COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE COMMERCIALE FL/IL X... N : 309 AFFAIRE N : 04/01476 Jugement du 07 Janvier 2004 Tribunal de Grande Instance de SAUMUR no d'inscription au RG de première instance 03/00387
X... DU 17 OCTOBRE 2006
APPELANT : Monsieur Michel Y... Le Z... ... 60200 COMPIEGNE représenté par la SCP CHATTELEYN ET GEORGE, avoué à la Cour assisté de Maître DUCET, avocat au barreau de COMPIEGNE) INTIMEE :
La SA CHAUSSURES BREHERET ... 49400 SAUMUR représentée par Maître VICART, avoué à la Cour assistée de Maître Jean-Pierre MALIVERT, avocat au barreau de SAUMUR COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Septembre 2006 à 14 H 15, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame LOURMET, Conseiller, qui a été préalablement entendu en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame FERRARI, Président de chambre
Madame LOURMET, Conseiller
Monsieur FAU, Conseiller Greffier lors des débats : Monsieur A... X... :
contradictoire
Prononcé publiquement le 17 octobre 2006 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du Nouveau Code de procédure civile ;
Signé par Madame FERRARI, Président, et par Monsieur A..., Greffier. ***
Suivant acte notarié du 26 mai 1992, Monsieur Y... a donné à bail à la société Chaussures Bréheret partie d'une maison à usage d'habitation et de commerce de chaussures située à Saumur, ..., pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1992, moyennant un loyer annuel de 52 045,43 francs.
Par acte d'huissier du 26 septembre 2000, Monsieur Y... a donné congé à la société Chaussures Bréheret pour le 31 mars 2001 avec offre de renouvellement du bail, moyennant un loyer porté à la somme annuelle de 138 000 francs.
La société Chaussures Bréheret a accepté le renouvellement du bail mais a notifié son désaccord sur le prix du bail renouvelé.
Monsieur Y... est appelant du jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Saumur en date du 7 janvier 2004 qui l'a débouté de sa demande aux fins de fixation du loyer commercial renouvelé hors plafonnement, et qui l'a condamné à payer à la société Bréheret la somme de 700 euros en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Par arrêt avant dire droit du 28 juin 2005, cette Cour a ordonné une expertise.
Monsieur B... a établi son rapport d'expertise, le 12 décembre 2005. *
Vu les dernières conclusions de :
- la société Chaussures Bréheret du 31 mai 2006 sollicitant la confirmation du jugement entrepris ;
- Monsieur Y... du 19 juin 2006 tendant à l'infirmation du jugement pour voir constater le principe du déplafonnement et fixer à la somme de 21 038 euros en principal et hors charges, le montant du loyer en renouvellement à compter du 1er avril 2001, et subsidiairement, à la désignation d'un nouvel expert.
SUR CE,
En application de l'article L 145 -33 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. C..., l'article 23-6 du décret du 30 septembre 1953 limite le montant du bail renouvelé en instituant un mécanisme de plafonnement du loyer. Le mécanisme du plafonnement est écarté et le loyer est fixé à la valeur locative lorsque le loyer du bail porte sur des locaux qui ont connu une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23 -1 à 23 -4 du décret du 30 septembre 1953.
Il s'agit des caractéristiques du local considéré (article 23 -1), de la destinations des lieux loués (article 23 -2), des obligations respectives des parties (article 23 -3) et des facteurs locaux de commercialité (article 23 -4).
L'article 23 -6 n'exige pas la modification de tous le éléments qu'il énumère. La modification notable d'un seul élément suffit pour
écarter le plafonnement.
La modification invoquée doit être notable c'est-à-dire suffisamment importante. Elle doit être intervenue au cours du bail échu.
Aux termes de son rapport, l'expert n'a pas retenu de modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux et des obligations respectives des parties.
S'agissant des facteurs locaux de commercialité, il a émis l'avis que l'ensemble de ces facteurs ne permettent pas de valoriser de plus de 10% la valeur locative du local considéré.
Monsieur Y... critique l'expertise de Monsieur B... qu'il juge incohérente. Il soutient que les éléments déterminant la valeur locative ont été notablement modifiés au cours du bail, et qu'en conséquence, le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et correspondre à la valeur locative. La société Chaussures Bréheret s'y oppose.
S'agissant du local loué, Monsieur Y... fait valoir qu'il a fait procéder en cours de bail au ravalement de la façade du bâtiment, ce qui n'a pu qu'apporter un embellissement certain au commerce.
Le rapport d'expertise de Monsieur B... est taisant sur le ravalement de l'immeuble en partie loué à la société Chaussures Bréheret. Il est toutefois établi que l'immeuble situé ... à Saumur, dont le rez-de-chaussée, le premier étage et la cave sous partie, sont loués à la société Chaussures Bréheret, a fait l'objet d'un ravalement le 16 juillet 1993 à l'initiative du
bailleur, qui en a supporté les frais.
