Georges B..., qui a toujours déclaré qu'il vendait l'ensemble de sa propriété situé 194 rue Anatole France, de sorte que le notaire ne l'aurait pas oublié dans l'acte de vente.
Le notaire aurait également constaté l'existence de la servitude dont il ne fait aucunement état dans l'acte litigieux.
Il résulte de ces éléments que Maître X... a commis une faute engageant sa responsabilité en omettant de mentionner dans l'acte de vente la parcelle BY 574 et la servitude de passage qui grève cette parcelle.
Il apparaît en outre qu'en refusant de rectifier l'acte alors qu'il était sollicité tant par l'acquéreur que par le vendeur, il a fait preuve d'un comportement peu respectueux des obligations mises à sa charge par sa qualité d'officier public ministériel, et peu respectueux des clients qui sont en droit d'attendre qu'il réalise la mission qui lui est confiée.
En s'abstenant de constituer avocat en première instance pour faire appel de la décision, il a fait preuve d'une négligence dolosive à l'égard de Jean-Christophe Z... et Valérie A...
II-Sur le préjudice
Jean-Christophe Z... et Valérie A... allèguent une moins value de 25 % et sollicitent une indemnisation à hauteur de 21. 724 €.
Ils ne peuvent cependant sérieusement soutenir qu'ils n'étaient pas informés de l'existence du passage sur leur propriété alors que celui-ci existe depuis 1983 et qu'il est utilisé quotidiennement par les occupants de l'immeuble voisin.
En revanche, l'étendue de la servitude et les contraintes que celle-ci impose ont pu être mal appréhendées par les acheteurs en l'absence d'information précise du notaire et ils ont pu ne pas comprendre que la servitude existante leur interdisait d'utiliser librement leur propriété, faisant de celle-ci une voie de passage plus qu'une parcelle privative.
Ils ont également pu croire que le passage était une simple tolérance qu'ils pourraient remettre en cause quand bon leur semblerait.
Il est donc établi que l'existence de cette servitude les prive d'un attribut essentiel de leur droit de propriété et ils doivent donc être indemnisés de ce chef.
En outre, l'existence de la servitude aurait pu conduire à une négociation plus favorable du prix ; il convient donc d'indemniser également le préjudice résultant de la perte de chance d'avoir pu négocier une diminution de prix avec le vendeur.
Compte tenu du prix de l'immeuble acquis 86. 895,94 €, le premier juge a fait une juste évaluation de ce préjudice à la somme de 10. 000 €.
Le préjudice résultant du comportement dolosif à l'égard de Jean-Christophe Z... et Valérie A... sera justement réparé par l'allocation dune somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts.
III-Sur les autres demandes
Il convient des confirmer le jugement en ce qu'il tient lieu d'acte rectificatif compte tenu de l'inertie du notaire à réparer ses propres fautes et en ce qu'il a pris acte de l'accord de Georges B..., vendeur, pour cette rectification.
IV-Sur les dépens et les demandes d'indemnités au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile
Maître X... et la SCP X...-REMOND-VABRE succombant à l'instance, ils en supporteront les dépens et seront condamnés à payer à Jean-Christophe Z... et Valérie A... une indemnité complémentaire de 1. 500 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Déclare recevable mais mal fondé l'appel formé contre le jugement rendu le 9 juin 2006 par le tribunal de grande instance de CAHORS ;
Confirme ledit jugement en toutes ses dispositions ;
Condamne in solidum Luc X... et la SCP X...-REMOND-VABRE aux dépens de l'instance, dont distraction de ceux d'appel au profit de la SCP Henri TANDONNET et de la SCP PATUREAU-RIGAULT, avoués, en application de l'article 699 du nouveau Code de procédure civile, et à payer à Jean-Christophe Z... et Valérie A... une indemnité complémentaire de 1. 500 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Jean-Marie IMBERT, Président de Chambre et par Dominique SALEY, Greffier.
Le Greffier, Le Président,
