AFFAIRE : N° RG 19/01050 -
N° Portalis DBVC-V-B7D-GJNV
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DÉCISION du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES du 31 Janvier 2019
RG n° 18/01331
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 14 JUIN 2022
APPELANTE :
Madame [Z] [W]
née le 04 Mars 1972 à CHERBOURG (50100)
Le Tertre n° 2
[Localité 1]
représentée et assistée de Me Grégoire BOUGERIE, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉS :
Monsieur [F] [O]
né le 18 Décembre 1983 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Madame [J] [B]
née le 15 Août 1985 à ALDERSHOT(ROYAUME UNI)
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentés par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN
assistés de Me Laurent LETEURTOIS, avocat au barreau de COUTANCES,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
Mme VELMANS, Conseillère,
M. GANCE, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 26 avril 2022
GREFFIER : Mme COLLET
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 14 Juin 2022 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier
* * *
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
M. [O] et Mme [B] ont mis en vente leur appartement situé dans un immeuble en copropriété au n° [Adresse 3] (50).
Le 27 mars 2018, Mme [W] a signé un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt.
Par acte du 26 juillet 2018, M. [O] et Mme [B] ont fait assigner Mme [W] devant le tribunal de grande instance de Coutances afin de voir engager sa responsabilité pour défaut de régularisation de l'acte authentique de vente et de la voir condamnée à payer la clause pénale.
Par jugement du 31 janvier 2019 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal de grande instance de Coutances a :
- dit Mme [W] responsable de l'absence de régularisation de l'acte authentique concernant la vente des droits immobiliers visés au compromis de vente du 27 mars 2018
- condamné Mme [W] à payer à M. [O] et Mme [B] la somme de 15 300 euros au titre de la clause pénale
- condamné Mme [W] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamné Mme [W] aux entiers dépens
- dit que Me [E] devra libérer la somme de 18 000 euros entre les mains de M. [O] et de Mme [B] sur présentation de la copie exécutoire de la présente décision
- ordonné l'exécution provisoire
- débouté M. [O] et Mme [B] de toutes leurs autres demandes.
Par déclaration du 27 mars 2019, Mme [W] a formé appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 juin 2019, elle demande à la cour de :
- la déclarer recevable et fondée en son appel
- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, hormis celles ayant débouté M. [O] et Mme [B] de toutes leurs autres demandes
statuant à nouveau
à titre principal
- constater la caducité de la vente intervenue avec M. [O] et Mme [B] en raison de la défaillance de la condition suspensive de prêt stipulée aux termes du compromis signé le 27 mars 2018
à titre subsidiaire
- dire et juger que M. [O] et Mme [B] se sont rendus coupable d'un dol, et en tout cas d'un manquement à leur devoir d'information à son préjudice, fondant l'annulation de la vente conclue le 27 mars 2018
- débouter, dans tous les cas, M. [O] et Mme [B] de l'intégralité de leurs demandes à son encontre et l'accueillant en ses demandes reconventionnelles, les condamner à lui payer les sommes suivantes :
* 18 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie
* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral
* 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel
à titre très subsidiaire
- ordonner avant dire droit une mesure d'expertise confiée à tel technicien du bâtiment qu'il appartiendra, avec mission de :
* voir et visiter l'appartement en cause, situé [Adresse 3]
* examiner et décrire les désordres qui affectent les planchers bois de cet appartement, en préciser l'importance et les causes
* définir et chiffrer les travaux de reprise éventuellement nécessaires
* préciser la durée d'indisponibilité de l'appartement résultant de l'engagement de ces travaux.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 janvier 2022, M. [O] et Mme [B] demandent à la cour de :
- rejeter l'appel interjeté par Mme [W] ainsi que ses entières demandes
- confirmer la décision entreprise
y ajoutant
- condamner Mme [W] à leur payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner Mme [W] aux entiers dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 6 avril 2022.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
A titre liminaire, on relèvera que dés ses premières écritures, Mme [W] a sollicité l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions hormis celles ayant débouté M. [O] et Mme [B] et conclut au débouté de toutes les demandes de ces derniers.
