COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - COMMERCIALE
CC/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 19/00108 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EOEI
Jugement du 24 Octobre 2018
Tribunal de Grande Instance du MANS
n° d'inscription au RG de première instance 17/01517
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
APPELANTE :
SCI MONICK agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Inès RUBINEL, avocat au barreau d'ANGERS, en qualité d'administratrice provisoire de Me Benoît GEORGE, associé de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, avocat au barreau d'ANGERS
INTIMEE :
EURL 4 DECORATION prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Pierre-emmanuel MEMIN, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 20190094
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 13 Septembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, Présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme CORBEL, Présidente de chambre
M. SANSEN, Président de chambre
M. BENMIMOUNE, Conseiller
Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 22 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte sous seings privés du 2 juin 2009, la société (SCI) Monick a donné à bail commercial à l'EURL 4 Décoration, des locaux de 137 m² situés au premier étage d'un immeuble (hôtel particulier ancien) en copropriété sis [Adresse 1] (72), moyennant un loyer annuel de 13.200 euros hors charges, à compter du 1er juin 2009.
Le local était destiné à entreposer les oeuvres d'art, toiles, tapisseries, tapis, revendues ensuite par l'EURL 4 Décoration.
A compter de septembre 2012, la copropriété a mandaté le syndic afin d'engager des travaux de ravalement de la façade principale donnant sur la [Adresse 4].
Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception, l'EURL 4 Décoration s'est plainte, le 1er février 2013, auprès du syndic et auprès du gérant de la SCI Monick, de dommages causés à l'intérieur du bien loué de l'introduction extrêmement importante de poussières, du fait d'une prétendue mauvaise isolation des menuiseries et de l'absence de protection suffisante par l'entreprise exécutant les travaux. Elle a joint à sa lettre une copie d'un procès-verbal de constat d'huissier établi le 26 septembre 2012.
Par acte d'huissier du 16 janvier 2016, invoquant un défaut de règlement des loyers par sa locataire, la SCI Monick lui a fait délivrer un commandement de payer pour un montant de 24.716,29 euros au titre des loyers et charges dus au 13 janvier 2016.
Par ordonnance de référé du 8 juin 2016, le président du tribunal de grande instance du Mans a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial au 16 février 2016 et a ordonné l'expulsion de l'EURL 4 Décoration ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.
A la suite du départ de l'EURL 4 Décoration, la SCI Monick a diligenté un huissier qui a constaté l'état des lieux de sortie et des détériorations, prétendument attribuées à l'ancienne preneuse.
Par acte d'huissier du 25 avril 2017, l'EURL 4 Décoration a fait assigner la SCI Monick devant le tribunal de grande instance du Mans, aux fins d'obtenir, selon ses dernières écritures, du tribunal qu'il :
- condamne la SCI Monick à lui payer la somme de 26.112 euros, en réparation du préjudice matériel subi, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2012, avec anatocisme,
- condamne la SCI Monick à lui payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi,
- condamne la SCI Monick à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SCI Monick aux dépens, y compris le coût du constat d'huissier du 26 septembre 2012,
En défense, la SCI Monick a conclu au débouté de l'EURL 4 Décoration de toutes ses demandes. Reconventionnellement, elle a entendu voir la demanderesse condamnée à lui payer la somme de 3.578 euros au titre des frais de remise en état des locaux, outre à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat du 26 septembre 2012.
Par jugement du 24 octobre 2018, le tribunal de grande instance du Mans a :
- déclaré la SCI Monick responsable pour manquement à son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux, à raison des nuisances occasionnées à l'EURL 4 Décoration durant les travaux de ravalement, excédant de façon anormale celles qui auraient dû être générées par les travaux dans l'immeuble,
- condamné la SCI Monick à payer à l'EURL 4 Décoration la somme de 8.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui se capitaliseront dans les conditions de l'article du code civil,
- débouté l'EURL 4 Décoration de sa demande de dommages intérêts pour préjudice moral,
- débouté la SCI Monick de sa demande en paiement de la somme de 3.578 euros,
- rejeté la demande d'exécution provisoire,
- condamné la SCI Monick à payer à l'EURL 4 Décoration la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat d'huissier du 26 septembre 2012,
- condamné la SCI Monick aux dépens, dont distraction au profit de Maître Mémin, membre de la SCP Lalanne Godard Héron Boutard Simon Villemont Mémin Gibaud,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples.
