COUR D'APPEL
D'ANGERS
CHAMBRE A - COMMERCIALE
CC/IM
ARRET N°:
AFFAIRE N° RG 19/00110 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EOEM
Jugements des 19 Novembre & 18 Décembre 2018
Tribunal de Grande Instance de de LAVAL
n° d'inscription au RG de première instance 17/69 & 18/581
ARRET DU 7 MARS 2023
APPELANTE :
SARL BOUTTIER AUTOMOBILES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 3]
Représentée par Me Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, substitué par Me BIENAIME, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 13500165
INTIMEE :
SARL LE MOULIN DU DOMAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 8]
[Localité 2]
Représentée par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat postulant au barreau d'ANGERS - N° du dossier 1903013, et Me Charles DECAP, avocat plaidant au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 06 Décembre 2022 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport, et M. BENMIMOUNE, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme CORBEL, présidente de chambre
Mme ROBVEILLE, conseillère
M. BENMIMOUNE, conseiller
Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS
ARRET : contradictoire
Prononcé publiquement le 7 mars 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
Selon acte sous seing privé du 21 mai 1997, la société (SARL) Le Moulin du domaine a donné à bail commercial à la société (SA) Sodivia Intersport, 'deux immeubles lui appartenant, sis à [Localité 7] (Mayenne) - [Adresse 10]', plus précisément, sur la commune de [Localité 3] (53), les immeubles cadastrés section AL n°[Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 1], moyennant un loyer annuel de 432.000 francs HT.
Suivant avenant du 29 juin 2004, conclu entre la SARL Le Moulin du domaine et la société (SAS) Dynamic automobiles, venant aux droits de la société (SA) Sodivia Intersport, l'immeuble cadastré AL n°[Cadastre 1] a été exclu du contrat de bail et restitué en l'état au propriétaire.
Par jugement du tribunal de commerce de Laval du 4 mai 2005, la société (SARL) Bouttier automobiles est devenue cessionnaire du bail commercial, à effet au 7 mai 2005.
Le bail commercial s'est tacitement poursuivi à compter du 31 mars 2006.
Selon avenant par acte sous seing privé de 2011, à effet rétroactif au 1er avril 2009, les parties ont renouvelé le bail commercial pour une nouvelle durée de 9 ans et un loyer annuel de 78.000 euros HT. Les clauses, charges et conditions du bail commercial relatives à répartition des réparations locatives entretien et grosses réparations sont demeurées inchangées.
Par acte d'huissier du 16 avril 2015, la SARL Bouttier automobiles, considérant qu'il existait, depuis 2004, des infiltrations en toiture susceptibles de tâcher les faux plafonds mais également d'aboutir à des écoulements d'eau dans les locaux et ainsi de mettre en danger l'exploitation des locaux, et déplorant le défaut d'intervention de la bailleresse, en s'appuyant sur un procès-verbal de constat d'huissier du 23 février 2015, a fait assigner la SARL Le Moulin du domaine en référé devant le président du tribunal de grande instance de Laval.
Par ordonnance du 6 mai 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Laval a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [J] [F].
Selon rapport définitif déposé le 23 novembre 2015, l'expert judiciaire a conclu ainsi :
'La couverture sur les locaux commerciaux (bureau, hall d'exposition) est réalisée en plaques nervurées simple peau issues de tôle d'acier.
Les désordres répartis sur la surface du faux-plafond des locaux consistent en la présence d'auréoles dues au phénomène de condensation.
Les travaux de construction de 1988 sont entachés de non-conformités au regard du DTU 43.5 :
* la sous-face de la couverture ne comporte pas de traitement contre la condensation,
* au niveau des lanterneaux, absence de dispositif permettant d'assurer la continuité de la ventilation du plénum,
* l'isolation sous pannes ne comporte pas de barrière de vapeur,
* la discontinuité de l'isolation sous pannes est principalement due à l'insuffisance de hauteur entre la charpente et le plafond-suspendu.
Ces non conformités de conception et d'exécution sont à l'origine du développement de la condensation dans le volume du plénum.
L'ouvrage est impropre à sa destination.
La responsabilité du maître d'oeuvre et des entreprises titulaires des lots 'couverture' et 'isolation' est engagée au titre de la conception et de réalisation des travaux.
La faible pente de toiture, la présence de lanterneaux et la hauteur du plénum rendent le procédé avec lame d'air difficile à mettre en oeuvre, le choix technique doit s'orienter vers le procédé sans lame d'air ou vers un autre procédé.