La cour a donc été régulièrement saisie dans le délai de l'article 908 des chefs du jugement ayant fait droit aux demandes de M. [O] et Mme [B] et d'une demande de débouté de ces mêmes prétentions.
En outre, dés ses premières écritures, Mme [W] a contesté les motifs du jugement en invoquant ses différents moyens (caducité du compromis de vente, nullité du compromis pour dol, manquement des vendeurs à leur obligation d'information) et a formulé ses demandes reconventionnelles.
Les éléments avancés par M. [O] et Mme [B] fondés sur les articles 910-4 et 954 du code de procédure civile sont donc inopérants.
Les prétentions et moyens de Mme [W] tels que repris dans ses dernières conclusions sont donc recevables.
Sur le fond, suivant compromis du 27 mars 2018, M. [O] et Mme [B] ont vendu à Mme [W] un appartement et lots accessoires moyennant paiement d'un prix de 153 000 euros outre 12200 euros au titre des frais d'acte notarié (évalués à cette somme), sous la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts immobiliers d'un montant de 65 000 euros, au taux d'intérêt maximum de 1,40 % hors assurances et d'une durée maximale de 15 ans, et ce 'd'ici le 27 avril 2018' (le surplus du coût de l'acquisition, soit 100 200 euros étant financés au moyen de deniers propres de l'acquéreur).
La condition suspensive a été édictée dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur.
L'acte authentique devait être régularisé le 14 mai 2018 au plus tard.
Il est précisé sous le titre 'Clause pénale' qu'après mise en demeure, si l'une des parties refuse de régulariser l'acte authentique, elle devra verser à l'autre partie une somme de 15 300 euros à titre de pénalité.
Par courrier du 29 mars 2018, le Crédit agricole a sollicité que Mme [W] lui fournisse différentes pièces en vue la finalisation de son dossier 'Crédit habitat'.
Il en résulte que Mme [W] a bien demandé un prêt immobilier auprès de cette banque entre la signature du compromis et le 29 mars. En revanche, ce courrier ne permet pas de déterminer les modalités du prêt sollicité.
Selon courrier du 3 mai 2018, le Crédit agricole a adressé à Mme [W] une offre de prêt aux fins de signature. Le projet de prêt mentionne sous le titre 'Prêts sollicités' les caractéristiques du dit prêt : 66348 euros remboursables au taux d'intérêt annuel fixe de 1,47 % en 180 mois.
Le montant du prêt et le taux donc légèrement supérieurs à ceux qui sont stipulés au compromis.
Par mail du 11 mai 2018, le notaire a adressé à Mme [W] le projet d'acte de vente.
Le 28 mai 2018, le notaire a fait délivrer à Mme [W] une sommation de comparaître devant lui pour signer l'acte de vente le 7 juin suivant, puis dans un courrier du 31 mai 2018, il lui a demandé de prendre les dispositions utiles pour que le compte notarial soit crédité du prix à payer, rappelant notamment l'existence du prêt Crédit Agricole de 66 348 euros.
Le 4 juin 2018, le Crédit agricole a transmis à Mme [W] les documents se rapportant au déblocage des fonds du prêt.
Il résulte de ces derniers documents que Mme [W] a donc obtenu et accepté un prêt immobilier de 66348 euros remboursables dans les conditions précédemment rappelées.
Le 7 juin 2018, le notaire a dressé un procès-verbal de carence.
Après une seconde convocation pour régulariser l'acte authentique, un nouveau procès-verbal de carence a été dressé par le notaire le 28 juin 2018.
M. [O] et Mme [B] soutiennent que l'acte n'ayant pas été régularisé par la faute de Mme [W], celle-ci est redevable de la somme visée au titre de la clause pénale, soit 15 300 euros.
