CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
----------16 Juin 2008---------- DOSSIER No 07 / 01693----------
Roger X...
C / ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE (EPF NORMANDIE)
---------- ARRET DU
seize Juin deux mille huit
APPELANT
Monsieur Roger X...... 61700 ST BOMER LES FORGES
représenté par la SCP LEICK RAYNALDY et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS faisant élection de domicile au cols des forges 61700 SAINT BOMER LES FORGES
INTIME
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE (EPF NORMANDIE) 27 rue du 74ème Régiment d'Infanterie B. P. 1301 76178 ROUEN CEDEX
représenté par Me Michel BARON, avocat au barreau d'EVREUX
EN PRESENCE DE
M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT TRESORERIE GENERALE DE BASSE NORMANDIE 7 Boulevard Bertrand 14034 CAEN CEDEX
Représenté par Monsieur Yves Z... Inspecteur Principal au service France-Domaine de laTrésorerie Générale du Calvados
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame GUENIER LEFEVRE, Présidente de la Chambre des Expropriations désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 11 janvier 2007
Madame PORTMANN, Vice-présidente au Tribunal de Grande Instance d'Alençon, Juge titulaire de l'Expropriation pour le département de l'Orne, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 11 septembre 2006
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Monsieur TAMION, Juge au Tribunal de Grande instance de Coutances, Juge titulaire de l'Expropriation pour le département de la Manche, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 26 octobre 2007
GREFFIER :
Madame ANDRE
DEBATS :
A l'audience publique du 17 Mars 2008
ARRET :
Contradictoire
Prononcé publiquement le seize Juin deux mille huit par mise à disposition au greffe et signé par Madame GUENIER-LEFEVRE, Présidente et Madame ANDRE, Greffière à laquelle la minute a été remise.
* * *
L'appelant a déposé son mémoire le 30 juillet 2007 notifié le même jour,
L'intimé a déposé son mémoire le 23 août 2007 notifié le 28 août,
Le commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions le 30 août 2007 notifiées le 31 août,
Les parties ont été convoquées le12 novembre 2007 pour l'audience du 17 mars 2008,
L'appelant a déposé un mémoire complémentaire en réponse le 28 février 2008 notifié le 28 février 2008,
L'intimé a déposé un mémoire en réplique le 7 mars 2008 notifié le même jour,
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I-PROCEDURE
Vu le code de l'expropriation,
Vu l'ordonnance d'expropriation en date du 13 janvier 2006
Vu le jugement en date du 16 avril 2007 par lequel le juge de l'expropriation du département du Calvados statuant dans une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique engagée par l'Établissement Public Foncier de Normandie a fixé en faveur de monsieur Roger X... l'indemnisation suivante :
– indemnité principale : 33. 922, 20 € – indemnité de remploi : 4. 127, 85 € – indemnité due à l'exploitant : 2. 643, 69 €
Pour la dépossession immobilière d'une parcelle de 10. 172 m ² cadastrée section AS numéro 248 pour laquelle l'autorité expropriante offrait une indemnité totale d'expropriation de 35. 159 € soit une valeur de 3, 90 € le mètre carré pour 5. 750 m ² pour tenir compte de la proximité de cette portion avec la rocade et des possibilités qui en résultent de façade commerciale et de 2, 60 € m ² pour le reste (4. 422 m ²).
Vu l'appel interjeté par déclaration reçue au greffe de la cour d'appel de Caen le 29 mai 2007 et émanant de la SCP LEICK RAYNALDY, représentant monsieur X... Roger lequel a déclaré qu'il faisait élection de domicile au cols des forges 61700 SAINT BOMER LES FORGES.
Vu le mémoire de l'appelant déposé le 30 juillet 2007 au greffe de la cour et notifié par lettres recommandées adressées le jour même,
Vu le mémoire de l'Etablissement Public Foncier de Normandie, intimé, déposées à la cour d'appel le 23 août 2007 et notifié par lettres recommandées du 28 août suivant,
Vu les conclusions du commissaire du gouvernement déposées au greffe de la cour d'appel le 30 août 2007 et notifiées aux parties par lettre du 31 août suivant,
Vu le mémoire complémentaire en réponse déposé au greffe le 28 février 2008 et notifié aux parties par lettre recommandée le jour même,
Vu le mémoire en réplique déposée au greffe de la cour le 7 mars 2008 et notifié aux parties par lettre recommandée du même jour,
Vu les convocations régulièrement adressées aux parties le 12 novembre 2007 pour l'audience du 17 mars suivant, date à laquelle les débats ont eu lieu contradictoirement,
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II-DISCUSSION
1) sur le cadre juridique et factuel de la discussion
La procédure s'inscrit dans le cadre d'un projet de création d'un parc d'activités économiques à vocation communautaire poursuivi par la communauté de commune de l'agglomération de VIRE au lieudit " la DOUITEE " pour lequel a été mandaté l'établissement Publique Foncier de Normandie.