La société Chabrun propose la mise en place d'une couverture par panneaux sandwichs pour locaux à faible ou moyenne hygrométrie pour un montant de 34.348,23 euros HT (...).
Pendant les travaux d'une durée estimée à quatre semaines, la SARL Bouttier automobiles perdra la jouissance des locaux.'
Les travaux ont été exécutés à compter du 7 septembre 2016.
Par acte d'huissier du 31 janvier 2017, exposant avoir subi des préjudices du fait des désordres mais aussi en raison de l'importance des travaux ayant eu un impact sur l'exploitation de son commerce, la SARL Bouttier Automobiles a fait assigner la SARL Le Moulin du domaine devant le tribunal de grande instance de Laval, aux fins qu'il, suivant ses ultimes écritures de première instance :
- condamne la défenderesse à lui payer une somme de 65.320,68 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
- condamne la défenderesse, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision, à retirer ou faire retirer les obstacles à l'accès au portail situé à l'arrière du bâtiment lui permettant d'accéder à la zone de livraison des lieux loués,
En défense, la SARL Le Moulin du domaine a sollicité du tribunal qu'il dise et juge qu'elle n'a, à sa charge, aucune obligation d'indemnisation à l'égard de la demanderesse suite aux travaux qu'elle a réalisés, que les travaux entrepris par la demanderesse restent à sa charge exclusive, qu'il déclare la demanderesse mal fondée en toutes ses demandes à son encontre et l'en déboute. A titre subsidiaire, elle a demandé au tribunal de juger que la demanderesse n'apporte pas la preuve des prétendus préjudices subis, de déclarer la demanderesse mal fondée en toutes ses demandes à son encontre et de l'en débouter, de prendre acte de la sommation faite à la demanderesse par ses écritures, de justifier le modèle et la classification du revêtement de sol posé et le type de colle utilisée et de communiquer le cahier des charges édité par Ford Automobile en matière d'installation et de décoration des concessions et les éventuelles aides financières directes ou indirectes que le constructeur a octroyé pour des travaux de cette nature. A titre reconventionnel, elle a entendu voir condamner la demanderesse à lui payer la somme de 3 278,74 euros pour la réfection des chéneaux.
Par jugement du 19 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Laval a :
- rejeté les demandes en réparation des préjudices résultant de la réalisation des travaux de reprise de la couverture formées par la SARL Bouttier automobiles,
- rejeté les demandes formées par la SARL Bouttier automobiles en réparation des préjudices résultant de la résistance de la SARL Le Moulin du domaine à entreprendre les travaux de reprise de la couverture,
- rejeté la demande formée par la SARL Bouttier automobiles en retrait sous astreinte des obstacles empêchant l'usage du portail présent à l'arrière du fonds loué à la SARL Le Moulin du domaine,
- rejeté la demande reconventionnelle formée par la SARL Le Moulin du domaine,
- rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné aux dépens comprenant nécessairement le coût de l'expertise réalisée en exécution de l'ordonnance de référé du 6 mai 2015.
Par jugement du 18 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Laval a ordonné la rectification du jugement en date du 19 novembre 2018, a dit que la SARL Bouttier automobiles est condamnée aux dépens, a dit que toutes les autres dispositions de ce jugement sont maintenues, a ordonné la rectification de la minute par le greffe.
Par déclaration du 17 janvier 2019, la SARL Bouttier automobiles a interjeté appel du jugement du 19 novembre 2018 rectifié par jugement du 18 décembre 2018, en ce qu'il a rejeté les demandes en réparation des préjudices résultant de la réalisation des travaux de reprise de la couverture qu'elle a formées, rejeté les demandes qu'elle a formées en réparation des préjudices résultant de la résistance de la SARL Le Moulin du domaine à entreprendre les travaux de reprise de la couverture, rejeté la demande qu'elle a formée en retrait sous astreinte des obstacles empêchant l'usage du portail présent à l'arrière du fonds loué à la SARL Le Moulin du domaine, rejeté sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée aux dépens comprenant nécessairement le coût de l'expertise réalisée en exécution de l'ordonnance de référé du 6 mai 2015 ; intimant la SARL Le Moulin du domaine.
La SARL Le Moulin du domaine a formé appel incident.
La SARL Bouttier automobiles et la SARL Le Moulin du domaine ont conclu.