Mme [W] prétend au contraire que le compromis est caduc puisque la condition relative au prêt n'a pas été remplie dans les conditions et délais contractuellement prévus, renvoyant à l'article 1304-6 du code civil qui dispose qu'en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée ne jamais avoir existé.
Mme [W] ne conteste pas le fait qu'elle a obtenu un prêt immobilier de 66 348 euros, mais indique que ce prêt n'est pas conforme aux conditions prévues au compromis et que cette obtention est en outre postérieure à l'expiration du délai prévu pour la réalisation de la condition et qu'en conséquence la caducité de la vente était déjà acquise à cette date.
Il est en effet établi qu'elle a obtenu le prêt susvisé après le 27 avril 2018.
Toutefois, elle ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis de vente. Au contraire, le montant du prêt accordé est légèrement supérieur.
En outre, nonobstant ses affirmations, elle ne démontre pas avoir fourni à la banque les pièces exigées dans un délai qui lui aurait permis d'obtenir son prêt avant le 27 avril 2008.
Il résulte de ces observations que c'est par sa faute qu'aucun prêt immobilier conforme aux stipulations contractuelles ne lui a été proposé dans le délai prévu.
La condition doit être réputée accomplie puisqu'elle en a empêché l'accomplissement dans les conditions et dans le délai prévus.
Mme [W] ne peut donc se prévaloir de la caducité du compromis.
La demande de caducité sera rejetée.
À titre subsidiaire, Mme [W] invoque la nullité du compromis de vente sur le fondement du dol ainsi que la violation par les vendeurs de leur obligation d'information.
Mme [W] soutient en effet que les vendeurs ne l'ont pas informée de l'état dégradé du parquet et que cet état lui a été sciemment dissimulé.
Toutefois, les quelques photographies produites sont insuffisantes pour établir que le parquet était particulièrement dégradé. En effet, ces photographies sont prises en gros plan et ne donnent pas une idée exacte de l'état du sol. En outre, si plusieurs photographies en gros plan montrent que le parquet est usé en certains endroits, en revanche, la preuve de désordres n'est pas rapportée (pièce n° 5).
Les attestations produites n'établissent pas plus que le parquet était affecté de désordres distincts de la vétusté (pièces 8 à 10).
Par ailleurs, ces mêmes attestations ne permettent pas d'établir qu'une visite des lieux même avec des tapis sur le sol pour un acheteur normalement diligent et attentif, ne permettait pas de constater l'état du sol.
Enfin, la présence de meubles et de tapis dissimulant partiellement le sol n'est pas anormale, mais correspond au contraire à un aménagement usuel des pièces d'un logement d'habitation.
En conséquence, il n'est pas démontré que M. [O] et Mme [B] ont manqué à leur obligation d'information sur l'état du parquet ou qu'ils ont sciemment dissimulé cet état.
L'existence d'un dol ou d'un manquement à l'obligation d'information des vendeurs n'est pas avérée.
Par ailleurs, les mesures d'expertise n'ont pas pour objet de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve. En outre, il n'est pas possible de reconstituer l'état du bien au moment des visites.
Il n'y a donc pas lieu d'ordonner une telle mesure d'instruction.
Il est démontré que Mme [W] a refusé de régulariser l'acte authentique malgré les mise en demeure qui lui ont été adressées.
C'est donc à juste titre qu'en application de la clause pénale insérée à l'acte, le jugement a condamné Mme [W] à payer à M. [O] et Mme [B] la somme de 15300 euros.
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions et Mme [W] sera déboutée de la totalité de ses demandes.
Succombant en cause d'appel, elle sera condamnée à régler les dépens d'appel.
Il est équitable de la condamner à payer à M. [O] et Mme [B] la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement déféré ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [W] aux dépens d'appel ;
Condamne Mme [W] à payer à M. [O] et Mme [B] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;
Déboute Mme [W] de ses demandes plus amples et contraires comme précisé aux motifs.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
M. COLLETG. GUIGUESSON
