COUR D'APPEL
D'ANGERS
1ère CHAMBRE BBD / JC
ARRET N 518
AFFAIRE N : 08 / 01587
Jugement du 10 Septembre 2007
Tribunal de Grande Instance d'ANGERS
no d'inscription au RG de première instance 05 / 03794
ARRET DU 05 NOVEMBRE 2008
APPELANTS :
Monsieur Abed X...
né le 09 Juillet 1959 à CONSTANTINE (ALGÉRIE)
...
49100 ANGERS
Madame Sophie Y... épouse X...
née le 13 Janvier 1965 à ANGERS (49000)
...
49100 ANGERS
représentés par la SCP GONTIER-LANGLOIS, avoués à la Cour-No du dossier 44504
assistés de Maître PIEDNOIR, avocat au barreau d'ANGERS
INTIME :
Maître Benoît Z...
...
49350 LES ROSIERS SUR LOIRE
représenté par la SCP DUFOURGBURG-GUILLOT, avoués à la Cour-No du dossier 00013704
assisté de Maître GIBOIN J., avocat au barreau d'ANGERS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 1er Octobre 2008 à 13 H 45, en audience publique, Monsieur DELETANG, président, ayant été préalablement entendu en son rapport, devant la Cour composée de :
Monsieur DELÉTANG, président de chambre
Monsieur TRAVERS, conseiller
Madame VAUCHERET, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame PRIOU
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 05 novembre 2008, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Monsieur DELETANG, président, et par Madame PRIOU, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par jugement du Tribunal de Grande Instance d'ANGERS, en date du 10 Septembre 2007, il a été statué en ces termes :
CONDAMNE Maître Z... à payer à Monsieur et Madame Abed X... les intérêts au taux légal ayant couru entre le 16 Février 2004 et le 4 Août 2006 sur la somme de six cent soixante dix-sept euros trente quatre centimes (677, 34 euros) ;
DEBOUTE Monsieur et Madame X... de toutes leurs autres demandes comme non fondées ;
DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;
REJETTE les demandes d'indemnités formées au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
FAIT MASSE des dépens et DIT qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties ;
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Vu les dernières conclusions de monsieur Abed X... et de madame Sophie Y... épouse X... (les époux X...) en date du 26 juin 2008
Vu les dernières conclusions de Maître Benoît Z... en date du 30 juin 2008
Vu l'ordonnance de clôture en date du 30 juin 2008
*****
Par acte du 13 décembre 2005, les époux X... ont assigné Maître Z..., notaire aux ROSIERS / LOIRE, en réparation des préjudices qu'ils estimaient avoir subis en conséquence de ses fautes à l'occasion de plusieurs opérations où il était intervenu à leur demande.
Ils lui reprochaient ainsi,
- en premier lieu, lors d'un projet d'acquisition d'un immeuble appartenant aux époux A..., d'avoir été défaillant et, par son manque de diligence, de leur avoir fait perdre la chance de percevoir la clause pénale et de les avoir mis en situation de supporter les frais de divers professionnels,
- en second lieu, d'avoir perçu indûment des honoraires sans les avoir avertis au préalable
-en troisième lieu, de les avoir mal conseillés dans le choix d'un contrat de mariage, les orientant vers un contrat de communauté universelle sans attirer leur attention sur les conséquences fiscales
-en quatrième lieu, d'avoir, de sa propre initiative, engagé des frais de géomètre inutiles en vue d'une vente aux époux B... qui ne s'est pas réalisée
Postérieurement à l'assignation, Maître Z... s'est reconnu redevable de la somme de 677, 34 € correspondant aux honoraires litigieux et a restitué les fonds le 4 août 2006.
Par jugement du 10 septembre 2007, le tribunal, statuant dans les termes ci-dessus rappelés, les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes, sauf à condamner Maître Z... au paiement des intérêts sur la somme due au titre des honoraires.
Les époux X... ont relevé appel de cette décision.
Ils demandent à la cour de :
• les recevoir en leur appel ainsi qu'en leurs demandes et y faire droit
• infirmer le jugement entrepris
• constater que Maître Z... a manqué à son devoir de conseil et à son obligation d'information
• condamner Maître Z... à payer aux concluants
la somme de 20. 190, 84 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2004 correspondant au préjudice subi dans l'affaire A...
la somme de 31. 255, 09 € avec intérêts au taux légal correspondant au préjudice subi au niveau du contrat de mariage rédigé par Maître Z...
la somme de 625, 10 € avec intérêts au taux légal correspondant au préjudice subi dans l'affaire B...
préciser que les intérêts au taux légal sont dus sur la somme de 677, 34 € entre le 1er février 2004 et le 4 août 2006
• confirmer le jugement entrepris en ses dispositions non contraires aux présentes
• condamner Maître Z... à leur verser la somme de 3. 735 € au titre des dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, outre celle de 4. 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile
• rejeter toutes prétentions contraires
• condamner Maître Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile
Maître Z... demande de :
• déclarer les époux X... mal fondés en leur appel
• confirmer le jugement déféré
• les débouter de toutes leurs demandes contraires
• les condamner au paiement de la somme de 2. 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile
MOTIFS
Sur la vente A...- C...