Une ordonnance du 7 novembre 2022 a clôturé l'instruction de l'affaire.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SARL Bouttier automobiles demande à la cour de :
vu l'article 606 du code civil,
vu les anciens articles 1134 et 1147 du code civil,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Le Moulin du domaine de ses demandes,
- l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau,
- condamner la SARL Le Moulin du domaine à lui payer une somme de 65.230,68 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,
- condamner la SARL Le Moulin du domaine, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, à retirer ou faire retirer les obstacles à l'accès au portail situé à l'arrière du bâtiment lui permettant d'accéder à la zone livraison des lieux loués,
- se réserver la faculté de liquider l'astreinte,
- débouter la SARL Le Moulin du domaine de toutes demandes contraires,
- condamner la SARL Le Moulin du domaine à lui payer une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Le Moulin du domaine aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise qu'elle a avancés, lesquels seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La SARL Le Moulin du domaine prie la cour de :
vu les anciens articles 1134 et 1147 du code civil,
vu l'article 1724 du code civil,
- confirmer les dispositions du jugement du 19 novembre 2018 en ce qu'il a :
* rejeté les demandes en réparation des préjudices résultant de la réalisation des travaux de reprise de la couverture formées par la SARL Bouttier automobiles,
* rejeté les demandes formées par la SARL Bouttier automobiles en réparation des préjudices résultant de la résistance de la SARL Le Moulin du domaine à entreprendre les travaux de reprise de la couverture,
* rejeté la demande formée par la SARL Bouttier automobiles en retrait sous astreinte des obstacles empêchant l'usage du portail présent à l'arrière du fonds loué à la SARL Le Moulin du domaine,
- infirmer le jugement du 19 novembre 2018 en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle qu'elle a formée et,
- condamner la SARL Bouttier automobiles à lui payer la somme de 3.278,74 euros pour la réfection des chéneaux,
en tout état de cause,
- condamner la SARL Bouttier automobiles à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe :
- le 13 septembre 2019 pour la SARL Bouttier automobiles,
- le 1er juillet 2019 pour la SARL Le Moulin du domaine.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'indemnisation des préjudices subis durant l'exécution des travaux
Suivant facture de la société Chabrun, dont la date qui correspond à celle du devis est manifestement erronée, la société Le moulin du domaine a exécuté les travaux portant sur la couverture du hall d'exposition, pour se conformer aux préconisations de l'expert judiciaire.
Les parties s'accordent pour dire que les travaux ont commencé le 7 septembre 2016.
Pour s'opposer à la demande de la locataire d'indemnisation des troubles de jouissance subis pendant l'exécution des travaux, la bailleresse, qui conteste avoir manqué à son obligation de délivrance et qui indique que la locataire en a profité pour changer le carrelage du hall d'exposition, invoque la clause de souffrance stipulée au bail en son article 10.
Aux termes de cet article 10, 'si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Il s'agit de tous travaux quelconques qui pourraient devenir nécessaires, et notamment tous travaux de réparation, reconstruction, surélévation, agrandissement, ainsi que tous travaux d'amélioration ou construction nouvelle que le 'bailleur' estimerait nécessaire, utile ou même convenable de faire exécuter.(...) Mais si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé'.
Elle rappelle qu'une clause de souffrance ne permet pas à la bailleresse d'échapper aux conséquences du manquement à son obligation de délivrance et ce, d'autant plus lorsque ce manquement existe depuis le premier jour du bail et qu'elle ne peut aboutir à imposer au preneur de subir une impossibilité totale d'user des locaux donnés à bail.
Faisant valoir que s'agissant de travaux qui ne sont pas de simples réparations mais qui relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur, qui auraient dû être effectués dès 2004, date à laquelle la bailleresse en avait pris l'engagement à l'égard du précédent locataire dans l'avenant au bail du 29 juin 2004, et dont l'exécution a affecté la jouissance des lieux dans les endroits où se concentre son activité de concessionnaire automobile, à savoir, le hall d'exposition et le parking, la locataire soutient que l'article 10 précité ne trouve pas à s'appliquer.
Elle indique avoir été privée de la jouissance des locaux donnés à bail durant deux mois et demande l'indemnisation de la perte de jouissance des locaux pendant cette période par une indemnité correspondant à deux mois de loyer, l'indemnisation des frais de location des algecos dont elle s'est pourvue pour pouvoir assurer l'accueil des clients et limiter ainsi sa perte d'exploitation, et des frais de leur alimentation électrique, l'indemnisation d'un préjudice d'exploitation à hauteur de 10 000 euros sur la base d'une perte de marge sur le quatrième trimestre 2016 de 20 565 euros.
