COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - CIVILE
LE/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 19/01968 - N° Portalis DBVP-V-B7D-ESKH
Jugement du 10 Septembre 2019
Tribunal d'Instance de LAVAL
n° d'inscription au RG de première instance 19/00388
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022
APPELANTE :
Madame [P] [W] divorcée [U]
née le 06 Juin 1985 à [Localité 4] (GUINEE)
[Adresse 2]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle (25%) numéro 2019/008465 du 10/10/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de ANGERS)
Représentée par Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71190384
INTIME :
EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DE LA MAYENNE pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités à son siège social
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me André BELLESSORT de la SCP MAYSONNAVE- BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL - N° du dossier 197132
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 12 Septembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée, qui a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme MULLER, conseiller faisant fonction de présidente
M. WOLFF, conseiller
Mme ELYAHYIOUI, Vice-présidente placée
Greffière lors des débats : Mme LEVEUF
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 22 novembre 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine MULLER, conseiller faisant fonction de présidente, et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 05 septembre 2018, Mayenne Habitat, Office Public de l'Habitat du Département de la Mayenne (ci-après l'OPH) a donné à bail à Mme [P] [U] un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer révisable de 271,25 euros.
Par exploit du 20 mai 2019, l'OPH a fait assigner Mme [U], devant le tribunal d'instance de Laval, aux fins de voir :
- prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l'expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens avec l'appui de la force publique et d'un serrurier si besoin,
- condamner Mme [U] au paiement une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer mensuel et aux charges, majorés de 50 % à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à la libération complète des locaux, et la restitution des clés,
- condamner Mme [U] au paiement de la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- ordonner l'exécution provisoire.
Suivant jugement du 10 septembre 2019, le tribunal d'instance de Laval a :
- prononcé la résiliation du bail signé le 5 septembre 2018, liant l'OPH à Mme [U],
- dit que Mme [U] devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués, dans délai de deux mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, (sic)
- dit qu'à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, selon les formes et délais prévus par les articles L 411-1 et suivant du Code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamné Mme [U] à payer à l'OPH une indemnité d'occupation mensuelle montant du loyer actuel et des charges, majoré de 20 %, à compter de ce jour, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés, (sic)
- condamné Mme [U] aux dépens,
- condamné Mme [U] à verser à l'OPH la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration déposée au greffe de la cour le 2 octobre 2019, Mme [U] a interjeté appel de cette décision en son entier dispositif à l'exception de ses mentions portant sur l'exécution provisoire ; intimant dans ce cadre l'OPH.
Suivant conclusions déposées le 27 janvier 2020, l'OPH a formé appel incident de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juillet 2022 et l'audience de plaidoiries fixée au 12 septembre 2022, conformément aux prévisions d'un avis de clôture et de fixation du 10 février 2022.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières écritures déposées le 18 mars 2020, Mme [U] demande à la présente juridiction de :
- la recevoir en son appel ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions déclarées fondées,
- infirmer le jugement entrepris,
- dire l'OPH non recevable, en tout cas non fondé en son appel incident ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions, l'en débouter,
- dire n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail signé le 05 septembre 2018 entre l'OPH et elle,
- dire n'y avoir lieu à ordonner son expulsion ni à prononcer de quelconques condamnations à son encontre,
- mettre les dépens de première instance et d'appel à la charge de l'OPH.