Monsieur Abed X... a signé le 6 mars 1999 avec les époux A...- C... un compromis par lequel il se portait acquéreur pour la somme de 1. 700. 000 francs d'une maison d'habitation située... à ANGERS, sous condition suspensive de réalisation d'un prêt dans le délai de 45 jours. Il n'était pas prévu de date pour la signature de l'acte authentique. Maître D... pour monsieur A... et Maître E... pour madame A... étaient désignés pour la rédaction de l'acte, éventuellement assistés de Maître Z... pour l'acquéreur. Cette opération était négociée par le Cabinet LAUR Immobilier.
Apprenant par Maître D... au mois de mars 1999 que les vendeurs n'avaient pas rempli leur engagement de construire à frais commun avec leur voisin un mur en limite de propriété, monsieur X... faisait connaître par courrier de Maître Z... du 30 avril 1999 son souhait que les époux A...- C... lui reverse le jour de la vente une somme de 70. 000 francs correspondant aux frais supplémentaires imprévus que lui imposait cette servitude.
Les tractations postérieures n'aboutissaient pas et, en définitive, l'immeuble était vendu à un autre acquéreur.
Par acte du 15 février 2001, monsieur X... a fait assigner les époux C... devant le tribunal de grande instance d'ANGERS pour obtenir le paiement d'une somme de 25. 916, 33 €, représentant le montant de la clause pénale, outre les intérêts.
Le jugement du 14 mai 2002, qui faisait droit à sa demande dans son principe et limitait le montant de la clause pénale à une somme de10. 670 €, était infirmé par un arrêt de cette cour du 21 octobre 2003, lequel déboutait l'ensemble des parties, considérant que ni monsieur X... ni les époux A...- C... ne pouvaient prétendre au bénéfice de la clause pénale, faute de mise en demeure de régulariser la vente.
Les époux X... font valoir que, si Maître Z... n'a pas participé à la rédaction du compromis de vente, il a largement participé aux négociations postérieures, a pu se rendre compte que la convention n'était pas parfaite et qu'elle nécessitait de fixer une date de convocation pour la réitération, avec au besoin une mise en demeure. Ils font observer que, si Maître Z... a bien rédigé une lettre le 11 juin 1999 pour demander la réitération de l'acte, ce courrier ne valait pas mise en demeure ainsi que l'a relevé la cour dans son arrêt du 21 octobre 2003. Ils estiment aussi que le notaire aurait dû faire publier le compromis.
Le tribunal, pour les débouter, a relevé qu'il ne pouvait rien être reproché à Maître Z... quant à la rédaction même du compromis puisqu'il n'en était pas le rédacteur et qu'il n'avait par ailleurs pas été chargé des pourparlers préalables à la vente.
Il résulte des explications des parties, corroborées par les pièces communiquées, que le compromis de vente a été rédigé par le négociateur, le cabinet LAUR IMMOBILIER, sans intervention de Maître Z... et que, si ce document ne comportait pas de date quant à la réitération par acte authentique, la cause du retard à la signature trouve son origine dans un désaccord sur le prix, monsieur X... voulant obtenir la remise d'une somme de 70. 000 francs en compensation d'une servitude dont l'existence lui avait été révélée postérieurement à la conclusion du compromis. De cette exigence, refusée par les vendeurs, est née une situation de blocage qui ne s'est pas résolue, les époux A...- C... vendant en définitive à une autre personne pour le prix qu'ils souhaitaient.
Si Maître Z... était le notaire de l'acquéreur et devait l'assister à l'acte, il n'avait pas été chargé par lui de négocier et il ne pouvait pas prendre d'initiative pour fixer la date de signature d'un acte authentique alors que les parties, encore d'accord sur la chose, ne l'étaient plus sur le prix. Au demeurant, les parties ne s'accordant plus sur les termes de la transaction, une mise en demeure n'aurait pas pu porter sur la réitération d'un acte conforme à la volonté des deux parties, ou alors la mise en demeure aurait porté sur la réitération d'une vente dans les seuls termes du compromis, lequel n'était pas conforme à la volonté et aux intérêts de son client.
Pour les mêmes raisons, il ne pouvait faire transcrire la promesse de vente.
Aucune faute de Maître Z... n'étant démontrée, le jugement sera en conséquence confirmé.