Par arrêté préfectoral du 10 octobre 2005, l'opération a été déclarée d'utilité publique.
Parmi les terrains concernés, figure la parcelle cadastrée section AS numéro 248 pour une contenance totale de 10. 172 m ².
Cette parcelle de terre de surface plane est en nature de pré ; elle est louée à Monsieur C... qui l'exploite.
Sans que ce point soit réellement contesté par l'appelant, qui soutient, sans en tirer de conséquence au niveau des demandes qu'il formule, ne pas être en possession des éléments nécessaire à la détermination de la date de référence, il résulte par application de l'article L. 213 – 4 du code de l'urbanisme, que cette dernière doit être fixée au 13 décembre 1999, date d'opposabilité de la dernière révision du POS, classant la parcelle en cause en zone1....
Il s'agit d'une zone naturelle non équipée ou insuffisamment équipée où l'urbanisation est prévue à court terme exclusivement sous la forme d'opérations d'ensemble destinées à accueillir exclusivement des activités industrielles, artisanales et commerciales sur une superficie minimale de 5000 m ².
1) sur la qualification de Terrain à Bâtir
Aux termes de l'article L. 13 – 15 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir au sens précis de ce code, est réservée aux terrains qui un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique répondent à la double condition d'être-effectivement desservis par des réseaux d'accès, électriques, d'eau potable et d'assainissement à proximité immédiate des terrains en cause et de dimensions adaptées à la capacité des constructions de ces terrains,- et d'être situés dans un secteur désigné comme constructible par un POS rendu public ou approuvé.
Alors que la délibération approuvant la révision du POS et fixant la parcelle en zone... n'a pas été contestée par monsieur Roger X... le zonage intervenu en 1999, ne peut plus être remis en cause.
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La parcelle est donc incluse dans une zone constructible, mais pour être qualifiée de terrain à bâtir au sens du code de l'expropriation, elle doit être effectivement desservie par des équipements qui correspondent aux besoins minimums exigés par l'urbanisation envisagée au POS.
Or comme l'a souligné le juge du premier degré, les réseaux en place ne peuvent être considérés comme suffisants.
En effet, l'examen des plans versés aux débats permet de constater que la parcelle de monsieur Roger X... n'est accessible que par un chemin rural dont le juge de première instance a constaté l'élargissement après la parcelle et le revêtement asphalté sur toute la longueur de cette dernière, mais dont il est dit sans que cela soit démenti qu'un élargissement sera nécessaire, le croisement de véhicules utilitaires étant en l'état impossible.
S'agissant de la proximité immédiate de la rocade (RD 407) telle qu'elle résulte des plans et des photographies, il n'est pas contesté qu'aucun accès n'y est possible en l'état pour des raisons de sécurité et de défaut d'aménagement actuel.
Quant au réseau électrique s'il passe sur le terrain une ligne moyenne tension, il ne peut en être déduit que cette ligne dessert effectivement la parcelle, c'est-à-dire, au sens de l'article L 13-15 II du code de l'expropriation, qu'elle soit immédiatement utilisable dans la perspective de la construction d'un bâtiment de nature commerciale ou artisanale.
Enfin il sera observé qu'au vu du plan de masse des réseaux existants, contre lequel l'exproprié n'apporte aucun élément contraire, il n'apparaît aucun réseau d'évacuation des eaux usées ni d'alimentation en eau potable dans l'environnement de la parcelle.
Dès lors, la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue et c'est à bon droit qu'elle a été écartée par le juge du premier degré.
Mais indéniablement, par la proximité de la zone commerciale déjà en place et donc des réseaux y afférents, par la courte distance qui sépare le terrain en cause de la ville de VIRE et par la façade qu'offre le terrain sur la rocade RD 407, il convient de considérer que ce terrain qualifié ici d'agricole est en situation privilégiée par rapport à d'autre terrains à vocation agricole sans spécificité particulière ce dont il y a lieu de tenir compte dans l'évaluation qui doit en être faite.
2) Sur l'estimation,
a) les offres et les demandes,
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L'autorité expropriante a proposé une indemnité principale sur la base d'une valeur de 3, 90 € le mètre carré libre pour une bande de 50 m de profondeur se situe un long de la rocade soit 5769 carrés et sur celle de 2, 60 €, le mètre carré libre pour le reste de la parcelle soit 4422 m ², soulignant que ce prix prend en considération le caractère privilégié du terrain puisque des termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement en première instance, il apparaît que le prix d'une terre à vocation agricole en nature de pré sans spécificité particulière s'établit entre 0, 37 et 0, 61 € le mètre carré.
L'établissement Publique Foncier de Normandie verse à l'appui de cette proposition quatre termes de comparaison dont il ressort que pour des terrains ayant le même classement que la parcelle en cause, (NA Y5), des ventes sont intervenues à 1, 68 € le mètre carré libre, en 2002 et 2006.