Il est exact qu'une clause de souffrance ne peut conduire à priver purement et simplement, sans indemnisation, le preneur de la jouissance du bien loué, lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance.
Dans le cas présent, les premiers juges ont rappelé que les lieux loués portaient sur :
- un bâtiment à usage industriel et commercial d'une superficie totale d'environ 7 795 m² comprenant un hall d'exposition, atelier, bureaux, magasin, vestiaire, sanitaire, local social,
- les dépendances à usage de circulation, stationnement et stockage de véhicules,
-un terrain d'une superficie d'environ 674 m², utilisé au stockage des véhicules d'occasion.
Il ressort des explications des parties et des éléments du dossier, notamment des procès-verbaux dressés à la demande de la preneuse, que les travaux ont porté sur la réfection de la toiture du bâtiment au dessus du hall d'exposition. Même s'ils ont été exécutés par le dessus de la toiture, ils ont empêché la preneuse d'avoir la jouissance du hall d'exposition et ont réduit l'espace disponible sur le parking du fait du stockage des matériaux et du matériel de levage. Ils ont conduit la preneuse à devoir déménager l'accueil de la clientèle dans le bureau des ateliers et aménager des bureaux des vendeurs dans des algécos disposés sur le parking devant le bâtiment, réduisant là-aussi la capacité du parking. Les véhicules en vente ont pu être exposés et entreposés sur le restant du parking mais, de ce fait, n'ont pu être mis autant en valeur que dans un hall d'exposition et ont été moins facilement accessibles du fait de l'espace limité restant disponible sur le parking.
Ainsi, la preneuse a pu continuer son activité mais dans des conditions moins favorables. Même si le hall d'exposition a dû être vidé et ne pouvait pas être occupé pendant les travaux et que le parking a été en partie réduit, d'une part, il n'en est pas résulté une absence totale de jouissance des lieux pendant la durée des travaux et, d'autre part, l'activité a pu être redéployée sur le terrain loué.
Ce constat n'est pas invalidé par l'avis de l'expert qui avait seulement retenu que, pendant les travaux, la locataire subira des pertes de jouissance des locaux et que, pour des raisons de sécurité, il n'était pas envisageable de remplacer la couverture pendant l'activité du garage en raison du risque de chute.
La bailleresse indique que les travaux ont duré seize jours du 7 au 22 septembre 2016 outre une intervention ponctuelle de pose de la couverture aérothermique qui a eu lieu le 11 octobre. Elle verse au débat la facture des travaux portant une mention manuscrite signée par l'entrepreneur ayant exécuté les travaux, accompagnée de son cachet ainsi qu'un relevé de chantier signé de ce même entrepreneur, desquels il résulte que les travaux ont été effectués du 7 au 22 septembre 2016, date à laquelle il a été procédé au nettoyage du chantier et que, le 11 octobre suivant, a eu lieu la pose de la sortie aérothermique.
Les pièces produites par la preneuse ne démontrent pas que les travaux auraient excédé quarante jours. L'huissier de justice, dans son procès-verbal de constat dressé le 11 octobre 2016, a seulement constaté que les travaux étaient terminés, ce qui ne permet pas d'en déduire qu'ils auraient duré de façon ininterrompue jusqu'au 11 octobre.
Par suite, les premiers juges ont justement retenu que la bailleresse était en droit d'opposer la clause de souffrance à la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance causé par l'exécution des travaux.
La locataire ajoute que si, conformément à son engagement pris dans l'avenant du 29 juin 2004, la bailleresse avait fait les travaux en 2004, soit avant même son entrée dans les lieux, elle n'aurait pas eu à en souffrir, ce dont elle déduit que la bailleresse invoque de mauvaise foi la clause de souffrance.
Aux termes de cet avenant, il était fait référence à une lettre recommandée du 16 février 2004 de la SAS Dynamic automobiles, précédente locataire, par laquelle elle mettait en demeure la bailleresse de procéder à un certain nombre de travaux de remise en état, notamment à 'des infiltrations d'eau en toiture conduisant à la dégradation de l'intérieur même des bâtiments et notamment des faux plafonds où circule pourtant l'ensemble de l'alimentation électrique' et à une lettre en réponse du 10 mars 2004 de la bailleresse indiquant qu'une intervention pour les infiltrations d'eau en toiture sera effectuée en mai ou juin prochain (2004), auquel était joint la copie d'un devis accepté, et annonçant une intervention lourde, précisant aussi qu'il 'allait de soit' que les plaques du faux plafond détériorées par ces infiltrations d'eau seraient remplacées après cette intervention.
