COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 15e Chambre B
ARRÊT AU FOND DU 06 SEPTEMBRE 2007
Rôle N° 06 / 03116
SARL IMMOBILIARE CONCORDIA Société PENTAGONOS
C /
SA BANQUE HSBC FRANCE Annick X... épouse Y...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 31 Janvier 2006 enregistré au répertoire général sous le n° 05 / 3725.
APPELANTES
SARL IMMOBILIARE CONCORDIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social, Via Don Minzone 11- Casale Monferrato-19033 ALLESANDRIA (ITALIE)
représentée par la SCP LATIL- PENARROYA- LATIL- ALLIGIER, avoués à la Cour, assistée par Me Yann STEMMER, avocat au barreau de NICE
SOCIETE PENTAGONOS, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social, Via Arconi 4- LUGANO / SUISSE
représentée par la SCP LATIL- PENARROYA- LATIL- ALLIGIER, avoués à la Cour, assistée par Me Yann STEMMER, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
SA BANQUE HSBC FRANCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié au siège social, anciennement dénommée S. A. CREDIT COMMERCIAL DE FRANCE, 2, Boulevard de la Croisette-06400 CANNES
représentée par la SCP ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, avoués à la Cour, assistée par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
Madame Annick X... épouse Y... née le 20 Août 1927 à ESPELETTE (64250), demeurant... 06400 CANNES
représentée par la SCP ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, avoués à la Cour, assistée par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 24 Mai 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, M. CAMINADE, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Serge KERRAUDREN, Président Monsieur Jean- François CAMINADE, Conseiller Monsieur Jean- Pierre PRIEUR, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2007.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2007,
Signé par Monsieur Jean- François CAMINADE, Conseiller, en remplacement du Président empêché, et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
La SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS ont interjeté appel du jugement rendu le 31 janvier 2006 dans une instance les opposant à la S. A BANQUE HSBC FRANCE, anciennement dénommée C. C. F, et à Annick X..., épouse Y..., par le juge de l'exécution du Tribunal de Grande Instance de GRASSE, lequel a liquidé l'astreinte prononcée par arrêt du 23 novembre 2004 à la somme de 40. 000 € et les a condamnées in solidum à leur payer cette somme de 40. 000 € au titre de la liquidation d'astreinte ainsi que celle de 3. 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile et a fixé à la charge de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et de la S. A PENTAGONOS une nouvelle astreinte de 10. 000 € par infraction constatée faute par elles de se conformer à l'arrêt du 23 novembre 2004 à compter de la signification dudit jugement ;
Par dernières écritures au fond, dites récapitulatives, notifiées et déposées le 7 mai 2007, les appelantes, la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS, ont conclu :
- à ce que leur appel soit déclaré recevable et bien fondé ;
- à ce que réformant le jugement entrepris en toutes ses dispositions, la S. A HSBC FRANCE, anciennement dénommée C. C. F, et Annick Y..., soient déboutées de toutes leurs demandes ;
- à ce que la S. A. HSBC FRANCE et Annick Y... soient condamnées à leur verser la somme de 10. 000 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
Par dernières écritures au fond, dites récapitulatives, notifiées et déposées le 16 mai 2007, les intimées, la S. A HSBC FRANCE et Annick Y..., ont conclu :
- à ce que la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la société PENTAGONOS soient déclarées irrecevables et mal fondées en leur appel et en soient déboutées ;
- à ce que le jugement entrepris soit confirmé en ce qu'il a dit qu'il y avait lieu à liquider l'astreinte prononcée par arrêt de la Cour d'appel d'AIX- en- PROVENCE du 23 novembre 2004 et à fixer à la charge de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et de la société PENTAGONOS une nouvelle astreinte de 10. 000 € par infraction constatée, faute par elles de se conformer à l'arrêt du 23 novembre 2004 à compter de la signification du jugement ;
- à ce que l'astreinte soit liquidée à la somme de 65. 000 € ;
- à ce que la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la société PENTAGONOS soient condamnées in solidum à leur payer cette somme de 65. 000 € au titre de la liquidation de l'astreinte ;