Sur le choix du contrat de mariage
Par courrier du 2 juillet 2001, les époux X... ont saisi Maître Z... de leur souhait d'être conseillé dans le choix d'un régime matrimonial et ils ont défini leurs objectifs :
" Nous attirons notamment votre attention quant aux incidences à long terme de nos décisions d'aujourd'hui, particulièrement sur le plan fiscal. Aussi nous faisons appel à toutes votre compétence pour nous conseiller et à votre imagination pour mettre en place les montages nécessaires afin de profiter au maximum des opportunités juridiques qui nous permettront de conserver, dans les meilleures conditions, le patrimoine en phase de constitution et, si tout se passe bien de le transmettre, sachant qu'il s'agit de notre outil de travail. "
Dans cette optique, Maître Z... leur a proposé d'adopter un régime de communauté universelle ou un régime de participation aux acquêts et ils ont opté pour la communauté universelle.
Ils exposent qu'ils ont dû, depuis, exposer 9. 875 € de frais au titre des premiers apports et que, suivant une estimation à laquelle ils ont fait procéder, les sommes qu'ils devront débourser sur le reste de leur patrimoine immobilier seront de 19. 880, 09 €. Ils reprochent au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil en ne les éclairant pas sur la portée fiscale de leur choix, soulignant qu'un régime séparatiste leur aurait convenu et que, bien informés, ils auraient opéré un choix différent. Ils soulignent que la preuve de l'information, qu'ils contestent avoir reçue, incombe au notaire.
Lorsque les époux X... ont saisi leur notaire dans la perspective de leur mariage, monsieur X... était à la tête d'un patrimoine immobilier important mais grevé de dettes, constitué d'immeubles achetés en vue de la rénovation et de la location et ce patrimoine était exploité en commun par monsieur X... et madame Y... et constituait leur outil de travail,
L'activité professionnelle du couple ne lui donnait aucune compétence particulière en matière de droit des régimes matrimoniaux et des successions.
Des objectifs définis, il résulte que Monsieur X... voulait garder le contrôle du patrimoine en cours d'acquisition, et ne pas avoir, en cas de divorce, à partager les biens acquis en son nom propre. Madame Y... voulait être protégée en cas de divorce, et avoir une compensation sur le fruit de son activité. Chacun d'eux désiraient protéger son conjoint et ses enfants en cas de décès ou d'invalidité et former une communauté concernant la maison principale et les biens à venir.
Les époux X... ne contestent pas que le régime de la communauté universelle répondait à leurs objectifs annoncés dans leur courrier. Parmi ceux-ci figurait une préoccupation fiscale à long terme mais ils n'avaient rien précisé sur l'aspect fiscal à court terme et, spécialement, ils n'avaient pas exprimé un souhait particulier d'éviter les difficultés qu'ils rencontrent maintenant et reprochent au notaire.
Pour autant, le devoir d'information de ce dernier doit porter sur tous les aspects de l'opération dont il est chargé, et notamment sur les toutes les conséquences fiscales. Si Maître Z... s'efforce de démonter que le régime adopté était celui qui correspondait le mieux aux souhaits de ses clients, il ne soutient pas avoir informé ceux-ci de manière précise des conséquences fiscales de leur choix. En l'état des pièces versées, il n'est pas établi, et il ne peut même être déduit, que cette information a été effectivement donnée, même lors d'un entretien.
Il apparaît que, complètement informés, et quitte à renoncer à certains avantage du régime de communauté universelle, les époux X... ne se seraient pas engagés à opter pour ce régime qui impliquait pour eux des frais importants immédiats car leur situation d'endettement, que connaissait bien le notaire pour être intervenu à plusieurs reprises pour eux, et la modestie de leurs ressources (constituées pour l'essentiel de la pension militaire de monsieur X..., leurs biens immobiliers ayant été acquis avec de larges crédits et le produit des locations étant absorbé par le remboursement des emprunts) ne leur permettait pas de les assumer..
Il en résulte dans ces conditions qu'ils subissent, du fait du défaut d'information, un préjudice. Celui-ci n'est pas éventuel puisqu'il s'est déjà réalisé à hauteur de 9. 875 € et que, pour le surplus, il sera inéluctablement supporté sur le reste du patrimoine, dont l'état a été dressé et qui entraînera des frais à hauteur de 19. 880, 09 € ainsi qu'il résulte du document établi par Maître F..., notaire à SELLES SUR CHER.
Le jugement sera réformé sur ce point et il sera alloué aux époux X... une somme de 29. 755, 09 €. La demande complémentaire de 1. 500 € sera rejetée, les frais liés à l'établissement de l'acte ne constituant pas un préjudice alors que, quel que soit le contrat adopté, ils auraient dû les supporter.