Aux termes de ses dernières écritures déposées le 27 janvier 2020, l'EPIC société OPD HLM - Mayenne habitat Office Public de l'habitat de la Mayenne demande à la présente juridiction de :
- le déclarer recevable et bienfondé en son appel incident,
- confirmer le jugement du tribunal d'instance de Laval sauf en ce qu'il a dit que Mme [U] devra laisser libre les lieux loués dans le délai de 2 mois à compter de la signification de la décision,
- constater que Mme [U] est à l'origine des troubles anormaux du voisinage dénoncés par les autres occupants de l'immeuble,
- constater que Mme [U] n'use pas du bien qu'il lui a donné à bail raisonnablement, ne jouit pas paisiblement de son logement et ne respecte pas la destination de l'immeuble ni le règlement intérieur annexé au bail,
- prononcer la résiliation du bail qu'il a consenti à Mme [U],
- ordonner l'expulsion de Mme [U] ainsi que de tout occupant de son chef, ainsi que de ses biens, des locaux donnés à bail,
- condamner Mme [U] à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer mensuel actualisé et charges majorées de 50% à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à libération complète des locaux et restitution des clés,
- l'autoriser à expulser Mme [U] des lieux ainsi que les occupants du chef de ces derniers avec l'appui de la force publique s'il y a lieu et d'un serrurier,
- débouter Mme [U] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Mme [U] à lui payer une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du Code de procédure civile, aux dernières écritures, ci-dessus mentionnées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la résiliation du bail :
En droit l'article 7 de Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose notamment que : 'Le locataire est obligé : (...)
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location'.
Le premier juge a rappelé que le règlement intérieur annexé au contrat de bail posait l'obligation pour le locataire de s'abstenir de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité de l'immeuble ou de la cité à peine de résiliation de la convention. Par ailleurs, il a été observé qu'une lettre de rappel du règlement intérieur, un avertissement ainsi qu'une mise en demeure ont été adressés à la locataire et que deux voisins ont pu attester des nuisances provenant du logement de cette dernière. De plus, il a été souligné qu'un rapport du bailleur résume les plaintes qui ont pu lui être adressées outre que les salariés de ce dernier avaient eux-mêmes pu être témoins de ces nuisances. Dans ces conditions, il a été considéré que les réalité et persistance des nuisances sonores étaient établies et justifiaient, au regard de leur gravité, du prononcé de la résiliation du bail.
Aux termes de ses dernières écritures l'appelante rappelle résider au sein de cet immeuble depuis 2010. Elle précise qu'antérieurement, elle vivait au 10ème étage sans difficultés avec le voisinage. Elle indique avoir emménagé au 2ème étage en raison des problèmes de vertige que présente sa fille. Elle affirme que dès son déménagement, elle a rencontré des difficultés avec un premier voisin de palier puis avec d'autres 'qui manifestement ne supportaient pas sa présence au 2ème étage'. Elle précise travailler 'depuis 2009 du matin ou de l'après-midi (...) et on lui reproche de faire du bruit en après-midi ou en soirée alors qu'elle rentre fatiguée de son travail'. Par ailleurs, elle souligne que sa fille 'est tout à fait calme' et que, s'il n'est pas exclu qu'avec des camarades, elle peut faire du bruit, cette situation n'excède pas les nuisances causées par les autres familles de l'immeuble. Elle en conclut donc que la procédure intentée par l'intimé est injustifiée.
Aux termes de ses dernières écritures l'intimé rappelle que les nuisances sonores répétées caractérisent des troubles anormaux du voisinage justifiant la résiliation du bail. Or il affirme que sa contradictrice 's'est rendue coupable des troubles anormaux du voisinage suivants :
- tapage nocturne,
- musique écoutée à un volume trop fort,
- bruits générés par les enfants qui courent par le balayage des barreaux des parties communes,
- disputes, discussions à volume sonore trop élevé,
- enfants qui font du patin à roulettes dans les parties communes sans autorité parentale pour les surveiller,
- claquements de porte,
- éclats de voix,
- chutes d'objet au sol,
- bruits de pas prononcés...'.
Il souligne que les rappels du règlement intérieur et mises en demeure sont demeurés vains. Dans ces conditions, il considère que la seule production d'une attestation de la personne ayant loué l'ancien logement de l'appelante n'est pas de nature à contredire efficacement les pièces qu'il a produites ainsi que la motivation du premier juge dont la décision doit être confirmée, sauf à préciser que la mention du délai de deux mois par application de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ne court pas à compter de la signification de la décision mais du commandement.
Sur ce :
En l'espèce le contrat de bail conclu entre les parties le 5 septembre 2018 stipule notamment que 'le locataire reconnaît expressément avoir pris connaissance du règlement intérieur et des conditions générales de location et avoir paraphé chaque exemplaire joint en annexe'.