- à ce que la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la société PENTAGONOS soient condamnées in solidum à leur payer en outre la somme de 5. 000 € à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et celle de 5. 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
- à ce que la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la société PENTAGONOS soient déboutées de toutes leurs prétentions ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2007 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Au fond :
Attendu qu'il résulte des pièces et documents régulièrement produits aux débats que par arrêt en date du 23 novembre 2004, notifié à avoué le 3 décembre 2004 et signifié à partie le 16 février 2005, la Cour d'appel d'AIX- en- PROVENCE, relevant que la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS avaient enfreint la clause d'occupation bourgeoise de l'immeuble prévue par le règlement de copropriété, a réformé l'ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 24 février 2004, et a fait défense à la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et à la S. A PENTAGONOS :
- de permettre tout afflux de personnel dans les parties communes de l'immeuble ;
- d'encombrer les parties communes par des matériels divers tels que panneaux, tables, caisses, chaises ;
- d'apposer des calicots ou banderoles sur les façades de l'immeuble ;
- d'introduire des produits dangereux et d'installer des appareils mettant en danger la sécurité des occupants de l'immeuble, notamment des bouteilles de gaz ;
- de porter atteinte à la tranquillité de l'immeuble ;
le tout sous astreinte de 5. 000 € par infraction constatée par huissier de justice et notifiée aux sociétés intimées tenues in solidum ;
Attendu que les appelantes, la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS, soulèvent un premier moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action, d'une part en ce qu'elle a été introduite à leur encontre alors que les manquements supposés constitués sont intervenus dans une période où les biens étaient loués à des sociétés tierces desquelles elles ne sauraient répondre, même en leur qualité de bailleurs, ne s'agissant pas en l'espèce d'une mise en cause de responsabilité du bailleur du fait de son locataire mais seulement d'une liquidation d'astreinte prononcée à l'encontre de personnes clairement dénommées constituant une sanction qui ne peut, en tant que telle, n'avoir qu'un caractère rigoureusement personnel, et d'autre part, en ce qu'elle est dirigée indistinctement contre ces deux sociétés dont les éventuels manquements doivent être pourtant bien caractérisés à l'égard de chacune d'elles ;
Attendu que sur le caractère mal fondé de l'action en ce qu'elle ne saurait les concerner en tant que bailleurs de locataires successifs et temporaires, il convient de relever qu'aux termes d'une jurisprudence constante à cet égard, tout copropriétaire bailleur doit personnellement répondre du comportement de son locataire et se trouve lui- même en faute si le preneur ne respecte pas ses propres obligations vis- à- vis de la collectivité ;
Qu'en l'espèce, la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA, parfaitement au courant du comportement illicite de ses locataires provisoires, ne peut même alléguer les avoir mis en demeure de cesser leurs abus, les admettant malgré constats, sommations et procédures et décisions de justice, préférant avec la S. A PENTAGONOS recourir à cet usage anormal des appartements loués au minimum 90. 000 € la quinzaine à des fins commerciales, prolongeant le festival de cinéma voisin avec d'importantes nuisances dans un immeuble qui, pour l'essentiel, est à destination d'habitation bourgeoise ;
Que devant cette connivence passive, il est évident que seules les sociétés bailleresses, la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS, sont susceptibles d'être identifiées au sein de la copropriété en question et peuvent être condamnées sous astreinte à faire cesser d'enfreindre le règlement de copropriété pour des manquements commis par leurs locataires qui donnent à bail ces lieux pour des périodes très courtes à des sociétés commerciales qui, à cet effet, les exploiteront intensément ;
Que faire soutenir le contraire viendrait à vider de son objet l'arrêt rendu par cette Cour puisque de fait il serait impossible d'obtenir une décision prononçant une astreinte contre des locataires successifs et toujours différents des lieux ; Qu'en conséquence il convient de considérer que la présente action est de ce chef parfaitement bien dirigée à l'encontre de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et de la S. A PENTAGONOS, propriétaires bailleurs et copropriétaires parfaitement tenus en tant que tels au respect du règlement de copropriété