Par déclaration du 17 janvier 2019, la SCI Monick a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a déclaré la SCI Monick responsable pour manquement à son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux, à raison des nuisances occasionnées à l'EURL 4 Décoration durant les travaux de ravalement, excédant de façon anormale celles qui auraient dû être générées par les travaux dans l'immeuble, condamné la SCI Monick à payer à l'EURL 4 Décoration la somme de 8.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui se capitaliseront dans les conditions de l'article du code civil (sic), débouté la SCI Monick de sa demande en paiement de la somme de 3.578 euros, condamné la SCI Monick à payer à l'EURL 4 Décoration la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat d'huissier du 26 septembre 2012, condamné la SCI Monick aux dépens, débouté la SCI Monick de ses demandes plus amples ; intimant la SARL 4 Décoration.
L'EURL 4 Décoration a interjeté appel incident.
La SCI Monick et l'EURL 4 Décoration ont conclu.
Une ordonnance du 20 juin 2022 a clôturé l'instruction de l'affaire.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
La SCI Monick demande à la cour de :
- recevoir la SCI Monick en son appel, en ses contestations et demandes, les y déclarant fondés et y faisant droit,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu'il :
* déclare la SCI Monick responsable pour manquement à son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux, à raison des nuisances occasionnées à l'EURL 4 Décoration durant les travaux de ravalement, excédant de façon anormale celles qui auraient dû être générées par les travaux dans l'immeuble,
* condamne la SCI Monick à payer à l'EURL 4 Décoration la somme de 8.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement qui se capitaliseront dans les conditions de l'article du code civil (sic),
* déboute la SCI Monick de sa demande en paiement de la somme de 3.578 euros,
* condamne la SCI Monick à payer à l'EURL 4 Décoration la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat d'huissier du 26 septembre 2012,
* condamne la SCI Monick aux dépens, dont distraction au profit de Maître Mémin, membre de la SCP Lalanne Godard Héron Boutard Simon Villemont Mémin Gibaud,
* débouté la SCI Monick de ses demandes plus amples ;
- confirmer le jugement pour le surplus,
et statuant à nouveau sur les chefs critiqués,
à titre principal,
- dire et juger que le bailleur n'a contrevenu ni aux dispositions légales ni au contrat de bail la liant à la société 4 Décoration,
- dire que la société 4 Décoration a commis une faute en ne prenant pas les mesures nécessaires pour éviter le sinistre,
et rejetant toutes prétentions contraires, comme irrecevables et en tout cas non fondées,
- déclarer la société 4 Décoration irrecevable et mal fondée en son appel incident,
- débouter la société 4 Décoration de l'ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire,
- dire et juger que la société 4 Décoration ne justifie nullement de son préjudice,
- débouter la société 4 Décoration de l'ensemble de ses demandes,
à titre plus subsidiaire,
- ramener les sommes allouées à de plus justes proportions, hors TVA et limiter l'indemnisation à 30% d'un mois de loyer du local rendu indisponible du fait de la poussière soit 330 euros,
en toute hypothèse,
- condamner la société 4 Décoration à indemniser la SCI Monick à hauteur de 3.578 euros TTC, avec des intérêts à taux légal à compter de l'arrêt à intervenir et les intérêts capitalisés conformément à l'article 1343-2 du code civil,
- condamner la société 4 Décoration à verser à la SCI Monick la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la SELARL Lexavoué Rennes Angers, le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
L'EURL 4 Décoration prie la cour de :
- déclarer la SCI Monick irrecevable et en tous les cas mal fondée en son appel, ses demandes et ses contestations,
- l'en débouter,
- confirmer la décision entreprise en ce que la SCI Monick a été déclarée responsable pour manquement à son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux,
- déclarer l'EURL 4 Décoration recevable et fondée en ses demandes et en son appel incident,
y faisant droit,
- réformer la décision entreprise en ce qu'il a été octroyé à l'EURL 4 Décoration une indemnisation à hauteur de 8.000 euros,
et statuant de nouveau,
- condamner la SCI Monick au paiement au profit de l'EURL 4 Décoration d'une somme de 26.112 euros, outre intérêts au taux légal courant à compter du 24 novembre 2012 et jusqu'à parfait paiement, avec anatocisme,
- condamner la SCI Monick au paiement d'une somme de 5.000 euros pour préjudice moral au profit de l'EURL 4 Décoration outre intérêts au taux légal courant à compter du 24 novembre 2012 et jusqu'à parfait paiement, avec anatocisme,
- condamner la SCI Monick au paiement d'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'EURL 4 Décoration en cause d'appel,
- condamner la SCI Monick aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de Maître [G], dont distraction au profit de Maître Mémin, membre de la SCP Lalanne Godard Héron Boutard Simon Villemont Mémin Gibaud.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :
- le 15 octobre 2021 pour la SCI Monick,
- le 17 juillet 2019 pour l'EURL 4 Décoration.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'indemnisation de la société 4 Décoration
Exposant que les locaux et les oeuvres d'art qu'elle y avait entreposées avaient été recouvertes d'une importante couche de poussière du fait du ravalement de la façade de l'immeuble, la société 4 Décoration demande l'indemnisation du coût du nettoyage des locaux et des objets exposés sur la base d'un devis d'un montant de 26 112 euros TTC en faisant valoir que la bailleresse a manqué à ses obligations d'assurer à la fois la jouissance paisible des lieux ainsi que le clos et le couvert dans la mesure où durant les travaux une quantité extrêmement importante de poussière est venue dans les locaux donnés à bail. Elle approuve le tribunal d'avoir notamment retenu que le bailleur doit prendre toutes dispositions utiles pour limiter au maximum la gêne consécutive aux travaux en veillant à ce que la destination contractuelle puisse être maintenue dans des conditions acceptables et que la clause de renonciation à recours contre le bailleur doit être écartée en cas de trouble anormal et excessif dans l'usage des lieux.