Le ravalement invoqué par Monsieur Y... intéresse les trois étages de l'immeuble, dont les deux derniers ne sont pas loués à la société Chaussures Bréheret.
Le rez-de-chaussée du magasin (115 m2 de surface utile dont 91 de magasin), dont la devanture est constituée d'une vaste vitrine couvrant quasiment toute la largeur de l'immeuble, n'est pas concerné par ce ravalement (cf les photographies produites dont celles annexées au rapport de Monsieur D..., géomètre-expert). L' aspect du rez-de-chaussée, par lequel la clientèle accède au magasin, est resté inchangé.
Dans ces conditions et compte tenu de la configuration des lieux, qui comportent un balcon au premier étage sur toute la largeur de l'immeuble surplombant tout le rez-de-chaussée du magasin, il n'est pas prouvé que le ravalement pris en charge par le bailleur, qui intéresse seulement le premier étage, dont l'entretien incombe au preneur, constitue une modification notable pour le commerce de chaussures Bréheret.
Monsieur Y... n'établit pas que la rue Franklin Roosevelt ne présente sa configuration actuelle (rue semi-piétonne, à larges trottoirs) que depuis le 12 mai 1995.
S'agissant des caractéristiques propres au local loué, la preuve n'est pas faite d'une modification notable au cours du bail échu.
Relativement à la destination des lieux et des obligations des
parties, la preuve n'est pas rapportée d'un changement notable intervenu au cours du bail écoulé.
L'appelant soutient que présentent une évolution favorable et notable des facteurs locaux de commercialité l'arrivée de grandes enseignes et la réhabilitation des locaux vacants.
Il reproche à l'expert d'avoir oublié le parking de la place Chanzy qui constitue un élément favorable, quant bien même aucune place de parking n'aurait été crée. Il argue aussi de l'amélioration des dessertes de transport et des actions (contrats FISAC) qui ont favorisé le commerce.
Il fait encore grief à l'expert de ne pas avoir retenu les autres facteurs qu'il mettait en avant : création de la deuxième ceinture de circulation, inscription au patrimoine mondial du site du Val de Loire, en ce compris le parc naturel Loire Anjou Touraine, fréquentation touristique en augmentation.
Il fait valoir enfin des éléments non invoqués par l'expert :
l'évolution du prix de vente des commerces et les chiffres d'affaires des commerces voisins.
A cet endroit, il importe de relever que l'article 23 -5 du décret sus visé, qui a trait aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, ne fait pas partie de ceux dont l'évolution notable peut permettre le déplafonnement. Il n'y a pas lieu de tenir compte de l'évolution des chiffres d'affaires des commerces voisins ni de leur
prix de vente.
Pour justifier le déplafonnement, la modification des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Selon la société Chaussures Bréheret, le parking de la place Chanzy, vanté par Monsieur Y..., n'est pas récent. L'appelant ne prouve pas que ce parking a été crée pendant le bail échu. Cet élément ne peut donc être pris en compte comme une modification des facteurs locaux de commercialité.
Relativement au stationnement aux environs du commerce considéré, l'expert judiciaire, qui n'est pas utilement démenti, a mis en évidence l'exécution de simples travaux d'amélioration, sans création de stationnement supplémentaire, qui ne présentent pas une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, ni même le stationnement en temps réel.
S'agissant du secteur commercial, l'expert n'a pas méconnu l'arrivée de nouvelles enseignes nationales en 1995 qui ont aménagé à l'emplacement d'un ancien centre commercial.
C'est gratuitement que Monsieur Y... soutient qu'elles ont remplacé "de vieux locaux obsolètes". S'il affirme qu'en 1992, la rue comportait 9 enseignes nationales et en 2001, 16 enseignes nationales sur un total de 27 magasins, occupant 80% des surfaces de vente soit une hausse de plus de 70% des implantations d'enseignes nationales pendant la période du bail à renouveler, il ne le prouve pas.
L'expert a noté que les nouvelles enseignes nationales ont eu pour effet de dynamiser la rue .... Il a toutefois ajouté qu'il ne s'agit pas d'une création de surface commerciale nouvelle mais d'un simple aménagement de locaux existants.
Il a émis l'avis que cet aménagement d'un local commercial avec division ne présente pas une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité puisqu'il existait déjà une surface commerciale avant travaux. Son avis n'est pas sérieusement démenti.
L'expert a mentionné qu'à proximité du local considéré, 340 logements restés vacants ont été réhabilités puis loués ou vendus. Il a admis que cette augmentation du nombre d'habitants à proximité des commerces ne peut que leur être profitable. Il a considéré que cette augmentation présente une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, mais qu'à elle seule, elle ne peut pas engendrer une hausse significative de la valeur locative des locaux considérés, dans la mesure où aucun élément ne permet de mesurer l'impact commercial vis-à-vis du local considéré.