Attendu en revanche que la question du caractère mal fondé de l'action en ce qu'elle est dirigée indistinctement à l'encontre des deux sociétés appelantes, il convient de rappeler que l'astreinte étant par principe une mesure de contrainte à caractère personnel, il n'est juridiquement possible de liquider une astreinte que si les éléments du dossier permettent une identification réelle et certaine de l'auteur des manquements, et réformation de l'ordonnance entreprise doit être dès lors prononcée de ce chef ;
Attendu, au fond, et au regard des manquements reprochés tant à la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA qu'à la S. A PENTAGONOS, qu'il importe tout d'abord d'observer que l'appartement de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA est sis au dernier étage de l'immeuble avec un très vaste " penthouse " de 270 m ² outre une terrasse en toiture mesurant 250 m ², ainsi qu'un appartement au 4e étage mesurant 225 m ² tandis que la S. A PENTAGONOS est propriétaire de deux appartements aux 3e et 4e étage mesurant 360 m ² ;
Attendu que sur le premier grief formulé d'un afflux de personnes, il convient de constater que le règlement de copropriété prévoit à cet égard que : " Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service, chacun des copropriétaires d'appartement pourra louer les locaux lui appartenant à des personnes honorables et de bonne vie et moeurs, qui devront occuper bourgeoisement " ;
Qu'au regard des seuls procès- verbaux susceptibles d'être invoqués, compte tenu de la date de la signification de l'arrêt du 16 février 2005, excluant de ce fait les actes extra- judiciaires signifiés les 14 et 16 février 2005, seul le procès- verbal de constat dressé le 17 mai 2005 à 19 heures 30 par la S. C. P BERNARD est susceptible d'être pris en considération ;
Que celui- ci mentionne : " A cet instant, une dizaine de personnes (principalement des hommes jeunes) sort de l'appartement (5e étage) et se dirige vers les escaliers... lorsque la porte de l'appartement était ouverte, nous avons pu constater, depuis le palier, qu'un nombre important de personnes se trouvait dans le hall d'entrée " ;
Attendu que cette simple constatation d'une dizaine de personnes, effectuée pendant une période du festival du film international, qui doit aussi être analysée à la lumière des nombreux constats d'huissier de justice effectués respectivement à la requête des sociétés appelantes les 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 mai 2005 à des heures différentes et aléatoires, à la seule discrétion de l'huissier requis, ne permet pas de démontrer en l'espèce un manquement caractérisé ayant durablement troublé la tranquillité de l'immeuble, surtout au regard de l'immense surface des appartements concernés, de celle de la terrasse, de la situation propre à l'immeuble face au Palais des Festivals, la notion " d'occupation bourgeoise " devant aussi et nécessairement s'apprécier au regard de ces facteurs locaux particuliers ;
Qu'au surplus, le " hall d'entrée " dont fait état le procès- verbal de constat est celui de l'appartement sis au 5e étage, propriété de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA, sans qu'il puisse à cet égard et compte tenu du caractère privatif du lieu, être fait le moindre grief d'un quelconque afflux de personnes dans les parties communes, et alors surtout qu'il convient de relativiser ce nombre de personnes jugé " important " par rapport aux appartements pouvant être concernés de 225 m ², 360 m ², voire 520 m ² ;
Attendu que sur le second grief formulé d'une " atteinte à la tranquillité de l'immeuble ", le constat d'huissier dressé le 13 mai 2005 à 22 heures 30, faisant état de bruits de musique et discussions entre plusieurs personnes perçus depuis la chambre des époux Y... comme provenant des escaliers et des couloirs de l'immeuble apparaît insuffisamment caractérisé pour permettre une imputation réelle et certaine à l'un ou plusieurs des appartements pouvant appartenir, soit à la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA, soit à la S. A PENTAGONOS, et doit en conséquence être rejeté comme moyen de preuve insuffisant d'un manquement caractérisé à la condamnation sous astreinte ;