Sur les honoraires dus au titre de l'article 4
La somme litigieuse (677, 34 €) a été restituée par Maître Z... le 4 août 2006 après mise en demeure du 16 février 2004 et saisine de la Chambre des Notaires.
Le tribunal s'est prononcé sur les intérêts au taux légal et, dans son dispositif, a prononcé condamnation pour la période ci-dessus rappelée.
Il s'est néanmoins glissé une erreur matérielle dans le § 5 de la page 5 des motifs, y étant fait état de la période du " 16 février 2004 au 4 août 2005 ".
Cette erreur sera rectifiée en tant que de besoin.
Sur le projet de cession époux X...- époux B...
Les époux X... étaient propriétaires d'un immeuble à BRISSAC-QUINCE et sont entrés en pourparlers avec les époux B... en vue d'une vente. Initialement, les intéressés n'envisageaient que l'acquisition du garage puis les tractations ont été étendues à l'ensemble du bien. Pendant la période de négociation, Maître Z... a chargé un géomètre de réaliser une division cadastrale destinée à l'information des époux B... et ceux-ci ont réglé la facture du géomètre, d'un montant de 502, 50 €.
Le 18 février 2002, les époux X... ont fait une proposition de vente qui a été refusée le 24 mai suivant par les époux B.... En définitive, les époux X... ont remboursé les frais de géomètre le 5 mai 2003 et ont vendu leur bien, dans sa globalité le 23 décembre 2003 aux époux G....
Ils reprochent à Maître Z... d'avoir lui-même chargé un géomètre d'une division cadastrale et considèrent que son devoir de loyauté et de prudence aurait dû le conduire à leur expliquer la portée de la division cadastrale avant de faire intervenir le géomètre. Ils estiment que leur préjudice est double puisqu'ils ont exposé des frais inutiles et que l'opération a retardé la vente.
Il n'est pas douteux que la division de l'immeuble et la vente du garage seul avaient pour conséquence de constituer une vente par lot et d'appliquer aux époux X... la fiscalité de marchand de bien (BIC), circonstance qui les a conduits à rechercher d'autres solutions.
Le premier juge a exactement analysé les correspondances échangées les 17 et 19 juillet 2002 qui ne mettent pas en évidence que les époux X... auraient confié au notaire une mission préalable de réaliser une étude fiscale aux pourparlers de vente avec les époux B....
De leurs propres écritures, il résulte que, sur ces pourparlers qu'ils avaient eux-mêmes engagés, ils avaient fait procéder à une étude fiscale au mois de février 2002 auprès d'un avocat fiscaliste.
Pour prétendre qu'ils avaient déjà saisi le notaire d'une telle demande, ils se prévalent dans leurs écritures d'un courrier du 2 juin 2001, dont il apparaît qu'il s'agit en fait de leur pièce no19, courrier au notaire en date du 2 juillet suivant. Cette lettre de portée générale porte en objet " Demande de conseils concernant : contrat de mariage, projet LMP, copropriété, patrimoine et fiscalité, plus-value droit au bail ".
Ce courrier tout à fait général ne fait pas preuve de la mission particulière qui aurait été donnée au notaire dans l'opération de vente et l'obligation de celui-ci est limitée à son obligation générale de conseil.
Au stade des négociations qu'il ne menait pas, le notaire a fait réaliser, par l'intervention du géomètre, les opérations préalables nécessaires pour permettre la réalisation de l'opération en fonction de la volonté des parties et il n'avait pas à dispenser d'autre information.
Il n'est pas établi qu'il a commis une faute.
Le jugement sera confirmé.
Sur les autres demandes
Les époux X... ne justifient pas du préjudice moral qu'ils allèguent et dont ils demandent réparation. Ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.
Il sera mis à la charge de l'intimé une somme de 2. 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés par les appelants à l'occasion de la procédure et non compris dans les dépens.
Maître Z... sera débouté de sa demande aux mêmes fins.
Maître Z... qui échoue partiellement en cause d'appel supportera les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement ;
Infirme partiellement le jugement déféré sur la faute, le préjudice et les dépens ;
Dit que Maître Z... a commis au préjudice des époux X... une faute lors du choix de leur régime matrimonial ;
Condamne Maître Z... à leur verser une somme de 29. 755, 09 € en réparation de leur préjudice ;
Rectifie ainsi qu'il suit le jugement déféré page 5 § 5 : " Maître Z... sera condamné à payer à monsieur et madame X... les intérêts au taux légal ayant couru entre le 16 février 2004 et le 4 août 2006 sur la somme de 677, 34 € " ;
Confirme la décision en ses autres dispositions ;
Condamne Maître Z... à verser aux époux X... une somme de 2. 000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne Maître Z... aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
D. PRIOU B. DELÉTANG