Cet avis est critiqué par Monsieur Y.... Cependant, ainsi que le fait remarquer avec pertinence la société Chaussures Bréheret, elle exploite un commerce de chaussures, de sorte qu'il ne s'agit pas, pour les habitants du quartier, d'un commerce où ils sont susceptibles de se rendre quotidiennement. C'est sans preuve que Monsieur Y... affirme que le niveau de vie des habitants de ce quartier réhabilité est supérieur d'où leur possibilité plus importante d'acheter des chaussures, étant observé que l'enseigne du magasin considéré est "La Foire aux Chaussures".
Au regard de ce commerce, il n'est pas prouvé que la réhabilitation des locaux vacants a eu une incidence significative sur le commerce considéré.
Relativement à la population, l'expert a indiqué qu'entre 1990 et 1999, la population de Saumur compte 274 habitants en moins selon L'INSEE, et que sur les 32 communes que compte l'agglomération, on constate une hausse de 352 habitants, y compris la ville de Saumur. De ce fait, la hausse enregistrée sur la zone de chalandise est de 0,003% alors que sur la même période la hausse de la population sur le département de Maine et Loire présente un taux de 0,04%.
Ces données ne sont pas sérieusement contredites. Il n'est pas prouvé une augmentation importante de la population de Saumur et de son agglomération durant le bail échu.
En définitive, la faible augmentation de la population ne présente pas une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.
Pour la période considérée, l'expert a retenu l'amélioration des deux lignes de transport en commun, Baugé-Saumur et Cholet-Saumur, ayant donné lieu à une desserte supplémentaire.
Selon l'expert, cette amélioration des deux lignes de transport est peu significative et ne peut entraîner, à elle seule, une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. Cet avis de l'expert n'est pas utilement contesté par Monsieur Y...
Rien n'établit que la création d'un tunnel à proximité du château de Saumur, non situé au centre de la ville, facilite la chalandise dans
la rue ... où est implanté le commerce dont il s'agit qui, elle se trouve en centre ville.e dans la rue ... où est implanté le commerce dont il s'agit qui, elle se trouve en centre ville.
S'agissant des contrats FISAC, invoqués par Monsieur Y..., l'expert a expliqué que les deux contrats FISAC (Fonds d'Intervention pour la Sauvegarde de l'Artisanat et du Commerce) réalisés en 1996 et en 1999 ont présenté deux volets, le premier concernant la promotion d'actions commerciales ponctuelles et le second, l'investissement urbain tel que l'amélioration de l'éclairage, l'installation d'horodateurs ou la décoration pour les fêtes de fin d'année.
Il a considéré que ces actions ont pu favoriser le commerce de façon très ponctuelle mais ne peuvent pas être considérées comme un facteur local de commercialité dans la mesure où ces actions ne sont pas durables.
Certes, l'amélioration de l'éclairage et l'installation d'horodateurs sont des actions durables dans le temps, ainsi que le fait observer Monsieur Y....
Il reste cependant à établir que l'amélioration de l'éclairage, l'installation d'horodateurs et les actions commerciales ponctuelles, même à considérer qu'elles permettent une animation renouvelée au cours de l'année comme le soutient Monsieur Y..., ont eu, au cours du bail échu, une incidence au regard du commerce exploité par la société intimée. Cette preuve n'est pas faite.
C'est gratuitement que Monsieur Y... prétend que la création d'une deuxième ceinture de circulation autour de l'hypercentre par la
création de la rue d'Anjou "n'a pu qu'accroître la commercialité de la rue ...".
Certes, l'expert n'invoque pas l'inscription au patrimoine mondial du site du Val de Loire, en ce compris le parc naturel Loire Anjou Maine, et la fréquentation touristique à Saumur.
Toutefois, il n'est pas établi que cette inscription et l'augmentation du tourisme, si tant est qu'elle soit de 25% pour la période considérée, ont eu une influence sur le commerce de vente de chaussures de la société intimée, qui n'est pas lié au tourisme.
En définitive, la preuve n'est pas rapportée que les locaux loués par Monsieur Y... à la société Chaussures Bréheret ont connu une modification notable des éléments visés aux articles 23 -1 à 23 - 4 du décret du 30 septembre 1953, entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Sans qu'il y ait lieu d'ordonner une nouvelle expertise, qui n'est pas justifiée, le jugement déféré sera confirmé.
Par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Monsieur Y... sera condamné à payer à la société Chaussures Bréheret une somme de 2200 euros au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel.
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, la demande formée à ce titre par Monsieur Y... sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré ;
Y Ajoutant ;
Condamne Monsieur Y... à payer à la société Chaussures Bréheret une somme de 2200 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Condamne Monsieur Y... aux dépens d'appel, y compris les frais d'expertise, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du nouveau Code de procédure civile. LE GREFFIER
LE PRESIDENT D. A...
I.FERRARI