Attendu que les constats d'huissier suivants diligentés les 17 et 18 mai 2005 à 19 heures 30, puis le 20 mai 2005, sans précision de l'heure, ne sont pas davantage probants d'une violation caractérisée de la condamnation sous astreinte dans la mesure où les deux premiers relatent des bruits importants de conciliabules, de rires et d'annonces faites au micro en provenance de la porte d'entrée de l'appartement Ouest, et le second la présence : " d'une cabine sono aménagée par un " DJ " en train de travailler, des enceintes disposées de ci de là sur le toit terrasse diffusant une musique rythmée " sans que soit véritablement établie l'heure de ce dernier constat, le caractère nocturne n'étant pas établi, seule l'heure de retrait de l'huissier constatant étant mentionnée : 20 heures 50, étant ici encore rappelé que la notion " d'occupation bourgeoise " doit nécessairement être appréciée en considération de la disposition particulière des lieux et de leur implantation au 2 boulevard de la Croisette à CANNES ;
Que c'est donc à tort que le premier juge a pu considérer qu'il y avait de ce chef infractions aux termes de l'arrêt de cette Cour aux termes des procès- verbaux susvisés ;
Attendu que sur le troisième grief formulé de " présence de calicots et banderoles " et en dépit des contestations soulevées par les sociétés appelantes, il ressort clairement du procès- verbal de constat des 13 et 14 mai 2005 que l'huissier instrumentaire a pu relever que le 13 mai 2005, vers 22 heures 45, sur la façade de l'immeuble sont apposées au 5e étage une banderole, dépassant le simple format d'une affichette, légendée : " SARATOSA FILMS FESTIVAL " et sur le balcon et au 4e étage des affiches parfois même spécialement éclairées : " SUMMIT ", " INERMEDIA ", " LES FILMS DISTRIBUTION " au 3e étage des affiches " CONCEPT ", les clichés annexés audit procès- verbal étant significatifs de leur importance et de leur visibilité depuis l'extérieur de l'immeuble et donc parfaitement caractéristiques de l'infraction commise tant par la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA, propriétaire de l'appartement du 5e étage, que par la S. A PENTAGONOS, propriétaires des appartements des 4e et 3e étages ;
Attendu que sur le quatrième grief formulé de " l'installation d'appareils mettant en danger la sécurité des occupants de l'immeuble ", l'installation après autorisation du conseil syndical et de mairie d'un groupe électrogène reprochée étant antérieure à la signification de l'arrêt ne pouvant être retenue, le fait d'organiser un cocktail privé en nombre raisonnable au regard de la superficie de l'appartement ne peut être sérieusement reproché à la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA au motif d'une sécurité gravement compromise nullement démontrée, alors que l'absence de panneau de sortie de secours, nullement obligatoire dans un lieu privé, n'est pas suffisant à cet égard ;
Attendu enfin que sur le cinquième et dernier grief formulé d'un " encombrement des parties communes ", il convient d'observer que la présence de deux panneaux en plastique a été constatée par procès- verbal en date du 13 mai 2005 sur le palier du rez- de- chaussée mentionnant " INFERNO DISTRIBUTION " et " FIRST LOOK INTERNATIONAL " et au 5e étage " Le ZEE CLUB est heureux de vous offrir une dégustation MARTINI " et au 4e étage à droite de la porte d'entrée de l'appartement ouest un panneau blanc et lettres noires avec la mention " SUMMIT " ; Que dès lors et ainsi que le confirment pleinement les clichés photographiques joints au procès- verbal, il y a lieu de relever ces infractions parfaitement caractérisées d'une apposition non autorisée de panneaux, grands ou petits, dans les parties communes et ce à l'encontre tant de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA, propriétaire de l'appartement du 5e étage que de la S. A PENTAGONOS, propriétaire de l'appartement du 4e étage ;
Attendu qu'en définitive et par application des dispositions de l'article 36 de la loi du 9 juillet 1991, il convient de liquider l'astreinte sur la base de deux seules infractions relevée et retenues à l'encontre de chacune des deux sociétés appelantes, soit 5. 000 € multipliés par 2 = 10. 000 € respectivement à la charge de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et de la S. A PENTAGONOS ;