Monsieur X... soutient pour sa part, à défaut de la reconnaissance de la qualité de terrain à bâtir, qu'en raison de la situation privilégiée du terrain, la plus-value à lui attribuer par rapport au prix d'une valeur agricole sans spécificité doit impérativement être calculée à partir de la valeur des terrains à bâtir sur la commune dont dépend le terrain a estimer.
Se fondant sur les trois éléments de comparaison versés en première instance et nouvellement en cause d'appel, sur une vente (référence Y...) d'une parcelle initialement comprise dans la DUP, sortie par la suite et vendue le 20 avril 2007 sur la base 19, 74 € le mètre carré, puis revendue peu de temps après à hauteur de 31, 45 € le mètre carré, il souhaite que l'indemnité principale soit fixée sur la base d'une valeur de 30 € le mètre carré.
b-la méthode d'évaluation
Les parties s'entendent pour utiliser la méthode de comparaison mais divergent sur les éléments de comparaison à prendre en considération.
En vertu de l'article L. 13 – 15 – 1 du code de l'expropriation, sauf s'il s'agit d'un terrain à bâtir, l'évaluation doit se faire par rapport à l'usage effectif de l'immeuble un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique.
Cette prescription interdit de tenir compte d'une utilisation future et notamment de la destination que l'expropriant donnera aux biens expropriés.
Il résulte de ce qui précède que la parcelle en cause ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, mais est un terrain agricole en situation privilégiée. Or raisonner comme le suggère l'exproprié sur la base d'une
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valeur de terrain à bâtir reviendrait à prendre en compte la destination future et non l'usage effectif du bien et en conséquence à indemniser un préjudice purement éventuel ce qu'interdit l'article L. 13 – 13 du code de l'expropriation.
Dès lors les éléments de comparaison versés par l'appelant et tenant à des terrains situés en zone urbaine équipée ne peuvent être retenues comme pertinents.
S'agissant des éléments de comparaison versés par l'autorité expropriante il apparaît que des terrains à proximité de la parcelle de Monsieur X... ayant le même classement que la parcelle expropriée ont été vendus sur la base d'une valeur d'1, 98 € le mètre carré en décembre 2002 et d'1, 68 € le mètre carré en avril 2006.
Par ailleurs, les termes de comparaison versés par Monsieur le commissaire du gouvernement permettent de constater que le prix d'une terre à vocation agricole en nature de pré sans spécificité particulière s'établit entre 0, 37 et 0, 61 € le mètre carré et comme le démontrent les autres termes de comparaison versés par le commissaire du gouvernement, (mutation du 11 octobre 2002 d'une parcelle de 1491 m ², mutation du 5 octobre 2000 d'une parcelle de 45 374 m ², mutation en le 26 avril 2006 d'une parcelle de 1303 m ²) que les prix pour des terrains à vocation artisanale, industrielle ou commerciale se situent entre 1, 68 et 2, 55 € le mètre carré.
S'agissant de l'élément de comparaison versé en cause d'appel par l'exproprié (cession Y...), s'il convient de constater que les parcelles en cause cadastrées section AS..., classées également en zone... et situées à proximité de celle objet du débat ont été vendues sur la base de 19, 74 € le mètre carré, il ne peut être négligé qu'aux termes du compromis, cette valeur se répartit entre une valeur foncière fixée à trois euros le mètre carré et le défraiement pour des travaux de terrassement fixé lui à 8, 38 € le mètre cube.
Le juge de l'expropriation a tenu compte de la situation encore plus favorable d'une partie de la parcelle qui permettra l'implantation d'un immeuble avec façade commerciale sur la rocade et a fixé à juste titre et en conformité avec la proposition faite, à raison de cette situation " spécifique " une plus value de 50 % par rapport au reste du terrain, qui sera confirmée.
Dès lors la valeur retenue par le juge du premier degré doit être considérée comme permettant une juste indemnisation du préjudice subi du fait de l'expropriation.
La décision sera donc confirmée.
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Les autres dispositions du jugement non contestées, en particulier les modalités de calcul de l'indemnité de remploi et de l'indemnité due à l'exploitant seront également confirmées.
Compte tenu de l'issue du litige il n'est pas inéquitable de laisser à Monsieur X... la charge de ses frais irrépétibles
PAR CES MOTIFS,
Confirme en conséquence le jugement entrepris en toutes dispositions.
Fixe au jour du jugement l'indemnité de dépossession due à Monsieur X... selon les modalités suivantes :
- indemnité principale : 33. 922, 20 €- indemnité de remploi : 4. 127, 85 €- indemnité due à l'exploitant : 2. 643, 69 €
Dit que les dépens de la procédure de première instance et d'appels seront supportés par l'EPF.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
D. ANDRE S. GUENIER LEFEVRE
