ARRET No
M. X...
C /
Epx Y...
SELAS PHARMACIE DU MARCHE
A. B. / JA
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ECONOMIQUE
ARRET DU 20 MAI 2008
RG : 07 / 00173
JUGEMENT CONTRADICTOIRE DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AMIENS EN DATE DU 29 novembre 2006
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur Michel, Georges, Emile X... né le 30 juin 1938 à ABBEVILLE (80) de nationalité française... 80000 AMIENS
Comparant concluant par la SCP TETELIN MARGUET ET DE SURIREY, avoués à la Cour et plaidant par Me MARGUET, avocat au barreau d'AMIENS.
ET :
INTIMES
Monsieur Albert, Jean, Elie Y... né le 6 novembre 0945 à LONGMESNIL... 76270 NEUFCHATEL EN BRAY
Madame Josette, Marthe, Janine Y... épouse A... née le 8 juin 1942 à LONGMESNIL 76630 BAILLY EN RIVIERE
Comparants concluants par la SCP LE ROY, avoués à la Cour et plaidant par Me DEVAUCHELLE, avocat au barreau d'AMIENS
SELAS PHARMACIE DU MARCHE ... Centre Commercial 80700 ROYE " prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège ".
Comparante concluante par la SCP SELOSSE BOUVET ET ANDRE, avoués à la Cour et plaidant par Me BONAT, avocat au barreau de COMPIEGNE.
DEBATS :
A l'audience publique du 25 mars 2008 devant Mme BELLADINA, Conseiller, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seul, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 786 du Nouveau code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 mai 2008.
GREFFIER : Mme DEBEVE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme BELLADINA, Conseiller en a rendu compte à la Cour composée de :
M. Brieuc de MORDANT de MASSIAC, Président, M. BOUGON et Mme BELLADINA, Conseillers,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE PUBLIQUEMENT :
Le 20 MAI 2008 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du Nouveau code de procédure civile ; M. Brieuc de MORDANT de MASSIAC, Président a signé la minute avec Mme DEBEVE, Greffier.
DECISION
Il résulte des faits que les locaux, sis 10 place de l'Hôtel de Ville à ROYE, ont fait l'objet d'un bail commercial le 1er janvier 1981 par acte notarié du 26 janvier 1981, renouvelé pour une durée de 9 ans en 1990 et pour 12 ans le 17 septembre 2003 à effet du 1er janvier 2002, entre les consorts Y... et Monsieur X... ; que ce dernier a cédé son fonds de commerce à la SELAS PHARMACIE DU MARCHE le 4 novembre 2003, laquelle a repris le bail commercial et donné congé les 22 juin et 24 juin 2004 pour le 31 décembre 2004.
Lors de l'état des lieux de sortie, les époux Y..., faisant valoir des désordres, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'Amiens qui par ordonnance du 9 mars 2005 à confié une expertise à Monsieur Z..., lequel a déposé son rapport le 30 août 2005.
Entre temps, les consorts Y... ont vendu leur immeuble le 17 mai 2005 pour une somme de 200. 000 €.
Ils ont fait assigner les 7 et 14 novembre 2005 Monsieur X... et la SELAS PHARMACIE DU MARCHE aux fins de les voir condamner solidairement à lui verser à titre principal la somme de 62. 951, 95 € au titre du préjudice subi du fait des réparations locatives nécessaires non exécutés par les preneurs et à une somme de 10. 000 € au titre du préjudice constituée par l'obligation dans laquelle ils se sont trouvés de vendre un bien de famille ainsi que la somme de 3. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du constat d'huissier et de l'expertise.
* * *
Vu l'appel interjeté le 9 janvier 2007 par Monsieur X... d'un jugement rendu le 29 novembre 2006 par le tribunal de grande instance d'Amiens qui a condamné solidairement Monsieur X... et la SELAS PHARMACIE DU MARCHE à payer à Monsieur et Madame Y... une somme de 50. 000 € au titre du préjudice subi du fait de l'inexécution des réparations locatives, débouté les consorts Y... de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral, dit que la SELAS PHARMACIE DU MARCHE devra garantir Monsieur X... à hauteur de 5. 000 €, dit que Monsieur X... devra garantir la SELAS PHARMACIE DU MARCHE à hauteur de 45. 000 €, condamné solidairement Monsieur X... et la SELAS PHARMACIE DU MARCHE aux entiers dépens comprenant les frais liés au constat d'huissier en date du 27 décembre 2004 et les frais d'expertise du 30 août 2005.
Vu les dernières conclusions de Monsieur X... du 25 octobre 2007 par lesquelles il demande à la Cour de :
- infirmer le jugement,-- débouter les consorts Y... de leurs prétentions,
-- à titre infiniment subsidiaire, réduite à de plus justes proportions le montant réclamé,-- condamner la SELAS PHARMACIE DU MARCHE à le garantir de toutes les condamnations pouvant être prononcées,-- condamner les consorts Y... au paiement d'une somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP TETELIN MARGUET et de SURIREY, avoués.
Vu les conclusions de la SELAS PHARMACIE DU MARCHE du 8 octobre 2007 qui a formé appel incident et demande :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,-- débouter les consorts Y... de leurs demande fins et conclusions et notamment de leur appel incident,-- subsidiairement, réduire à de plus justes proportions le montant des sommes allouées,-- en toute hypothèse, déclarer irrecevable et mal fondées toute demande dirigée contre elle,-- condamner les consorts Y... aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP SELOSSE BOUVET et ANDRE, avoués.