Elle soutient que la clause de travaux stipulée au bail (5.4) ne vise que les gênes directement consécutives à des travaux c'est-à-dire notamment les nuisances sonores mais qu'elle ne peut concerner les désordres qui sont consécutifs à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer le clos et le couvert et une jouissance paisible, laquelle ne peut être éludée par une quelconque clause sauf en cas de force majeure ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Elle ajoute que la clause de travaux qu'invoque la bailleresse (5.2), qui fait supporter au preneur toutes réparations, ne saurait permettre de mettre à sa charge les travaux de toutes natures, le bailleur étant en toute hypothèse tenu d'assurer le clos et le couvert et de réaliser à ses frais tous travaux d'ordre structurel. Elle fait observer, en tout état de cause, que le litige ne porte pas sur l'état du bien lors de l'entrée en bail ni de l'entretien du bien donné à bail, mais sur la réalisation de travaux.
Elle reproche à la bailleresse de ne pas avoir pris toutes les précautions afin d'assurer la jouissance paisible des lieux et d'éviter tout incident à l'intérieur des locaux donnés à bail.
Elle fait valoir que la bailleresse ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait été informée de la nécessité de procéder à des calfeutrements intérieurs en complément des protections extérieures, et avoir été informée de la nature, de l'importance et des contraintes liées aux travaux, comme elle l'affirme. Elle conteste les allégations de l'entreprise qui a procédé aux travaux de ravalement selon lesquelles elle n'aurait pas accepté d'ouvrir ses persiennes pour permettre de calfeutrer les aérations en bas des fenêtres et n'aurait pas donné accès à son appartement pour assurer un calfeutrement par l'intérieur.
La bailleresse soutient, en premier lieu, que la demande d'indemnisation formée par la preneuse se heurte à la clause de souffrance insérée au bail, en présence de laquelle le preneur ne peut reprocher au bailleur la gène occasionnée par les travaux que si elle est excessive ou causée par une faute de ce dernier.
Elle ajoute que la preneuse n'est pas fondée à venir lui reprocher la vétusté des fenêtres et leur défaut d'entretien, qui sont de la responsabilité de la preneuse en vertu du bail (5-2) et à défaut de l'en avoir avisée comme le lui impose le bail.
Dans le cas où l'application de la clause de souffrance serait écartée, elle fait valoir que la preneuse ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait manqué à son obligation de jouissance paisible, qui est une obligation de moyens, en faisant valoir, qu'au contraire, elle a pris les dispositions utiles pour réduire la gène occasionnée, laquelle est d'ailleurs limitée à la présence de poussière dans les locaux et qui n'a été constatée que par un procès-verbal dressé le 26 septembre 2012, transmis au syndic de copropriété seulement six mois plus tard et que les nuisances causées par le chantier de ravalement ne résultent que du fait de la preneuse qui a empêché le bon calfeutrement des ouvertures et a quitté le local pendant plusieurs jours sans se préoccuper d'une éventuelle infiltration de poussière par les bouches d'aération.