Ces conditions générales, signées par l'appelante le même jour, prévoient pour leur part sous l'intitulé 'bruits - hygiène', que 'le locataire s'engage formellement (...) à s'abstenir, en toutes circonstances, lui et les personnes vivant à son foyer, de tout ce qui pourrait troubler la tranquillité ou la sécurité de l'immeuble ou de la cité, ou nuire à sa bonne tenue. Tous cas d'ivrognerie, violences, tapages etc... pourront entraîner la résiliation du contrat de location, de même que tous bruits, éclats de voix, chants, musique, radio, etc... après dix heures du soir'.
S'agissant des nuisances invoquées, l'intimé communique aux débats :
- une attestation émanant de M. [I], vivant au 3ème étage de l'immeuble litigieux qui indique : 'les nuisances sont : enfant qui court et crie toute la journée, porte qui claque, odeur de friture oignons... etc, odeur qui remonte jusqu'à [son] logement (...) au-dessus insupportable !!! Balayage des barreaux du balcon ; bruit répétitif et insupportable on se croirait à l'église avec les cloches !!',
- une attestation de Mme [T], habitante du 1er étage de l'immeuble, qui indique que 'depuis le mois de septembre 2018, [elle a] pu constater [qu'ils ont] des nuisances sonores tous les jours et tous les soirs cela vient du logement de Mme [U] (...). Les bruits sont souvent violents, bruits sourds d'objets qui tombent au sol, toutes les 10 minutes des claquements de portes - un enfant qui court d'une pièce à l'autre cela résonne très fort, car en plus il doit courir avec des chaussures. C'est insupportable et cela presque tous les soirs jusqu'à souvent plus de minuit.
[Elle a] essayé de lui en parler et le premier soir après cette discussion c'était calme. Mais le lendemain tout recommence. [Elle est] très fatiguée car [elle] n'arrive plus à [se] reposer (') Week-end, ni même le soir après [son] travail. [Elle est] même inquiète de rentrer à [son] domicile, sachant [qu'elle ne sera] pas épargnée par le bruit, [sa] santé n'est plus la même car [elle] manque de sommeil et cela joue sur [ses] journées au travail. Tout ce bruit est devenu pénible au quotidien et [elle] se sent démunie devant une telle situation'.
Au-delà de ces attestations et s'agissant des mesures prises par le bailleur, ce dernier communique :
- un courrier daté du 11 octobre 2018, rappelant à l'appelante les termes du règlement intérieur et lui demandant de les respecter,
- un courrier du 21 novembre 2018, avertissant la locataire qu'à défaut de respect des termes du règlement intérieur une procédure de résiliation du bail allait être engagée,
- un courrier du 21 janvier 2019, portant mise en demeure de respecter l'article 23 du règlement intérieur et indication qu'à défaut une procédure d'expulsion serait engagée.
Enfin, l'intimé produit un rapport dressé par le responsable d'une de ses agences portant sur la situation de Mme [U].
Cette pièce expose que trois locataires se sont présentés en leurs locaux à 12 reprises pour se plaindre de nuisances sonores outre les six plaintes qu'ils ont pu présenter auprès du GLEAM (groupement local d'employeurs d'agents de médiation) et cela entre le 8 octobre 2018 et le 7 mars suivant.
S'agissant de l'intervention de ce dernier groupement, ce même rapport expose que 'le 29 décembre 2018, le GLEAM se rend au domicile de Mme [U]. (...) il lui a été indiqué qu'il y avait toujours des plaintes concernant les nuisances émanant de son logement. La médiation entre les agents du GLEAM et la locataire est difficile. Mme [U] s'exprime à très haute voix. De plus, selon des propos relayés par le GLEAM, la locataire affirme que 'le fait de payer son loyer lui permet de faire du bruit'. Comme suite à cet échange, un rappel est fait à Mme [U]'.
Par ailleurs cette même pièce précise que lors de l'intervention du 'médiateur de vie résidentielle de Mayenne Habitat', ce professionnel a constaté 'sur le palier du 2ème étage, d'importantes nuisances sonores (éclats de voix) émanant du logement de Mme [U]'.