Vu les conclusions des consorts Y... du 18 juin 2007 qui demandent de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur X... et la SELAS PHARMACIE DU MARCHE à leur payer une somme de 50. 000 € au titre du préjudice et la somme de 1. 500 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,-- réformer le jugement sur le surplus et condamner solidairement Monsieur X... et la SELAS PHARMACIE DU MARCHE à lui payer une somme de 10. 000 € au titre du préjudice moral,-- condamner solidairement Monsieur X... et la SELAS PHARMACIE DU MARCHE à lui payer une somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,-- condamner Monsieur X... et la SELAS PHARMACIE DU MARCHE solidairement aux entiers dépens comprenant les frais de constat d'huissier et de l'expertise avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP LE ROY, avoués.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2007 et l'affaire fixée pour plaidoirie du 25 mars 2008.
SUR CE :
Attendu que le bail non modifié par les différents renouvellements comprend une clause 1 ainsi rédigée : « il prendra (le locataire) les locaux loués dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours contre le bailleur … le preneur se déclarant prêt … à effecteur à ses frais toutes les réparations et remises en état que nécessiterait l'état des locaux même celles nécessitées par la vétusté ou l'usure. Par conséquence, il ne pourra exiger du bailleur aucune remise en état, ni aucun travail, ni lui faire aucune réclamation quelconque à ce sujet » et une clause 8 ainsi libellée : « il (le locataire) devra jouir des lieux loués en bon père de famille et les entretiendra constamment en bon état de réparations locatives et d'entretien, … à l'expiration du présent bail, il rendra le tout en bon état de réparation, d'entretien et de fonctionnement, conforme à l'état qui sera dressé par l'architecte du bailleur, dans le mois de l'entrée en jouissance … dans le cas où cet état des lieux ne serait pas dressé, le preneur sera considéré comme ayant reçu les locaux en parfait état sans que postérieurement, il puisse établir la preuve contraire... Le bailleur n'aura à supporter pendant tout le cours du présent bail que les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil à l'exclusion de toutes autres » ;.
Attendu qu'au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ;
Attendu qu'aucun état des lieux contradictoire n'est intervenu au moment de l'entrée des deux locataires dans les lieux ;
Attendu que l'état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties, bailleurs et les deux locataires successifs, le 27 décembre 2004 révèle des désordres importants : fissures dans le sol et au plafond, trous dans les murs, traces de meubles, câbles informatique non protégés sortant du sol et fils électriques du mur, installation électrique ancienne, éclairage défectueux dans l'escalier, peinture ou papier peint usagé, abîmé ou non terminé, revêtement de sol manquant ou très usagé, poignées manquantes, éléments sanitaires de la salle de bains fortement usagés et abîmés et ne fonctionnant pas, carrelage éclaté, absence de plusieurs clefs, portes et fenêtres coulissant mal ou dont l'ouverture est difficile, vitres rayées ; que les photos communiquées par l'huissier témoignent d'un état de vétusté de l'ensemble, de dégradations et d'un défaut d'entretien importants ;
Attendu que le rapport d'expertise constate qu'il n'existe pas d'état des lieux à l'entrée, et récapitule les travaux de remise en état au regard de l'état des lieux de sortie, en chiffre le coût fixé à 62. 951, 95 € TTC dont 28. 268, 08 € TTC pour la partie commerciale et 34. 683, 87 € pour la partie habitation ; que l'expert indique que la vétusté constatée n'a pu se produire entre novembre 2003 et décembre 2004 et que les dégradations que la SELAS PHARMACIE DU MARCHE a pu commettre seraient dû au déménagement soit une partie imputable à la SELAS de 10 % environ du montant des réparations ; qu'aucun des travaux chiffrés ne peuvent être mis à la charge du bailleur en application des dispositions du bail ;
Attendu que le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution des obligations locatives du preneur entraînant une perte financière soit lors de la relocation soit lors de la vente, peu important que la vente ait été réalisée avant que le jugement soit rendu ; qu'au vu des clauses du bail et du rapport d'expertise, la responsabilité des locataires et le préjudice du bailleur sont établis ;
Attendu que la Cour ne trouve aucun moyen de nature à modifier le jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un préjudice certain et établi subi par les propriétaires lors de la vente de leur immeuble et la condamnation solidaire de Monsieur X... et de la SELAS PHARMACIE DU MARCHE au regard des dispositions du bail et de l'acte de cession du fonds de commerce à payer aux consorts Y... la somme de 50. 000 € ; que contrairement à ce qu'indique la SELAS PHARMACIE DU MARCHE, Monsieur X... a réitéré une demande en garantie contre le successeur et la Cour fait sienne le partage établi par les premiers juges sur les garanties à hauteur de 5. 000 € que doit la SELAS PHARMACIE DU MARCHE à Monsieur X... et à hauteur de 45. 000 € que doit Monsieur X... à la SELAS PHARMACIE DU MARCHE ; qu'il en est de même sur le préjudice moral repris en cause d'appel par les bailleurs qui soutiennent qu'ils ont dû vendre un bien de famille (de leur oncle), alors que le choix de ne pas conserver l'immeuble était dicté par des considérations d'ordre personnel, les consorts Y... auraient pu opter pour la relocation après réparation ; qu'enfin ils ne caractérisent pas les soucis engendrés par le comportement des locataires, de sorte que cette demande ne peut prospérer ;
Attendu que succombant en son appel, Monsieur X... supportera la charge des dépens d'appel, la SELAS PHARMARCIE DU MARCHE conservant les siens ; que le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens de première instance comprenant les frais d'expertise judiciaire et les frais liés au constat d'huissier ;
Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé la totalité des frais irrépétibles qu'il a dû supporter en cause d'appel ; que Monsieur X... sera condamné à payer aux consorts Y... la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de la demande formulée sur le même fondement.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne, en cause d'appel, Monsieur X... à payer aux consorts Y... la somme de 2. 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toute autre demande,
Condamne Monsieur X... aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP LE ROY, avoués, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