Sur ce,
Le bail comporte une clause dite de souffrance aux termes de laquelle : 'Le preneur devra souffrir, quelque gêne qu'ils lui causent, les réparations, reconstructions ou constructions nouvelles, surélévations et travaux quelconques qui seront exécutés dans l'immeuble, sans pouvoir demander aucune indemnité, diminution de loyer ou la résiliation du bail, quelles que soient l'importance et la durée des travaux alors même que ces travaux dureraient plus de quarante jours par dérogation à l'article 1724 du code civil ['] »
Une clause de souffrance ne peut conduire à priver purement et simplement le preneur du bien loué, sans indemnisation, et ne peut exonérer la bailleresse de son obligation de prendre ou faire prendre par les entreprises exécutant les travaux sur le bien loué les dispositions nécessaires pour minimiser, dans la mesure du possible, les troubles qu'elles peuvent causer.
Dans le cas présent, les troubles de jouissance dont il est fait état par la preneuse sont la présence d'une couche de poussière dans les locaux loués et sur les oeuvres d'art qui y étaient entreposées, constatée par un procès-verbal de constat dressé le 26 septembre 2012.
En premier lieu, il n'est pas démontré ni même prétendu que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance. Les nuisances temporaires, constatées un seul jour, n'empêchaient pas la preneuse d'avoir la jouissance du local et d'en user conformément à son usage, la nécessité de procéder à un dépoussiérage ou, pour prévenir cette opération, de protéger les objets pendant la durée des travaux, n'y faisant pas obstacle.
En second lieu, Il est constant qu'une protection a été appliquée à l'extérieur des fenêtres. Il apparaît cependant à la lecture du procès-verbal de constat du 26 septembre 2012 qu'une bouche de ventilation était sans protection, ainsi que la partie basse d'une baie vitrée, ce qui explique que la poussière a pu rentrer dans les locaux d'autant plus que les fenêtres étaient anciennes.
L'entreprise qui a exécuté les travaux explique, dans une lettre du 5 décembre 2012, avoir mis en place des protections en polyane qui, si elles sont très efficaces, ne peuvent néanmoins pas empêcher totalement l'infiltration de poussières sur le côté extérieur des fenêtres et précise que les persiennes des locaux loués par la société 4 Décoration étant fermées, il ne lui a pas été possible de distinguer la présence d'une bouche d'aération en partie basse lors de la mise en place des protections et qu'à aucun moment cette société ne s'est manifestée auprès de ses ouvriers pour les alerter sur ce point.
En l'état des éléments produits, il apparaît que des mesures de protection ont été prises pour limiter les nuisances qu'allaient pouvoir occasionner les travaux de ravalement. La société 4 Décoration, même si elle n'a pas été spécialement avisée de la nécessité de procéder à la pose de protection complémentaire, du moins la preuve contraire n'en est pas rapportée, ne pouvait ignorer que des travaux de ravalement allaient avoir lieu au vu des échafaudages. Elle ne démontre pas qu'elle n'avait pas les moyens d'en limiter les effets normaux notamment en procédant au calfeutrage des ouvertures par l'intérieur, en particulier de la bouche d'aération, qui seule pouvait permettre d'empêcher toute infiltration de la poussière, ou à tout le moins, en protégeant les objets de la poussière.
En tout état de cause, il ne résulte pas de l'état des lieux tel qu'il ressort dudit procès-verbal que la gène occasionnée par les travaux dans les locaux loués, même consistant en une épaisse couche de poussière composée de grains assez épais, par suite d'une infiltration de poussière pendant un temps non précisé, aurait été excessive ou anormale par rapport au type de travaux exécutés.
Il s'en déduit que la clause de souffrance doit s'appliquer de sorte que la preneuse n'est pas en droit d'obtenir l'indemnisation de la gène occasionnée consistant dans l'obligation de faire un nettoyage des locaux et un dépoussiérage des objets.
Le jugement sera infirmé de ce chef et la demande d'indemnisation rejetée.
Sur la demande d'indemnisation de la société Monick
Au soutien de sa demande en paiement d'une somme de 3 578 euros au titre de frais de remise en état des lieux, la société Monick produit un constat d'état des lieux dressé le 12 septembre 2017 après un précédent procès-verbal de constat des lieux dressé le 26 octobre 2016, le même jour que l'expulsion de la société 4 décoration.
Outre que cet état n'a pas été dressé contradictoirement, la société Monick ne produit aucun élément justificatif du montant des prétendues dégradations.
La demande ne peut donc qu'être rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les demandes accessoires
La société 4 décoration sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer à la société Monick la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement, et par arrêt mis à disposition au greffe,
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Monick en paiement de la somme de 3.578 euros ;
Statuant à nouveau des autres chefs et y ajoutant,
Déboute la société 4 décoration de toutes ses demandes.
Condamne la société 4 décoration aux dépens de première instance et d'appel.
Condamne la société 4 décoration à payer à la société Monick la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
S. TAILLEBOIS C. CORBEL