Il résulte de ce qui précède que l'intimé démontre la réalité des nuisances qu'il invoque.
Parallèlement l'appelante communique une note qui émanerait de Mme [X] [R], ancienne voisine de pallier de Mme [U], indiquant qu'elle n'avait pas constaté de difficulté en lien avec du bruit et précisant que son ancienne voisine était cordiale et respectueuse de ses voisins. Cependant outre que cette pièce ne respecte pas le formalisme posé par le Code de procédure civile s'agissant des attestations, notamment quant à la formule devant être manuscritement portée et à la communication d'une pièce d'identité, elle n'est pas signée. La seule mention d'un nom n'équivaut aucunement à l'apposition d'une signature, or la valeur probante d'un tel élément dépend principalement du fait que son auteur en assume l'origine et le contenu en la signant. Dans ces conditions, cette pièce ne peut qu'être considérée comme étant dénuée de toute valeur probante.
De l'ensemble il résulte que l'intimé démontre l'existence de nuisances sonores provenant du logement loué par l'appelante, ayant perduré après plusieurs rappels écrits et oraux et dont la gravité est attestée par les voisins témoignant de bruits continuels devenant insupportables par leur répétition et impactant leur quotidien dans des proportions telles que l'une des voisines expose ne plus être en capacité de se reposer en son logement.
Dans ces conditions, la décision de première instance doit être confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation du bail litigieux et a ordonné l'expulsion de l'appelante, sauf à infirmer la mention à un délai de deux mois qui a été accordé à compter du jugement, qui correspond au délai légalement accordé en suite du commandement d'avoir à quitter les lieux.
Sur l'indemnité d'occupation :
Le premier juge a retenu que le maintien de la locataire dans les lieux créait un préjudice de jouissance certain pour le bailleur qui ne pouvait relouer le local à un tiers. Dans ces conditions l'indemnité d'occupation a été fixée au montant du loyer majoré de 20%.
Aux termes de ses dernières écritures, l'intimé sollicite la condamnation de l'appelante au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer majoré de 50%. A ce titre, il précise que ce montant se justifie au regard 'des tracas très importants générés par le comportement de [l'appelante] à l'endroit du bailleur qui a dû recevoir de nombreuses plaintes et tenter de ramener la défenderesse à la raison, vainement'.
Aux termes de ses dernières écritures l'appelante indique 'qu'aucun abus quelconque ne pouvant être lui être reproché et [l'OPH] ne justifiant d'aucun préjudice quelconque alors qu'il s'agit d'un justiciable institutionnel qui bénéficie d'un service juridique et d'un service contentieux', son contradicteur doit être débouté de son appel incident 'de circonstance'.
Sur ce :
En l'espèce l'appelant incident ne produit aucune pièce établissant que l'importance du préjudice qu'il subit du fait du maintien de l'appelante dans les lieux n'ait pas été correctement apprécié par le premier juge.
Par ailleurs, si l'appelante a formé appel de cette disposition elle ne conclut aucunement sur le montant de l'indemnité d'occupation pouvant être mise à charge.
Dans ces conditions la décision de première instance doit être confirmée en ses dispositions portant sur le montant de l'indemnité d'occupation.
Sur les demandes accessoires :
L'appelante qui succombe en ses prétentions doit être condamnée aux dépens d'appel.
Par ailleurs, l'équité commande de la condamner au paiement à l'intimé de la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Enfin, au regard de l'issue du présent litige, les dispositions de la décision de première instance à ce titre doivent être confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME le jugement du tribunal d'instance de Laval du 10 septembre 2019 sauf en celle de ses dispositions ayant dit que Mme [U] devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués, dans délai de deux mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux ;
Statuant de nouveau de ce seul chef et y ajoutant :
DIT que Mme [P] [U] devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués, dans délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux ;
CONDAMNE Mme [P] [U] au paiement à l'EPIC société OPD HLM - Mayenne habitat Office Public de l'habitat de la Mayenne de la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [P] [U] aux dépens.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. LEVEUF C. MULLER