La bailleresse prétend avoir exécuté cet engagement pris en 2004 à l'égard de la précédente locataire, d'exécuter des travaux qui étaient, selon elle, sans rapport avec ceux en cause puisqu'il s'agissait alors de remédier à des infiltrations.
Aucune élément du dossier ne permet de savoir si les travaux qui auraient dû être faits en 2004 l'ont été ni s'ils sont en relation avec ceux qu'a dû entreprendre la bailleresse pour remédier aux problèmes de condensation. La cour observe qu'il n'en est pas fait mention dans l'acte de renouvellement du bail conclu entre les parties qui comporte pourtant un paragraphe sur les travaux à la charge du bailleur.
En tout état de cause, cette circonstance n'est pas de nature à caractériser la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause de souffrance par la bailleresse dès lors que ni la nécessité des travaux engagés ni leur modalité ne sont contestées.
La locataire n'est donc pas fondée à obtenir l'indemnisation d'un préjudice de jouissance ni à être indemnisée des frais de location des algecos et de frais de leur raccordement dès lors qu'elle n'a pas été privée de la jouissance totale des biens loués et que ces aménagements ne tendent qu'à limiter la perte partielle d'exploitation. Sa demande au titre d'une perte d'exploitation doit également être rejetée d'autant plus que la bailleresse démontre que la locataire a profité des travaux entrepris sur la couverture pour remplacer le carrelage du hall d'exposition.
Sur la demande d'indemnisation des préjudices résultant de la résistance de la bailleresse à exécuter les travaux
La preneuse a elle-même exécuté, après les travaux de couverture, le remplacement des dalles du sous-plafond, des travaux d'électricité et de peinture, ce dont elle justifie factures à l'appui.
Elle critique les premiers juges pour avoir retenu à tort, selon elle, au mépris des observations de l'expert, qu'il n'y aurait jamais eu d'infiltrations et de fuites d'eau, que les travaux qu'elle a réalisés constitueraient de simples travaux d'entretien à sa charge et avoir omis de prendre en compte l'inexécution par la bailleresse de son engagement de faire les travaux de réfection de la toiture depuis 2004.
Elle sollicite, d'une part, l'indemnisation d'un préjudice de jouissance lié aux infiltrations et fuites depuis son entrée des lieux en mai 2005 jusqu'à la réalisation des travaux préconisés par l'expert en septembre 2016, affirmant avoir dû en subir les conséquences sur la jouissance des locaux pendant plus de onze ans. Elle évalue à quarante jours la période d'intempérie ayant entraîné des infiltrations, soit trois jours et demi d'intempéries par an, dont elle demande l'indemnisation à hauteur de 10 400 euros, d'autre part, le remboursement des frais relatifs au remplacement des faux-plafonds, frais d'éclairage et frais de peinture.
La bailleresse conteste que des infiltrations aient pu être constatées.
Si l'expert emploie dans son rapport le terme d'infiltration tout en concluant son rapport en indiquant que les désordres répartis sur la surface du faux-plafond des locaux consistent en la présence d'auréoles, il ressort tant des procès-verbaux de constat que des explications de l'expert judiciaire que seules des auréoles ont été constatées sur les dalles du faux plafond, causées, non pas par l'existence d'infiltration d'eau à travers la couverture mais par un phénomène de condensation résultant d'un problème d'isolation thermique sous pannes et d'une absence de ventilation et de traitement contre la condensation. Ainsi, il apparaît que la seule manifestation du phénomène de condensation est la présence d'auréoles sur les dalles du faux-plafond. Il ne ressort pas des pièces du dossier que des fuites d'eau auraient pu traverser les dalles du faux-plafond et que la preneuse en aurait subi les désagréments.
Par suite, la preneuse, qui ne rapporte pas davantage la preuve de ce qu'elle aurait subi un préjudice de jouissance résultant de fuite d'eau, sera déboutée de sa demande à ce titre.
Le bail, en son article 6, ne met à la charge du bailleur que les grosses réparations telles que définies à l'article 606 du code civil et à la charge du preneur les réparations locatives, les réparations d'entretien y compris lorsque les travaux sont rendus nécessaires par la vétusté.
La bailleresse ne conteste pas que la cause des désordres affectant le bâtiment soit liée à un phénomène de condensation mais conteste que le changement nécessaire de la couverture soit dû à un défaut de conception et de réalisation et non pas à sa vétusté et/ou son obsolescence.