Attendu qu'en considération du caractère manifestement peu dissuasif de l'astreinte prononcée, notamment au regard du gain financier généré durant notamment la quinzaine du Festival International du Film de CANNES, c'est à bon droit que le premier juge a fixé à 10. 000 € par nouvelle infraction constatée et notifiée, faute par la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS de se conformer aux dispositions de l'arrêt de cette Cour en date du 23 novembre 2004 à compter de la signification de la présente décision et confirmation du jugement querellé doit donc être prononcée de ce chef ;
Attendu que l'appel de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et de la S. A PENTAGONOS sera donc et en définitive déclaré recevable et partiellement fondé et le jugement déféré sera en conséquence réformé en ce qu'il a à tort prononcé une condamnation in solidum à l'encontre des deux sociétés appelantes et liquidé l'astreinte à la somme de 40. 000 € ;
Qu'il convient dès lors de liquider l'astreinte prononcée par arrêt de cette Cour en date du 23 novembre 2004 à la somme de 10. 000 € à la charge respectivement de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et de la S. A PENTAGONOS et de condamner chacune d'elles à payer à la S. A BANQUE HSBC FRANCE et à Annick X... épouse Y... cette somme de 10. 000 € au titre de la liquidation d'astreinte ;
Que pour le surplus, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a fixé à la charge de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et de la S. A PENTAGONOS une nouvelle astreinte de 10. 000 € par nouvelle infraction constatée, faute par elles de se conformer à l'arrêt de cette Cour en date du 23 novembre 2004 à compter de la signification de la présente décision et en ce qu'il les a condamnées au paiement d'une somme de 3. 000 € par application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
Sur les dommages et intérêts :
Attendu qu'à défaut de preuve d'une faute de nature à rendre réellement abusif ou dilatoire l'appel interjeté par la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS, la demande de dommages et intérêts formulée par la S. A BANQUE HSBC FRANCE et Annick X... épouse Y... sera dès lors rejetée ;
Sur l'application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile :
Attendu en revanche qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge exclusive de la partie intimée, la S. A BANQUE HSBC FRANCE et Annick X... épouse Y..., les frais irrépétibles qu'elle a nécessairement dû engager en cause d'appel ;
Qu'il sera donc alloué, de ce chef et à chacune d'entre elles, la somme de 2. 000 € ;
Attendu que la partie appelante qui succombe doit supporter la charge des dépens ;
PAR CES MOTIFS :
La COUR,
DÉCLARE la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS partiellement fondées en leur appel ;
RÉFORME le jugement déféré en ce qu'il a à tort prononcé une condamnation in solidum à l'encontre des deux sociétés appelantes et liquidé l'astreinte à la somme de 40. 000 € ;
STATUANT à nouveau à cet égard :
LIQUIDE l'astreinte prononcée par arrêt de cette Cour en date du 23 novembre 2004 à la somme de 10. 000 € (dix mille euros) à la charge respectivement de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et de la S. A PENTAGONOS ;
CONDAMNE, d'une part, la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA, et la S. A PENTAGONOS, d'autre part, à payer chacune la somme de 10. 000 € (dix mille euros) au titre de la liquidation d'astreinte à la S. A BANQUE HSBC FRANCE et à Annick X... épouse Y... ;
CONFIRME pour le surplus le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la charge de la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et de la S. A PENTAGONOS une nouvelle astreinte de 10. 000 € (dix mille euros) par nouvelle infraction constatée, faute par elles de se conformer à l'arrêt de cette Cour en date du 23 novembre 2004 à compter de la signification de la présente décision et en ce qu'il les a condamnées au paiement d'une somme de 3. 000 € (trois mille euros) par application de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
DÉBOUTE la S. A BANQUE HSBC FRANCE et Annick X... épouse Y... de leur demande mal fondée de dommages et intérêts ;
Y AJOUTANT, CONDAMNE la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS à payer respectivement à la S. A BANQUE HSBC FRANCE et à Annick X... épouse Y... la somme de 2. 000 € (deux mille euros) chacune, en application des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile ;
CONDAMNE les appelantes succombantes, la SOCIÉTÉ IMMOBILIARE CONCORDIA et la S. A PENTAGONOS, aux entiers dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de procédure civile, avec distraction au profit de la S. C. P d'avoués, ERMENEUX- CHAMPLY- LEVAIQUE, sur son affirmation de droit.