Ce n'est pas parce que le bâtiment a été construit en 1988 et que le DTU auquel fait référence l'expert ne s'appliquait pas à l'époque de la construction que le désordre qui affecte ce bâtiment résulte nécessairement de la vétusté. Au contraire, l'expert a mis en évidence différents défauts qui relèvent d'un défaut de conception et d'exécution de la couverture.
Il en résulte que non seulement la bailleresse devait remédier aux désordres affectant cette couverture mais également à la dégradation des dalles du sous-plafond qui sont la conséquence directe de la condensation générée par les défauts de conception affectant la couverture. La bailleresse ne sera donc pas suivie dans sa prétention selon laquelle le remplacement des dalles devrait être mis à la charge de la preneuse parce que due à la vétusté du fait de leur vingt-sept ans d'âge en 2015.
Les procès-verbaux de constat montrent que de très nombreuses dalles sont endommagées par d'innombrables auréoles d'aspect ancien. C'est donc tout le faux-plafond qui devait être changé.
En conséquence, la société Bouttier automobiles est bien fondée à obtenir le paiement de la somme 11 000 euros HT au titre de frais relatifs au remplacement du faux-plafond qu'elle a exposés. En revanche, il n'est pas démontré que la fourniture et pose de grilles faisant l'objet d'une autre facture soit en lien avec la pose d'un nouveau faux-plafond.
La société Bouttier automobiles fait valoir que les infiltrations dans les faux plafonds ont nécessairement atteint les anciens réseaux d'éclairage encastrés, de sorte que leur remplacement était rendu nécessaire, ne serait-ce que pour des raisons de sécurité et que, pour la même façon, les infiltrations ont nécessairement dégradé les charpentes apparentes et poutres qui ont nécessité une remise en peinture.
Mais, comme il a été dit plus haut, l'existence d'infiltration d'eau n'est pas établie au-delà de l'effet d'une simple condensation de vapeur d'eau. Il n'est pas démontré que le remplacement de l'éclairage et que les travaux de peinture, qui selon la bailleresse auraient exécutés par la locataire pour des raisons de décoration, seraient en lien de causalité avec les problèmes de condensation précédemment constatés.
Sur la demande de libre accès à la sortie arrière
Par des motifs pertinents que la cour adopte, les premiers juges ont écarté cette demande qui ne repose sur aucune stipulation du bail.
Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation des frais de changement du chéneau
La bailleresse a procédé à la réfection du chêneau suivant facture du 30 septembre 2016.
Elle a mis en demeure la locataire, par lettre recommandée du 27 février 2018, d'avoir à justifier de leur entretien, soit postérieurement à leur réfection.
La bailleresse se prévaut des constatations de l'expert selon lesquelles le chêneau était fortement encombré côté partie du bâtiment et présentait une oxydation et une fragilisation des arrêtes, et de la clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux d'entretien, pour demander la condamnation de la locataire à lui payer le montant de a facture.
Les premiers juges ont écarté cette demande en relevant qu'aucune mise en demeure préalable n'avait été délivrée à la locataire. Ce motif n'a pas été critiqué.
En outre, selon l'article 1144 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle de l'ordonnance du 10 février 2016, le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur.
A défaut de l'autorisation exigée par l'article précité pour exécuter elle-même l'obligation aux dépens du débiteur, la bailleresse n'est pas fondée en sa demande de mettre à la charge du preneur le coût de la réfection du chêneau.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera infirmé en ce qu'il a mis à la charge de la SARL Bouttier automobiles les frais d'expertise. L'expertise ayant été justifiée par l'existence de désordres imputable à la société Le Moulin du domaine, les frais d'expertise doivent être mis à sa charge.
Les autres dépens seront partagés par moitié.
Il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande la société Bouttier automobiles au titre de frais relatifs au remplacement du faux-plafond et sauf sur les dépens,
Statuant à nouveau de ces chefs et ajoutant,
Condamne la société Le Moulin du domaine à payer à la société Bouttier automobiles la somme de 11 000 euros HT au titre des frais relatifs au remplacement du faux-plafond.
Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la société Le Moulin du domaine aux dépens relatifs aux frais de l'expertise judiciaire réalisée en exécution de l'ordonnance de référé du 6 mai 2015.
Fait masse des autres dépens de première instance et des dépens d'appel.
Condamne chacune des parties à en supporter la moitié.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
S. TAILLEBOIS C. CORBEL
